Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е       N  

гр. С., 07.02.2011 г.

 

В     И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в  открито заседание на втори февруари през двехиляди и единадесета година в състав:                

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                             НАДЕЖДА ЯНАКИЕВА ЧЛЕНОВЕ:                                                         МАРТИН САНДУЛОВ                                                                                                                                            

                                                                                  АТАНАС СЛАВОВ

при участието на прокурора ……...………….и при секретаря Е.Х., като разгледа докладваното от  Надежда Янакиева въз.гр. д.  N 325 по описа за 2009  год., за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 196  и сл. от ГПК /отм./

Обжалвано е изцяло първоинстанционно решение № 1067/04.12.08г. по гр. д. № 2361/05г. на СлРС, с което е признато за установено между страните, че етажните собственици в блокове №№ *, *, *, * и * в гр. С., бул. “Х. Д.”, са съсобственици на северозападната част от бившето котелно помещение, находящо се в бл. *, гр. С., бул. “Х. Д.”*** граници: изток и север – улица, запад – трафопост, юг – част от бивше котелно помещение, продадено на ТЕЦ “Аврам С.”***, представляващо към момента на предявяване на иска, аптека “Салвия” с площ 56 кв.м. и аптека “Валентина” с площ от 46 кв.м., и са присъдени разноски по делото.

Въззивниците – етажни собственици в жилищен блок № 3*, ответници пред първата инстанция, считат, че решението е материално и процесуално незаконосъобразн, неправилно и необосновано.  Молят въззивния съд да го отмени изцяло и вместо него постанови ново, с което отхвърли исковете. Претендират разноските.

Във въззивната жалба няма доказателствени или процесуални искания.

Насрещната по жалбата страна не е подала писмено възражения против нея в законовия срок по чл. 201 от ГПК /отм./

В с.з., редовно призовани, от въззивниците се явяват лично пор. №№ 28, 51 и 59, за тях и за всички останали въззивници, също редовно призовани, се явява процесуален представител по пълномощие по чл. 20 ал. 1 б. “а” от ГПК/отм./, който  поддържа въззивната жалба и моли съда да я уважи. Аргументите му по същество се свеждат до твърдението, че е невъзможно етажните собственици от една  сграда да имат обща част в друга сграда.

В с.з. от въззиваемите, редовно призовани, се явява лично пор. № 76, за пор. №№ 71 и 75 се явява процесуален представител по пълномощие по чл. 20 ал. 1 б. “а” от ГПК, който оспорва въззивната жалба като неоснователна и моли съда да я отхвърли като такава. Претендира разноски за тази инстанция.

Въз основа на събраните доказателствени средства пред двете инстанции, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

Въззивниците – ответници в първоинстанционното производство, са етажни собственици в бл. *, находящ се в гр. С., бул. “Х. Д.”***/. Въззиваемите – ищци пред РС, са етажни собственици в блокове №№ *, *, * и * в гр. С., бул. “Х. Д.”. Няма спор по идентитета на тази номерация с първоначалната – блоковете са били номерирани съответно – този на ответниците – 1, а тези на ищците – 2 В, 2 Б, 2 А и 2.

Жилищните блокове в комплекса “Г. К.” били изградени в началото на 70-те години на миналия век /периода 1963-65г./, по реда на ЗПИНМ в изпълнение на жилищна програма в съответствие с градоустройствените планове. Възложител на проекта бил Градски народен съвет – Сливен, който отреждал средства за строителство, предвидени в ежегодни поименни списъци, а дейността по извършването на строежа се осъществявала от стопанска дирекция „Изграждане на селищни системи” – възлагане на проектирането, одържавяване на терени, освобождаване на строителни площадки, възлагане на строителството и въвеждане в експлоатация на обекта.

Жилищният комплекс  „Г. К.” по проект се е състоял от пет блока,  /изброените по-горе/ и съгласно същия отоплението на всичките 5 сгради било предвидено да се извършва чрез локална парна инсталация. Тя била проектирана и изградена само в блок № 3* /преди – 1/, състояла се от котелно помещение, два котела за твърдо гориво, помпи и тръбопроводи  за топла вода. От котелното помещение, посредством тръбна система, се захранвали вътрешните отоплителни инсталации на всеки един блок и чрез тях – отоплителните тела във всеки апартамент. Тази инсталация функционирала по предназначение до към 1977-78 г. – до тогава собствениците в блокове №№ *, *, *, * и * са ползвали  топлоенергия за отопление и топла вода, произведена чрез съоръженията в котелното помещение в бл. *. Така докато тази локална парна инсталация е действала, е имало техническа и функционална свързаност на отоплителните инсталации на всичките 5 жилищни сгради с котелното помещение, намиращо се в № 3*. След като от 1979г. станало преминаване от локално към централно отопление и във всеки от блоковете била обособена абонатна станция, техническата и функционална свързаност на отоплителните инсталации между всичките сгради не била необходима. По тази причина тръбите, помпите и т.н., били демонтирани, продадени, средствата били получени като обща собственост на всички етажни собственици от петте блока, и използвани за общи нужди, а котелното помещение било преустройвано неколкократно с течение на времето.

Строителството било завършено и 5 –те сгради получили надлежната документация за приемане и въвеждане в експлоатация през 1966г. В цената на всяко едно жилище при продажбата му от  СД „Изграждане на селищни системи”, се включвала освен стойността на жилищната площ, още и правото на строеж върху държавна земя, стойността на площта на мазета и тавани, припадащите се части от общите части на сградата – стълбищни и асансьорни клетки, помещения за сметопроводи, портиерни стаи, стаи за общо ползване, мазета или тавани за общо ползване, помещения за котел или друг вид отоплителни съоръжения, помещения за хидрофорни инсталации. Поради непредвидени работи по изграждането на котелното пемещение, етажните собственици на бл.№ 1, били уведомени от ГНС /отдел „Жилищно строителство”/, че по допълнителна сметка стойността на апартаментите се завишава.

В нотариалните актове за собственост на първоначалните етажни собственици, с продавач СД „Жилищно строителство”, Сливен  /представените два се отнасят за жилища в бл. № 2-В, т.е. 31/, предметът на продажбата е описан като „право на собственост върху апартамент....., с признато право на строеж в кв. 324, целият състоящ се от 14 680 кв.м., при граници: бул. Г. К., бул. Братя Миладинови, ул. Р. Даскалов, ул. Криволак, ул. Битоля, ведно с .....% от идеалните части от общите части на сградата”.

По повод изрично питане, СД „Изграждане на селищни системи” – Сливен, издало удостоверение от 14.09.1982г., че котелното помещение, находящо се в бл. *, ул. „Г. К.”, сливен, е собственост на живущите в блокове №№ *, *, *, * и * и е включено в цените на жилищата им.

Етажните собственици в петте блока от комплекса били формирали Общ дом-съвет, провеждали и общи събрания, водели обща отчетност във връзка с приходите и разходите на ЕС, имали обща сметка, взимали общи решения във връзка с управлението на собствеността, кореспонденцията и взаимоотношенията с трети лица през периода 1977-1984 г.

През този период, във връзка с настъпилата промяна в начина на отопление, по решение на ОС на етажните собственици в 5-те блока, били извършени продажбата на демонтираните части от котелното помещение, събиране на необходими суми за различни разходи, разпределяне на неизразходвани средства за комплекса, отдаване под наем на стаята на огнярите и други подобни.

Котелното помещение било разделено на три части. Първата от тях с площ 30 кв.м. - „стая на огнярите с баня и тоалетна, намиращи се в котелното помещение на бл. *”, била преустроена в жилище, обявено за продажба и продадено /от страна на председателя и зам.председателя на УС на собствениците на бл.№№ *, *, *, * и *, представляващи всички тях/ на физическо лице през 1982 г. 

По същия начин и чрез същото представителство през 1983г. бил сключен и договор за прехвърляне на собствеността от страна на всички собственици върху втора част от котелното помещение – 160, 31 кв.м. от избените помещения и 149, 77 кв.м. - част от първия етаж, заедно със стая на инкасатора и коридор от 30, 24 кв.м., намиращи се в бл. *, на ТЕЦ „Аврам С.”***.

Третата част на котелното помещение от 102 кв.м. била отдадена под наем, също в средата на 90-те години на 20 в., за клуб на кварталния ОФ комитет по решение на общото събрание и  Общия дом-съвет, който се занимавал и с текущите проблеми по този повод. По-късно тази трета част била разделена на две и всяка от тях – преустроена в аптека – едната – с площ 56 кв.м., другата  - с площ 46 кв.м. Помещенията били отдадени под наем с договори от 18.12.2003г. и към момента на предявяване на иска се ползвали като аптеки съответно от ЕТ „Салвия Фари- Й. Я,” и ЕТ „Валентина И.”. Наемодатели по двата договора били етажните собственици на бл. №№ *, *, * и * на бул. „Х. Д.” /бивш Г. К./.

Тъй като етажните собственици на блокове №№ *, *, * и * осъществявали общо владението върху тях чрез държателите – наематели на двете аптеки, а етажните собственици, живеещи в жилищен блок № 3* считали, че тази част от бившето котелно помещение е съсобствена само между тях, и оспорвали правото на първите, те предявили на 18.08.2005г. положителен установителен иск. С него искали от съда да признае за установено между страните, че всички етажни собственици в 5-те посочени жилищни блока са съсобственици на тази трета част от старото котелно отделение, описана като „ северозападната част от бившето котелно помещение с площ 102 кв.м., намираща се в блок 39 на бул. „Х. Д.”***, при граници: изток и север – улица, запад – трафопост, юг – част от бивше котелно помещение, продадено на ТЕЦ „Аврам С.”***, представляващо към момента на предявяване на иска аптека „Салвия” с площ 56 кв.м. и аптека „Валентина” с площ 46 кв.м.”

С обжалваното решение РС Сливен е уважил изцяло иска като основателен и доказан.

Това решение е предмет на въззивен контрол в настоящата инстанция.

Горната фактическа обстановка съдът прие за безспорно установена след съвкупната преценка и анализ на всички събрани по делото от двете инстанции годни, допустими и относими доказателствени средства, доколкото са еднозначни, безпротиворечиви и взаимно допълващи се. При формиране на фактическите си констатации съдът се е ползвал и от заключенията на техническите експертизи, които е ценил в съотношението им с останалия доказателствен материал.

Въз основа на така приетото от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:

Въззивната жалба е подадена в законоустановения 14 дневен срок, чрез постановилия атакувания акт СлРС, от надлежен субект, имащ правен интерес от обжалването, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество е изцяло неоснователна и следва да бъде оставена без уважение.

Твърдяната от ищците съсобственост върху спорната площ от 102 кв.м., обособена в две помещения, произтича, според тях, от същността й на обща част на етажна собственост, която съществува между всички собственици на имоти в техните жилищни блокове №№ *, *, * и * и тези от блок № 3* на бул. „Х. Д.”***.

Ответниците, от своя страна, приемат, че помещенията представляват обща част, но считат, че тя е такава само на етажната собственост, която само те формират, като собственици на жилищата в блок 39.

Несъмнено, за да се уважи иска, следва да се установи категорично, от една страна – налице ли е етажна собственост и между кои собственици е тя, и от друга – спорните помещения имат ли характер на обща част за тази ЕС по смисъла на закона.

Описаната по-горе фактология безспорно сочи, че етажна собственост съществува, освен между отделните собственици на апартаменти във всеки един от 5-те изброени жилищни блока, и между всички тях заедно.

Съгласно чл. 37 от ЗС етажната собственост, най-общо, се създава, когато „етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, принадлежат на отделни собственици”. Тоест липсва формално изискване те да се намират непременно в една-единствена постройка. Естествено, най-малката „единица”, формираща една ЕС представлява една сграда, но са възможни хипотези, когато чисто архитектурното решение позволява дадена съвкупност от постройки да се третират като такова обединение, пораждащо обща етажна собственост. Следователно, може да се ползват и други критерии, които да породят такива правоотношения между собственици на етажи или части от етажи, които да произтичат не само от пространствен, но и друг вид обединяващ ги в една цялост, обективен фактор.

По-нататък законът, с разпоредбата на чл. 38, развива спецификата на правното положение на собствеността при наличието на етажна собственост, като я разграничава на индивидуална и обща от гледна точка на отделните собственици. Този текст дава едновременно конкретно определена и относително определена дефиниция на понятието „обща собственост” при ЕС.      „При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.”

Разгледан в светлината на цитираните правни норми, предметът на настоящия спор се вписва в хипотезата на обща част на етажна собственост между двете страни.

Еднозначно и непререкаемо се доказа, че процесните 5 жилищни блока са планирани и изпълнени като жилищен комплекс, и между тях е съществувала не само идейна обвързаност, но и функционална зависимост. Те са били предназначени по проект да съществуват като цялостен градски елемент, който може да се третира като една по-голяма обща единица, с оглед характеристиките си, независимо от физическото отстояние, в чисто териториален план, между всяка постройка от комплекса. Те са били обединени чрез предварителното, целенасочено планиране на общо отопление - на всеки блок, като част от едно цяло, с обща за всичките, отоплителна система. По тази причина такава не е била предвидена и изградена във всяка сграда за самата нея, а само в една от тях – за всичките пет. Само това е достатъчно да се възприеме тезата за общност, тъй като, явно разстоянието между сградите не е такова, че да направи невъзможно и немислимо подчиняването им на режима на етажната собственост. Тоест – налице е една обща ЕС, съставена от пет по-малки ЕС.

Това се подкрепя косвено и от факта, че при индивидуализирането и описването на имотите на отделните собственици, е посочено, че правото на строеж е признато върху терен с обща площ 14 680 кв.м. – този на целия жилищен комплекс.

Самите собственици, в течение на времето /от края на 70-те години на 20 в., до началото на 21в./, са се държали именно като такива, принадлежащи към една обединена етажна собственост на блокове 31, 33, 35, 37 и 39 – имали са общо Общо събрание, общ Дом-съвет, провеждали са заедно общи събрания, взимали са и са изпълнявали общи решения, свързани с въпросите по поддържане и управление на цялата собственост, общо са събирали средства, получените са държали в обща сметка и са се разпореждали за общи разходи, разпределяли са между всички или в полза на всички, неизразходвани средства, имали са общи пълномощници за различни правни и фактически действия, писма, договори за наем, за продажба и др.подобни, са били сключвани от името на собствениците от всички блокове. Всичко това изключва съзнанието за наличие само и единствено на отделни, индивидуални ЕС на всеки блок, съответно – за отричане съществуването и на цяла, обща ЕС между тях. Обратното – освен технически, общата етажна собственост е съществувала и се е обозначавала като такава и фактически.

Оттук следва и възможността да се приложат правилата за определяне на общите части не само по отношение на всяка от петте етажни собствености на отделните сгради, но и по отношение на цялата по-голяма етажна собственост, която те заедно формират.

Правната норма изрично изброява сред конкретните обекти, общи на всички собственици, и „всички видове инсталации и централните им уредби”, освен това ясно формулира и съществените белези, които могат да дефинират и други, нефигуриращи сред посочените, обекти, като общи части. Тези белези са еднакви както за изредените от закона, така и за непосочените от него, и описват същността на понятието – това, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.

Приложено към настоящия случай, правилото на чл. 38 от ЗС недвусмислено води до извода, че цялото бившо котелно помещение /понастоящем – спорната част от него/, представлява обща част, и то не само на етажните собственици на бл. №*, в който то е било реално изградено, а на всички етажни собственици на бл. №№ *, *, *, * и *. Очевидно е, че не естеството му го определя като такова, именно по причината, че то физически се намира само в едната сграда, но предназначението му остава извън всякакво съмнение. В котелното отделение се е помещавала „инсталация и централната й уредба”  - тази за отопление, и то не само на жилищен блок № 3*, а на всичките пет жилищни блока - №№ *, *, *, * и *. Това прави и самото помещение такова, предназначено за общо ползване, и го квалифицира като обща част, т.е. – обща собственост, също на всички етажни собственици на всичките 5 жилищни сгради, най-малкото поради причината, че изградена такава инсталация за и във всеки отделен блок, не е имало.

В този смисъл изразеното от въззивната страна съмнение, че е възможно лица от една сграда да притежават собственост /съсобственост/ в друга сграда, е неоснователно, с оглед доказаната функционална и практическа обединеност на сградите и предназначението на спорното помещение, което не е имало своя алтернатива в друг блок. Освен това законът допуска и други обекти да имат статут на общи части, независимо, че местонахождението им е отдалечено от жилищната постройка – общ покрит паркинг, обща детска площадка, градинка и т.н.

Несъмнено е, че етажните собственици, както е било отразено и в нотариалните им актове, са придобили право на собственост върху съответните идеални части от общите части на сградите, като цената им, по силата на закона, е била включена в продажната цена на жилищата. Неоснователно е възражението на въззивниците, че само стойността на апартаментите на живущите в бл. * била завишена с разходите по изграждането на котелното помещение /с оглед представените писма от 1965г./. Тези писма касаят само „непредвидени работи, преградни стени на част от котелното помещение”. В първоначалната калкулация несъмнено е включена стойността на общите части, а допълнителното заплащане се е наложило за разходи, които тогава не са били известни. В такъв случай, дори да се приеме, че тези суми са били възложени единствено на собствениците от бл. *, това може само да повлияе на квотите им от правото на собственост, или да породи облигационни отношения, но не и да елиминира правата на останалите етажни собственици от другите четири сгради, а това не влиза в пределите на настоящия спор.

Самият продавач – ГНС – Сливен, чрез своя изпълнител на строежа - СД “Изграждане на селищни системи” , удостоверява факта, че е вкслючил в цената на всички жилища стойността на котелното помещение и то е собственост на ЕС на 5-те жилищни блока. Това положение е произтекло и от разпоредбата на пар. 239 ал. 2 от ППЗПИНМ /отм./, споредкоято е възможно абонатната станция на отоплителната инсталаци, намираща се в една сграда, да обслужва и други сгради, поради което и в случая, тя е била включена в продажната цена на всички апартаменти и собствениците им са придобили и идеални части от тази обща част.

 Поради изложеното настоящият състав намира, че е налице съсобственост върху спорните две помещения между ищците, от една страна, и ответниците от друга, като общи части на етажна собственост.

Обстоятелството, че с времето предназначението на котелното помещение е изгубило значение и ползването му като такова е преустановено, както и, че то е било разделено и с други две части от него са извършени актове на разореждане, не влияе на този извод. Процесната част, макар и да е обособена в два самостоятелни обекта, които са получили друго предназначение, различно от първоначалното - да обслужват нуждите на целия жилищен блок и на всички етажни собственици, е принадлежност към сградата. Помещенията са отдадени под наем именно като представляващи общи части на ЕС, което е допустимо, доколкото това не накърнява правата на отделните собственици. Въпросите, свързани с последното няма да бъдат обсъждани и разрешавани в това производство. Щом съсобствеността първоначално е възникнала като такава върху обща част по предназначение, тя е запазила този си характер, тъй като липсват данни етажните собственици да са взели решение за промяна на характера и формата на собственост.

Така СлОС счита, че положителният установителен иск е изцяло основателен и доказан и следва да бъде уважен. Ищците са имали правен интерес от предявяването на такъв, вместо осъдителен, с оглед факта, че сами владеят спорния имот чрез държатели.

Тъй като изводите на двете инстанции съвпадат, въззивната жалба е неоснователна. Решението на СлРС следва да се остави в сила.

С оглед изхода на процеса разноските за тази инстанция следва да се възложи на въззивниците, които следва да понесат своите и заплатят тези на въззиваемите /направени чрез  К.Г.К., като техен представител/, в размер общо на 220  лв. Тъй като в тази фаза на производството СлОС е събрал допълнително несъбрана от РС, но дължима д.т., и от ищците /въззиваеми/, то с оглед основателността на иска, ответниците – въззивници, следва да заплатят и тази сума на въззивниците, /също внесена от техния представител К.Г.К./, в размер на 1751 лв. Задълженията на всеки от етажните собственици, е в размера на идеалната му част от правото на собственост върху общата част.

Ръководен от гореизложеното съдът

           

 

Р     Е     Ш     И  :

                       

 

ОСТАВЯ В СИЛА  първоинстанционно решение № 1067/04.12.08г. по гр. д. № 2361/05г. на СлРС, като ПРАВИЛНО и ЗАКОНОСЪОБРАЗНО.

 

 

ОСЪЖДА всички етажни собственици на бл. *, находящ се в гр. С., бул. “Х.. Д.” да заплатят на всички етажни собственици на бл. 31, 33, 35 и 37, находящи се в гр. С., бул. “Х.. Д.”, направените разноски за тази инстанция в размер на 220 лв. и 1 751 лв. разноски за допълнителна д.т. по исковата молба.

 

 

Решението  подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните.

 

 

                                       

                                                  ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

         ЧЛЕНОВЕ: