Р Е Ш Е Н И Е №  

 

гр. Сливен, 08.07.2009г.

 

  В  И М Е Т О  НА  Н А Р О Д А

 

 

 

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение,  в  открито заседание на двадесет и шести май, през две хиляди и девета година :

                                                                  Председател: В.Н.

при секретаря…К.И.………………………………….…………и с участието на прокурора………… ………………………..като разгледа докладваното от ………ВЕСЕЛА НИКОЛОВА …13…..по описа за 2008 година, за да се произнесе съобрази:

                                  

Предявени са обективно и активно субективно съединени искове за обявяване на предварителен договор за окончателен с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД във връзка с чл.297 от ГПК /отм/ и за заплащане на неустойка за неизпълнение с правно основание чл.92 от ЗЗД и цена 130 000лв., предявен като частичен за 15 200лв.

Ищците твърдят в исковата молба, че с договор за приватизационна продажба от 25.11.1997г. ответницата придобила 1/43 ид.част от недвижим имот, представляващ магазин ГУМ, находящ се в гр.С., ул. „Ц.О."№2, застроен върху НУПИ №5535, в кв.141 по плана на гр.С. към датата на сключване на предварителния договор, с разгъната застроена площ на целия магазин 1 873.43к.м., състоящ се от търговска зала на два етажа, канцеларии и обслужваща складова площ, както следва:1-ви етаж с РЗП 877.15кв.м., II- ри етаж с РЗП 855.17кв.м., част от сутеренен етаж с площ от 104.35кв.м., ведно с припадащите се ид.части от общите части на сградата и отстъпеното право на сроеж върху общинско място, който имот съгласно кадастралната карта на гр.С., одобрена със заповед №РД18-31/19.04.2006г. на изп.директор на АК- София се идентифицира като самостоятелен обект с идентификатор №67338.548.14.1.1, попадащ в сграда с идентификатор №67338.548.14.1, построена в поземлен имот с идентификатор №67338.548.14, с предназначение за търговска дейност с административен адрес гр.С., бул.„Ц.О." №*, ет.*. Твърдят, че са съпрузи и през време на брака им , на 19.01.1998г., първата ищца и ответницата сключили предварителен договор с нотариална заверка на подписите, с който последната се задължила да й продаде придобитата идеална част от този имот в едномесечен срок, считано от заплащане на последната дължима вноска от ответницата по приватизационния договор, т.е. до 30.12.2007г. Страните се договорили също продажната цена да бъде изплатена на вноски, като една част от цената ищцата да заплати лично на ответницата, а друга част - като плаща вместо ответницата дължимите към общината вноски по приватизационния договор.

            Ищците твърдят, че общият размер на заплатеното от първата от тях възлизал на 22 574 ден.лв. като със заплащане на продажната цена същата изпълнила изцяло задължението си по предварителния договор до 22.12.1997г. и на тази дата влязла във владение на имота.

Ответницата обаче не изпълнила задължението си да прехвърли собствеността върху уговорената ид.част от описания имот като вместо това на 03.12.2004г. прехвърлила безвъзмездно предмета на предварителния договор на двете си деца. Поради предявен от ищцата иск с правно основание чл.135 от ЗЗД, ответницата си върнала собствеността върху имота и на 28.12.2007г. предприела формални действия за прехвърляне на собствеността върху него на ищцата,  но без да представи пред нотариуса изискуемите по чл.33 от ЗС писмени доказателства за липса на съгласие от съсобствениците да закупят имота при уговорените условия, поради което прехвърлянето било осуетено,  а задължението на ответницата по предварителния договор- неизпълнено.

            Първата ищца твърди също, че поради виновното неизпълнение на основните  договорни задължения от ответницата, за нея се поражда правен интерес да претендира присъждането на неустойка за вреди по чл.16, 17, и 18 от предварителния договор, съгласно които ответницата дължи неустойки съответно в размер на 80 000 ден.лв. – при неизпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността върху ищцата в срока по договора, 50 000 ден.лв. – при неспазване на уговорката за непрехвърляне на имота на трети лица и в размер на 1000 ден.лв. – при създаване на пречки за осъществяване на нормална търговска дейност от ищцата.

            С тези доводи ищците молят съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен  сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на описания недвижим имот при уговорените в него условия и да осъди ответницата да заплати на първата от тях неустойка за неизпълнение на предварителния договор частично в размер на 15 200лв. по чл.16, 17 и 18 от същия /10 000лв. по чл.16 от ЗУКТС, 5 000лв. – по чл.17 и 200лв.- по чл.18 от договора/. Претендират и за разноските по делото.

            С допълнителна молба първата ищца уточнява твърденията си за създавани й от ответницата пречки за осъществяване на нормална търговска дейност в магазина – упражняване от ответницата и нейни близки на натиск  върху ищцата да изнесе стоката си и напусне магазина, нанасяне на обиди и предизвикване на скандали, и т.н.

Чрез процесуалния си представител ответницата оспорва исковете по основание и размер. Прави възражение, че договорът е нищожен поради противоречие и заобикаляне на закона – неизпълнение на изискването на чл.33 ал.1 от ЗС, нищожност на договора за дарение нотариално оформен с н.а. № 174 по н.д. № 1387/2008г. на нотариус Е. Ш. и т.н.

От събраните по делото доказателства съдът прие за установени следните фактически обстоятелства:

Ищците са съпрузи.

През време на брака им, на 19.01.1998г. между първата ищца и ответницата бил сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот, с който продавачът Г.А.К. се задължила да прехвърли на купувача Г.Я.К. следният недвижим имот : 1/43 идеална част от търговски обект - Магазин ГУМ, находящ се в гр.С., бул/'Ц.О." № 2 кв.141, план.№5536 по ЗРП на гр.Сливен, със застроена разгъната площ 1873,43 кв.м., състоящ се от търговска зала на два етажа с канцеларии и обслужваща складова площ, както следва: I етаж - 877,15кв.м., II етаж - 855,75кв.м. и част от сутеренния етаж с площ 104,53кв.м., заедно с припадащите се идеални части от общите части на сградата, ведно с отстъпеното право на строеж върху общинския терен. Ответницата придобила посочената идеална част от недвижимия имот, предмет на предварителния договор, по приватизационна сделка от 25.11.1997г.

Съгласно договора ищцата поела задължението да изплати продажната цена на вноски като една част от цената следвало да заплати лично на ответницата, за да изплати тя първоначалната вноска по приватизационния договор, а останалата част – да заплати като изплаща вместо ответницата всички дължими погасителни вноски по приватизационния договор.

Страните се уговорили с договора, че при неизпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността продавачът – обещател следвало да заплати неустойка в размер на 80 000 000неден.лв. /чл.16/, при нарушаване на задължението за неотчуждаване на имота в полза на трети лица – да заплати неустойка в размер на 50 000 000 неден.лв. /чл.17/ и в случай на създавани пречки за осъществяване на нормална търговска дейност – неустойка в размер на 1 000 000 неден.лв. /чл.18/. Крайният срок за изпълнение на задължението за прехвърляне на правото на собственост бил 30.12.2007г.

Ищцата изпълнила задължението си да заплати продажната цена като заплатила общо сумата 22 574 деном.лв.

Ответницата не изпълнила задължението си по договора да прехвърли собствеността върху своята ид.част от описания имот в патримониума на ищцата. Вместо това на 03.12.2004г. тя и съпругът й дарили притежаваната част от имота на двете си дъщери. Поради предявен от ищцата пред СлРС  иск с правно основание чл.135 от ЗЗД и образувано дознание № 81/2005г. по описа на РДВР- Сливен, ответницата възстановила собствеността си върху имота чрез нова безвъзмездна прехвърлителна сделка между нея и децата й. По силата на това дарение ответницата станала изключителен собственик на частта от имота, предмет на предварителния договор.

На 28.12.2007г. ответницата предприела формални действия за прехвърляне на собствеността върху имота като пред нотариуса не представила писмени доказателства, че е предложила на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел тези предложения. Поради тази причина прехвърлянето на собствеността било осуетено.

На 22.12.2007г., след изплащане на цялата дължима сума по договора, ищцата встъпила във владение на имота. Ответницата обаче предприела действия, с които всячески пречела на ищцата да осъществява спокойно и безпрепятствено нормална търговска дейност в магазина – адресирала до органите на МВР сигнали относно ползването на щанда, лично и чрез свои близки отправяла към ищцата заплахи и обиди.

С договор за дарение, оформен с нотариален акт № 174 т.VІІІ рег.№ 1306 д. № 1387/2008г. по описа на нотариус Е. Ш., ищцата придобила  идеална част от процесния имот, конституирайки се по този начин като съсобственик.

Според новата кадастрална карта, одобрена със заповед № РД-18-31/19.04.2006г. на Агенцията по кадастър, имотът предмет на предварителния договор между страните се индивидуализира към момента на приключване на съдебното дирене по делото като :  1/43 идеална част от Самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 67338.548.14.1.2, с административен адрес гр.С., бул."Ц.О." № *, ет.* обект № *, с предназначение на обекта: за търговска дейност, със застроена площ 855.75 кв.м., при граници: под обекта - 67338.548.14.1.1, над обекта 67338.548.1.3; и 1/43 идеална част от самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 67338.548.14.1.1, с административен адрес гр.С., бул."Ц.О." № *, ет. * обект № *, с предназначение на обекта: за търговска дейност, със застроена площ 855.75 кв.м., при граници: над обекта 67338.548.1.2.

Изложените факти и обстоятелства съдът прие за безспорно установени при преценката и анализа на непротиворечивите като цяло писмени и гласни доказателства.

Фактическите констатации мотивират извеждането на следните правни изводи:

І. По претенцията по чл.19 ал.3 от ЗЗД.

Искът е допустим с оглед установената надлежна процесуална легитимация на всяка от страните по делото като страни по предварителния договор от 19.02.1998г.

Преценен по същество конститутивният иск е основателен и доказан.

Налице са всички изискуеми законови предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен. Същият е действителен, поетото по него задължение на ищцата за плащане на продажната цена е изпълнено изцяло. Ответницата е собственик на продавания имот и не е изпълнила поетото задължение да прехвърли собствеността на ищците в уговорения срок.

Неоснователни са възраженията на ответницата, че сключения между нея и първата ищца договор е недействителен поради липса на предмет, заобикаляне на закона или поради противоречие с него. Сключен е в задължителната по чл.19 ал.1 от ЗЗД писмена форма и съдържа уговорки за всички съществени условия на окончателния договор – предмет /описания по-горе недвижим имот/ и продажна цена. Няма законова забрана за прехвърляне на собствеността върху недвижим имот, придобит по приватизационна сделка. Доколкото съществува забрана в чл.41 ал.2 във връзка с чл.35 от ЗППДОП за продажба на приватизирания имот от правоимащия купувач за определен срок, настоящият договор не нарушава и не заобикаля тази забрана, тъй като страните по него са се договорили прехвърлянето на собствеността да се извърши след срока на забраната и действия в обратна посока не са били извършени от никоя от страните.

Не се спори между страните, че ответницата е собственик на идеалната част от недвижимия имот, която е била предмет на предварителния договор. С оглед задължението на съда  в производство по чл.19 ал.3 от ЗЗД да следи за наличието на предпоставките за прехвърляне на правото на собственост по реда на нотариалното производство към момента на постановяване на решението по конститутивния иск, несъмнено се установи както собствеността на ответницата върху отчуждаваната част от имота, така и всички останали предпоставки за валидност на предварителния договор към визирания релевантен момент.

Установи се по категоричен начин, на следващо място, точното и пълно изпълнение на задължението на ищцата да заплати продажната цена. Установи се също и виновното неизпълнение на насрещната престация на ответницата като продавач по предварителния договор да прехвърли правото на собственост върху имота в патримониума на ищцата. Въпреки яснотата, че тежестта за набавяне на необходимите първични документи и определяне на датата за сключване на окончателния договор лежи върху нея, ответницата умишлено и виновно не предприела никакви действия за реализиране на прехвърлянето на собствеността. Доказа се твърдението на ищцата, че ответницата не е имала дори намерение да изпълни договорното си задължение.

Несъстоятелно според съда е възражението на ответницата, че не изпълнила задължението си за прехвърляне на собствеността по обективни причини, тъй като не били налице изискванията на чл.33 от ЗС. Трайната съдебна практика сочи, че наличието на предложение на продавача към останалите съсобственици да изкупят частта му при условията на чл.33 ал.1 от ЗС не е необходимо условие за обявяване на предварителния договор за окончателен в производството по чл.19 ал.3 от ЗЗД. Възражението е неоснователно и поради установеното обстоятелство, че в хода на производството по делото ищцата е придобила по силата на договор за дарение идеална част от недвижимия имот – предмет на предварителния договор,с което е отпаднало качеството й  на трето лице по смисъла на чл.33 ал.1 от ЗС.

Предвид изложените съображения за наличие на всички изискуеми от закона предпоставки за уважаване на иска, съдът следва да обяви за окончателен сключения между страните предварителен договор. Следва да осъди ищеца да заплати таксите по прехвърляне на собствеността върху имота.

ІІ. По иска за заплащане на неустойка за неизпълнение с правно основание чл.92 от ЗЗД и частично предявен в размер на 15 200лв.

Искът е доказан по своето основание и размер, и следва да бъде уважен изцяло.

От събраните по делото писмени и гласни доказателства безспорно се установи, че ищцата не е изпълнила задължението си да прехвърли в уговорения срок правото на собственост по предварителния договор, нарушила е основното си задължение да не прехвърля собствеността върху имота на трети лица и е пречила съзнателно на ищцата да упражнява търговска дейност в магазина.

Към момента на изтичане на крайния срок за изпълнение на задължението за прехвърляне правото на собственост определен с предварителния договор - 30.12.2007г., въпреки точното и пълно заплащане на цената от ищцата, ответницата не осигурила изпълнението на особеното изискване на чл.ЗЗ от ЗС, вменено й като задължение на продавача по предварителния договор, което осуетило сключването на окончателен договор.  Доказателствата сочат, че ответницата е нарушила и основното си задължение за въздържане от разпоредителни действия с имота в полза на трети лица или обременяването му с тежести - отчуждила е през 2004г. с безвъзмездна сделка предмета на предварителния договор в полза на двете си дъщери. Обстоятелството, че впоследстие ответницата си е върнала собствеността върху процесния имот не може да се определи като акт на добросъвестно поведение, свързано с изпълнение на задълженията по договора, тъй като тези действия са били подтикнати от предприетото от ищцата  предявяване на иск по чл. 135 от ЗЗД срещу ответницата.

Доказа се ищцовото твърдение, че ответницата е нарушила и задължението си по предварителния договор да не пречи на ищцата да ползва предмета на този договор за осъществяване на търговска дейност. Анализираните по делото писмени и гласни доказателства установяват, че ползването на имота от ищцата е  било смущавано както лично от самата ответница, така и от нейните близки и родственици – съпруг, деца и други чрез нанасяне на обиди, пораждане на скандали целящи да уронят доброто име на ищцата като търговец и личност, адресиране на нотариална покана за освобождаване на магазина, иницииране на съдебни производства за опразване на магазина и др.

Предвид изложеното, с оглед констатираните нарушения на договора отстрана на продавача по него, съдът следва да уважи частичния иск за неустойка в претендирания размер от 15 200лв. /по трите хипотези, съответно по чл.16 от договора – 10 000лв., по чл.17 – пет хиляди лева и по чл.18 – в размер на 200лв./, без да е необходимо да доказва размера на вредите предвид договорно определената клауза за неустойка при неизпълнение. С оглед изхода от делото, ответницата следва да заплати на първата ищца претендираните и заплатени от нея разноски по делото в размер на 2 290лв. Ищците следва да  заплатят таксите по прехвърляне на собствеността върху имота – местен данък и такса за вписване.

Ръководен от гореизложеното, съдът

 

                                                  Р  Е  Ш  И  :

 

ОБЯВЯВА за окончателен сключения на 19.01.1998г. между Г.А.К. ЕГН ********** *** в качеството й на продавач  и Г.Я.К. ЕГН ********** *** в качеството й на купувач предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, представляващ 1/43 идеална част от търговски обект - Магазин ГУМ, находящ се в гр.С., бул. “Ц.О." № *, в НУПИ № 5536, в кв.141 по плана на гр.Сливен, със застроена разгъната площ 1873,43 кв.м., състоящ се от търговска зала на два етажа с канцеларии и обслужваща складова площ, както следва: I етаж - 877,15кв.м., II етаж - 855,75кв.м. и част от сутеренния етаж с площ 104,53кв.м., заедно с припадащите се идеални части от общите части на сградата, ведно с отстъпеното право на строеж върху общинския терен, който съгласно кадастрална карта на гр. Сливен, одобрена със заповед № РД-18-31/19.04.2006г. на Агенцията по кадастър представлява самостоятелен обект с идентификатор 67338.548.14.1.1., попадащ в сграда с идентификатор № 67338.548.14.1.2, построена в поземлен имот с идентификатор 67338.548.14., с предназначение за търговска дейност, с административен адрес: гр.С., бул."Ц.О." № *, ет.* обект № *, с предназначение на обекта: за търговска дейност, със застроена площ 855.75 кв.м., при граници: под обекта - 67338.548.14.1.1, над обекта 67338.548.1.3; и 1/43 идеална част от самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 67338.548.14.1.1, с административен адрес гр.С., бул."Ц.О." № 2, ет. 1, с продажна цена 22 574 ден.лв. /двадесет и две хиляди, петстотин седемдесет и четири/ деноминирани лева , заплатена от купувача изцяло, и с данъчна оценка. 37 605,39лв. /тридесет и седем хиляди, шестотин и петлева и 39стотинки/ деноминирани лева.

ОСЪЖДА Г.А.К. ЕГН ********** *** да заплати на Г.Я.К. ЕГН ********** *** сумата 2 290лв., представляващи направени от последната разноски по делото.

ОСЪЖДА Г.Я.К. ЕГН ********** и Я.Щ.К. ЕГН **********,*** да заплатят местен данък върху данъчната оценка на имота в размер на 827,32лв.и такса за вписване на решението в размер на 37,61лв.

Налага възбрана върху описания недвижим имот до изплащане на разноските по прехвърлянето.

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна жалба пред Бургаския апелативен съд.

 

 

                                                                        О КРЪЖЕН СЪДИЯ: