Р Е Ш Е Н И Е  50

 

Гр. Сливен  23.07.2010 г.

 

В  И М Е Т О  НА  Н А Р О Д А.

 

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,  гражданско отделение  в публично заседание на първи юли през две хиляди и десета година в състав:

                                           Председател:СНЕЖАНА БАКАЛОВА

при секретаря………Е.Х.…… …………..……и с участието на прокурора……………………………………………….……..като разгледа  докладваното от  съдията Снежана Бакалова…гр. дело № 703 по описа за 2009 година, за да се произнесе съобрази:

          Предявеният иск  намира правното си основание чл. 87 ал.3 от ЗЗД.

          Ищецът твърди в исковата си молба, че на 09.08.2004 г. в гр. Котел между него и ответника бил сключен договор за продажба на общински недвижим имот по реда на ЗОС, вписан в службата по вписванията гр. Котел. По силата на този договор Община – Котел продала на ответника недвижим имот, представляващ: поземлен имот № 031038 по плана за земеразделяне на гр.Котел с площ от 15,079 дка находящ се в м.”Вития камък” с начин на трайно ползване – пасище /мера/ ІХ категория, актуван с акт за частна общинска собственост № 437/3.05.2004 г. при граници на имота: изток – имот № 031008 и път, запад – имоти № № 031007, 031009, 031005 и 031036, север – път, юг – имоти № № 000157 и 031014. Твърди, че купувачът е поел редица задължения по договора включително  и да не извършва разпоредителни сделки с имота обект на продажбата за срок от пет години, считано от датата на продажбата. Въпреки това обаче ответникът впоследствие продал процесния имот на трето лице и не изпълнил задължението си по договора. Счита, че са налице условията за разваляне на договора от 09.08.2004 г. и моли съда да постанови решение в този смисъл. В случай на уважаване на искането за разваляне на договора за продажба моли съда да осъди ответника да заплати на Община – Котел сумата от 29 735,80 лв., представляваща паричната равностойност на описания имот, тъй като не е в състояние да върне същия на ищеца и е прехвърлил правото на собственост на трето лице преди вписването на исковата молба. Претендира направените разноски.

          В съдебно заседание ищеца е поискал и съда е допуснал изменение на основанията на предявения иск като ищеца иска развалянето на процесния договор с оглед неизпълнението от страна на ответника на задължението му по чл.4 раздел В от процесния договор в срок до 09.08.2007 г. да изпълни строителството посочено в чл. 1 от същия раздел на договора. Твърди, че ответника не е изпълнил това си задължение за повече от една година и освен правото да му бъде заплатена неустойка възниква и правото му да иска разваляне на договора без предизвестие и без възстановяване на внесените от купувача до момента суми. Уточнява, че претендира развалянето на договора в условията на евентуалност като първо твърди, че договора следва да бъде развален, поради неизпълнението на задължението по чл. 4 раздел В, а в случай, че съдът приеме, че не е налице такова неизпълнение счита, че договора следва да бъде развален, тъй като купувачът не е изпълнил задължението си да не прехвърля процесния имот за срок от пет години.

          В представения в срок отговор ответника признава основателността на иска за разваляне на договора, но не по съображенията изложени от ищцовата страна. Представя анекс към договора от 10.01.2008 г. С отговора ответника е предявил и насрещен иск против ищеца за осъждането му да заплати сумата 15 200 лв., представляваща връщане на даденото по договора за покупко-продажба на общински недвижим имот по реда на ЗОС сключен на 09.08.2004 г., в случай че съда уважи иска предявен от ищеца. Претендира присъждането на законната лихва, считано от датата на предявяването на иска до окончателното й изплащане, както и направените разноски.

          Ищецът по първоначалния иск оспорва основателността на насрещния иск, като твърди че страните са уговорили при виновно неизпълнение на договорното задължение и разваляне на договора да не бъде връщана цената, получена от продавача.

          От събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

          На 09.08.2004 г. в гр. Котел между Община Котел, представлявана от кмета Г.Д. и ответника “Екопетролиум” ЕООД, представлявано от М.М.Р. е сключен договор за продажба на общински недвижим имот по реда на ЗОС при следните условия: след проведен конкурс продавачът прехвърля на купувача правото на собственост върху имот № 031038 по плана за земеразделяне на гр.Котел с площ от 15,079 дка находящ се в м.”Вития камък” с начин на трайно ползване – пасище /мера/ ІХ категория, актуван с акт за частна общинска собственост № 437/3.05.2004 г. при граници на имота: изток – имот № 031008 и път, запад – имоти № № 031007, 031009, 031005 и 031036, север – път, юг – имоти № № 000157 и 031014 за сумата 15 200 лв.

Не се спори между страните, че купувачът е заплатил изцяло продажната цена, а продавачът е предал владението на процесния имот на купувача.

          По силата на раздел В т.1 от договора купувачът има право да ползва имота за развиването на стопанска дейност, като се задължава да построи в имота крайпътен комплекс включващ бензиностанция, газстанция, заведение за бързо хранене и вятърен генератор, като всички разходи по преотреждането на терена и бъдещото строителство са за негова сметка. Ответникът се е задължил също така да извърши инвестиции в имота в размер на 100 000 лв., в срок до три години, считано от датата на сключване на договора; да разкрие 10 броя работни места за същия срок и да ги запази до 5 години, считано от датата на разкриването им; да завърши строителството и въведе комплекса в експлоатация в срок до 9.08.2007 г.(раздел В, т.4 от Договра), както и да не извършва разпоредителни сделки с имота обект на продажбата за срок от 5 години, считано от датата на придобиването му. В случай, че купувачът не изпълни задълженията си по т.4 от раздел В, продавачът има право да получи неустойка в размер на 50 % от продажната цена на имота за всяка година забава, но не повече от една година. При надвишаване на този срок, продавачът има право едностранно без предизвестие да развали договора като внесените до момента от купувача суми не се възстановяват и извършените от него подобрения не се започват.

          След закупуването на имота с договора от 09.08.2004 г. същия е бил апортиран с Решение № 1338/20.08.2004г. по ф.д.№ 538/2004г. на СлОС в капитала на ТД “Екоенерджи” ООД и ответното дружество е станало съдружник в “Екоенерджи” ООД като притежател на един дял на стойност 15 000 лв. Общият капитал на дружеството е в размер на 45 000 лв., от които 30 000 лв. парична вноска внесена от другите двама съдружници и 15 000 лв., непарична вноска, представляваща равностойността на апортирания в капитала на дружеството от ответника процесен недвижим имот. Впоследствие на 14.12.2007 г. “Екоенерджи” ООД е продало на “Ко Енерджи” ООД с договор за покупко- продажба на недвижим имот под формата на нот. акт № 161 том ІV рег.№ 4939 дело № 671/2007 г. на С. Р. – съдия по вписванията при РС – Котел процесния недвижим имот за сумата 29 735,80 лв. На 4.12.2007 г. ответното дружество изкупило дяловете на съдружниците – физически лица от капитала на “Екоенерджи “ ООД за сумата 30 000 лв., като по този начин станало едноличен собственик на капитала на “Екоенерджи” ЕООД. На 24.01.2008 г. ответника продал притежаваните от него три дяла от капитала на “Екоенерджи” ЕООД на физическото лице М.М.Р. за сумата 45 000 лв.

          Между страните по договора е подписан анекс от 10.01.2008 г. по силата на който се изменя разпоредбата на чл.2 раздел В като купувачът се задължава да извърши лично или чрез трето лице инвестиции в имота в размер на 100 000 лв. в срок до две години, считано от датата на подписване на анекса т.е. до 10.01.2010 г. Записано е, че анексът представлява неразделна част от договора сключен между страните.

          Видно от заключението на назначената по делото тройна съдебно оценителна експертиза, справедливата пазарна стойност на процесния имот към момента на подаване на исковата молба 21.12.2009 г. и към момента на изготвяне на заключението е в размер на 18 596 лв.

          Видно от назначената по делото съдебно-техническа експертиза извършена от вещото лице И.Х. към момента на експертизата в имота не е извършено предвиденото по договора строителство.

          Горните фактически констатации съдът прие за доказани въз основа на събраните по делото писмени доказателства. Съдът кредитира заключението на тройната съдебно оценителна експертиза досежно пазарната стойност на имота, тъй като счита, че заключението на същата

отразява по-прецизно действителната пазарна стойност на процесния имот в сравнение със заключението на едноличната експертиза.

          На базата на прието за установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

          І. По предявения главен иск с правно основание чл. 87 ал.3 от ЗЗД:

Искът е основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен.

Установи се от събраните доказателства че между страните по делото е сключен договор за продажба на общински недвижим имот по реда на ЗОС, след проведен конкурс. По силата на този договор ответната страна е следвало в срок до 09.08.2007г. да извърши строителство и да въведе в експлоатация крайпътен комплекс включващ бензиностанция, газстанция, заведение за бързо хранене и вятърен генератор. Срокът за изпълнение на горното задължение е удължен с писмен анекс между страните до 10.01.2010г. Не се спори между страните и се установява и от разпита на вещото лице, че в имота не е извършено никакво строителство т.е. ответникът не изпълнил в срок задължението си по раздел В т.4 от Договора.

Ищецът твърди че договорът следва да бъде развален без предизвестие от негова страна на основание чл.3, раздел Г от същия, тъй като ответника не изпълнил в срок задължението си за построяване на уговореното. От събраните доказателства  - анекс от 10.01.2008 г. се установява че се изменя разпоредбата на чл.2 раздел В, като купувачът се задължава да извърши лично или чрез трето лице инвестиции в имота в размер на 100 000 лв. в срок до две години, считано от датата на подписване на анекса т.е. до 10.01.2010 г.  Правото на продавача да развали без предизвестие договора, предвидено в този текст от договора възниква след изтичането на една година от неизпълнение на задължението за инвестиции т.е. на 10.01.2011г. Не са налице условията на договора за разваляне поради посоченото неизпълнение.

Основателен е предявеният иск за развалянето на договора на основание чл. 6, раздел В от същия. Ответникът е поел задължение да не се разпорежда с имота за срок от пет години, считано от датата на придобиване. От събраните доказателства се установи че същият е внесъл процесния имат като апортна вноска в капитала на търговско дружество “Екоенерджи” ООД на 20.08.2004г. и впоследствие на 14.12.2007 г. “Екоенерджи” ООД е продало на “Ко Енерджи” ООД с договор за покупко- продажба на недвижим имот процесния недвижим имот за сумата 29 735,80 лв. Безспорно ответната страна не е изпълнила договорното си задължение да не се разпорежда с имота за срок от пет години от придобиването му.  Апортирането на имота е вид разпореждане със същия, тъй като той става собственост на търговското дружество, в което е апортиран. Тълкуването на волята на страните по договора води до извода че те са целели имота да остане собственост на ответника, който е поел редица задължения които може да изпълни единствено ако притежава правото на собственост върху него.

След като ответникът не е изпълнил основан свое договорно задължение, за ищеца възниква правото да иска развалянето на договора, без да бъде даван срок за изпълнение на задълженията по него, тъй като изпълнението е станало невъзможно – чл. 87 ал.2 от ЗЗД.

ІІ. По предявения иск за осъждането на ответника да заплати сумата 29 735,80лв.

Искът е основателен и доказан до размера от 18 596 лв., до който следва да бъде уважен, а до пълния му размер отхвърлен като неоснователен и недоказан.

По изричната разпоредба на чл. 88 ал.1 от ЗЗД развалянето има обратно действие, т.е. всяка от страните дължи връщане на полученото по договора. Тъй като в конкретния случай имотът, получен от ответника по силата на  договора не е в неговия патримониум към момента на развалянето на договора и развалянето не засяга правата на третото лице, придобило имота, преди вписването на исковата молба (чл. 88 ал.2 от ЗЗД) на ищеца следва да бъде присъдена равностойността на процесния имот. Същата следва да бъде определена към момента на постановяване на развалянето. От заключението на тройната съдебно-оценителна експертиза се установява че равностойността на имота към посочения момент е сумата 18 596 лв. Следва да бъде осъден ответника да заплати посочената сума. Не е претендирана законната лихва за забава от предявяването на иска.

ІІІ. По насрещния иск:

Искът е основателен и доказан и следва да бъде уважен в пълен размер.

С оглед изложените по-горе съображения при развалянето на договора всяка от страните дължи връщането на престацията, получена от нея по силата на уговореното между страните. Ответникът е заплатил на ищеца сумата 15 200лв.при сключването на договора (който факт не е спорен между страните) и при развалянето на договора, ищецът дължи нейното връщане на ответника. Сумата следва да бъде присъдена, ведно със законната лихва за забава от датата на предявяване на насрещния иск – 22.02.2010г. до окончателното й изплащане.

Ищецът твърди че е възникнало правото му по чл. 3, раздел Г от Договора да иска развалянето на същия без предизвестие и без да има задължение за връщане на полученото по договора. Видно от уговореното в чл.3, раздел Г, такова задължение възниква за продавача след изтичането на една година от срока, в който ответната страна е следвало да изпълни задълженото си за инвестиции. Срокът за извършване на инвестиции е изтекъл на 10.01.2010г. т.е. правото на ищеца да иска разваляне без предизвестие на посоченото основание (чл.3, раздел Г) и същевременно да не дължи връщане на полученото би възникнало на 10.01.2011г. т.е. не са налице условията за задържане от продавача на полученото по договора.

Разноските следва да бъдат присъдени при условията на компенсация. Ответникът дължи на ищеца разноски, съразмерно на уважената част от исковете в размер на 4 519 лв. Ищецът дължи на ответника направените разноски за насрещния иск в пълен размер – 1 808лв. т.е. ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца разноски в размер на 2 711лв.

Ръководен от изложените съображения, съдът

 

Р     Е     Ш     И   :

 

 

РАЗВАЛЯ сключения на 09.08.2004 г. в гр. Котел между ОБЩИНА КОТЕЛ, БУЛСТАТ 000590540, гр. К., пл. “В.” №* и “ЕКОПЕТРОЛИУМ” ЕООД, ЕИК ****1, със седалище и адрес на управление гр. С., ул. “Л. в.” № * договор за продажба на общински недвижим имот по реда на ЗОС,  представляващ: поземлен имот № 031038 по плана за земеразделяне на гр. Котел с площ от 15,079 дка. находящ се в м.”Вития камък” с начин на трайно ползване – пасище /мера/ ІХ категория, актуван с акт за частна общинска собственост № 437/3.05.2004 г. при граници на имота: изток – имот № 031008 и път, запад – имоти № № 031007, 031009, 031005 и 031036, север – път, юг – имоти № № 000157 и 031014 за сумата 15 200лв.

ОСЪЖДА “ЕКОПЕТРОЛИУМ” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление гр. С., ул. “Л. в.” № * да ЗАПЛАТИ на ОБЩИНА КОТЕЛ, БУЛСТАТ ***, гр. Котел, пл. “Възраждане” №1 сумата 18 596 лв. (осемнадесет хиляди петстотин деветдесет и шест лева), представляваща равностойността на поземлен имот № 031038 по плана за земеразделяне на гр. Котел с площ от 15,079 дка находящ се в м.”Вития камък” с начин на трайно ползване – пасище /мера/ ІХ категория, както и сумата 2 711 лв. разноски.

          ОТХВЪРЛЯ предявения иск до пълния му размер, като НЕОСНОВАТЕЛЕН НЕДОКАЗАН.

          ОСЪЖДА ОБЩИНА КОТЕЛ, БУЛСТАТ ****, гр. Котел, пл. “В.” №* да заплати на “ЕКОПЕТРОЛИУМ” ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. С., ул. “Л. в.” № 401 сумата 15 200лв. (петнадесет хиляди и двеста лева), представляваща връщане на даденото по договора от 09.08.2004г., ведно със законната лихва за забава, считано от 22.02.2010г. до окончателното заплащане на сумата.

          Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Апелативен съд – гр. Бургас.

 

 

 

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: