Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е       N  132

 

гр. С., 28.06.2010 г.

 

В     И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

 

 

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в  откритото заседание на девети юни през двехиляди и десета година в състав:                

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                                МАРГАРИТА ДРУМЕВА

ЧЛЕНОВЕ:                                                           НАДЕЖДА ЯНАКИЕВА

                                                                                мл.с. МИРА МИРЧЕВА

при участието на прокурора ……...………….и при секретаря П.С., като разгледа докладваното от  Надежда Янакиева въз.гр.  д.  N 239 по описа за 2010  год., за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 196  и сл. от ГПК.

Обжалвано е изцяло първоинстанционно решение № 961/12.02.10г. по гр. д. № 377/03г. на СлРС, с което са отхвърлени като неоснователни и недоказани предявените при условията на активно субективно и кумулативно обективно съединяване, искове за обявяване нищожност на договор от 18.04.1983г. за покупко-продажба на недвижим имот, за признаване за установено, че ищците са собственици на имота и за предаване на владението върху същия, с правно основание чл. 26 ал. 1 пр. 1 и ал. 2 пр. 2, 3 и 4 от ЗЗД, и чл. 108 от ЗС и са присъдени разноски по делото.

Въззивниците – етажни собственици в жилищен блок, ищци пред първата инстанция, считат, че решението е незаконосъобразно и неправилно, тъй като противоречи на материалноправните разпоредби. Заявяват, че съдът необосновано и неправилно е приел, че е изпълнена предвидената процедура за продажба, съгласно действалото към относимия момент законодателство, както и, че е спазена изискуемата от закона форма за валидност на договора. Твърдят и, че незаконосъобразно е прието от РС, че за представителите е имало надлежно делегирана представителна власт, развиват подробно съображения, че договорът е нищожена изброените в исковата молба основания и извеждат от този факт и основателността на ревандикационния си иск. Поради изложеното молят въззивния съд да отмени изцяло първоинстанционното решение и вместо него постанови ново, с което уважи напълно предявените искове. Претендират разноски за двете инстенции.

Във въззивната жалба няма доказателствени или процесуални искания.

В с.з., редовно призовани, от въззивниците се явяват лично пор. №№1 и 32, за тях и за всички останали въззивници, също редовно призовани, се явява процесуален представител по пълномощие по чл. 20 ал. 1 б. “а” от ГПК/отм./, който  поддържа въззивната жалба и моли съда да я уважи.

В срока по чл. 201 от ГПК противната страна е депозирала писмено възражение по жалбата, в което заявява, че я счите за неоснователна, а обжалваното решение намира за правилно, обосновано и законосъобразно. Твърди, че РС е възприел правилно становище за спазване на законовата процедура, за наличието на надлежна представителна власт и изискуема форма на договора и е достигнал до законосъобразния извод за неоснователност на исковете, за което се е обосновал изчерпателно и логично. Претендира разноски за тази инстанция. Няма доказателствени искания.

В с.з. за въззиваемото дружество, редовно призовано, не се явяв процесуален представител по закон. Явява се процесуален представител по пълномощие по чл. 20 ал. 1 б. “а” от ГПК, който оспорва въззивната жалба като неоснователна и моли съда да я отхвърли като такава. Поддържа изложените в писменото възражение аргументи.

Въз основа на събраните доказателствени средства пред двете инстанции, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

Въззивниците – ищци в първоинстанционното производство, са етажни собственици в бл. *, входове **, находящ се в гр. С., ул. “Х. Д.”***/. Оветното дружество е правоприемник на ТЕЦ “Аврам С.”***.

Жилищните блокове в комплекса “Г. Кирков” били изградени в началото на 60-те години на миналия век /периода 1963-65г./, като процесният и няколко съседни блокове били завършени и получили надлежната документация за приемане и въвеждане в експлоатация, през 1966г.

В блок 3*било изградено котелно помещение /с външен паропровод за съседните блокове от комплекса/, предназначено да обслужва отоплението на цялата сграда, но към него момент то не било свързано с отоплителната инсталация на блока. Стойността му била включена в цената на отделните жилища /апартаменти/ в блокове №№ *,*,*,*,*и разпределена съразмерно на правото на собственост  между отделните етажни собственици.

Няколко години след като жилищата били закупени и блоковете започнали да се обитават от собствениците, били извървани “топли проби” и котелното помещение се ползвало за отопление, като котелите функционирали с твърдо гориво. Поради редица трудности и с оглед изработения в края на 70-те години енергопроект, в резултат на който в тези жилищни блокове било изградено централно топлоснабдяване, собствениците пожелали да съборят четирите котела, да ги продадат и да внесат парите за целия комплекс.

Етажните собственици в жилищните  блокове №№ *,*,*,*,*в к-с “Г.Кирков” формирали, съгласно ПУРНЕС /отм./ обща ЕС, избрали едно, общо ръководство и провеждали общи Общи събрания на собствениците, взимащи решения, касаещи цялата общност.

ТЕЦ “Аврам С.”*** /чийто правоприемник е ответното дружество/, проявил интерес към котелното помещение, и тъй като последното се състояло от няколко части – котелно, помпена станция, въглищно помещение, стая за материали и стая за огняри /стая и баня/, обитателите решили да се разпоредят с тях по оптимален начин. Част от помещенията – 30 кв.м. на първия етаж, продали, като преустроена в жилище, на физическо лице, друга “отстъпили” на Градския съвет за ОФ клуб, а на праводателя на ответника предоставили същинското “котелно помещение” с площ от 160, 31 кв.м., в което той направил преустрайства, и започнал да ползва от тогава за свои административни нужди. Обособил каси за обслужване на клиенти и офиси, помещения за почивка.

Тъй като ЕС искала да получи парични средства и да се освободи от ангажиментите, свързани с това помещение, започнали опити то да бъде продадено на ТЕЦ, за което била осъществена поредица от действия, продължили няколко години. ЕС  провела  проучвания и кореспонденция с ОНС, ДСК с ТЕЦ, като основната спънка се състояла според тях в това, да се докаже, че ЕС е собственик на котелното помещение, по който въпрос имало отправяни редица запитвания и получавани положителни отговори от различни институции и отдели.

На 20.09.1982г. било проведено ОС на ЕС на петте блока- №№ *,*,*,*,*, като дневният ред включвал – 1. информация за финансовото състояние на домсъвета на петте блока, 2. – информация за хода на строителството на инсталацията на топлата вода на блоковете, 3. – отнасяне въпроса за собствеността на котелното помещение в бл. * пред съдебните органи, общинските власти и неговата продажба и определяне пълномощници на живущитев блоковете, които да представляват собствениците, и 4 . – избиране пълномощници – представители на блокове 31, 33, 35, 37 и 39, които да представляват живущите в тях пред съда и другите обществени власти. След обсъждане, ОС взело следните решения: 1. – “упълномощава председателя на общия домсъвет на комплекса П. Ст. Б. от блок **вх. * и зам.председателя Д.Д. Х. от блок *вх. *, да представляват собствениците от блокове №№ *,*,*,*,*пред съдебните и другите обществени и държавни власти по доказване на собствеността и продажбата на котелните помещения намиращи се в блок *”, 2. – “Задължава домсъвета на бл. * вх.* да възстанови в касата на домсъвета на жилищния комплекс събраните суми от наем от началото до сега за отдадената стая на огнярите, тоалетна и баня в срок до 15.10.82г.”, 3. – “Да се предупредят собствениците, които не са внесли допълнителната вноска от 50 лв. за инсталацията на топлата вода в срок до 10.10.82г., след което ще бъдат предадени на съда за изваждане на изпълнителен лист на основание чл. 10 от ПУРНЕС” и 4. – “Упълномощава инвеститорската комисия да подпише предложения договор от СП”БКС” Сливен с упоменатите в него клаузи така, както са предложени след проверка от тях дали отговарят на нормативните документи и ПКС”.

На 18.04.1983г. бил сключен в обикновена писмена форма договор между ТЕЦ “Аврам С.”*** /чийто правоприемник е ответникът/ от една страна, като купувач, и собствениците на блокове №№ *,*,*,*,*/ищците са етажни собственици в последния/, в жил. комплекс “Г. Кирков”, Сливен, представлявани от П.Б. – председател на домсъвета и Д. Х. – заместник председател на домсъвета, от друга – като продавач, съгласно който продавачът прехвърлял собствеността на купувача върху недвижим имот, състоящ се от “котелното помещение, заемащо част от избени помещения от 160,31 кв.м., и част от първи жилищен етаж от 149, 77 к.м., заедно със стая на инкасатора и коридора към нея от 30, 24 кв.м. в жилищен блок № 39”, а купувачът се задължавал да заплати стойността на имота, определена с оценка, направена от ОНС-Сливен, в размер на 10 637, 88 лв. в едномесечен срок от сключването на договора. В договора било отразено, че той се сключва по реда и на основание ПМС № 60/14.05.1975г. /отм./. Договорът е вписан на 05.02.1993г.

Сумата била заплатена, ответното дружество /чрез праводателя си/ продължило да ползва имота, извършвайки и допълнителни преустройства в него.

При сключването на договора в предмета му се включвало котелното помещение в сутерена от 160, 31 кв.м. и помещения на първия жилищен етаж от 180, 01 кв.м.

Към 2003г. обектите, ползвани и владени от ответното дружество били общо застроена площ от 159, 65 кв.м. – 1. -ремонтна работилница със санитаренвъзел в сутерена от 80, 91 кв.м. – достъп – посредством стъпала от едно от помещенията на първия етаж, 2. – коридор, санитарен възел и помещение /бивше барче/ на първия етаж от 33, 27 кв.м. и 3. – четири помещения за офиси и коридор на първия етаж на 126, 38 кв.м. достъпът до първия етаж се осъществява от входна врата от изток. Помещенията са се държали и ползвали безпрепятствано от дружеството за него самото през целия период, не е имало възражения и спорове.

На 10.10.2002г. били предявени настоящите искове от етажните собственици на блок 3*срещу правоприемника на купувача – “Топлофикация-Сливен” ЕАД, гр. С..

С обжалваното решение от 12.02.2010г. исковете са отхвърлени като неоснователни и недоказани и са присъдени разноските по делото в полза на ответника.

Това решение е предмет на въззивен контрол в настоящата инстанция.

Горната фактическа обстановка съдът прие за безспорно установена след съвкупната преценка и анализ на всички събрани по делото от двете инстанции годни, допустими и относими писмени и гжласни доказателствени средства, доколкота са едно значни, безпротиворечиви и взаимно допълващи се.Изключва тези части от свидетелските показания, които касаят факти, за чието доказване правната норма изисква писмен документ. При формиране на фактическите си констатации съдът се е ползвал и от заключенията на техническите експертизи, които не възприема нито безкритично, нито изцяло, а ги е ценил само в съотношението им с останалия доказателствен материал, като е игнорирал частите, в които вещите лица изразяват предположения или правят правни изводи.

Въз основа на така приетото от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:

Въззивната жалба е подадена в законоустановения 14 дневен срок, чрез постановилия атакувания акт СлРС, от надлежен субект, имащ правен интерес от обжалването, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество е ЧАСТИЧНО основателна.

По отношение на първия иск за нищожност, настоящата инстанция намира, че той е основателен и следва да се уважи:

Ищцовата страна релевира в условията на кумулативност четири основания за нищожност на сключения на 18.04.1983г. договор – противоречие на закона, липса на форма, невъзможен предмет и липса на съгласие.

Може да се отбележи само, че не следва да се взима предвид допуснатото в хода на процеса изменение на този иск чрез изменение на основанието като се добавя ново такова за нищожност – невъзможен предмет – тъй като то е въведено още с исковата молба, а различните  причини за тази невъзможност не представляват отделни основания по смисъла на чл. 26 ал. 2 от ЗЗД.

Районният съд е отхвърлил този иск, като е приел в мотивите си, че не е налице нито една от инвокираните причина за нищожност. Счел е за несъмнено доказано, че обследваният договор е сключен при пълно спазване на законовите изисквания, в надлежна форма за валидност, съгласно действалото към относимия период законодателство, и че са налице както годен предмет, така и съгласие за сключването му от страна на продавача.

Настоящият състав не споделя тези изводи, като намира, че те са изградени отчасти върху негодни доказателства, събрани чрез недопустими доказателствени средства, както и, че не кореспондират с приложимите материалноправни разпоредби.

С оглед правния статус на една нищожна сделка/договор, по принцип е достатъчно да се изолира и едно единствено от предвидените от закона основания за нищожност,  и това би направило излишно изследването на други такива. В случая, обаче, на първо място, основанията, сочени от ищците, са предявени не при условията на евентуалност, дори не и като алтернативни, а кумулативно, и на второ – поради естеството на сложното правоотношение, първите три, въведени с исковата молба, основания, са функционално и логически свързани помежду си, и не могат механично да бъдат отделени.

Първото от тях - противоречие на закона, се обосновава с неизпълнение на предвидената процедура по Постановление № 60/14.05.1975г. /отм./, както и с нарушаване на изискването на основните нормативни актове за наличие на нотариален акт, което пък обосновава и  второто основание – липса на форма. Третото основание – невъзможен предмет, в същността си, също се извлича от неспазване на изискванията по действалото тогава законодателство, касаещи възможността дадени обекти да бъдат предмет на продажба, и отделно – индивидуализирането на този предмет. Неразривно свързано с тях е и последното основание – липса на съгласие, което пък се основава също на нарушена процедура по упълномощаването на двете лица, сключили договора от името и за сметка на етажните собственици.

Сам по себе си актът на упълномощаването, материализиран в Решение на ОС на ЕС, като приет за истински документ, носещ подписите на сочените за негови автори лица, би могъл да съставлява и валиден източник на представително правоотношение, страни по което биха били упълномощителите-собственици и упълномощените председател и заместник председател на домсъвета. По силата на това правоотношение за последните би могла да възникне представителна власт, т.е. субективно право, на което противостои задължението на представляваните да приемат в своята правна сфера последиците от сделките, които сключва представителят. По своето естество упълномощаването представлява едностранна правна сделка, към която, по силата на чл. 44 от ЗЗД, намират съответно приложение правилата относно договорите - на чл. 26 – 35 от ЗЗД.

Доколкото ищците твърдят липса на съгласие за сключване на процесния договор, “понеже посочените лица в него не са били упълномощавани по предвидения от закона ред”, в светлината на гореизложеното, следва да се посочи следното:

Правната доктрина приема, че когато един договор е сключен от представител, то неговата действителност се преценява с оглед волята и волеизявлението на представителя, респективно неговото знание за определени факти. В основата на регламентацията по чл. 36, ал.2 от ЗЗД е залегнала репрезентационната теория, съгласно която при сделки, сключвани чрез представител, меродавно е волеизявлението само на представителя, а това на представлявания няма никакво значение за валидността на сделката. Това безусловно важи, когато се претендира, че такава сделка е сключена при наличието на порок във волята – за да е нищожен или унищожаем съответният договор, порокът следва да е засегнал волеизявлението на представителя. Волеизявлението на представлявания е от значение при преценката за валидността на един договор само дотолкова, доколкото би опорочило самото упълномощаване.

От наведените от ищцовата страна аргументи, в действителност е видно, че тя не се позовава на липса на съгласие за сключване на договора от страна на сключилите го лица, а се твърди липса на упълномощаване, поради неспазване на законовите изисквания за това. Това по същество представлява довод за недействителност на предшестващата сделка, която сама не е атакувана. По реда на косвения контрол за валидността на определена сделка, е допустима проверка само в случаите, когато се твърди нищожност, но не и при унищожаемост, която може да се прогласи само след провеждане на исково производство. Тъй като в настоящия случай ищците заявяват противоречие на закона по отношение на упълномощаването, което е основание за нищожност на последното, то е налице процесуално основание за произнасяне в рамките на настоящото производство и по този довод.

Както се посочи вече, тъй като четирите основания са в единна и тясна връзка помежду си, те ще бъдат разгледани и обсъдени заедно.

Така номинираният договор е сключен на 18.04.1983г. в писмена форма, между ТЕЦ “Аврам С.”*** /чийто правоприемник е ответникът/ от една страна, като купувач, и собствениците на блокове №№ *,*,*,*,*/ищците са етажни собственици в последния/, в жил. комплекс “Г. Кирков”, Сливен, представлявани от П.Б. – председател на домсъвета и Д. Х. – заместник председател на домсъвета, от друга – като продавач. С този договор страните се уговаряли, че продавачът прехвърля собствеността на купувача върху недвижимия имот, състоящ се от “котелното помещение, заемащо част от избени помещения от 160,31 кв.м., и част от първи жилищен етаж от 149, 77 к.м., заедно със стая на инкасатора и коридора към нея от 30, 24 кв.м. в жилищен блок № 39”, а купувачът се задължавал да заплати стойността на имота, определена с оценка, направена от ОНС-Сливен, в размер на 10 637, 88 лв. в едномесечен срок от сключването на договора.

В същия е отразено, че той се сключва по реда и на основание ПМС № 60/14.05.1975г. /отм./.

На първо място настоящият състав счита, че сключването на този договор не е въз основа на посоченото в него ПМС, тъй като предметът му не попада в приложното поле на това постановление. Видно от самото наименование на този нормативен акт, както и от изричния и недвусмислен разпис на чл. 1, то е създадено целево и се отнася само за “изкупуване на магазини, работилници, складове и ателиета, собственост на граждани”. Тоест при продажбата обектите вече имат статут като някой от изброените и самото им предназначение дефинитивно е възникнало като такова, или е променено на такова. Тогава те биха могли, като собственост на граждани, включително на ЕС, да бъдат и  предмет на продажба по реда на ПМС № 60/75г.

В настоящия случай, обаче, е видно, че предметът на атакуваната продажба не може в никакъв случай да се квалифицира като някакъв обект, функциониращ самостоятелно и независимо, притежаващ такива, или сходни белези и предназначение, с някой от посочените от правната норма. Нещо повече – описаните “котелно помещение, заемащо част от избени помещения, част от първи жилищен етаж, и стая на инкасатора с коридор към нея”, са представлявали към релевантния момент общи части по смисъла на чл. 38 от ЗС /действал към същия момент/. Така описаните помещения по местонахождение, вид и предназначение, са попадали в определението на цитираната норма “ и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване”. Тоест – в този си вид общите части на сградата, които са станали предмет на продажбата, не са имали характер на такъв обект по смисъла на ПМС № 60. Поради това е без значение дали са могли да бъдат обособени самостоятелно и за какво фактически са се ползвали. Това, че котелното помещение е било и през 1982г. независимо и самостоятелно, /от чисто пространствена гледна точка/, помещение, също не променя характера му на обща част, който произтича от неговото предназначение. Обстоятелството, че към приключване на изграждането на блоковете и въвеждането им в експлоатация, котелното помещение не е било свързано с отоплителната инсталация, няма касателство със спорното правоотношение. Към момента на продажбата описаните помещения не са имали характер на “самостоятелно обособен обект” според изискванията на ЗТСУ/отм./ и предназначението им е било да обслужват нуждите на цялата етажна собственост. Дори да се приеме, че горното се отнася само за котелното помещение, то “частта от първи етаж” и “стая на инкасатора с коридор”, /ако се допусне, че са представлявали някакви части от жилище, находящо се на първия етаж, без индивидуален собственик/, също не могат да се впишат в понятието “самостоятелно обособен обект”, още по-малко в това за “магазин, работилница, склад, ателие”. За да се активира приложението на ПМС № 60/75г. /отм./, е следвало, при наличие на законова възможност, етажните собственици да извършат сами обособяването на тези общи части, съгласно всички действали тогава норми и изисквания, в самостоятелен обект, който да получи и ново предназначение, което да го въведе в приложното поле на постановлението.

Такива действия се установи, че не са извършвани в цялост и по време на сключването на договора продадените помещения са продължавали да имат характер на общи части на сградата и такива, без индивидуален собственик, и за тях по начало разпоредбата на чл. 42  от ЗС /отм./ предвижда директно извършване само на действия по управлението им, възложени на ОС на собствениците и избрания от него управител или УС. По-късното преустройство и извършеното в течение на времето след подписването на договора преразпределение на обемите и обособяване на самостоятелен обект, с отделен вход и санитарен възел, не следва да се отчита като факт, имащ значение за спора относно действителността на договора, тъй като тя се преценява към момента на сключването му.

Независимо от  казаното до тук, дори да се приеме обратното, че описаните в договора обекти могат да се подведат под хипотезата на чл. 1 от ПМС №60/75г. /отм./, то тогава за валидното преминаване на собствеността законодателятг е предвидил последователното осъществяване на поредица от юридически факти, липсата на които представлява незаконосъобразност, препятстваща пораждането на целения с регламентираната процедура вещно-транслативен ефект. Нормите на чл. 3 – чл. 8 от ПМС №60 са императивни и административните органи е следвало да действат при условията на обвързана компетентност. Неспазването на предвидения ред води до най-тежкия порок на договора – неговата нищожност, тъй като сключването му е станало в противоречие на изрични и задължителни правни норми.

Безспорно се установи, че липсва цялостна и пълна документация, в която да е обективирано протичането на административното производство по реда на постановлението. Цитирането му като основание за сключване на договора в съдържанието на последния, изобщо не е причина да се приеме за доказано, че е осъществена надлежно предвидената процедура. Това следва да се извърши единствено с писмени документи – тези, които Постановлението посочва. Доказването със свидетелски показания е недопустимо, освен при изключителната хипотеза на чл. 134 ал. 1 от ГПК /отм./, но страната, носеща тежестта на доказване, нито е заявявала, че такива документи въобще са съществували, нито – че те са загубени или унищожени не по нейна вина. Фрагментарните данни за извършване на оценка от органи на ОбНС, кореспонденцията между ЕС и  ТЕЦ “Аврам С.”, ОНС /различни негови отдели/ и други институции, относно “изясняване и доказване на собствеността” /без посочване на какво точно/, многобройните решения на ОС на ЕС и заповедта на Председателя на ОНС от 17.05.1982г. за “уреждане на процедурните въпроси по отчуждаването на свободното помещение в жилищен блок № 39”, не са достатъчни да се изведе заключение за спазване на реда на Постановление №60/75г. /отм./ и не заместват липсващата преписка.

Независимо от изложеното до тук, обаче, атакуваният договор страда и от другия твърдян порок – липса на надлежна форма за действителност. Той е в обикновена писмена форма, а с оглед предмета му, предвидената от правната норма форма за валидност е нотариалната. Несъстоятелни са съображенията, изложени от РС, че писмената форма била достатъчна, тъй като е предвидена в ПМС №60, което било специална норма по отношение на общите закони, уреждащи въпросите във връзка с прехвърляне правото на собственост върху недвижими имоти. На първо място в цитираното постановление, в чл. 8, е регламентирана една административна процедура, приключваща със сключването на договор между собственика и социалистическата организация-купувач. Това е естествена и закономерна последица и тя материализира постигането на съгласието между страните – тоест съвпадането на двете насрещни волеизявления, но договорът няма сам по себе си вещния ефект, без издаването на нотариален акт въз основа на него. В това отношение и ЗЗД и ЗСГ в редакциите, актуални към правнорелевантния момент, са еднозначни и последователни – и “облигационният” и “вещният” закон обвързват преминаването на  правото на собственост със специалната форма на нотариалния акт. Съгласно чл. 18 от ЗЗД “договорите за прехвърляне на собственост....върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт”, съгласно чл. 20 от ЗСГ /отм./ “собствеността... се придобива с издаването на нотариален акт”. Така няма противоречие между разпоредбите на подзаконовия  нормативен акт и цитираните закони, най-малкото поради липсата на изрично изключване правилата на последните чрез специално указване, че със сключването на договора преминава и собствеността. Тоест – дори при наличието на всички изискуеми условия на ПМС №60/75г. /отм./, при стриктното спазване на цялата процедура, процесният договор, поради липса на надлежна форма, не може да породи правни последици.

В аргументацията, изложена по-горе относно това, че предметът на договора не попада в обсега на действие на ПМС № 60/75г. /отм./, имплицитно се съдържат и доводи във връзка с твърдяното от ищеца основание за нищожност “невъзможен предмет”. Без да са обособени според изискванията за самостоятелен обект, и без да са получили самостоятелно предназначение, различно от това да обслужват нуждите на целия жилищен блок и на всички етажни собственици, общите части на сградата или части от етажи /дори да имат реални, физически отделени граници/,  са принадлежност към сградата и не могат да бъдат предмет на такъв драстичен и краен акт на разпореждане, какъвто е продажбата. Само отдаването им под наем или предоставяне на ползването им, както и всяко друго действие на обикновено управление или ползване на общите части, са допустими – и то по удачен и ненакърняващ правата на отделните собственици, начин.

По отношение на последното въведено основание за нищожност – липса на съгласие, с уточнението, посочено по-горе, въззивният съд намира, че макар да няма съмнение във волята, изявена от страна на представителите при сключване на договора, те са действали при изначална липса на представителна власт.

Управителят  или управителният съвет са тези, изборни органи на ОС на ЕС, които, съгласно разпоредбата на чл. 20 от ПУРНЕС /отм./ привеждат в изпълнение решенията на ОС. Съгласно разпоредбата на чл. 47 /отм./ от ЗС  “управителят или председателят на УС представляват собствениците при извършване на всички действия на обикновено управление”, а “за действията, излизащи вън от пределите на обикновеното управление, той представлява собствениците, ако бъде упълномощен от ОС”. Единственият протокол от ОС на общата ЕС на петте блока /сред които – този на ищците/, в който са коментирани тези въпроси преди сключването на договора, е от 20.09.1982г. На първо място двете лица са назовани “председател” и “заместник председател” на общия Домсъвет, и с известни резерви, би могло да се приеме, че тези длъжности са всъщност “управител” или “председател на УС” и, съответно – неговия заместник. На второ място, в този протокол в действителност липсва материализирано решение на ОС за продажба на трите, изброени в процесния договор, обекта. Едното от решенията е за упълномощаване на двете лица “пред съдебните и другите обществени и държавни власти по доказване на собствеността и продажбата на котелните помещения, намиращи се в бл. *.”  От една страна от текста не е ясно дали “доказването” се отнася и за това, че вече има продажба, а от друга – ако е за бъдеща продажба – няма изрично и конкретно посочване спрямо кого следва да се извърши тя. Освен това упълномощаването се отнася само за котелните помещения, а в предмета на договора има включени още две, различни от това, помещения със значителна площ – по-голяма от тази на котелното. Другото решение касае упълномощаване за подписване на договор, но то е спрямо “инвеститорска комисия” и се отнася за договор със СП “БКС” Сливен, за който няма никакви данни. Така съдът намира, че след като няма ясно и изрично решение на ОС за продажба точно на трите процесни обекта, нито са съответно и точно очертани субективните и обективни рамки на представителната власт на упълномощените лица, няма надлежно упълномощаване и подписалите договора лица, са действали без валидна представителна власт.

Поради всичко изложено до тук, СлОС счита, че атакуваният договор е нищожен на изброените основания. В тази част обжалваното решение на РС следва да бъде отменено като незаконосъобразно и вместо това бъде постановено ново, с което искът бъде уважен и пълната недействителност на договора бъде обявена.

По отношение на втория, ревандикационен иск, въззивният съд счита, че той е неоснователен, поради което следва да бъде отхвърлен:

Макар договорът за продажба да не е породил правни последици, ищците са загубили собствеността. Ответната страна твърди, че е собственик на деривативното основание – покупко-продажба, но освен това отблъсква собственическия иск, като заявява права и на оригинерно основание, правейки възражение за изтекла в нейна полза придобивна давност.

Съдът счита, че са доказани всички изискуеми от закона условия за възникване на право на собственост в патримониума на ответника чрез способа на давностното недобросъвестно владение. Вярно е, че при продажбата на помещенията, те не са имали характер на самостоятелно обособен обект, което е било и пречка те да бъдат прехвърлени. Доказа се, обаче, че 1-2 години по-късно ответникът /чрез праводателя си/, е извършил в неговите рамки, такива преустройства, които са довели до обособяването на самостоятелен обект с индивидуален достъп, отделен вход, санитеран възел, и с предназначение на ползването – за административни нужди. В това му състояние, макар и в намален обем, но в рамките на първоначалните граници на помещенията, този обект е бил явно, непрекъснато и несмущавано ползван и своен от страна на дружеството в продължение на около 20 години, до предявяването на иска. Неговото владение се явява присъединено продължение на владението на  праводателя му, който е владял при същите условия. Недоказано остана възражението, направено от ищцовата страна, че е имало прекъсване на придобивния давностен срок по някой от предвидените от закона начини. Тя следваше да докаже положителния факт, от който черпи изгодни за себе си правни последици, че е бил  предявяван иск, който, с оглед страните и предмета си, да е бил годен правопрекъсващ юридически факт.

Поради това ищците не могат да ревандикират имота, още повече, че той вече е различен от този, описан като предмет на нищожната продажба. Тоест – продаденият не съществува, а новият е собственост на ответника. За ищците има само възможност да търсят, при спазване на съответните законови изисквания, връщане на даденото по нищожния договор, респективно – на обезщетение за него.

Други спорни въпроси, които могат да се поставят във връзка с изграждането и преустройствата, направени от ответника, не са предмет на настоящия спор и не могат нито да се коментират нито да се разрешат в това производство, още повече, че за него няма да се формира сила на пресъдено нещо по отношение на въпроса за правото на собственост, тъй като това не е заявено като насрещен иск, а само под формата на възражение.

Тъй като в тази част изводите на двете инстанции съвпадат, въззивната жалба по отношение на този иск е неоснователна. Решението на СлРС следва да се остави в сила за него.

Разноските за двете инстанции следва да се разпределят между страните съразмерно на уважената и отхвърлената част от исковете, съответно - жалбата. С оглед по-голяма прецизност и за процесуална икономия, решението следва да се отмени изцяло за разноските, и такива да бъдат присъдени общо за двете инстанции, съобразно правилата според изхода на делото. Така общо направените от ищците за двете инстанции разноски са в размер на 2185 лв., а на ответника – 700 лв. Всяка страна дължи на другата половината от направените разноски.

Ръководен от гореизложеното съдът

           

Р     Е     Ш     И  :

                       

ОТМЕНЯ първоинстанционно решение № 961/12.02.10г. по гр. д. № 377/03г. на СлРС В ЧАСТТА, с която са отхвърлени като неоснователни и недоказани, предявените при условията на активно субективно съединяване, искове на всички етажни собственици на бл. *, входове **, находящ се в гр. С., на ул. “Х. Д.”***, за обявяване нищожността на сключения на 18.04.1983г. в гр. С. договор между ТЕЦ “Аврам С.”***, като купувач, и собствениците на блокове №№ *,*,*,*,*в жил. комплекс “Г. Кирков”, Сливен, представлявани от П.Б. – председател на домсъвета и Д. Х. – заместник председател на домсъвета, като продавач, съгласно който продавачът прехвърля собствеността на купувача върху недвижим имот, състоящ се от “котелното помещение, заемащо част от избени помещения от 160,31 кв.м., и част от първи жилищен етаж от 149, 77 к.м., заедно със стая на инкасатора и коридора към нея от 30, 24 кв.м. в жилищен блок № *”, а купувачът се задължава да заплати стойността на имота, определена с оценка, направена от ОНС-Сливен, в размер на 10 637, 88 лв. в едномесечен срок от сключването на договора, както и в частта относно разноските, като НЕЗАКОНОСЪОБРАЗНО и вместо това

 

ПОСТАНОВЯВА:

 

ОБЯВЯВА за нищожен сключения на 18.04.1983г. в гр. С. договор между ТЕЦ “Аврам С.”***, като купувач, и собствениците на блокове №№ *,*,*,*,*в жил. комплекс “Г. Кирков”, Сливен, представлявани от П.Б. – председател на домсъвета и Д. Х. – заместник председател на домсъвета, като продавач, съгласно който продавачът прехвърля собствеността на купувача върху недвижим имот, състоящ се от “котелното помещение, заемащо част от избени помещения от 160,31 кв.м., и част от първи жилищен етаж от 149, 77 к.м., заедно със стая на инкасатора и коридора към нея от 30, 24 кв.м. в жилищен блок № *”, а купувачът се задължава да заплати стойността на имота, определена с оценка, направена от ОНС-Сливен, в размер на 10 637, 88 лв. в едномесечен срок от сключването на договора, поради ПРОТИВОРЕЧИЕ НА ЗАКОНА, ЛИПСА НА ФОРМА, НЕВЪЗМОЖЕН ПРЕДМЕТ и като СКЛЮЧЕН БЕЗ ПРЕДСТАВИТЕЛНА ВЛАСТ.

 

ОСТАВЯ В СИЛА  първоинстанционно решение № 961/12.02.10г. по гр. д. № 377/03г. на СлРС  В ОСТАНАЛАТА ЧАСТ.

 

 

ОСЪЖДА всички етажни собственици на бл. *, вх. * и вх. *, находящ се в гр. С., бул. “Х.. Д.” да заплатят на “Топлофикация – Сливен” ЕАД, гр. С., направените разноски по делото за двете инстанции, съразмерно на отхвърлената част от исковете, в размер общо на 350 лв.

ОСЪЖДА “Топлофикация – Сливен” ЕАД, гр. С. да заплати на всички етажни собственици на бл. *, вх. * и вх. *, находящ се в гр. С., бул. “Х.. Д.”, направените разноски по делото за двете инстанции, съразмерно на уважената част от исковете, в размер общо на 1 092, 50 лв.

 

 

Решението  подлежи на касационно обжалване пред ВКС РБ в 30 дневен срок от връчването му на страните.

 

                                       

                                                  ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

         ЧЛЕНОВЕ: