Р Е Ш Е Н И Е

Гр. Сливен,  09.02.2009год.

 

В   И М Е Т О  НА  Н А Р О Д А.

 

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение в публичното заседание на деветнадесети януари през две хиляди и девета година в състав:

                    ПРЕДСЕДАТЕЛ: Г.Д.

                                                                                      ЧЛЕНОВЕ:  Х.М.

                                                                  М.Б.

 

                                                                                                                                                 

 

при секретаря Р.Б. и с участието на прокурора  ………… като разгледа докладваното от  Г.Д.………въззивно гражданско дело № 564 по описа за 2008 година, за да се произнесе съобрази:

            Делото се движи по реда на § 2, ал.2 от ПЗР на ГПК /ДВ бр. 59/2007 г./.

Производството е въззивно и намира правното си основание в чл. 196 и следващите от ГПК.

Образувано е по въззивни жалби и на двете страни по спора, против Решение № 301/22.05.2008 год. по гр. дело № 1150/2007  год. на Районен съд гр. Сливен. С това решение е: осъден ответника ЕТ „К. – К. Т.” от гр. Сливен, кв. „Б.” **-Б-2, да предаде на основание чл. 233, ал.1 изречение първо от ЗЗД на „Р. К.” АД  Б., държането върху търговски обект № 306 – заведение за хранене „Д.”, находящо се в гр. С., кв. „Б.”, застроен на площ от 120 кв.м., заедно с прилежащия към ресторанта терен – лятна градина, както и намиращото се в него оборудване, подробно описано в решението. Осъден е ЕТ да заплати на „Р. К.” АД сумата 837 лв., представляваща обезщетение по чл. 236 ал.2 от ЗЗД за периода от 08.12.2006 г. до 13.03.2007 г. за неоснователно ползване на вещ след прекратяване на договор за наем, а искът до пълния му размер в тази част, е отхвърлен като неоснователен. Отхвърлен е искът на „”Р. К.” АД против ЕТ „К. – К. Т.” за заплащане на сумата а 10 000 лв. договорна неустойка като неоснователен.

Отхвърлени са и предявените от ЕТ „К. – К. Т.” против „Р. К.” АД частични насрещни искове с правно основание чл. 55 ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата 9200 лв. претендирана като част от получена без основание от ответника наемна цена за периода от 27.12.2001 г. до 08.12.2006 г. и по чл. 86 от ЗЗД за заплащане на сумата 800 лв., представляваща част от мораторна лихва върху главницата от 9200лв., за периода до завеждане на насрещната искова молба от 14.05.2007 г., както и искането за признаване право на задържане на недвижим имот до заплащане на претендираните суми, като неоснователни. Осъден е ЕТ да заплати по компенсация на „Р. К.” АД Б. разноски по делото в размер на 441 лв.

1.Жалбата на ищеца, депозирана чрез изпълнителния директор Д. Х. Ш., е в частта на решението, с която е отхвърлен предявения иск за заплащане на договор за неустойка в размер на 10 000 лв. като неоснователен, както и в частта, в която не са му присъдени разноски-1838,40лв. Счита, че неправилно и незаконосъобразно, в грубо нарушение на материалния закон чл. 92 и чл. 26 ал.1, както и чл. 9 от ЗЗД и чл. 309 от ТЗ, не му е присъдена договорена неустойка между двамата търговци за неизпълнение на сключен между тях договор за наем на процесния имот. Не оспорва фактическата обстановка, както и клаузата на чл. 17 от сключения между страните договор и затова тази уговорка не противоречала на добрите нрави, както е приел РС. Намира изводите в тази част аз необосновани, с оглед свободата на договаряне, която имали търговците. Тази неустойка не била прекомерна и не била противна на добрите нрави. Моли да се отмени решението в тази му част и се постанови ново, с което да се уважи изцяло предявения иск по т. 2 от исковата молба. Счита, че решението в частта, с която не са му присъдени разноски, е неправилно. Посочва, че има извършени разходи както за държавна такса, правна защита и за експертизи по делото и следва да му бъдат присъдени разноски всичко в размер на 1838.40 лв. Същото становище поддържа и по съществото на спора, както и в представената писмена защита от адв. К. Н. от АК – Б..  Жалбата на ответника   намира за неоснователна и недоказана, а обжалваното решение в тази част, за правилно и законосъобразно. Счита, че не се е установило, че отстъпеното право на строеж на ответника било точно в т.н. „лятна градина” и   тя  следвало да му се върне. Правилно било решението в тази му част. К. Т. не бил правен субект и недопустимо било да се идентифицира с ЕТ  „К. – К. Т.”.Затова правилно бил осъден да предаде владението на  „градината”.  Лицето К. Т. следвало да води дело против ищеца. Моли да му се присъдят всички разноски за тази инстанция.

 

 2.Ответникът ЕТ „К. – К. Т.”е обжалвал постановеното решение в частта, с която: - е осъден да предаде държането върху прилежащия към ресторанта терен – лятна градина на процесния обект; -   предявените от него насрещни искове, са отхвърлени  като неоснователни, „до размер на сумата 7 105 лв., представляваща част от недължимо платена наемна цена за лятна градина, както и до размер на сумата 442.56 лв., представляваща мораторна лихва върху главницата до завеждане на насрещната искова молба, както  - и  в частта, с която е осъден да заплати разноски по компенсация”. Намира решението в тези му части за незаконосъобразно, необосновано и постановено при съществено нарушение на съдопроизводствените правила.

Погрешни били изводите на съда, че не можело да се установи при съпоставка, съвпадане между лятната градина по договора за наем и тази, отразена в договора за учредяване право на строеж върху общински терен. Счита, че   след като терена е общински, договора за наем, в тази част е нищожен, съобразно разпоредбите на ЗОС и чл. 26 ал.1 от ЗЗД и не е породил правни последици. Върху  процесния този имот по надлежния ред му е учредено право на строеж и неправилно било постановено връщане на вещта в тази й част, защото тя не се дължи на ищеца. Счита, че    исковете му са основателни и доказани до размер на обжалваната част, а договора за наем бил нищожен, като противоречащ на закона и на основание чл.  55 ал.1 от ЗЗД, предложение първо, ищеца следвало да му върне получената без основание сума.

Намира жалбата на ищеца за неоснователна и недоказана, а обжалваното решение в тази част, за правилно и законосъобразно.

Моли да се постанови решение, с което да се отмени обжалваното, в посочените части като незаконосъобразно и се постанови ново по същество на спора, с което: - да се отхвърли предявения от „Р. К.” АД иск за предаване държането върху част от недвижим имот, представляващ лятна градина; - да се уважи насрещния му иск. Същото становище поддържа и по съществото на спора, чрез процесуалния си представител адв. Ц. от АК – С.. Претендира разноските по делото.

 

Жалбите се депозирани в законния срок, от надлежни страни, против подлежащ на въззивно обжалване, валидно постановен съдебен акт  и са допустими, по смисъла на чл. 196 от ГПК.

Пред въззивната инстанция     се сочат  и   е искано събирането на нови доказателства, като съдът е допуснал, изслушал и приел, съобразно разпоредбите на ГПК, заключение на съдебно техническа експертиза, с писмени приложения.

Като съобрази доводите в жалбата, становището на въззиваемата страна и анализира събраните по делото доказателства, преценени по отделно и в тяхната съвкупност, съдът приема  за установено следното от фактическа страна:

Не се спори между страните, че между тях е имало сключен договор за наем  от 27.12.2001г. на търговски обект № 306 – заведение за хранене „Д.”, находящ се в гр. Сливен, ж.к. „Б.” , застроен на площ от 120 кв.м., заедно с прилежащия към ресторанта терен – лятна градина, както и намиращи се в ресторанта машини, съоръжения и инвентар, съгласно приемо-предавателен протокол, неразделна част от договора. Този договор е бил със срок З години, считано от 01.01.2002г. до 31.12.2004г. Като наемодател е „Р. к.” АД Б. с изпълнителен директор  Х. Б. Б.. Обектът, предмет на договора е  предаден и приет от ответника - наемател с приемо-предавателен протокол на 02.01.2002г. от ЕТ „А. К. –М. И.” /л.5 /. Вписано е, че обекта е собственост на „Р. к.” ООД Б../л.5 /.

С писмена покана изх. № 14/06.11.2006г., ищецът е уведомил ответника, че срока на наемния им договор е изтекъл и вече като договор без определен срок, на основание чл.238 от ЗЗД:  прекратява  „същия договор, като настоящето считайте  за едномесечно предизвестие по посочения текст от ЗЗД”./цитираното писмо, л.5 от гр. д. № 1150/07г. на РС Сливен/.Фактически безсрочния договор за наем, сключен между страните по делото, на основание разпоредбите на ЗЗД, за процесния търговски обект, вкл. и т.н. „лятна градина”, е прекратен едностранно от наемодателя, считано от 08.12.2006г., съгласно неговата   покана изх. № 14/06.11.2006г.  

Установено е по делото, че за т.н. „лятна градина” ищецът няма предоставено от община Сливен някакво право и той я държи без основание./Виж  протокола от с.з., проведено на 19.06.2007г., представителят на ищеца е заявил категорично, че:”Няма договор за наем”, след като са били поискани писмени доказателства, установяващи основание за  претенцията му в частта, за предаване владението на  т.н. „лятна градина”  и от с.з., проведено на 27.11.2007г., за изменение на иска/. Площта на т.н.”лятна градина”  „съобразно нейната ограда е 300 кв.м.” /арг. Заключение на съдебно техническа експертиза от 16.1.2007г., V, т.1л.84/2стр. от   гр. д. № 1150/07г. на РС Сливен, което не е оспорено/.

С разрешение за строеж №  17/24.02.1989 г. /представено със заключението на  експерта пред ОС Сливен/, на предприятие „Р. и р. п.” – Б., база С., от Трето кметство на Общински народен съвет – Сливен му е било разрешено,  в кв. „Б.”, на основание чл. 120 ал. 4 от ППЗТСУ, да изгради паянтова постройка за заведение за обществено хранене- павилион- с размери 8 м. на 15 м. „до съществуват супермаркет и магазин за плод – зеленчук”. Друга индивидуализация на местонахождението, в което да се изгради „заведение за обществено хранене” в к-с „Б.” няма. Пред РС Сливен, не е била представена и скица на терена, върху който е следвало да се извърши това строителство. Не се установи, а и не се твърди, на ищеца да е било предоставено и право на ползване или някакво друго право, на някаква друга част от общинско място, намиращо се в посочения квартал.  С писмо изх. №  259/22.12.1998 г. адресирано до Кмета на Община – Сливен, ищецът моли да му бъде разрешено  „ползването на лятната площ пред заведението по сега действащата ограда, която площ и до сега ползваме  и  за лятна градина на ресторант „Д.”, намиращ се точно пред фасадата му и е неразривно свързана с ресторанта”. Конкретни данни за размер на тази площ, кога е оградена, на какво основание, също не са посочени. Посочено е, че от м. 01. 1999 г. този терен ще се експлоатира от служители с постоянен трудов договор   с „Р. К.”ООД. Няма доказателства и  за разрешено строителство на ограда за обособяването й, нито за размера на площта, която се включва в тази ограда. Не е установено и това писмо да е получено в Община Сливен. С писмо Изх. № 188/27.12.2000 г. до Кмета на Община – Сливен ищецът отново е помолил Общината да предложи договор за наем за ползването на терена „лятна градина”, до частично изменение на строителния регулационен план на основание § 50 А ал. 3 от ПЗР към ЗИД на ЗТСУ. /ДВ бр. № 124/98 г./.Конкретни данни за изграждането и размера на тази т.н. „лятна градина,”отново няма посочени. Доказателство, че това писмо е получено от Община – Сливен, по делото също  няма представено. При това положение, категорично е установен факта, че ищеца няма никакво надлежно учредено право върху терена, на който е построил вместо паянтова – масивна сграда, предмет на договора за наем с ответника.

По делото е представен Договор за учредяване право на строеж върху общинска земя, сключен на 01.04.2002 г. и вписан в службата по Вписванията с Вх. № 1477/24.04.2002 г. , акт № 155, том V, дело 1080/2002 г.  е учредено от Община – Сливен като „собственик-учредител”и „Р.К.С”ООД – Б. суперфициар-строител „право на строеж върху терен с площ 120 кв.м., представляващо застроена площ под собствената им съществуваща едноетажна сграда с пл. № 10046, находяща се в УПИ І кв. *** по плана на кв. „Б.” при граници на УПИ І: на изток – бул „Ст. Ст.”, запад – улица, север – улица , юг – улица.” Към момента на сключване на договора е била изплатена сумата 4436 ,40 лв. представляваща стойността на правото на строеж за тази сграда.  Данъчната оценка за процесния имот е дадена на „Р. к.” ООД Б. 07.03.2007г., също е дадена само за сградата. /арг. у-ние № 0220002612/07.03.2007г., л.11 от гр.д. № 1150/2007г. на РС Сливен/.

Към момента на сключване на процесния договор за наем -27.12.2001г. и към настоящия момент, ищецът е имал и има само право  на строеж за „павилион”- временна сграда, до 120 кв.м., но  не е имал право на ползване на площта, посочена като лятна градина. Няма учредено такова право и към настоящия момент. Той е изградил, вместо временна постройка – павилион,  масивна сграда от 120 кв.м. Оградата на т.н. „лятна градина” е незаконно построена. За нея няма разрешение за строеж, нито друго основание, както за изграждането й, така и за завземане на оградения терен и това е категорично установено от всички, представени и приети по делото доказателства.   /арг. цитирания Договор л. 52 от гр. д. 1150/2007 г. на РС – Сливен и заключение на съдебно техническата експертиза от 05.01.2009г. и Разрешение №17/24.02.1989г.-приложение 6, към заключението/.

2.По насрещния иск: Установено е, че само за лятната градина, пазарният наем за периода 27.12.2001 г. до 08.12.2006 г. е всичко  7105,00 лв., като измерена на място площ на лятната градина, съобразно нейната ограда, е 300 кв. м./арг. закл. на съдебно техническа експертиза от 16.11.2007., Р-л V, т.1/.   Мораторната лихва върху сумата 7105 лв., считано за периода от 29.11.2006 г. до 14.05.2007 г.  е в размер на сумата 442,56 лв. /арг. заключение на съдебно-икономическа експертиза от 02.03.2008 г., неоспорено от страните. /.

 Община Сливен е сключила на 29.12.2005 г., договор за замяна с К. С. Т. с ЕГН **********, на основание чл. 40 от ЗОС, чл. 15 от ЗУТ, Решение № 705/29.09.2005 г. на Общински съвет – Сливен, предварителен договор от 17.11.2005 г. и Заповед № РД-15-1771/28.11.2005 г. на Кмета на Община Сливен за одобряване на изменение на ПУП в кв. 667 по плана на парк „Ю.” гр. С. и заповед № РД-15-1933/20.12.2005 г. на Кмета на Община Сливен, с който „Община Сливен прехвърля на К. С. Т. правото на строеж върху петно с площ 256 кв.м., находящото се в УПИ І, кв.*** по ПУП на кв. „Б.” гр. С.”. Справедливата пазарна стойност на това право на строеж е – 22 272 лв. В замяна К. Т. е прехвърлил на Община Сливен правото на собственост върху свой недвижим имот с площ 400 кв.м., намиращ се в парк „Ю.” гр. Сливен, при посочени граници и справедлива пазарна стойност на имота 22 090 лв. К. Т. е заплатил всички такси и разноски, включително и разликата между двете пазарни стойности по съответните сметки на Община Сливен. /Арг. раздел ІІ от цитирания договор за замяна/. Този договор е вписан с № 216, т. ІХ, вх. № 11323/30.12.2005 г. № 3654, 40586 /л. 37 от гр.д. № 1150/2007 г./ С Анекс за отстъпено право на строеж от 17.10.2006 г., като на К. Т. – „супфициар-строител”, на основание чл. 38 от ЗОС, чл. 46 от НПУРОИ, във вр. с чл. 102 от ППЗДС, договор за замяна от 29.12.2005 г. и Заповед № РД-15-1576/05.10.2006 г. на Кмета на Община Сливен,  е отстъпено на суперфициара-строител допълнително възмездно право на строеж за изграждане на сграда за обществено обслужване, находяща се в ПИ с идентификатор 67338.525.168 и посочени граници, съставляващ УПИ І в кв. ***, кв. „ Б.” гр. С., в размер на застроена площ 74 кв.м., представляваща разлика между ЗП по одобрен архитектурен проект с протокол – Решение № 21/16.06.2006 г. на ОбЕСУТ и ЗП по договор за замяна от 29.12.2005 г. Цената на допълнителното възмездно право на строеж, както и другите такси и разноски са били внесени към момента на сключването на Анекса,  от К. Т.. Анексът е вписан с № 198, т. VІ, вх. № 7885/18.10.2006 г., л. 3654, 40586 в Службата по вписванията. /арг. л. 38 от гр.д. № 1150/2007 г./ При това положение К. Т. има надлежно учредено право на строеж,предоставено от собственика на имота – община Сливен, върху посочения терен с обща площ 330 кв.м., която е посочена в ПИ с идентификатор 67338.525.168 и конкретни граници, съставляващ УПИ І в кв. ***, кв. „Б.” – С.. Фактически правото на строеж на К. Т. е ситуирано в процесния УПИ в „североизточната част”, но не съвпада с границите, очертани с незаконно изградената от ищеца ограда. „В плана на общината съм го видяла. Там има всички документи за изграждане. Всички проекти са утвърдени от Общината за изграждане на тази сграда”. / Виж протокола от с.з., проведено на 19.01.2009г. в.л. М. Г./*** е предоставила право на строеж на различни по вид постройки и на други субекти. /арг. цитираните договори, както и заключението на строително - техническата експертиза от 15.10.2007 г., л. 74 и л. 75- неоспорено от страните  и заключението  на съдебно техническа експертиза от 05.01.2009г., заедно с приложените скици и ситуация, посочваща мястото, на което К. Т. има договорно учредено право на строеж, което също не е оспорено. /. Съдът няма основание да се съмнява в безпристрастността и компетентността на експерта.

Доказателства, установяващи, че след като е извършена замяна на собствен терен между К. Т. и Община Сливен, съобразно сключения между тях на 29.12.2005г. договор, някоя от страните по него, е уведомила за това ищеца, по делото няма представени. Но категорично е установено, че  този договор и Анекса са вписани в СВ с № 216/, том ІХ, вх. № 11323/20.12.2005г. с № 3654,40568. /л.37 от гр. д. № 1150 /2005г. на РС Сливен/.

Тези констатации мотивират следните  правни изводи:

І. По исковата претенция на наемодателя:

1.Приема се, че  претенцията, в частта й за заплащане на неустойка,  в размер на сумата 10 000лв., в настоящия случай е неоснователна. Твърдението на ищеца, че обжалваното решение в тази му част, „грубо противоречи на материалния закон” е неоснователно. Изводът на РС за неоснователност на иска в тази му част се базира единствено на констатирана „нищожност на клаузата досежно неустойката” по процесния договор, поради противоречието й с добрите нрави и оттук налагащия се извод за нейната неприложимост. Не е спорно, че неустойката има обезщетителна и наказателна функция, но в конкретния случай договорения размер на неустойката надхвърля един път и половина размера на дължимия наем за една година. При това положение тя очевидно не цели проявлението на посочените й функции, а сочи на несправедливо по съдържание съглашение, поради обективната неравностойност на насрещните задължения. Приема се, че правилно РС е констатирал, че се касае до неморално висок размер на неустойката тъй като „договарянето й е в противоречие с добрите нрави, с които в интерес на обществения интерес е ограничена договорната автономия”. Законосъобразен е извода на РС - Сливен, че така уговорената неустойка е в противоречие с чл.9 от ЗЗД и в противоречие с добрите нрави, което е основание за нищожност на тази клауза от договора съгласно чл.26 ал.1 от ЗЗД. Като морални норми добрите нрави нямат правно действие. По силата на чл.26 ал.1 от ЗЗД на тях се придава и правно значение, като нарушението им се приравнява по последици на равно с нарушението на закона. „Особеност на добрите нрави, е че те не са писани и конкретизирани, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Един от тях е принципа на справедливостта, който в гражданските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от нормите на гражданското право интерес като се търси максимално съчетаване на интересите на отделните правни субекти”. В конкретния случай е очевадно, че ищецът след 31.12.2004г., когато е изтекъл срока на наемния договор до 06.11.2006г., когато е уведомил наемателя, че прекратява договора за наем, на основание чл.238 от ЗЗД, не се е противопоставил по никакъв начин /устен, писмен или с конклудентни действия/ на ползването на имота от наемателя. Това му пасивно поведение  сочи намерение да се увреди другата страна, като се претендира неустойка от 10 000лв., което е недопустимо и съгласно разпоредбите на ТЗ. Настоящият състав на ОС Сливен споделя правните изводи на РС Сливен в частта, относно неоснователност на претенцията в тази й част, които са съобразени със съответните законови текстове, включително и за противоречие на посочената клауза  с „добрите нрави”. Затова се приема, че обжалваното решение в тази му част е постановено в съответствие с разпоредбите на действащото материално право и трайната практика на ВКС. /арг. решение № 620/23.10.2007г. по т.д. № 275/2007г. на ТК на ВКС и чл.289 от ТЗ/.  

Твърдението на жалбоподателя – ищец, че неправилно е определен размера на разноските от РС Сливен, се приема за несъстоятелно и недоказано. Изчислени съобразно разпоредбата на чл.64 от ГПК, които той прави, са за „не уважената част от 11200лв.”, а изчислява тази част  като за уважена, при определяне на търсените   разноски. За уважената  част от иска  и за отхвърления насрещен иск РС Сливен  правилно  е присъдил дължимите разноски на ищеца, по компенсация. Затова жалбата и в тази й част е неоснователна и не може да бъде уважена.

 

            2.По жалбата на ответника:

- Приема се, че е  предявения иск, с посочено правно основание чл.55, ал.1, е по предложение трето от ЗЗД – за връщане на сума, дадена с основание, което е отпаднало с  обратна сила. По делото не е установено, че след като е извършил замяна на свое право на собственост, ответника – ищец по насрещния иск, е уведомил ищеца-наемодател, че вече има такова право и не дължи наем за площта, върху която има надлежно предоставено право на строеж от община Сливен.

В тази част на  насрещния иск,   е посочен целият период, през който ЕТ е плащал наем за т.н. „лятна градина” на ищеца. Включен е периода по прекратения вече договор за наем от 01.01.2001 до 31.12.2004г., този  след  тази дата, както и след като К. Т. е сключил договор с община Сливен и има вече предоставено право на строеж. При това положение, ответникът си е плащал добросъвестно наема за т.н. „лятна градина”. Можел е да  уведоми ищеца е бил своевременно,   че вече  държи част от процесния имот на друго основание, което обхваща определена  част  от т.н. „лятна  градина” и няма да плаща наем за тази площ.  Затова в тази част, претенцията по размер правилно е установена, както по главница -7 105,00лв., така и за  мораторната лихва  -442,56лв. за посочения период, но е с недоказано правно основание  и  като неоснователна, следва да бъде отхвърлена, както е приел и РС Сливен, чийто изводи в този аспект се споделят от настоящия състав на ОС Сливен. Обстоятелството, че е плащал на община Сливен през част от посочения период наем, е неустановено по основание и размер, но то и не може да мотивира друг извод.

 

            -По претенцията  от насрещния иск, в частта, за връщане на т.н. „лятна градина”: След прекратяване на договора за наем 31.12.2004г. и 08.12.2006г  се приема, че  жалбата е основателна и наемателят не следва да върне площта, включена в т.н. „лятна градина”, ограничена  с червен цвят,  по скица изтеглена на паус, приложена към заключението на в.л. от 05.01.2009г. Приложение № 8.

 

 Съображенията за този извод са следните:

В трайната си практика ВКС приема, че при изтичане на срок  по договор за наем, наемателят следва да върне съответната вещ или имот на наемодателя, независимо дали последният е неин собственик, тъй като отношенията между тях са облигационни.

Съгласно разпоредбата на чл.188, ал.3 от ГПК, при постановяване на решението си, съдът следва да се съобрази с всички факти и обстоятелства, които са доказани, включително и тези, настъпили  след предявяване на иска, но са от значение за спорното право.

В настоящия случай, категорично е установен  факта, че не наемателя, а собственикът на терена, в който се намира и т.н.”лятна градина”, - Община Сливен, се е разпоредил с част от този терен, определил е местоположението на тази част в целия терен и е сключила с К. Т.  договор за замяна и анекс към него, по силата на който К. Т.  е заменил собствен имот с право на строеж, за площ- общо в размер на 330 кв.м. в източната част на процесния имот – ПИ № 67338.525.168  и този договор с анекса е вписан в Службата по вписванията. Следователно, собственикът на терена, имащ най-пълното вещно право – на собственост, е този, който се е разпоредил и предоставил на други лица, ограничени вещни права върху процесния имот. Затова, към настоящия момент   К. Т. има надлежно учредено и вписано собствено правно основание, за да държи и извърши строителство в определената му част от посочения терен. Този категорично установен факт – сключването на договор и учредяване вещно право на  строеж на ответника е станало, след като  ищецът, както и сам той твърди, няколкократно е искал да му се предостави някакво вещно право върху т.н. „лятна градина”, но собственика – община Сливен не му е предоставил такова право.  Следователно, в настоящия случай не по вина на наемателя и не по негово твърдение, а по воля на собственика на имота и на друго основание, за ответника възниква право, да не може да бъде осъден  да върне, само част от т.н. „лятна градина”, за която се установи по категоричен начин, че   не съвпада с обхванатата част от терена, на който е учредено вещно право на строителство от собственика, на К.  Т..

При това положение, се приема, че наемателят, който е придобил от собственика на терена –община Сливен, собствено вещно право върху част от процесния терен на правно основание може и следва да задържи тази част от терена, която е индивидуализирана и обозначена на скицата и плана на процесния общински имот. Неговото право на строеж е посочено в този имот и отредено, като са отразени и границите му, които не съвпадат с т.н. „лятна градина, за която е установено, че е и с по-малка площ – 300 кв.м. и е в северозападната част от имота, а и площта, отредена за Т. чрез възмездно право на строеж е от 330 кв.м. и е в североизточната част на процесния имот, т.е. не се обхваща изцяло и от незаконно изградената ограда от наемодателя.

След като  ищецът не   доказа  и никакво  основание, на което да му се предаде владението на цялата площ, описана и отразена на място от Община Сливен  в  процесния   ПИ № 67338.525.168. и със стар идентификатор УПИ І, кв. *** по плана на кв. „Б.” – Сливен, се приема претенцията за връщане на част от т.н. „лятна градина” за неоснователна и недоказана.

Решението на РС Сливен в тази му част е постановено при неизяснена фактическа обстановка и следва да бъде отменено. При наличието на установен по категориен начин от всички, представени и събрани по делото доказателства   факт, че е прекратен договора за наем още към 08.12.2006г., че преди тази дата собственика на имота се е разпоредил с част от него в полза на ответника и на други лица, но не е предоставил на ищеца никакво право върху  т.н. „лятна градина”, а има сключена правна сделка с други лица, на които са предоставени права върху части от този имот и за К. Т.    има вписано в Службата по вписванията – правно основание, предоставено му от собственика на терена по законен ред,  което му дава право да строи сграда в посочената  западната част от ЦЕЛИЯ имот, на площ от 330 кв.м., която не съвпада напълно с  т.н. „лятна градина”, да се иска, цялата площ от 330 кв.м.,  „ да се върне” и то  не от собственика и не на него, а на лице, което няма никакво правно основание да я  държи, владее или ползва, е явно в противоречие и с добрите нрави.

 

Твърдението, че след като не на ЕТ, а на К. Т. било предоставено право на строеж и затова ЕТ следвало да върне  и заетата от неговото право на строеж площ от процесния имот и да води дело против ищеца за тази площ е несъстоятелно, противоречи на закона  и не се споделя. Замененият от К. Т. имот по сключения  с община Сливен договор, е собственост на физическото лице,  но очевадно е, че му е предоставено право  за построяването на „Търговски комплекс в  УПИ І, кв.***, ж к „Б.” Сливен, каквото право е предоставено и на други лица и търговци  в същия имот.  Заедно с това, няма никакво правно основание от ЕТ да води иск против ищеца, чиято сграда  изградена от него с площ 120 кв.м. е  в западната част на имота и решението за връщането й е влязло в сила. Няма доказателства, за предоставено по надлежния ред разрешение на ищеца за изграждане на ограда и тя не е нанесена на скицата в Общината. Няма доказателства, установяващи право на ползване на т.н. „лятната градина” от ищеца. Не се и твърди, че има такива доказателства или представени такива права  и към настоящия момент.

 

По договора за замяна от 29.12.2005г. сключения между Община Сливен и К. Т., правото на строеж на последния е предоставено в източната част на имота, на разстояние  седем  метра от съществуващата сграда на ищеца. При това положение, теренът е определен, а и определяем по отношение на всички, изградени и предстоящи да се строят сгради в този общински имот.  Община Сливен е изменила, в съответната част ЗРП на този квартал, за да може да се реализират правата, които е предоставила на съответните субекти./арг. раздел V т.2 от заключението на съдбено-техническата експертиза от 05.01.09г. и приложение № 1 скица № 294/09.01.2005г., очертано с червен цвят, към него и приложение № 8 -  скица изтеглена на паус,   на която петното за отстъпено право на строеж е очертано с червен цвят и очевадно не заема цялата площ на т.н. „лятна градина”, чиято незаконна ограда не е отразена на скицата, но сградата на ищеца е очертана от експерта и защрихована с молив в с.з., проведено на 19.01.2009г., а площта, на която е отстъпено право на строеж на К. Т.   в размер на 330 кв. м. от целия общински имот, е отразена с червено. /Виж Скица – приложение № 8- на паус към заключението/.

Заедно с това, законодателят е приел, че вписването на актовете, с които се придобиват вещни права в Агенцията по вписванията, еюридически акт с гражданско правно действие”/чл.1 от ПВ/. Целта е да се даде гласност на подлежащите на вписване актове и по този начин да се даде и защита на приобретателя. Вписването прави придобивния акт противопоставим на всяко трето лице,  вписало или придобило вещно правно след вписания придобивен акт на първия приобретател.” А ищецът  към настоящия момент няма никакво право върху претендираната част от терена, за т.н. „лятна градина”. /арг.заключението, скиците  и Р№1104/14.11.2006г., по гр.д. № 1072/2005г., ІV-Б, ГО на ВКС/.

  Категорично, пред тази инстанция, с представените и събрани доказателства по делото се установява, че   терена, върху който е предоставено правно на строеж на К. Т., не съвпада изцяло с т.н. „лятна градина”, което е видно и от заключението на съдебно техническата експертиза, изслушана пред тази инстанция, към което има и определен на място терен на К. .Т и другите сгради и павилиони, предоставени на други ползватели.

По тези  съображения жалбата на ответника, в частта относно отмяна на обжалваното решението в частта, с която е постановено предаване на целия терен т.н. „лятна градина” се приема за основателна и следва да бъде уважена.

 

3. Претенцията на ищеца, за връщане на цялата площ, обхваната от незаконно изградената ограда на т.н. „лятна градина” към сградата му, се явява неоснователна в частта, която е представена на ответника от собственика на терена, за построяване заведение за обществено хранене.

Съображенията за това са следните: След като  на основание надлежно сключен и вписан в СВ договор и Анекс към него, съобразно който К. Т. има учредено право на строеж и  той е извършил всички, необходими действия за осъществяване на това си право, като е изработил и предоставил съответните проекти на компетентния орган,  който ги е одобрил и му е издал Разрешение за  строеж № 501/20.10.2006г., то от тази дата, наемодателят няма правно основание да иска да му се върне цялата площ, обхваната от незаконно изградената от него ограда. Това е така, защото договорът за наем между страните по делото е прекратен. Собственикът на имота – Община Сливен, се е разпоредил с имота си, предоставил е на К. Т., а и на други лица, да построят сгради и павилиони в общия парцел, част от който е тази т.н. „лятна градина”. Претенцията на ищеца в тази й част е неоснователна и следва да се отхвърли.,  /арг.  заключението на съдебно техническата експертиза от 05.01.2009г., раздел V, т.2 и т.3 /.

 Обстоятелството, че издаденото разрешение за конкретен строеж на ответника ПО ИСКАНЕ НА ИЩЕЦА, е отменено по  адм.дело, чието решение не е влязло в сила, е неотносимо към спора за наем, който е и за предходен момент, а и за искането да се върне и цялата лятна градина на ищеца. Заедно с това, срока за реализиране на договорно установено и заплатено право на строеж, предоставено на ответника ще започне да тече за него, от реално освобождаване на терена от собственика на терена -Община Сливен  и предоставяне на този терен за застрояване. Периодът, през който не може да се реализира правото на строеж от ответника, изтекъл не по негова вина, не може да се включи в определения договорен срок с Община Сливен. Периодът, през който ищецът пречи на ответника да строи, определено ще продължи срока по сключения между  община Сливен и ответника договор за строеж. Затова и представеното като доказателство по делото, решение по административно дело,   което   не е влязло в сила, е неотносимо към   предмета на претенциите, по настоящия спор. Заедно с това, към момента на сключване на този договор, а и към настоящия момент, ищецът е прекратил договора за наем,  няма учредено никакво право / на строеж или ползване/ върху терена на цялата, т.н. „лятна градина”, от собственика на имота , а части от терена на процесния УПИ са предоставени не само  на ответника, на валидно правно основание – договор, сключен   от собственика – община Сливен и К. Т., но и на други субекти. И това се установи по категоричен начин от всички, представени и приети по делото доказателства. Твърденията, че ищецът е искал такива права, не се приемат за категорично установени, защото писмата, които са представени по делото, нямат входящи номера на общината. Но даже и да са получени от нея, категорично е установено по делото, че собственика на имота, община Сливен не му е предоставила, не е учредила на ищеца, нито право на ползване, нито право на строеж за оградата и за т.н. „лятна градина” и той няма никакво правно основание да иска, ответника да му се предаде владението на тази част от имота,    която  е завзел без правно основание от община  Сливен. В подкрепа на този извод е и категорично установения факт, че и с Договор за учредяване право на строеж върху общинска земя, сключен на 01.04.2002 г.т.е., след като е искал и молил община Сливен да му предостави и завзетата площ, която е оградил без правно основание, не му е било представено никакво право върху тази площ от собственика й.

По тези съображения, обжалваното решение в тази му част следва да се отмени и се постанови ново, с което този иск, като неоснователен и недоказан следва да се отхвърли за частта от т.н. „лятна градина”, очертана с червен цвят по скица – Приложение № 8 – на паус, от заключението на съдебно техническата експертиза.

В останалата част обжалваното решение на Районен съд гр.Сливен е установил правилно фактическата обстановка и  изложените правни изводи се споделят от тази инстанция, поради което обжалваното решение, в тази част,  следва да се потвърди.  

 При този изход на спора, за тази инстанция на ищеца не се дължат разноски.

Такива следва да се присъдят на ответника   общо е направил 1000,95лв. разноски, но за уважения иск   се приема, че следва да му се присъди сумата 500,00лв. за тази инстанция.

            Мотивиран от изложените съображения, съдът

 

 

 

                                                             Р    Е    Ш    И  :

 

 

 

 ОТМЕНЯ Решение № 301/22.05.2008 год., постановено по гр. дело № 1150/2007 год. на Районен съд гр.Сливен, В ЧАСТТА, с която е осъден ЕТ „К. – К. Т.” от гр. Сливен, кв. „Б.” **-Б-2, да предаде на основание чл. 233, ал.1 изречение първо от ЗЗД на „Р. К.” АД  Б., с изпълнителен директор Д. Ш. и седалище на управление – гр. Б., ул. „М. Г.” №**, държането върху терен – лятна градина, находящ  се в гр. С., кв. „Б.”, ЗА  ЧАСТТА от тази, т.н. „лятна градина”, намираща се в североизточната част от  УПИ І – кв. *** по плана на кв. „Б.” Сливен, отразен с червен цвят на скица – паус, Приложение № 8, към заключение на съдебно техническа експертиза от 05.01.2009г., като  НЕПРАВИЛНО И НЕЗАКОНОСЪОБРАЗНО и вместо това,          

 

 ПОСТАНОВЯВА:

 

 ОТВЪРЛЯ иска на  Р. К.” АД  Б., с изпълнителен директор Д. Ш. и седалища на управление – гр. Б., ул. „М. Г.” №**,

против ЕТ „К. – К. Т.” от гр. С., кв. „Б.” **-Б-2, за предаване,  на основание чл. 233, ал.1 изречение първо от ЗЗД,  владението на ЧАСТТА от  „терен – „лятна градина”, находящ  се в гр. С.,  в североизточната част от  УПИ І – кв. *** по плана на кв. „Б.” Сливен, отразен с червен цвят на скица – паус, Приложение № 8, към заключение на съдебно техническа експертиза от 05.01.2009г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.

СКИЦА, изтеглена на паус  - Приложение № 8 към Заключението на     съдебно техническа експертиза от 05.01.2009г., да се счита неразделна част от настоящото решение.

 

ОСЪЖДА „Р. К.” АД  Б., с изпълнителен директор Д. Ш. и седалища на управление – гр. Б., ул. „М. Г.” №**, ДА ЗАПЛАТИ на ЕТ „К. – К. Т.” от гр. С., кв. „Б.” **-Б-2,  сумата  500,00 /петстотин/ лева разноски по делото за тази инстанция.

 

ОСТАВЯ В СИЛА Решение № 301/22.05.2008 год., постановено по гр. дело № 1150/2007 год. на Районен съд гр.Сливен, в останалата му част, като ПРАВИЛНО И ЗАКОНОСЪОБРАЗНО.

 

Решението може да бъде обжалвано в 30-дневен срок от съобщаване на страните пред ВКС на Република България.

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

 

                                                            ЧЛЕНОВЕ: