Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

гр.С., 04.11.2009 г.

 

 

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

 

 

 

         С.ският окръжен съд, гражданско отделение , в съдебно заседание на петнадесети септември през две хиляди и девета година в състав:

 

                                                        ПРЕДСЕДАТЕЛ: ГИНА ДРАГАНОВА

                                                                  ЧЛЕНОВЕ: ХРИСТИНА МАРЕВА

 М. БЛЕЦОВА

 

При секретаря П.С. , като разгледа докладваното от М.БЛЕЦОВА в.гр.д. № 332 по описа за 2009 година, за да се произнесе, съобрази следното:

 

         Производството е въззивно и намира правното си основание в чл.258 и сл. от ГПК.

 

         Образувано е по въззивна жалба на адв. Х. в качеството й на процесуален представител на М.Г.Ж., ЕГН ********** ***-А-8 и С.И.П., ЕГН ********** ***-В-21 със съдебен адрес гр. С., бул. „Ц.О.” № *, ап.* против Решение № 84/27.02.2009 г. по гр.д. № 1851/2008 г. по описа на С.ския районен съд, в частта, с която е бил прогласен за нищожен договор за аренда от 22.02.2008 г., сключен между „С.ска Л.” ООД, със седалище гр. С., кв. „Ю.П.” № *-*-*, представлявано от Л.А.Ж., със седалище и адрес на управление гр. С. 1407, район Л., бул. „Ч.П.” № *-*-*чрез пълномощника му С.П., в качеството на арендодател и М.Ж., тъй като С.И.П. и М.Г.Ж. са се споразумели във вреда на представлявания. Решението е обжалвано и в частта, с която М.Ж. на основание чл. 34 от ЗЗД е осъдена да върне на „С.ска Л.” ООД ползването на земеделските земи предмет на договора за аренда от 22.02.2008 г., както и в частта, с която С.П. и М.Ж. са осъдени да заплатят деловодни разноски в размер на 400 лв. В жалбата се твърди, че съдебното решение в тази си част е неправилно и необосновано. Сочи се, че изводите на съда, че процесния договор за аренда е сключен от представителя във вреда на представлявания, не кореспондират с доказателствения материал по делото. Твърди се, че договорът за аренда не е сключен при изключително неизгодни условия за арендодателя при договорно възнаграждение 90 пъти по-ниско спрямо предишно сключените договори от ищцовото дружество – така както е приел съда. Сочи се също така, че не отговаря на обективната истина приетото от съда, че Ж. е имала за цел със сключването на договор за аренда да гарантира неуредените между нея и „С.ска Л.” ООД финансови взаимоотношения, което е довело до споразумение за увреждане на дружеството между двете ответници по иска. Твърди се, че сключването на арендния договор е било наложително и изцяло в интерес на дружеството с оглед регистрацията му пред Областна дирекция „Земеделие” гр. С., тъй като същото не било извършвало никаква дейност от 2006 г., а е заявявало, че извършва такава и сключването на договор със Ж. е щяло да потвърди това, тъй като тя е щяла да обработва земите със земеделската техника, която притежава.

         В жалбата е изложено твърдение, че противно на възприетото от съда по делото не били събрани никакви доказателства, които да установят, че договорът за аренда е попречил и пречи за комасация на земята и за изпълнение на проект по Държавен фонд „Земеделие”. Сочи се също така, че РС – С. е основал решението си на некомпетентно и неправилно експертно заключение. Моли се обжалваното решение в тази си част да бъде отменено и предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендират се деловодни разноски.

         По делото е депозиран и отговор на въззивната жалба от адв. Х., в качеството й на процесуален представител на „С.ска Л.” ООД, в който  се сочи, че жалбата е неоснователна. Твърди се, че възраженията за липсата на прекалено занижено възнаграждение по арендния договор, са неоснователни. Посочено е, че по делото са представени други договори за аренда, при сравнението на които е установено, че по тях не е бил уговарян гратисен период и че за първите три години е било уговаряно възнаграждение от 35 кг на декар, а през следващите години – по 70 кг на декар. В отговора се сочи, че дружеството ищец се е било концентрирало да добила и получава под аренда земи основно в две местности „Под чуката” и „Четирите братя”. Това обстоятелство се установявало и от скицата на вещото лице и факта, че земите, отдадени под аренда с процесния договор са пръснати из всичките части на тези две местности, затруднява усилията за създаване на лозови масиви и за тяхната обработка. Сочи се, че въпреки няколкото допуснати неточности от страна на вещото лице по отношение на притежаваните от „С.ски лозя” имоти и ползваните под аренда от него такива, общата тенденция  за окрупняване на лозовите масиви, е видна. В отговора на въззивната жалба е направено възражение за това, че с нея са наведени нови обстоятелства и факти, които не са били направени в срока за писмен отговор и това са, че ответницата Ж. е сключила договора по решение на управителя на дружеството с цел да се извърши регистрацията му като земеделски стопанин, както и твърдението, че проектът за обработка на земеделски земи на „С.ска Л.” не се бил изпълнявал от него. Моли се въззивната жалба да бъде оставена без уважение като неоснователна и се претендират деловодни разноски.

         По делото е депозирана насрещна въззивна жалба от адв. Х., в качеството й на процесуален представител на „С.ска Л.” ООД гр. С. против решение № 84/27.02.2009 г. по гр.д. № 1851/08 г. на СлРС, в частта с която е бил отхвърлен предявения иск с правно основание чл. 42, ал.1 от ЗЗД – за признаване нищожността на договори за аренда, поради липса на представителна власт при сключването му от пълномощника С.И.П.. Твърди се, че в тази си част решението на СлРС е неправилно, тъй като съдът неправилно е изтълкувал и приложил границите на представителна власт. Твърди се, че атакуваният договор за аренда представлява разпоредителна сделка и когато се касае за разпоредителна сделка изрично упълномощаване изисква да се посочи вида на сделката, което в случая не е налице. Посочено е, че договорът за аренда може да бъде акт на управление, когато се получават земи под аренда и акт на разпореждане, когато се отдават земи под аренда, като условията и цената, при които може да се отдаде земя под аренда са елементи на конкретна сделка, за която пълномощникът изрично е следвало да бъде упълномощен, че може да сключи. А конкретно в този случай, в общото пълномощно на С.П., не са били посочени елементите – условия и цена, по които да бъде сключен договора за аренда, предмет на настоящото дело. Моли се обжалваното решение в тази му част да бъде отменено и да  бъде уважен предявеният иск. Претендират се разноски за въззивната инстанция.

         По насрещната въззивна жалба е бил депозиран писмен отговор от адв. Х., в качеството й на процесуален представител на М.Г.Ж. и С.И.П., в който същите са посочили, че насрещната въззивна жалба е неоснователна, тъй като от представеното по делото пълномощно, с което Ж. е упълномощил С.П., същата е действала в рамките на правата, посочени в пълномощното. Моли се насрещната въззивна жалба да бъде оставена без уважение.

         В съдебно заседание М.Ж. и С.П., редовно призовани, не се явяват, а се представляват от адв. Х., която поддържа въззивната си жалба и отговора си по насрещната въззивна жалба. Моли въззивната й жалба да бъде уважена и претендира деловодни разноски.

         В съдебно заседание „С.ска Л.” ООД се представлява от управителя Ж. и адв. Х., която поддържа насрещната си въззивна жалба и оспорва депозираната въззивна жалба. Моли насрещната въззивна жалба да бъде уважена, въззивната жалба да бъде оставена без уважение и да бъдат присъдени деловодни разноски.

         Пред въззивната инстанция не са събрани допълнителни доказателства.

         От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът установи следната фактическа обстановка:

         На 10.05.2007 г. Управителят на „С.ска Л.” ООД, гр. С.- Л.Ж. , упълномощил въззивницата С.И.П. да представлява дружеството като придобива на името на „С.ска Л.” ООД недвижими имоти и идеална част от недвижими имоти, както и право на строеж за цени и условия по неин избор. С пълномощното П. била упълномощена да сключва предварителни договори за покупка на недвижими имоти. Освен това, била упълномощена с правото да продава, дарява, заменя, сключва договори за доброволна делба и извършва  всички други действия с разпореждане на имоти или части от недвижими имоти, собственост на търговското дружество. П. била изрично упълномощена да сключва договори за наем и/или аренда с предмет – земеделски земи при условие и срок по нейна преценка като подписва упълномощителят, където е необходимо. Подписът на упълномощителя бил нотариално заверен.

         По делото е представена нотариална покана получена от П. на 28.02.2008 г., с която упълномощителят Ж. я уведомява, че оттегля пълномощното си от 10.05.2007 г.

         На 22.02.2008 г. между въззиваемите Ж., в качеството на арендатор и П., в качеството на арендодател, като пълномощник на Л.Ж. – Управител на „С.ска Л.” ООД бил сключен договор за аренда вписан в  службата по вписванията под № 276/25.02.2008 г. С договора страните се споразумели арендодателят да предостави на арендатора за временно и възмездно ползване земеделски земи, намиращи се в землището на с. Б., а именно – ниви, както следва: нива от 5,760 дка, парцел № 053, находяща се в м. „Под чуката”, нива от 3,490 дка, парцел № 090, находящ се в м. „Под чуката”, нива от 4,260 дка, парцел 115, находящ се в м. „Под чуката”, нива от 4,560 дка, парцел № 116 в м. „Под чуката”, нива от 3,631 дка, парцел № 117 в м. „Под чуката”, нива от 3,360 дка, парцел № 175 в м. „Под чуката”, нива от 8,190 дка, парцел № 032 в м. „Четири братя”, нива от 1,920 дка, парцел № 036 в м. „Четири братя”, нива от 6,139 дка, парцел № 038 в м. „Четири братя”, нива от 1,389 дка, парцел № 040 в м. „Четири братя”,  нива от 2,340 дка, парцел № 045 в м. „Четири братя”,  и нива от 3,840 дка, парцел № 044 в м. „Чал бозалък”  Срокът на договора бил за 35 години като  било договорено арендаторът да заплаща еднократно до края на месец ноември за текущата стопанска година 35 кг зърно или левовата равностойност по пазарни цени или друга продукция по допълнително споразумение между страните. Било договорено до влизане в плододаване на новоизградените трайни насаждения да не се заплаща цена по аренден договор в продължение на 3 години.

От представените по делото договори за аренда от 24.10.2006 г. , 09.10.2006г. и 14.02.2007 г. се установи, че по всички тях арендатор е била „С.ска Л.” ООД, срокът за сключването им е бил 25 години и се предвиждало заплащането на 35 кг зърно за 1 дка до влизане в плододаване, след което се е предвиждало заплащане по 70 кг зърно, левовата му равностойност по пазарни цени или друга продукция по допълнително споразумение между страните. Земите, които се арендували се намирали в местностите „Под чуката” и „Драгица” в землището на с. Б..

По делото са представени нотариален акт № 10/12.02.2008 г., № 106/12.02.2008 г., № 165/12.02.2008 г., от които се установило, че „С.ска Л.”, чрез пълномощника си  М.И.М.са закупували недвижими имоти, представляващи ниви в местностите „Под чуката” и „Четири братя” в землището на с. Б.

От представеното по делото Удостоверение, изх. № 1674/13.01.2009 г. на ОД „Земеделие” – С. е видно, че в „С.ска Л.” ООД е била регистрирана като земеделски производител на 13.03.2008 г. в регистъра на ОСЗ С. с обща площ 27,1453 хектара в землището на с. Б., община С. с намерение за засаждане на винени лозя. По делото е представено и копие от писмо изпратено от Изпълнителния директор на „Държавен фонд Земеделие”, изх. № 01-1721/157/04.07.2007 г., от което е видно, че е била одобрена молба на „С.ска Л.” ООД за рефинансиране със средства на ДФ „Земеделие” в размер на кредита 570 000 лв., по проект за префиренциално инвеститорно кредитиране по програма „Растениевъдство”.

От представения по делото Акт за засаждане на лозя № 310/12.12.2006г. на Изпълнителна агенция по лозята и виното е видно, че на „С.ска Л.” ООД е било предоставено право на засаждане на лозя в местностите „Под чуката”, „Четири братя”, „Орешака” и „Алчака” в землището на с. Б..

На 27.05.2008 г. на Л. Ж. била връчена нотариална покана отправена от М.Ж., с която същата го уведомила, че по договор за възлагане от 07.06.2006 г. не й е изплатено част от дължимото възнаграждение в размер на 37 621 лв., с което го приканва да й заплати в едномесечен срок.

По делото са разпитани свидетелите П., М. и З., а отговори са дали и ответниците П. и Ж.. Съдът кредитира свидетелските показания, като счита, че същите са от незаинтересовани лица, които обаче имат непосредствен поглед върху стеклите се събития. Съдът взе под внимание и обясненията дадени от П. и Ж., доколкото те кореспондират с останалия доказателствен материал. При анализа на свидетелските показания и дадените обяснения, установи следното:

Управителят на „С.ска Л.” ООД – Ж. се договорил през 2006 г. с М.Ж. да осъществяват обща дейност като тя организира набавяне на земи, изготвяне на проекти за кредитиране, обработване на новите насаждения и т. н. По нейно предложение той упълномощил С.П., която да сключва договорите от името на „С.ска Л.” ООД. Същата никога не го била виждала и не поддържали лични отношения, а изготвила и подписвала договори за земи, които е посочвала Ж.. П. работила в офиса, където работила и М.Ж.. В същия офис била регистрирана като седалище и „С.ска Л.” ООД. П. сключвала за „С.ска Л.” договори, с които наемала под аренда земеделски земи и единственият договор, по който дружеството отдавало земя под аренда, сключен от нея бил процесният. От обясненията на М.Ж. се установи, че двамата с Ж. имали неуредени финансови отношения и тя очаквала договора за аренда да не продължи 35 години, тъй като трябвало дружеството да уреди отношенията си с фонд „Земеделие”, да си получи парите и да заработи.

От разпита на свидетеля З. се установи, че „С.ска Л.” ООД била регистрирана като земеделски производител и не е имало момент, в който да не е била регистрирана като такава. Същият е посочил също така, че едно от условията за създаване на трайни насаждения е да се докаже собствеността върху земята, която трябва да е или лична собственост или арендована за определено време. Свидетелите посочват също така, че проекта, който бил одобрен за „С.ска Л.” ООД от ДФЗ за създаване на трайни насаждения – лозов масив в землището на с. Б. е бил частично изпълнен като са били закупени част от активите, които се предвиждали по проекта по технологичните карти, като за това били представени и съответните фактури. От разпита на свидетелите М. и П. се установи, че целта, с която било създадено дружеството „С.ска Л.” е било създаването на лозови насаждения, които да се финансират по проекти като били извършвани множество покупки на земеделски земи в землището на с. Б., а при пререгистрацията извършена на 25.05.2008г. пред ДФЗ не съществували никакви проблеми, свързани с дейността на фирмата по проекта.  

По делото е представено експертно заключение, от което е видно, че по проект за преференциално инвестиционно инвестиране по програма „Растениевъдство” за създаване на 208,30 дка насаждения от лозя в землището на с. Б.,  „С.ска Л.” ООД е предприела комасиране на земите в местностите „Под чуката” и „Четири братя” в землището на с. Б. като процеса на уедряване бил приключен до около 80%. Вещото лице е посочило също така, че сключения договор за аренда от 22.02.2008 г. нарушава процеса на окрупняване на земите и ще доведе до затруднение при създаването на лозовите масиви, обработката на насажденията по тях и като последица до затруднение в ревизирането на отделните етапи от проекта за създаване на 208.319 дка насаждения от лозя в землището на с. Б.. Въпреки допуснатите неточности по отношение на някои от имотите, посочени от вещото лице като арендувани или собствени на „С.ска Л.”, съдът намира, че следва да кредитира заключението му, тъй като от данните по делото, включително приложената справка за придобитите и арендовани земи от „С.ска Л.” се установява, че в тези две местности „Под чуката” и „Четири братя”, „С.ска Л.”ООД последователно предприема действия за закупуване и арендоване на всички ниви. Тази тенденция е очевидна, както е и очевиден фактът, че имотите, предмет на договора за аренда от 22.02.2008 г. не се намират в една част от тези два масива, а са пръснати из двете местности спорадично, което води до разпокъсване на вече окрупнени територии.

         Обжалваното решение е било съобщено на въззивника „С.ска Л.” ООД на 16.03.2009г., а на въззивниците С.П. и М.Ж. на 16.03.2009 г. и в рамките на законоустановения 14 дневен срок на 31.03.2009г. е била депозирана процесната въззивна жалба, а насрещната въззивна жалба е била депозирана на 28.04.2009 г.

         Горната фактическа обстановка е несъмнена. Тя се установява от събраните по делото доказателства, които съдът кредитира като непротиворечиви и взаимно допълващи се.

         От приетото за установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена в срок и от надлежна страна, имаща правен интерес от обжалване на валиден съдебен акт.

         Разгледана по същество тя е неоснователна.

         Насрещната въззивна жалба е процесуално допустима, но също е неоснователна.

         По отношение иска по чл. 42 ал.1 от ЗЗД съдът намира същия за неоснователен и недоказан. По делото е представено пълномощно от управителя на „С.ска Л.” ООД, с което същият е упълномощил П. да сключва от името на дружеството договори за наем или аренда с предмет земеделски земи при условия и срок по нейна преценка. След като не е конкретизирано в пълномощното дали договорите за аренда могат да бъдат сключвани от пълномощника само за наемане на земя, от това следва, че в правомощията на пълномощника е било по негова преценка да отдава земи под аренда. В този смисъл не са основателни възраженията на процесуалния представител на страната, изложени в насрещната въззивна жалба затова, че арендния договор е разпоредителна сделка и като такъв за сключването му е необходимо изрично упълномощаване с посочване на земите, по отношение на които да се сключи договор за отдаване под аренда и условията, срок и цена. Цитираното решение на ВКС № 2102/17.01.2003 г. по гр.д. № 2670/2001 г. , ІV-то ГО, има за предмет иск за продажба на недвижим имот. Продажбата е разпоредителна сделка, с която правото на собственост се прехвърля изцяло. Арендният договор няма такъв характер. Макар в някои отношения за него да са приложими принципите за разпоредителните сделки, то в настоящия случай съдът намира, че не е било необходимо изрично упълномощаване при сключването на договори за аренда за отдаване на земи с посочване на техните индивидуализиращи белези като площ, местонахождение, съседи, както и цена и срок на договора именно поради неокончателното прехвърляне на правото на собственост на имотите в него.

         По отношение обаче на иска с правно основание чл. 40 от ЗЗД, съдът намира същия за основателен и доказан. От данните по делото може да се направи обосновано предположение, че въззивниците П. и Ж. съзнателно са се споразумели във вреда на представляваното дружество. Няма никакъв спор за това, че между Ж. и управителя на „С.ска Л.” – Ж. са съществували неуредени финансови взаимоотношения. Самата Ж. в отговор, даден пред съда, е посочила, че е предполагала, че договорът за аренда няма да продължи толкова дълъг период от време, а именно 35 години, както е посочено в него. Тя обосновава това свое мнение с обяснението, че е очаквала след пререгистрацията на дружеството пред ОС „Земеделие” същото да заработи и да получава приходи. От свидетелските показания обаче на свидетелите З. и М. се установи, че не е имало никакъв проблем с регистрацията на „С.ска Л.” като земеделски производител и съответно с пререгистрацията му извършена през месец март 2008 г. От друга страна, Ж. е била напълно наясно с обстоятелството, че в местностите „Четири братя” и  „Под чуката” дружеството окрупнява земеделска земя за създаването на лозови масиви, които се финансират по програми на ДФ „ Земеделие „. Самият начин, по който  са подбрани нивите, които са включени в договора за аренда – пръснати спорадично в двата масива, свидетелстват за това, че Ж. е действала с намерението да затрудни дейността на дружеството по реализирането на проекта за лозови насаждения. От обясненията дадени от П. е видно, че именно Ж. е посочила кои ниви да бъдат включени в процесния договор за аренда.

         От друга страна съдът намира, че упълномощеното лице П. също е действало с намерение да увреди „С.ска Л.” ООД. Тя е била сключвала до този момент договори от името на дружеството, по които обаче е наемала земеделска земя или закупувала такава. Тя е била наясно с обстоятелството, че целта на дружеството е да се окрупни земеделската земя в местностите „Четири братя” и „Под чуката” за създаване на масиви от лозови насаждения. От друга страна, тя е знаела, че е „формален” представител на „С.ска Л.” и че фактически земите, за които следва да се сключат договори, от които да се облагодетелства „С.ска Л.” се посочват от Ж.. Ж. и П. са работили в един офис продължителен период от време и са се занимавали с делата на „ С.ска Л. „ ООД , били са наясно с интереса на дружеството от окрупняване на зем.земи и че отдаването на ниви , пръснати из вече комасирания масив в никакъв случай не би могло да е в интерес на дружеството още повече , че това е следвало да се извърши при явно по – неизгодни от обичайното условия – срок от 35 г. ( при обичаен 25 г.), цена по – ниска от обикновено договаряната и три годишен гратисен период.

         Следва единствено да се отбележи , че нищожността по чл. 40 от ЗЗД е относителна недействителност . Договорът е нищожен само и единствено между страните , а не и по отношение на трети лица. Първоинстанционният съд е формирал такова свое становище в мотивировъчната част на решението , но в диспозитива е пропуснал да посочи , че нищожността е по отношение на страните , а не по отношение на всички лица участващи в гражданския оборот . Това по същество представлява ОФГ , която следва да се изправи от съда постановил обжалвания акт след влизането му в сила .

         С оглед изложеното основателен се явява и предявеният от „ С.ска Л. „ иск по чл. 34 от ЗЗД – за връщане на даденото по договора за аренда.След като договорът е нищожен , всичко престирано по него от страните се явява без правно основание и следва да бъде върнато.

Правните изводи на настоящата инстанция съвпадат изцяло с тези, направени от пъвоинстанционния съд и обжалваното решение следва да се потвърди .

         По въззивната жалба и по насрещната въззивна жалба са направени искания за присъждане на деловодни разноски . Тъй като обаче , и двете жалби следва да бъдат оставени без уважение , то и страните е необходимо да понесат разноските си , така както са ги направили .

 

По тези съображения, съдът   

 

 

Р    Е    Ш    И:

 

 

 

     ПОТВЪРЖДАВА Решение №  84/27.02.2009 г. по гр.д. № 1851/2008 г. по описа на С.ския районен съд.

 

Решението не подлежи на обжалване.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

 

ЧЛЕНОВЕ: 1.