Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е       N 239

 

гр. Сливен, 13.10.2009 г.

 

В     И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

 

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в открито заседание на шестнадесети септември през две хиляди и девета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ   НАДЕЖДА ЯНАКИЕВА

ЧЛЕНОВЕ: МАРГАРИТА ДРУМЕВА                          МАРТИН САНДУЛОВ

                    

                                                                                       

при участието на прокурора ………и при секретаря М.Л. , като разгледа докладваното от М. Сандулов гр.  д.  N335  по описа за 2009   год., за да се произнесе, съобрази следното:

 

Производството е по въззивна жалба срещу решение №33 от 01.04.2009г. по гр. дело №368/2008г. на НЗРС, с което е развален поради неизпълнение сключеният на 13. 06. 2006г в гр. Нова Загора договор за покупко-продажба на нежилищен имот частна общинска собственост, сключен между община Нова Загора и „З. М” ЕООД. В жалбата се твърди, че постановеното решение е материално незаконосъобразно и необосновано, както и че е постановено в противоречие с процесуалния закон. В сключения между страните договор нямало изискване за учредяване на първа по ред договорна ипотека в полза на продавача Община Нова Загора. Не е налице изрично изискване за учредяване на първа по ред договорна ипотека и купувачът е свободен да избере каква по ред ипотека да бъде учредена в полза на продавача. От друга страна продавачът, със своите действия, не е позволил учредяването на ипотеката, тъй като Общината умишлено и злонамерено е саботирала всякаква възможност за издаване разрешение за строеж. Твърди се, че в противоречие с доказателствения материал, районният съд е приел, че учредяването на договорната ипотека е единствената възможност на ищеца да оказва контрол относно изпълнението на поетото от ответника задължение да изгради оранжериен комплекс. Развалянето на договора е недопустимо с оглед разпоредбата на чл.87 ал.4 от ЗЗД, тъй като интересите на кредитора на са увредени и доколкото има формално неизпълнение, неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интересите на кредитора, които не са увредени и развалянето на договора е недопустимо с оглед нормата на чл.87 ал. 4 ЗЗД. В жалбата се твърди още, че е неправилен изводо но съда, че не е налице нищожност на клаузата за учредяване на ипотека, тъй като размерът на сумата, за която следва да бъде учредена е определена и/или определяема. Нито в договора, нито в конкурсната документация са индивидуализирани паричните суми, за обезпечаването на които да бъде учредена договорната ипотека. Поради това учредяването на ипотеката би било невъзможно и недействително с оглед приложимостта на чл.170 от ЗЗД, което пък установява неоснователността на предявеният конститутивен иск по чл.87 ал.3 от ЗЗД. Като отделно основание е въведено и възражение за забава на кредитора. Сочи се, че продавачът, със своите действия, не е позволил учредяването на договорната ипотека. Липсват доказателства за вписване на договора за продажба, а невписването е абсолютна пречка за учредяване на договорна ипотека. На последно място се твърди, че кметът на Община Нова Загора не е имал представителна власт за предявяване на иска по чл.87 ал.3 от ЗЗД. След като Общинския съвет не е посочил в решението си от 27.11.2008г. и в мотивите към него, че договорът следва да бъде развален, липсва формирана воля за разваляне на договора поради неучредяване на договорна ипотека и липсва делегация на представителна власт на кмета за разваляне на договора на посоченото в исковата молба основание. Поради това иска и недопустим и производството по делото следва да бъде прекратено. Правят се искания за обезсилване на обжалваното решение или неговата отмяна и постановяване на ново решение, с което да бъде отхвърлен предявеният иск.

Във въззивната жалба не е направил  доказателствени искания за събиране на нови доказателствени средства във въззивното производство.

В срока по чл. 263 ал. 1 от ГПК въззиваемата страна  е подала писмен отговор, в който се изразява становище, че въззивната жалба е неоснователна, тъй като не са налице претендираните пороци на атакувания акт. Съображенията на районния съд, обосноваващи необходимостта от учредяване на първа по ред ипотека е била подробно обсъдена в мотивите. На второ място било безспорно установено, че въззивникът не е предприел никакви практически действия за реализиране на договорения проект. Обосновани са и в съгласие със закона и мотивите на съда, че не е налице претендираната неопределеност на паричната сума, за която следва да се учреди ипотека. Ясно, подробно и аргументирано съдът е посочил, че сумите, за които следва да се учреди ипотека, са определени и/или определяеми съобразно клаузите на договора за покупко-продажба и че няма връзка и зависимост между неоткриването на процедурата за изработване на ПУП за имотите и неизпълнението на задължението за учредяване на ипотека. Поради това моли да бъде потвърдено решението.

В с.з., за въззивникът, редовно призован, се явява процесуален представител - адвокат, , който изразява становище, че поддържа жалбата.

В с.з. въззиваемата страна – чрез процесуален представител по пълномощие по чл. 32 т. 1 от ГПК, оспорва въззивната жалба  и иска  решението да бъде потвърдено.

След докладване на жалбата и отговора, не са направени възражения, няма подадени по реда на чл. 149 ал. 3 от ГПК писмени бележки.

Въззивният съд намира въззивната жалба за допустима, отговаряща на изискванията на чл. 260 и чл. 261 от ГПК, същата е подадена в срок, от процесуално легитимиран субект, чрез постановилия атакувания акт съд.

При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК настоящата инстанция констатира, че обжалваното съдебно решение е валидно, и  допустимо. Доводите, съдържащи се във въззивната жалба относно твърденията, че кметът на Община Нова Загора не е имал представителна власт за предявяване на иска по чл.87 ал.3 от ЗЗД. След като Общинския съвет не е посочил в решението си от 27.11.2008г. и в мотивите към него, че договорът следва да бъде развален, липсва формирана воля за разваляне на договора поради неучредяване на договорна ипотека и липсва делегация на представителна власт на кмета за разваляне на договора на посоченото в исковата молба основание не се установяват. Кметът на общината разполага с правомощията по чл.44 ал.1 от ЗМСМА и съгласно нормата на т.15 представлява общината пред физически и юридически лица и пред съда. От своя страна общинският съвет приема решения за придобиване и разпореждане с общинско имущество – чл.21 т.8 от ЗМСМА. За изпълнението на тези решения следи кметът като ръководител на цялата изпълнителна власт и не само негово правомощие, но и задължение е да не допуска ощетяване на общината. Поради това е длъжен да предприема необходимите действия по охраняване на общинските интереси. В случая, освен посочените законови съображения, е било прието и решение №228 от протокол №22/17.11.2008г. на Общинския съвет, с което са били потвърдени действията на кмета във връзка със заведеното гражданско дело и той е бил упълномощен да води делото за разваляне на договора. Поради това искът е допустим.

При извършване на въззивния контрол за законосъобразност и правилност върху първоинстанционното решение, в рамките, поставени от въззивната жалба, настоящата инстанция, след преценка на събраните пред РС доказателства, намира, че обжалваната част от решенито е и законосъобразна, поради което следва да бъде потвърдена.

Този състав счита, че формираната от първоинстанционния съд фактическа обстановка, така, както е изложена в мотивите на решението, е пълна, правилна и кореспондираща с доказателствения материал, и с оглед разпоредбата на чл. 272 от ГПК, ПРЕПРАЩА своята към нея.

Също така въззивният състав споделя и правните изводи на РС, които са обосновани и намират опора в материалноправните норми, приложими към настоящия спор.

Изложените във въззивната жалба оплаквания са неоснователни.

Безспорно е, че както в конкурсните условия, така и в договора има изискване купувачът да учреди ипотека в полза на продавача за обезпечаване на евентуалните вземания на продавача по задълженията за заплащане на неустойка по договора – чл.16 ал.1 от договора. При неизпълнение на това задължение  е предвидено развалянето му – чл.14.. Първото възражение, съдържащо се в жалбата, е свързано с твърдението, че не е било посочено изрично изискване за учредяване на първа по ред ипотека нито срок, в който да се учреди. От представеното и неоспорено писмено доказателствено средство – писмо изх.№5300-1116/20.09.06г. на Община Нова Загора до „З. М”ЕООД, е видно че във връзка със сключения договор купувачът е бил поканен за предаването на закупения имот и съставянето но приемо-предавателен протокол. На основание на чл.11т.2 от договора, купувачът е бил помолен да представи и информация относно изпълнение задължението по чл.16 ал.1 от договора за учредяване на ипотека в полза на Община Нова Загора. Налице е обективирана воля от страна на продавача за изпълнение на това задължение, което не е било изпълнено и към момента на подаването на исковата молба. Поради това са неоснователни твърденията, съдържащи се в подадената въззивна жалба.

Безспорно е, че ипотека може да бъде учредена за бъдещо вземане. Такава ипотека се счита учредена под отлагателно условие. Нормата на чл.153 ЗЗД приема за валиден договор за ипотека, сключен преди обезпеченото вземане да е възникнало, стига да са налице останалите императивни изисквания за валидността на ипотечния договор. За да се приеме, че ипотеката е породила действие и валидно обезпечава възникналото след учредяването й вземане, следва да се установи пълното тъждество на посоченото в договора за ипотека обезпечено вземане с възникналото по-късно такова Затова в договора за ипотека вземането следва да бъде определено по начин, позволяващ отъждествяването му. В договора от 13.06.2006г. са уредени задълженията за заплащане на неустойки – чл.13. районният съд в мотивите си е изложил подробни съображения, свързани с обстоятелството, че предвидените неустойки са с определен и/или определяем размер, поради което това не е било пречка за учредяването на самата ипотека. Това от своя страна сочи на неоснователност на довода за нищожност на договорната клауза, което би било пречка за успешното предявяване на иска по чл.87ал.3 от ЗЗД. Касае се не само до формално неизпълнение, като неизпълнената част от задължението е незначителна, с оглед интересите на кредитора, които не са увредени и развалянето на договора е недопустимо с оглед нормата на чл.87 ал. 4 ЗЗД, а до възведена до закон воля на страните, че неизпълнението на тази клауза има за последица развалянето на целия договор. Мотивите за сключването  на подобни контракти е обикновено икономически, и вероятно твърденията, съдържащи се в жалбата, че продавачът иска развалянето на договора не по юридически поводи и мотиви са основателни дотолкова доколкото установяват подбудите за предявяването на иска. Съдът е обсъдил какви задължения е имал ответника по договора и кои от тях не са изпълнени, в контекста на направеното от него възражение по чл. 87, ал. 4 ЗЗД. Разваляне на договора не се допуска, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. Съдът е приел, че хипотезата на чл. 87, ал. 4 ЗЗД е неприложима, защото ищецът не е изпълнил както задължението си за учредяване на договорната ипотека, така и липсата на реални действия по изпълнение на програмата за инвестиции и за работни места. Прави се възражение, че това е следствие от поведението на продавача – Община Нова Загора, но не са събрани доказателства за такова от страна на продавача. Трябва да се отбележи, че неизпълнението до този момент на инвестиционния проект не препятства изпълнението на задължението залегнало в чл.16 от договора.

При добросъвестно поведение на купувача по договора, той е следвало да предприеме необходимото за учредяване на ипотеката. Без значение за това е дали договора е бил вписан, каквото възражение се съдържа в жалбата. По делото, като писмени доказателства, представени с отговора на исковата молба, са налични нотариални актове за право на собственост върху недвижим имот по чл.483 ал.1 от ГПК – констативни, с които е признато това право върху имотите, предмет на продажбата, в полза на  дружеството. Тези актове не са оспорени, а от съдържанието им е видно, че при съставянето им са взети предвид документи, сред които и договор №304/13.06.2006г. на Община Нова Загора вписан под №2746, акт №147, том пети от 13.06.2006г. на службата по вписвания при Агенцията по вписвания на гр.Нова Загора.

Щом правните изводи на двете инстанции съвпадат, въззивният съд счита, че липсват отменителни основания и въззивнвата жалба следва да бъде оставена без уважение. Атакуваното решение следва да бъде потвърдено. Районният съд е провел надлежно и пълно събиране на допустими и относими доказателства, въз основа на които е формирал обективни фактически констатации и правилно ги е привел към съответстващата им правна норма, като по този  начин е достигнал до законосъобразни правни изводи.

Въззиваемата страна е претендирала заплащане на разноски, но не са представени доказателства, че такива са направени пред тази инстанция, поради което не следва да се присъждат.  

 

Ръководен от гореизложеното съдът

 

 

 

Р     Е     Ш     И  :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение №33 от 01.04.2009г. по гр. дело №368/2008г. на НЗРС,

 

Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКСРБ в едномесечен  срок от връчването му.

                   

                                                ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

                                                         

 

         ЧЛЕНОВЕ: