Р Е Ш Е Н И Е

 

Гр. Сливен, 05.03.2010 г.

 

В     ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

          Сливенският окръжен съд, гражданско отделение в съдебно заседание на седемнадесети февруари, през две хиляди и десета година,

в състав:                          

                                          ПРЕДСЕДАТЕЛ:    МАРГАРИТА ДРУМЕВА

                                          

                                          ЧЛЕНОВЕ:                НАДЕЖДА ЯНАКИЕВА

                                                                             МАРТИН САНДУЛОВ

                                                                                           

                                                                                                               

При секретаря…К.И. и в присъствието на Прокурора …………….……………,      като разгледа докладваното от М. ДРУМЕВА гр.д. № 20/2010 г., за да се произнесе съобрази:

 

Производството е образувано по жалба от трети лица и длъжник срещу действията на съдия изпълнител и се движи по реда на чл. 435, ал.3 и 4 и сл. от ГПК.

Жалбоподателите Р. и В. Н.   обжалват действията на ЧСИ П. Г., с рег. № 837 към камарата на ЧСИ, с район на действие гр. Сливен по изп.д. 20098370400045/2007 г. и конкретно извършване на публична продажба и издаване на Постановление за възлагане от 03.11.2009 г. на недвижим имот- ПИ- овощна градина с площ от 23811 кв.м. в м. “Сливенски кър”- с предназначение земеделска земя пета категория на купувач Ж.С. *** по извършена публична продан на 28.09.2009 г. до 28.10.2009 г., като извършена при съществено нарушаване на съдопроизводствените правила и грубо нарушаване правото им на собственост и защита. Твърдят,  че 1. не са получили призовки за доброволно изпълнение; 2. не са   редовно уведомени за извършване на опис на ипотекирания за задължението на дружеството и не са взети предвид множество подобрения в имота. 3. Оценката била явно занижена, при смесване на категориите “земеделска земя” и” овощна градина”. Настояват, че 4. втората продан започнала при 30% от цената при която е проведена първата продан и грубо е нарушена разпоредбата на чл. 494, ал.2 от ГПК. 5. Липсвало волеизявление от страна на взискателя за извършване на втора публична продан на същия имот, поради което  проданта е инициирана от некомпетентно лице- съдебният изпълнител. Молят съдът да отмени обжалваните действия на ЧСИ, като незаконни.

Взискателят “Българска банка за развитие” АД, София и спечелилият публичната продан Ж.Ж., в дадения им тридневен срок не са представили писмено възражение против жалбата.

ЧСИ П. И. Г. в изготвените си мотиви заявява, че изпълнителното производство е образувано по молба на взискателя “Българска Банка за развитие” АД, гр. София против длъжника “Фруктодор” ООД, гр. Сливен, представлявано от управителя Р.Г.Н., с приложен изпълнителен лист за задължението, издаден по гр.д. № 6435/2007 г. на РС София на основание договор за банков кредит № 288/05.10.2004 г. Предмет на изпълнението бил опис и продажба на ипотекирани в полза на банката недвижими имоти, находящи се в землището на гр. Сливен, собственост на третите задължени лица по договора за ипотека Р.Г.Н. и  съпругата му В.Б.Н.,***. Наложени били обезпечителни мерки –възбрана на имоти в агенцията по вписванията. На третите задължени лица били връчени уведомления за наложена възбрана на имоти- л.70,71 и 72- том І- получени лично от Н.; изпратени са призовки за принудително изпълнение и за опис- л. 102,103,106; за публична продан- л. 114- 117 т. І, 45-47 том ІІ, л.209,210,211,213,295,296,297 от том І и л. 17, 18- том ІІ. Уведомления са правени и по телефона със съответното отразяване по книжата за това. Уговорено е изпращане на уведомления и съобщения да става чрез адв. Е. З. от АК Сливен, като е представено и пълномощно- нот. заверено. Чрез адвоката е получено и уведомлението за насрочена публична продан- л.63, 64- том ІІ и разпореждането за извършена публична продан- л. 70 т.ІІ. ; уведомлението за изготвено постановление за възлагане на недвижим имот- л. 143, л. 144, 146,147,157, 161  и конкретно л. 111 и 112 том ІІ.

НЕ отговаряло на истината, че случайно са разбрали за образуваното изпълнително производство, след като видно от документацията по делото около шест месеца са отказвали да получат  уведомленията. Налице били многобройни възлагания на дейност на ЧСИ М.Б. и многобройните откази от страна на третите задължени лица. Четири вещи лица са изготвяли оценките на имотите и след като не се допуска обжалване на оценка, съдът не следва да се занимава с такова оплакване. МОЛИ жалбата да не бъде уважена, тъй като жалбоподателите със своите действия безспорно шиканирали изпълнителното производство и са го възпрепятствали. 

В с.з. жалбоподателите, редовно призовани не се явяват и не се представляват.

Пълномощникът на банката взискател- ю.к. Б., редовно упълномощена оспорва жалбата и моли съдът да потвърди обжалваните действия на съдебния изпълнител. Твърди, че по принцип оценките са необжалваеми. Настоява, че след като не са станали първите две продани са поискали нова оценка на имота и тя е извършена. Твърди, че имота е продаден “точно на 75 % от началната оценка”.

В с.з. и в писмената си защита спечелилият публичната продан на имота от 23811 дка, в землището на гр. Сливен Ж.С.Ж., чрез пълномощника си адв. Д.П. от ВАК оспорва жалбата. Намира я за неоснователна и моли съдът да потвърди обжалваните действия на ЧСИ.  Посочва, че върху процесния имот е имало учредена ипотека за задължението на третите лица към банката кредитор. Всички книжа по изпълнението били редовно връчени, но от бездействието на жалбоподателите ясно личало нежеланието им да удовлетворят банката кредитор. Описът на имота бил извършен на 10.04.2009 г., като е изготвен протокол за опис и са извършени две публични продани, поради което за третата продан банката изискала нова оценка. На 03.09.2009 г. имота бил повторно описан с протокол- л. 45- 47 т. ІІ от делото. Новата оценка е определена на 31578 лв., като за начална оценка е взета 23684 лв. Намира за неоснователна жалбата, тъй като не е налице ненадлежно наддаване при публичната продажба или недвижимият имот не е възложен по най- високата продажна цена, за което не се твърди. Ответникът по жалбата на 29.10.2009 г. бил вписан като купувач с най- високо валидно наддавателно предложение и с постановление за възлагане от 03.11.2009 г. му е възложен процесния имот. Заплатил предложената от него цена след приспадане на внесения задатък.

От доказателствата по делото, съдът констатира, че по молба на взискател “”Българска банка за развитие” АД София и приложен изпълнителен лист от 17.04.2007 г. по ч.гр.д. № 6435/2007 г. на СРС-ГК, 29-ти състав е образувано изпълнително дело № 45/2009 г. от ЧСИ П. И. Г., с рег. № 837 с район на действие Окръжен съд, гр. Сливен срещу длъжник “ФРУКТОДОР” ООД, Сливен с управител Р.Г.Н. *** за посочено задължение /банков кредит/ общо в размер на 836 012.72 лв., ведно със законна лихва, разноски и юрисконсултско възнаграждение. За вземането била вписана ипотека върху имот от 23 811 кв.м. в м. “Сливенски кър”, с предназначение земеделска земя пета категория, с идентификатор № 67338.76.18 при посочени граници- л. 31 т. І, собственост на съпрузите Р.Г.Н. и В.Б.Н. в СИО. По искане за възбрана- л. 53 т. І  е вписана такава- л. 52-т. І. Жалбоподателката получила уведомление за наложената възбрана-  70 том І.

Разписката от 18.03.2009 г.- лист 86- т. І за връчване на уведомлението- л.85 за връчване на покана за доброволно изпълнение, копие от изпълнителен лист, уведомление за наложена възбрана, призовка за принудително изпълнение е оформена от връчителя на ЧСИ М.Б.- К.А.Б. с отразяване, че лицето Р.Н. се укрива и съпругата му В.Н. заявява, че мъжът й живее на адреса, но не желае да получава никакви съобщения и покани. Залепил съобщението на входната врата на адреса му. На 10.04.2009 г. ЧСИ Г. съставя протокол за опис на недвижими имущества- седем недвижими имота- л. 114- т. І, между които е и процесния имот.  В.л. определя оценка за същия 63587.28 лв., като чистият доход за година възлиза на 7029.01 лв.- л. 118 т. І. Изготвено е обявление за публична продажба на имота от 11.05.2009 г. до 11.06.2009 г. – л. 183- т. І и ИЗРИЧНО Е ОТРАЗЕНО, че оценката на описания имот е 63587.28 лв., а началната продажна цена  съгласно чл. 485 вр. чл. 468 от ГПК при която ще започне продажбата е 31 794 лв. /след изменението на чл. 468 от ГПК- от 50% на 75%- ДВ бр. 42/05.06.2009 г./. Наддавателните предложения щели да се отворят на 12.06.09 г. в присъствие на наддавачите в 16.00 ч. в зала в СлРС. Третото задължено лице В. Н. отказала да получи уведомлението за насрочената публична продан- л. 213, в присъствието на двама свидетели.

На 08.06.2009 г. ЧСИ П. Г. присъединил изп.д. № 00046 /по което Р.Н. е длъжник, като физическо лице/ към изп.д. № 00045.

С Протокол от 12.06.2009 г. л.246- т. І- ЧСИ отразил, че  за изнесените на публична продан шест имота /между които и процесния от 23811 кв.м./ на третите лица, ипотекирани като обезпечение на дружеството длъжник НЕ СА РЕГИСТРИРАНИ наддавателни предложения и няма явили се кандидати за продажба.

На основание чл. 494 от ГПК взискателят с молба от 17.06.2009 г., входирана при ЧСИ на 19.06.09 г. поискал да се извърши втора продан, при цена равна на 80 % от началната цена на четири имота, между които не е поискано да се изнесе на продан процесния имот- л. 247- т. І. Въпреки това ЧСИ Г. насрочил нова продан- втора  отново на шестте имота.

С ПРОТОКОЛ от 14.08.2009 г. за обявяване на постъпили наддавателни предложения по насрочената втора публична продан е отразено, че наддавателни предложения са постъпили само за имота от 601 627 кв.м. в местността  “Сливенски кър”, по плана за земеразделяне в землището на гр.- Сливен. За останалите пет имота, включително за процесния от 23 811 кв.м. не са регистрирани наддавателни предложения- л. 304 и 306 от том І.

Взискателят направил искане за определяне на нова начална цена за петте имота, за които не е станала втората публична продажба, включително за процесния имот- л.1 от том ІІ. ЧСИ насрочил нов опис на 03.09.09 г., за което третите лица са уведомени. Новата оценка на имота е 31578.15 лв., като е определен и чист доход за една година 7029.01 лв.- л.41- том ІІ.

Третата публична продан за имота е определена за времето 28.09.2009 г. до 28.10.2009 г., с начална продажна цена от 23684 лв., съгласно разпоредбата на чл. 485 и чл. 468 от ГПК. С Протокол от 29.10.2009 г. ЧСИ обявил постъпилото предложение за участие в публичната продан на Ж.С. *** с 23685 лв. и същия бил обявен за купувач на описания имот- л.111 том ІІ. На 13.11.2009 г.- сряда упълномощеният от третите лица- за съпругата адвокат Е.И. получила обявлението- л. 161 и за съпруга- на 23.11.09г.- л. 164 -т.ІІ. С квитанция от 05.11.2009 г. купувачът Ж. изплатил остатъка от продажната цена- л. 165- т. ІІ.

Жалбата е входирана при ЧСИ на 23.11.2009 г.- понеделник, като пощенското клеймо е от 20.11.09 г.- л. 166, т. ІІ.

От приетото за установено, съдът направи следните правни изводи:

Обжалвано е Постановление за възлагане от 03.11.2009 г. на недвижим имот- ПИ- овощна градина с площ от 23811 кв.м. в м. “Сливенски кър”- с предназначение земеделска земя пета категория на купувач Ж.С. *** по извършена публична продан на 28.09.2009 г. до 28.10.2009 г.

Съдът намира жалбата на съпрузите Н. за допустима, като подадена в срок от страни в изпълнителното производство, които имат правен интерес от обжалването.

В чл. 435, ал.4 от ГПК е предвидена възможността третите лица да обжалват насочването на изпълнението върху имущество, което в деня на възбраната се намира във владение на това лице. Жалбата не се уважава, ако се установи, че вещта е била собствена на длъжника при налагането на запора. Н. от една страна е трето лице, собственик на имот в съпружеска имуществена общност с Н., ипотекиран за задължение на фирмата му, от друга е длъжник по присъединеното дело.

Като длъжник на основание чл. 435, ал. 2 от ГПК Н. може да се позове на евентуално нарушение- отстраняването му от имот, поради това, че не е уведомен надлежно за изпълнението и да обжалва постановление за наложена глоба или насочване на изпълнението върху несеквестируем имот. В настоящия казус не се касае за глоба или несеквестируем имот. Установи се, че книжата по изпълнението са редовно връчвани.

Съгласно чл. 435, ал.3 от ГПК може да обжалва постановлението за възлагане само поради това, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено по най- високата предложена цена. В  СЛУЧАЯ наддаването е извършено по най- високо предложена цена, като се има предвид, че кандидат купувачът е само един.

Правилно е определена началната цена- при изготвената нова оценка от 04.09.2009 г., след като проданта не е станала по старата оценка изготвена на 14.04.2009 г. С оглед световната криза и драстичното спадане на цените на недвижимите имоти и факта, че не се е явил купувач, както и това, че е минало време почти половин година от първоначалното оценяване, оправдано и законосъобразно ЧСИ уважил молбата на взискателя за изготвяне на нова оценка. Съгласно чл. 485 във вр. с чл. 468 от ГПК началната цена, от която да започне наддаването при явния търг с устно наддаване или публичната продажба е 75 на сто от стойността на вещта. До изменението на текста, публикувано в Д. В. бр. 42/05.06.2009 г. стр. 18 процентите бяха 50. Началната продажна цена от 23684 лв. представлява 75 % от определената оценка от в.л. 31578.15 лв. Дори ЧСИ не е приложил разпоредбата на чл. 494, ал.2 от ГПК да определи начална продажна цена 80 % от първоначалната, като преизчисли началната по новата оценка, което при всички положения би ощетило длъжника. Оплакването за занижена начална оценка при третата продан е неоснователно.

ЧСИ е допуснал закононарушение, като първата продан започнал с начална цена 50 процента от оценката, но то не рефлектира в крайния резултат, след като такава продажба не е извършена реално, поради неявяване на кандидат.

Самите опис и оценка не се включват самостоятелно в действията на СИ, подлежащи на обжалване, поради което съдът не следва да се произнася по наведените по тези действия нарушения, допуснати от ЧСИ. Същото се отнася и за връчването на книжата- конкретно за описа и оценката. Въпреки това не констатира да има пропуск в това отношение. Въпреки всички опити на жалбоподателите да не получат книжата с укриване, с отказ да ги получат, разпоредбите на ГПК са спазени.

Неоснователно е възражението за наличие на смесване понятията

 “земеделска земя” и” овощна градина”. Земеделска земя е равнозначно на земеделски имот, а съгласно чл. 10 от ППЗСПЗЗ земеделските имоти по смисъла на чл. 7, ал.1 от ЗСПЗЗ могат да бъдат ниви, ливади, лозя и овощни градини, като се определят и минималните им размери.

Намира за основателно оплакването за това, че след като е липсвало волеизявление от страна на взискателя за извършване на втора публична продан на същия имот, проданта е инициирана от некомпетентно лице- съдебният изпълнител.

Според чл. 494, ал.1 от ГПК нова продан може да бъде поискана от взискателя. В ал.2 е предвидено, ако и при втората продан имотът не бъде продаден и в едномесечен срок не бъде поискана нова начална цена, имотът се освобождава от изпълнение и възбраната се заличава по искане на съдебния изпълнител. Взискателят е искал процесния имот да бъде изнесен на публична продан при първата и при третата, но не и при втората продан. При първата продан- Протокола от 12.06.09 г. имотът е бил възбранен, но след като не е искана втора продан в едноседмичен срок, ЧСИ следвало да го освободи и да поиска заличаване на възбраната. Вместо това извършил втора продан на 14.08.2009 г., при която не се явил купувач и продажбата е станала едва при третата на 29.10.2009 г.

Настоящият състав намира жалбата против третата продан за основателна, след като са незаконосъобразни втората и третата публични продан на имота, поради липсата на изрично искане от страна на взискателя за извършване на втората. В същия смисъл е практиката на съдилищата, включително приложеното на л. 205 от том ІІ Определение № 272/ 18.11.2009 г. на Бургаски апелативен съд по ч. гр.д. № 214/2009 г., с което е взето становище по подобен казус по същото изпълнително производство за друг имот. Прието е, че цялата втора публична продан е незаконосъобразно извършена, поради това, че е обявена и насрочена без да има изрично искане от страна на взискателя за такава, относно конкретната нива, което е задължително условие съобразно разпоредбата на чл. 494, ал.1 от ГПК. Посочва, че липсата на такова искане от страна на взискателя прави всички действия на ЧСИ по втората публична продан за незаконосъобразни, което налага отмяната му.

По тези съображения настоящият състав ще отмени действията на ДСИ в частта, отнасяща се до изпълнението върху имота.

Въз основа на изложеното съдът

 

Р  Е  Ш  И:

 

ОТМЕНЯ ДЕЙСТВИЯТА НА Частния съдебен изпълнител П. Г., с рег. № 837 към камарата на ЧСИ, с район на действие Сливенски окръжен съд по изп.д. 20098370400045/2007 г. по извършване на публична продажба и издаване на Постановление за възлагане от 03.11.2009 г. на недвижим имот- ПИ- овощна градина с площ от 23811 кв.м. в м. “Сливенски кър”- с предназначение земеделска земя пета категория на купувач Ж.С. ***, като незаконосъобразни.   

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ :                       

 

 

ЧЛЕНОВЕ :