Р   Е   Ш  Е  Н   И   Е

 

Гр. Сливен 13.02.2009 г.

 

В     ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

 

                Сливенският окръжен съд, гражданско отделение първи състав, в заседание на четвърти февруари, през две хиляди и девета година, в състав:

     ПРЕДСЕДАТЕЛ:          М.С.

     ЧЛЕНОВЕ:                М.Д.

     Мл. съдия  М.М.

При секретаря  Е.Х. и в присъствието на прокурора……., като разгледа докладваното от М. Д. *** по описа за 2009 година, за да се произнесе съобрази:

          Производството се движи по реда на чл. 278 от ГПК /отм./.         Обжалвано е Р. № 47/03.11.2008 г. по гр.д. № 195/2007г. на районен съд гр.Котел, с което е отхвърлен иска с правно основание чл. 19, ал.3от ЗЗД, предявен от “БДЖ” ЕАД- ПТП Бургас, представлявано от директора А.А., седалище и адрес на управление гр. Б., против Г.И. *** да обяви за окончателен сключения на 11.12.2006 г. между страните предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, собственост на дружеството- ищец, находящ се в землището на гр. Котел, представляващ почивна база, състоящ се от вила с идентификатор 39030.504.18.2, представляваща едноетажна паянтова конструкция, със застроена площ от 85.00 кв.м., построена в имот с идентификатор 39030.504.18- общинска собственост и  бунгало, с идентификатор 39030.504.17.1, представляващо едноетажна, паянтова конструкция, със застроена площ 31 кв.м., построено в имот с идентификатор 39030.504.17- общинска собственост, съгласно кадастрална карта на гр. К., одобрена със заповед № РД-18-70 от 10.11.2006 г. на АК, ведно с правото на строеж върху 134.70 кв.м. от терена върху който са построени, представляващ бивш  УПИ ІІ в кв. 4 по плана на вилна зона “Ч.”, край гр. К. за сумата 3000 лв., като неоснователен.

          В жалбата си жалбоподателят Г.И. *** твърди, че решението е неправилно. Неоснователно съдът се позовал на факта, че не е представена декларация по чл. 264 от ДОПК от ищеца, въпреки че стигнал до извода, че предварителният договор е перфектен от гледна точка на съдържание и форма.

Моли решението да бъде отменено и окръжният съд да уважи иска и обяви за окончателен сключения на 11.12.2006 г. между страните предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, собственост на дружеството.  

В с.з. жалбоподателят не се яви и не изпрати пълномощник.

          Въззиваемата страна “БДЖ” ЕАД- ПТП Бургас, представлявана от адв. И. С. А. от АК- Бургас намира жалбата за основателна и предлага да бъде уважена.  Не оспорва, че на 15.12.2006 г. сумата от 3000 лв. е платена от купувача и  е получена от продавача. Представя декларация с нотариална заверка по чл. 264, ал.1 от ДОПК.

Съдът намира жалбата за допустима, като подадена от надлежна страна в законния  срок за обжалване. Жалбоподателят има правен интерес да  обжалва решението с което признатия от него иск, в качеството му на ответник в процеса не е уважена.

Въззивната инстанция констатира следното:

Предявен е  иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен сключения на 11.12.2006 г. между страните предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, собственост на дружеството, представляващо вила- паянтова конструкция на един етаж, със застроена площ 85 кв.м., бунгало- паянтова конструкция, на един етаж, със застроена площ 31 кв.м., ведно с отстъпеното право на строеж върху 134.70 кв.м. общинска земя, находяща се в гр. К., кв. 4, УПИ ІІ, вилна зона, м. “Ч.”, област С., с АЧДС № 2500/07.02.2003 г., заведени в баланса на ПТП- Бургас. Ищецът в исковата си молба посочва идентификатора на вилата- 39030.504.18.2, построена в имот с идентификатор №  39030.504.18- общински; на бунгало- с № 39030.504.17.1, построено в имот с идентификатор № 39030.504.17.  Продажната цена на имота била 3000 лв., без включен ДДС. Ищецът твърди, че не могъл да влезе във връзка с ответника, а имота продължавал да се води в баланса на дружеството и последното продължавало да заплаща данъци, поради  което имало правен интерес от завеждане на иска.

В с.з. ищецът не изпраща представител.

Ответникът в писменото си становище от 09.01.2008 г. и в с.з. на 10.06.2008 г. е съгласен и признава иска. Съжалява, че по- рано не са успели да сключат договора. Признава, че са правени неуспешни опити от страна на ищеца да се установи връзка с него, но сменил адреса си.   

От доказателствата по делото, съдът прие за установено:

На 11.12.2006 г. между страните по делото- “БДЖ” ЕАД- ПТП Бургас, като продавач и Г.И. ***- като купувач бил сключен предварителен договор на основание чл. 19 от ЗЗД и Протокол за проведен търг с явно наддаване на 26.09.2006 г. за покупко- продажба на недвижим имот, собственост на дружеството, представляващо вила- паянтова конструкция на един етаж, със застроена площ 85 кв.м., бунгало- паянтова конструкция, на един етаж, със застроена площ 31 кв.м., ведно с отстъпеното право на строеж върху 134.70 кв.м. общинска земя, находяща се в гр. К., кв. 4, УПИ ІІ, вилна зона, м. “Ч.”, област С., притежаван с АЧДС № 2500/07.02.2003 г., заведени в баланса на ПТП- Бургас.

Според чл. 6 от ПД покупната цена е в размер на 3000 лв. без ДДС, като плащането се извършва както следва /чл. 7 от ПД/ 290 лв. представлява депозита за участие в търга; остатъка от 2710 лв. и 600 лв. ДДС се заплащат в 14 дневен срок от подписване на договора. Уговорено е в чл. 10 от ПД всички разноски, свързани с плащането на цената и прехвърлянето на собствеността на имота да са за сметка на купувача.

Видно от фактура № 0204035618/15.12.2006 г. /л.13/ ответникът заплатил за продажбата на недвижим имот- Почивна база”, гр. К.- вилна зона- м. “Ч.” 3600 лв., от които продажната цена от 3000 лв. и 600 лв. ДДС.

С АДС /частна/ от 07.02.2003 г. имотът вила от 85 кв.м., построена през 1970 г. и бунгало от 31 кв.м., построено през 1981 г., ведно с отстъпено право на строеж са актувани за държавна частна собственост, като в графа 11 е отразено, че имотът е включен в капитала на ТД “БДЖ” ЕАД- София, поделение за превозна дейност– Бургас с Р № 1/15.01.2002 г. на СфГС, със забележката, че 134.70 кв.м. е общинска земя.  

Данъчната оценка на вилата е 1241.00 лв., а на бунгалото 525.80 лв. общо 1766.80 лв., видно от удостоверение за данъчна оценка от 10.10.2007 г.

Разрешение за провеждане на продажба чрез търг с явно наддаване е дадено от Министъра на транспорта П. М., който упражнява правата на държавата, като едноличен собственик на капитала на дружеството, по реда на чл. 15, т.13 от Устава на дружеството, на основание чл. 221, т.11 и чл. 232а ТЗ, чл.8, ал.1, чл. 12, т.12 и чл. 14, ал.1 и чл. 9 от ПРУПДТДДУК на 10.04.2006 г. /л. 36/.

С Р. № 95/08.09.2006 г. на ИД на “БДЖ” ЕАД- Централно управление, София е открит търг за продажба на описаните имоти, като със Заповед № 804/21.09.2006 г. е назначена комисия за провеждане на търга.

На проведения на 26.09.2006 г. търг с явно наддаване от закупилите тръжна документация три физически лица са се явили две, като за спечелил търга с предложена цена 3000 лв., без ДДС е обявен участник № 2- Г.И.И.- л. 33. Изрично в Протокола за търга е отразено задължението на спечелилият търга участник, че следва да сключи предварителен договор в срока, определен в тръжните условия, в случай, че няма подадена жалба по реда на АПК. 

 Агенцията за приватизация на 23.11.2006 г. дала разрешение по чл. 28, ал.1 от ЗПСК на “БДЖ” ЕАД, София да сключи договор за продажба на процесните сгради, представляващи Почивна база в м. “Чукарите” при цена не по- ниска от 3000 лв. /л. 32/.

По делото са приложени четири броя скици на сградите и терените под тях, изготвени от Агенцията по кадастъра- СК- Сливен.

Съгласно кадастрална карта на гр. Котел, одобрена със заповед № РД-18-70 от 10.11.2006 г. на АК /Агенцията по кадастъра/,  вилата, със застроена площ от 85.00 кв.м е с идентификатор 39030.504.18.2 и е  построена в имот с идентификатор 39030.504.18- общинска собственост , а  бунгалото със застроена площ 31 кв.м. е с идентификатор 39030.504.17.1,  построено в имот с идентификатор 39030.504.17- общинска собственост- община Котел.

Исковата молба с предявения иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД е вписана в службата по вписванията от съдията по вписванията на 19.12.2007 г. /л. 46/, с вх. № 1132, акт № 172, том І, партиди 6457,1090.  

Пред въззивната инстанция се представи и съдът  прие като доказателство нотариално заверена декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК от 16.01.2009 г., заверена на 29.01.2009 г. от нотариус Н. Д.- район РС, София Рег. № 329 на НК, с която се декларира, че дружеството- продавач няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.

Приетата за установена фактическа обстановка се доказа от приетите от съда писмените доказателства.

От приетото за установено, съдът направи следните правни изводи:

Предявен е иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на сключения между страните по делото на 11.12.2006 г. предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен.

Производството се движи по реда на чл. 297 и 298 от ГПК /отм./.  

Според чл. 19, ал.3 от ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор.

За да бъде основателен искът, следва да са налице следните изисквания:

1. Страните да са сключили ПД, който да съдържа всички съществени елементи на окончателния договор- имота и цената.

2. Вещта- в случая имота трябва да е индивидуализирана в достатъчна степен, за да може съдът с решението си да замести окончателния договор.

3. Предварителният договор трябва да отговаря на общите условия за действителност на договорите, установени в чл. 26-33 от ЗЗД. Той трябва да съдържа общите елементи на договора- съгласие, основание и предмет.

4. Да е в писмена форма, ако за сключването на определен окончателен договор се изисква нотариална форма.

5. Да са налице особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността, както и ищецът да е изправната страна по ПД.

Съдът преценява, че сключеният предварителен договор е перфектен от гледна точка на съдържание и форма: 

Налице е волеизявление на страните, изразено в ПД от 11.12.2006 г., изготвен в писмена форма, че сключеният между тях договор е предварителен, а не окончателен и приемат задължението да сключат окончателен. Налице са уговорени условия за сключване на договор- посочени страни- продавач и купувач, като продавачът се представлява надлежно; предмет на договора- продажба на конкретизиран имот, индивидуализиран по местонахождение, площ и граници, както и продажна цена. Ищецът- продавач е изправна страна по договора. Ответникът не е намерен на адреса, поради което окончателен договор не може да се сключи и продавачът води по баланс процесния недвижим имот и му плаща данък.

В ПД не е определен срок за сключване на окончателния договор, поради което следва да се съобрази разпоредбата на чл. 84, ал.2 от ЗЗД- когато няма определен ден за изпълнение, длъжникът изпада в забава, след като бъде поканен от кредитора. Ответникът не е открит на посочения от него адрес, поради което за покана се счита деня на подаване на исковата молба. Последната /коригираната ИМ- л. 46/ е вписана в службата по вписванията, което прави иска допустим. 

На основание чл. 298, ал.1 от ГПК /отм./, когато се касае за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. Собствеността се доказа с представения АДС /частна/ от 07.02.2003 г. Налице е дадено разрешение за извършване на продажбата, чрез търг с явно наддаване от Министъра на транспорта П. Мутафчиев и разрешение, дадено от Агенцията за приватизация на 23.11.2006 г. по чл. 28, ал.1 от ЗПСК

След отстраняване на пропуска си, с представяне във въззивната инстанция на декларация по чл. 264 от ДОПК, според която ищецът дружеството продавач няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски съдът намира, че са налице всички предпоставки за уважаване на предявения иск за обявяване за окончателен сключения между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот, собственост на продавача.

Чл. 298, ал.2 от ГПК /отм./ задължава съда в решението си да осъди ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота за тези разноски. В случая ищецът в настоящото производство е продавачът по договора за продажба на недвижимия имот, обратно на преобладаващите случаи в практиката. Изрично в чл. 10 от ПД е предвидена клауза всички разноски, свързани с плащането на цената и прехвърлянето са собствеността на имота са за сметка на купувача. Договорът между страните има качеството на закон и съдът е длъжен да се съобрази с него. Купувачът следва да  заплати местния данък в размер на 1.3% от по- високата оценка между данъчната и пазарната по сметка на Община Котел, който се дължи на основание чл. 44, ал.1 от ЗМДТ, определен по правилата на чл. 46, ал.2, т.1 и чл. 47, ал.2 от същия закон и възлизащ на 39 лв. и сумата 48.50 лв., определена на основание чл. 85, ал.2 и 3 от ЗННД, съгласно т.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД по сметка на СлОС.

До плащането на тези суми върху процесния имот следва да се наложи възбрана, а на ищеца, съгласно чл. 115, ал.2 от ЗС да се даде шестмесечен срок от влизане на решението в сила да извърши отбелязването му.

Въз основа на изложеното, съдът следва като уважи иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД, като изрично отрази, че насрещното задължение за заплащането на уговорената продажна цена и ДДС към нея- 3000лв. и 600 лв. е изпълнено и да осъди не ищеца, а ответника да заплати дължимите разноски по прехвърлянето на имота.

Тъй като правните изводи на настоящата въззивна инстанция след приемане на новото доказателство- декларация по чл. 264 от ДОПК- не съвпадат с тези, направени от първоинстанционния съд, съдът ще отмени обжалваното решение и вместо него ще постанови ново, с което ще уважи предявения иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД.

Страните не са претендирали присъждане на разноски, поради което съдът няма да се произнесе по чл. 64 от ГПК /отм./.

Ето защо

 

Р     Е    Ш    И   :

 

ОТМЕНЯ Решение № 47/03.11.2008 г. по гр.д. № 195/2007г. на районен съд гр.Котел, като неправилно и незаконосъобразно.

ВМЕСТО НЕГО:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор сключен на 11.12.2006 г. между “БДЖ” ЕАД- ПТП Бургас, представлявано от директора А.А., седалище и адрес на управление гр. Б., ул. “Х. Б.”, № 101, ет.1. и  Г.И.И. с ЕГН- ********** ***,

по силата на който  “БДЖ” ЕАД- ПТП Бургас, представлявано от директора А.А., със седалище и адрес на управление гр. Б., ул. “Х. Б.”, № 101, ет.1. в качеството си на продавач продава на   Г.И.И. с ЕГН- ********** ***, в качеството му на купувач следния свой недвижим имот:

ПОЧИВНА БАЗА, находяща се в землището на гр. Котел състояща се от  вила с идентификатор 39030.504.18.2, представляваща едноетажна паянтова конструкция, със застроена площ от 85.00 кв.м., с данъчна оценка 1241.00лв., построена в имот с идентификатор 39030.504.18- общинска собственост и  бунгало, с идентификатор 39030.504.17.1, представляващо едноетажна, паянтова конструкция, със застроена площ 31 кв.м., с данъчна оценка 525.80 лв., построено в имот с идентификатор 39030.504.17- общинска собственост, съгласно кадастрална карта на гр. Котел, одобрена със заповед № РД-18-70 от 10.11.2006 г. на АК, ведно с правото на строеж върху 134.70 кв.м. от терена върху който са построени, представляващ бивш  УПИ ІІ в кв. 4 по плана на вилна зона “Ч.”, край гр. К., за сумата 3000 лв., без ДДС /изплатена сумата 3600 лв. с фактура № 0204035618 на 12.12.2006 г.- 3000 лв. продажна цена и 600лв. ДДС/ .

ОСЪЖДА   Г.И.И. с ЕГН- ********** *** да заплати по сметка на Община Котел местен данък върху продажната цена на имота в размер на 39.00 /тридесет и девет/ лв.

ОСЪЖДА   Г.И.И. с ЕГН- ********** *** да заплати по сметка на Сливенски окръжен съд нотариална такса в размер на 48.50 /четиридесет и осем лв. и петдесет ст./ лв.

НАЛАГА ВЪЗБРАНА върху описания по- горе недвижим имот до изплащане на следващите се разноски по прехвърлянето.

Дава шестмесечен срок на Г.И.И. с ЕГН- ********** *** за отбелязване на настоящото решение, след влизането му в сила в службата по вписванията при КРС.

Препис от решението да не се издава до внасяне на разноските по прехвърлянето и данъците.

Решението може да се обжалва пред ВКС на РБ в едномесечен срок от съобщението му на страните.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                             

 

 

ЧЛЕНОВЕ: