Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

гр.Сливен, 29.07.2009 г.

 

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

 

         Сливенският окръжен съд, гражданско отделение , в съдебно заседание на  шести юли през две хиляди и девета година в състав:

 

                                               ПРЕДСЕДАТЕЛ: ГИНКА Д.

ЧЛЕНОВЕ: М.Б.

                                                                                                                             М.Х.

 

При секретаря  Е.Х., като разгледа докладваното от МАРИЯ БЛЕЦОВА 54 по описа за 2009 година, за да се произнесе, съобрази следното:

 

         Производството е въззивно и намира правното си основание в чл. 196 и сл. от ГПК.

                Образувано е по въззивна жалба на адв. Р. в качеството му на пълномощник на П.П.П. ЕГН ********** *** против Решение № 994 / 20.11.2008 г. по гр.д. № 101 / 2006 г. на Сливенския районен съд, с което е бил отхвърлен като неоснователен предявеният от въззивника против СД „Б. 90-Б. С.” със седалище гр. С., ул. „Л.” № * - А иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване сключения на 16.04.2004 г. договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който въззиваемото дружество се е задължило в срок до 31.10.2004 г. да продаде на въззивника недвижим имот, представляващ офис №5 разположен на втори административен етаж с площ от 41.76 кв.м. , находящ се в гр.Сливен, ЦГЧ парцел ІІ в кв. 217 А за окончателен при условие, че въззивникът заплати продажна цена, възлизаща на 25 224 лв. С обжалваното решение е било признато по отношение на въззивника, че въззиваемото дружество е собственик на недвижим имот, представляващ офис №5 разположен на втори административен етаж с площ от 41.76 кв.м. и въззивникът е бил осъден да предаде на въззиваемото дружество владението на описания имот, както и да му заплати сумата от 662.35 лв. деловодни разноски. Решението на РС – Сливен е обжалвано изцяло, като се твърди във въззивната жалба, че същото е материално, процесуално незаконосъобразно и необосновано.

         По делото е депозиран отговор от адв. Д. в който същата сочи, че въззивната жалба поради бланкетния си характер е недопустима, а отделно от това същата е неоснователна поради законосъобразността на обжалваното решение.

         В с.з. въззивникът се представлява от адв. К., който поддържа жалбата и моли същата да бъде уважена . Претендира деловодни разноски.

         Въззиваемото дружество в съдебно заседание се представлява от адв.Д., която оспорва жалбата и моли същата да бъде отхвърлена. Претендира деловодни разноски.

         Пред въззивната инстанция се събраха допълнително писмени доказателства.

         От събраните по делото доказателства, преценени поотделно в тяхната съвкупност съдът установи следната фактическа обстановка:

         На 16.04.2004 г. Между въззивника П.П. в качеството на възложител и СД „Б. 90-Б. С.” в качеството на изпълнител бил сключен договор за строителство и продажба на офис в новострояща се административно-културна сграда в гр. Сливен  ЦГЧ парцел ІІ в кв. 217 А. Изпълнителят по договора бил представляван от инж. П. В. Б., който бил един от съдружниците на дружеството. Съгласно договора след извършването на строителството на обекта следвало да се извърши окончателно покупко-продажба на офис на ет. 2 , ниво 9.00 със застроена площ 51.05 кв.м. в това число приспадащи се ид. ч. от общите части на сградата в размер на 3,48 %. В т.5 от договора било посочено, че стойността на поръчката е 15 315 евро без включен ДДС, а плащането следвало да се извърши на две вноски, първата в размер на 1000 лв следвало да бъде внесена при сключване на договора, а втората вноска в размер на 29 630 лв. следвало да бъде внесена седем дни след получаване на собствеността с нотариален акт.

         На 05.07.2004 г. в гр. Сливен между въззивника П. и въззиваемото дружество представлявано от инж. П. Б. бил съставен протокол за предаване и приемане на офис в новострояща се административно-културна сграда в гр. Сливен ЦГЧ, кв. 217 А, с който на въззивника бил предаден офис на ет. 2, ниво 9.00 със застроена площ 51.05 кв.м. В т. 3 на договора било посочено, че предаващият – въззиваемото дружество се е задължило да прехвърли собствеността върху описания по-горе офис на приемащия /въззивника/ не по-късно от 31.10.2004 г.

         От представената по делото квитанция от 16.04.2004 г. се установи, че по договора от 16.04.2004 г. въззивникът е бил заплатил сумата от 1000лв.

         По делото е представено Удостоверение за актуално състояние от 11.01.2006 г. и Решение №794 от 15.06.1990 г. по ф.д. №748 по описа за 1990 г., от които е видно, че съдружници в СД „Б. 90-Б. С.”са П. В. Б. и В. П. Б., като дружеството се управлява и представлява от двамата съдружници. В удостоверението и съдебното решение  не е налице посочено изискване съдружниците винаги заедно да представляват дружеството.

         От представеното Удостоверение на Агенцията по вписванията изх. №20080527092818 от 27.05.2008 г. е видно, че към датата на издаването му лицето на което било възложено управлението и представителството на СД „Б. 90-Б. С.” е било П.В.Б..

         На 14.12.2005 г. бил съставен нот. акт №143 от Нотариус К. Т. за прехвърляне на недвижими имоти, с който договор Клуб „О. о.” гр. Сливен прехвърля на СД „Б. 90-Б. С.” чрез неговия управител П.В.Б. , като компенсация за неизпълнени парични задължения на Фондация „О.О.” към дружеството по договор за извършване на строителни работи сключен на 25.11.2009 г. и поети от клуб „О.О.” със споразумение от 22.07.2005 г.  между трите страни в размер на 206 000 лева следните собствени на клуба недвижими имоти, находящи се в административна сграда в гр. Сливен, построени въз основа на отстъпена право за строеж върху общински имот УПИ ІІ кв. 316, по плана на ЦГЧ гр. Сливен ул.„С. „ №*, а именно : магазини 2 броя, складово помещение №5 разположено в сутеренния етаж, целият партерен етаж, мецанин , целият първи административен етаж и офис №5 разположен на втори административен етаж с площ от 41.76 кв.м.

         На 09.11.2004 г. между Община Сливен и фондация „О.О.” бил сключен договор за доброволна делба на съсобствен недвижим имот, представляващ административна сграда, находяща се в гр.Сливен построена въз основа на отстъпена право за строеж върху общински имот УПИ ІІ кв. 316 по плана на ЦГЧ гр. Сливен, състояща цялата от сутеренен етаж, партер, мецанин, два етажа и мансарден етаж застроен върху 280 кв.м. и разгърната застроена площ от 1560 кв.м. , съгласно който Фондация „О.О.” получена в собственост следните обекти в сградата: магазини № 1и №2 разположени в сутеренен етаж, складово помещение №5 в сутеренния етаж, целия партерен етаж, мецанин, целия първи административен етаж, офиси №3, №4 и №5 разположени във втори адм . етаж, от които офис №5 с площ от 41,76 кв.м., както и тоалетна разположена на втори административен етаж.

         На 12.01.1995 г. между Община Сливен и Фондация „О.О.” било сключен договор за отстъпено право за строеж върху общинска земя, с който Община Сливен учредил на Фондация „О.О.” суперфиция върху общинска земя за изграждане в съсобственост на административна сграда в парцел ІІ кв. 217 А , ЦГЧ по плана на гр. Сливен съгласно утвърден архитектурен проект.

         Видно от представения по делото Нотариален акт за дарение на недвижими имоти №163 от 07.11.2005 г. Фондация „Институт О.О.” гр. София дарила на Клуб „О.О.” гр. Сливен собствени недвижими имоти, находящи се в адм. сграда в гр. Сливен, а именно: магазини № 1 и № 2 разположени в сутеренен етаж, складово помещение №5 в сутеренния етаж, целия партерен етаж, мецанин, целия първи административен етаж, офиси №3, №4 и №5 разположени във втори адм . етаж, от които офис №5 с площ от 41,76 кв.м. , както и тоалетна разположена на втори административен етаж.

         По делото е представено Удостоверение за наследници от Община Сливен от 15.02.2008 г., от което е видно, че В.П.Б.е починал на 05.02.2008 г. и е оставил за свои законни наследници съпругата си З.Б., сина си П.Б. и дъщеря си Д.Б..

         По делото са извършени съдебно-технически експертизи от които се установява следното: На втори етаж на административната сграда, съгласно разработения технически проект към датата на сключване на предварителния договор 16.04.2004 г. се е предвиждало изграждането на осем помещения с един общ вход, като към 05.01.2004 г. са били оформени пет броя офиси. Имотът описан в предварителния договор от 16.04.2004 г. не би могъл да бъде идентифициран като идентичен с обекта описан под буква „ж” на нот. акт №143 от 2005 г., както и от нот. акт №38 от 2005 г., тъй като в предварителния договор за покупко-продажба липсват данни относно идентификацията на обекта, предмет на договора – номер, граници и др. Вещите лица са отговорили, че полезната площ на описания в б.”ж” офис, нот. акт №143 2005 г. и нот. акт №38/05 г. възлиза на 37.62 кв.м., застроената му площ възлиза на 41.95 кв.м. Вещите лица са посочили, че в първоначално одобрения проект не е съществувал офис какъвто е описан в предварителния договор. Вещите лица представили заключението на 07.05.2008 г. са посочили, че към датата на сключване на предварителния договор 16.04.2004 г. все още не са били одобрени екзекутивите с последните изменения, които са извършвани по време на строителството и че от архитектурните проекти се установило, че към 2000 г. на втори административен етаж са били обособени осем броя помещения достъпът до които се осигурявал през един общ вход, като в хода на строителството са били обособени седем броя помещения. Вещите лица дали това заключение са посочили, че имотът описан в предварителния договор и този описан в т.”ж” на нот. акт №143 от 2005 г. и в нот. акт№38/05 г. са идентични по местонахождение, а именно разположени са на етажно ниво кота 9.00 в административната сграда, но те се различават по застроената площ, съответно 41.76 кв.м. и 51.05 кв.м. и не могат да се идентифицират по граници, тъй като в предварителния договор няма описани такива.

         Обжалваното съобщение е било съобщено на въззивника на 25.11.2008 г. и в рамките на законоустановения едномесечен срок, на 11.12.2008 г. е била депозирана въззивната жалба.

Горната фактическа обстановка е несъмнена. Тя се установява от събраните по делото писмени и гласни доказателства, които съдът кредитира като непротиворечиви и взаимно допълващи се .

         От приетото за установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена в срок и от надлежна страна , имаща правен интерес от обжалване на валиден съдебен акт.

         Разгледана по същество тя е неоснователна.

         Съгласно разпоредбата на чл. 19 ал. 1 и 2 от ЗЗД предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, като той трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

Задължение на съда, при иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, е да провери наличието на предпоставките за прехвърляне собствеността на имота по нотариален ред. Съобразяването на предварителния договор със закона се преценява към момента на постановяване на решението по чл. 19 ал. 3 ЗЗД. Това задължение на съда включва и установяване наличието на воля на собственика за отчуждаване на имота - предмет на сделката. Съгласно разп. на чл. 84, ал.2 от ТЗ за разпореждането с вещни права върху недвижими имоти, е необходими съгласието на всички съдружници. По делото не са налице данни, от които да се установи, че към момента на сключване на предварителния договор, обявяването на който се иска за окончателен, е било налице съгласие на двамата съдружници в Събирателното дружество - П.Б. и В.Б.. Предварителният договор е сключен за въззиваемото дружество единствено от единия съдружник - П.Б., а по делото не се установиха доказателства, че той е бил упълномощен от другия съдружник В.Б. да сключва предварителни или окончателни договори, ангажиращи събирателното дружество. След като двамата съдружници не са взели решение за продажбата на имота, единият от тях не би могъл с действията си да ангажира отговорността на дружеството по предварителния договор. Щом липсва такова решение, сключеният предварителен договор е опорочен и не материализира валидно изразена воля на дружеството, поради което и не задължава същото със сключения от единия от съдружниците му предварителен договор за продажба. При липсата на такова съгласие е невъзможно предварителният договор за продажба на недвижим имот да бъде обявен за окончателен по реда на чл. 19 ал. 3 от ЗЗД .

От друга страна, съгласно разп. на чл. 298, ал.1 от ГПК /отм./, при разглеждане иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД съдът следва да установи наличието на предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален акт. Необходимо е в предварителния договор да се съдържат данни, достатъчни за да индивидуализират недвижимия имот, предмет на сделка. От извършените по делото съдебно-технически експертизи се установи, че не може да се установи идентичност между недвижимия имот, описан в предварителния договор, сключен между страните и недвижимия имот, описан в нотариални актове № 38/2005 г. и този описан в т.”ж” на нот. акт №143 от 2005 г. . Нещо повече, съгласно експертните заключения имотът, описан в предварителния договор не би могъл да бъде индивидуализиран, поради липсващи граници, посочени в договора.

С оглед изложеното предявеният иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

По отношение насрещният иск по чл. 108 от ЗС за ревандикация на недвижим имот офис № 5 с площ от 41,76 кв.м., находящ се в УПИ ІІ, кв. 316, ул. „С.” № 3 гр. Сливен, съдът намира същият за основателен.

За да се уважи претенцията по чл. 108 от ЗС е необходимо кумулативно да се установят следните предпоставки: На първо място, да се установи, че ищецът е собственик на имота; на второ място, да се установи, че ответникът владее имота и на трето място, да се установи, че владението на имота от ответника е без правно основание.

Сделката, оформена в нот. акт № 143/2005 г., има разпоредителен характер по отношение на прехвърлителя на правото на собственост на недвижимите имоти. Това е Клуб „О.О.” – Сливен. По отношение на приобретателя на правата - СД „Б. 90-Б. С.”, сделката няма разпоредителен характер. Събирателното дружество придобива право на собственост, а не се разпорежда с него като го прехвърля чрез продажба, дарение, замяна и т.н. Ето защо по отношение на тази сделка не е било необходимо като страна по договора да вземат участие и двамата съдружници на събирателното дружество. Това е така, защото нито по закон, нито съгласно техния дружествен договор е било налице изискване дружеството винаги да се представлява от двамата съдружници едновременно. С оглед изложеното безспорно се установява правото на собственост над описания по-горе недвижим имот, а именно офис № 5 с площ от 41,76 кв.м., находящ се в УПИ ІІ, кв. 316, ул. „С.” № 3 гр.Сливен.

Установи се по делото, че въззивникът владее процесния имот  като доказателство в тази насока е представено в протокол за предаване и приемане на офис от 05.07.2004 г. Няма обаче доказателства събрани по делото, които да сочат, че въззивникът владее процесния недвижим имот на някакво правно основание.

Ето защо предявеният иск по чл. 108 от ЗС се явява основателен и доказан.

         Тъй като правните изводи на настоящата инстанция съвпадат с тези, направени от пъвоинстанционния съд , то обжалваното решение следва да се потвърди.

Пред настоящата инстанция въззиваемата страна е направила искане за присъждане на разноски. По делото е представен договор за правна защита, по който са направени деловодни разноски в размер на 360 лв. за адвокатско възнаграждение. Други разходи не са доказани, поради което въззивникът следва да бъде осъден да заплати сумата от 360 лв. на въззиваемия.

 

По тези съображения, съдът  

 

 

Р    Е    Ш    И:

 

 

 

         ПОТВЪРЖДАВА  Решение № 994 / 20.11.2008 г. по гр.д. № 101 / 2006 г. на Районен съд – Сливен като ПРАВИЛНО и ЗАКОНОСЪОБРАЗНО.

 

 

ОСЪЖДА П.П.П., ЕГН ********** *** да заплати на СД „Б. 90-Б. С.”, със седалище и адрес на управление гр. С., ул. „Л.” № *, деловодни разноски в размер на 360 лв. адвокатско възнаграждение за въззивна инстанция.

 

 

Решението подлежи на обжалване пред ВКС на РБългария в едномесечен срок от съобщаването му на страните.

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

ЧЛЕНОВЕ: 1.

 

                  2.