РЕШЕНИЕ №

 

гр. С., 14.07.2011 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Сливенски окръжен съд, граждански, гражданско отделение втори състав в открито заседание на ЕДИНАДЕСЕТИ МАЙ ПРЕЗ ДВЕ ХИЛЯДИ И ЕДИНАДЕСЕТА година в състав :

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:  АТАНАС СЛАВОВ

          ЧЛЕНОВЕ:  ПЕТЯ СВЕТИЕВА

                  МЛ.С.:  СИЛВИЯ ХАЗЪРБАСАНОВА

 

При секретаря П.С. и в присъствието на Прокурора………………… като разгледа докладваното от АТАНАС СЛАВОВ в.гр.д.№ 590 по описа за 2010 година, за да се произнесе съобрази:

         Производството е въззивно и се провежда по реда на чл.196 и сл. от ГПК/ отм./ § 2 ал.1 от ПЗР на ГПК.

Производството е образувано по повод въззивната жалба на ТД „ПЕПИ” ЕООД ЕИК: 119541177 със адрес на управление на дейността: гр. С., кв. „Б.” № *, вх.* ап.*, представлявано от Управителя А.Б.В. с ЕГН: ********** против Решение № 745/12.01.2010 год. по гр.д. № 2532/2005 год. по описа на Сливенски районен съд, с което са отхвърлени като неоснователни и недоказани, предявените искове с правно основание чл. 26, ал.2, пр.1 от ЗЗД и чл. 431, ал.2 от ГПК /отм./ против В.Д.Б. с ЕГН: ********** *** и М.Н.Р. с ЕГН: ********** *** и иск с правно основание чл.108 от ЗС само против М.Н.Р..

В жалбата си до съда жалбоподателя , чрез процесуалния си представител твърди, че решението на първоинстанционния съд е неправилно и незаконосъобразно.

Съдът неправилно е приложил основанието за нищожност, като в мотивите си е приел,, че законът не забранява разпореждане с бъдещи вещи и тези мотиви на съда са несъотносими към правния спор. Твърди се, че в конкретния случай преустройството на „мазе” в „офис” не отговаря на строителните правила и норми действали към момента на сключване на договора за покупко-продажба на МАЗЕТО/ОФИС/. Липсвали данни за извършеното преустройство и следва да се приеме по признание на въззиваемия Б., на факта че не е подал искане за разрешение за ползване, което следва да се цени, че последващи действия за преустройство и довършване на строително-монтажните работи на офиса след издаването на разрешение за строеж не са извършени. Първоинстанциония съд неправилно е възприел реалната фактическа обстановка и е приел че е налице самостоятелен обект отговарящ на изкискванията на Наредба № 6 от 23.04.1997 год.действала към момента на издаване на Разрешение за строеж № 12 от 22.04.1997 год. Издаденото разрешение за строеж е изгубило правното си действие тъй като строителството не е започнало в тригодишния срок от неговото издаване и този срок е изтекъл към датата на продажбата обективирана в НА № 76/2004 год. Тъй като не е извършено презаверяване на разрешението на строеж, то строежа е незаконен и подлежи на премахване.

Твърди, се че за този обект не е издадено разрешение за ползване съгласно наредба №6 от 23.07.1999 год.и след като не е издадено такова разрешение за ползване , то той не отговаря на строителните книжа и норми и договора сключен под формата на Н.А № 76/2004 год без такъв документ за ползване е нищожен тъй като офисът няма самостоятелен характер поради извършено незаконно преустройство.

Моли решението да бъде отменено и исковете да бъдат уважени. Претендира присъждане на направените разноски .

В с.з. въззивника ТД „Пепи” ООД се представлява от процесуален представител по пълномощие, който в съдебно заседание лично поддържа жалбата.

Моли съда да потвърди отмени първоинстанционото решение като неправилно и незаконосъобразно и постанови решение по съществото на спора, като уважи предявените искове. Претендира разноски.

Въззиваемия В.Д.Б. редовни призован явява се лично и чрез своя представител по пълномощие оспорва жалбата и моли съда постанови решение, с което потвърди решението на първоинстанционния съд. Претендира присъждане на разноски.

Въззиваемата М.Н.Р., редовно призова не се явява в съдебно заседание, чрез своя представител по пълномощие оспорва жалбата и моли съда постанови решение, с което потвърди решението на първоинстанционния съд. Претендира присъждане на разноски.

Въззивният съд намира въззивната жалба за редовна и допустима, отговаряща на изискванията на чл. 198 и чл.199 от ГПК/отм./, тъй като същата е подадена в срок, от процесуално легитимиран субект, имащ правен интерес от обжалването, чрез постановилия атакувания акт съд.

От събраните доказателствата по делото , пред първоинстанционния съд и от представените доказателства пред въззивната инстанция съдът приема за установена следната ФАКТИЧЕСКА ОБСТАНОВКА:

С договор за покупко-.продажба на недвижим имот, във формата на нотариален акт № 56, том ІІ, рег. № 2663, дело № 181/2001 г. на нотариус Д.Н. въззивното ТД „Пепи” ЕООД, чрез законния си представител е придобило от въззиваемия В.Д.Б. 1/2 ид.ч. от апартамент, находящ се в гр. С., ул. Ц.О. № *, застроен върху 98 кв.м., състоящ се от три стаи, хол, килер, кухня, баня – клозет, представляващ втори етаж от жилищна сграда при граници на апартамента: изток – разделителен зид, запад – разделителен зид, север – външен зид и юг -външен зид, построен с отстъпено право на строеж върху ПУ № VІ – 5656 в кв. 286 по плана на гр. С., целият с площ от 276 кв.м., ведно със съответната идеална част от общите части на сградата и съответната ид.част от правото на строеж.

С договор за покупко продажба във формата на Нотариален акт № 26, том ІІ, рег. № 3676 дело № 350 от 2002 г. на нотариус Д.Н. от 7 юни 2002 г въззивното дружество е придобило и станалата 1/2 ид.ч. от описания по горе апартамент, находящ се в гр. С., ул. Ц.О. № *, застроен върху 98 кв.м., състоящ се от три стаи, хол, килер, кухня, баня – клозет, представляващ втори етаж от жилищна сграда при граници на апартамента:  изток – разделителен зид, запад – разделителен зид, север – външен зид и юг -   външен зид, построен с отстъпено право на строеж върху ПУ № VІ – 5656 в кв. 286 по плана на гр. С., целият с площ от 276 кв.м., ведно със съответната идеална част от общите части на сградата и съответната ид.част от правото на строеж. 

С Договор за покупко-продажба на недвижим имот във формата на нотариален акт № 76, том Х рег. № 13049 дело № 1682 от 2004 г. на нотариус Елена Шидерова от 24.11.2004 год.въззиваемия В.Д.Б. е продал на въззиваемата М.Н.Р., следния недвижим имот: ОФИС със застроена площ 42 кв.м. състоящ се от офис, прилежащ кухненски бокс, сервизно помещение и стълбище към офиса, представляващ самостоятелно обособен обект, находящ се в сутеренния етаж на двуетажна жилищна сграда, находяща се в поземлен имот VІ – 5656, кв. 286 , бул. Ц.О. 44 А по плана на гр. С. изградена върху имот с площ от 276 кв.м. при граници на имота: север – улица, запад – имот V – 5657, изток имот VІІ – 5655 и юг- улица за сумата 5 000 лева.

С Нотариална покана на 11 февруари 2005 г изпратена от М.Н.Р. е поканила въззивното дружество да освободи закупения от нея недвижим имот, представляващ офис от 42 кв.м. в гр. С., бул. Ц.О. № *, като е дала срок за освобождаване помещенията на офиса три дни, като след този срок  следва да й бъде заплащан месечен наем в размер на 400 лева.

Процесния недвижим имот е преустроен от съществуващо мазе в офис съгласно одобрен архитектурен проект от  16 април 1997 г  и въз основа на Разрешение за строеж № 12/22.04.1997 год. издадено на С.Г.Б. и Д.Б.. В Разрешението е вписано, че преустройството на съществуващо мазе в офис е на основание чл.145 от ППЗТСУ, съгласно одобрен архитектурен проект.

По делото е приложено и конструктивно становище на инж. Мая Игнатова със заключение, че конструкцията на сградата има необходимата надеждност и може да се експлоатира по предназначение като офис с нормално натоварване на помещенията, като не предвиждат особени натоварвания. Управление ТСУ при Община Сливен е утвърдил новия архитектурен план за строеж на 16 април 1997 г.

От строително техническа експертиза се установява, че в процесното помещение в сутеренния етаж на жилищната сграда построена в поземлен имот № VІ–5656 кв. 285 по плана на гр.Сливен е извършено преустройство, съобразно издадените строителни книжа и документи. Процесното помещение представлява самостоятелен обект /чл. 126 от Наредба № 5 за правила и нормативи за застрояване – 2001 г./.

С Решение № 306 от 27 април 2009 г. постановено по гр. дело № 5835 от 2007 г. състав на ВКС е отменил Въззивно Решение от 11 януари 2007 г. по въз.гр.д. № 471/2006 г. и вместо него е отхвърлил предявения от Д. Т.Т. срещу М.Н.Р. и В.Д.Б. иск с правно основание чл. 33 , ал. 2 от ЗС за изкупуване процесния недвижим имот представляващ : ОФИС със застроена площ 42 кв.м. състоящ се от офис, прилежащ кухненски бокс, сервизно помещение и стълбище към офиса, представляващ самостоятелно обособен обект, находящ се в сутеренния етаж на двуетажна жилищна сграда, находяща се в поземлен имот VІ – 5656, кв. 286 , бул. Ц.О. 44 А по плана на гр. С. с площ на имота 276 кв.м. при граници на имота: север – улица, запад – имот V – 5657, изток имот VІІ – 5655 и юг- улица и оформен в нотариален акт   № 88, том ХХV,  дело № 5685 от 2004 г. по описа на Служба по вписвания при СлРС като неоснователен. В мотивите си Върховния касационен съд е приел за безспорно установено, че ищецът е собственик на поземлен имот VІ – 5656 в кв. 286 бул.Ц.О. № * по плана на гр. С., върху който има построена двуетажна жилищна сграда. В тази сграда етажна собственост процесния офис е самостоятелен обект, като разпоредбите на чл.33 от ЗС не намират приложения при продажба на самостоятелни имоти в етажна собственост.

Със заповед № ДК- 10 – ЮИР – 32 от 12.08.2010 г.МРРБ, ДНСК е отменила Разрешение за строеж от № 12 от 22 април 1997 год. в едно с одобрения архитектурен проект от 16 април 1997 г. за строеж „преустройство на съществуващо мазе в офис” , издадено от гл. Архитект на Община Сливен в УПИ VІІ  - 5656 кв. 286 по плана на гр. С., бул. Ц.О. № * като незаконосъобразна.

От назначена и приета по делото съдебна строителна експертиза се доказва, че към 24.11.2004 г. предназначението на процесния имот продаден с нот. акт № 76 том Х, дело 1682 от 2004 г.  е било офис със застроена площ 42 кв.м.   състоящ се от офис, прилежащ кухненски бокс, сервизно помещение и стълбище към офиса, но за същия не е било издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация. В процесното помещение е извършено преустройство и за него са издадени необходимите строителни книжа и документи към момента на неговото извършване.

Във връзка с извършеното преустройство за процесния обект са издадени следните строителни книжа и документи – виза за проектиране от 19 март 1997 г.; Одобрен проект на 16.04.1997 г.; становище от РСППО – Сливен изх. № 153/09.04.1997 г.; Разрешение за строеж № 12/22.04.1997 г.; Схема № 784 от 31 януари 2007 г. за самостоятелен обект в сграда № 67338.551.47.1.3 и Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 58 от 23 юли 2010 г.

С нот. акт № 76/2004 г. процесното помещение е продадено като самостоятелен обект „Офис със застроена площ 42 кв.м., състоящ се от офис, прилежащ кухненски бокс,  сервизно помещение и стълбище към офиса”.

Издаденото разрешение за строеж № 12/22.04.1997 год. от главния архитект на Община Сливен в УПИ VІ – 5656, кв. 286  по плана на гр. С., бул. Ц.О. № * е отменено със заповед № ДК-10 – ЮИР-32/12.08.2010 г. на Началника на РДНСК Югоизточен район.

С Решение № 17/18.03.2011 год. по адм. Дело № 275/2010 год. на Административен съд –Сливен е отменил Заповед № ДК-10-ЮИР-32 от 12.08.2010 година на Началника на РДНСК Югоизточен район, с която е отменено Разрешение за строеж № 12/22.04.1997 г. на Главния архитект на Община Сливен, ведно с одобрения архитектурен проект от 16.04.1997 г. за строеж „Преустройство на съществуващо мазе в офис" в урегулиран поземлен имот VІ-5656, кв.286 по плана на гр.Сливен, бул. „Ц.О." № *, като незаконосъобразна и съдът е отхвърлил жалбата на Д. Т.Т. против Разрешение за строеж № 12/22.04.1997 г. на Главния архитект на Община Сливен за строеж „Преустройство на съществуващо мазе в офис" в урегулиран поземлен имот VІ-5656, кв.286 по плана на гр.Сливен, бул. „Ц.О." № *, като неоснователна.

За строежа е издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 58/23.07.2010 г. на „Офис – преустройство и смяна на предназначението на част от сутерена на съществуваща двуетажна сграда”, находяща се в УПИ VІ – 5656, кв. 286 по Плана на ЦГЧ на гр. С. с възложител М.Н.Р. с ограничително условия – „Удостоверението е валидно до влязло в сила решение, относно законосъобразното издаване на разрешението за строеж.

Документацията представена в Община Сливен за процесния обект включва: Виза за проектиране от 19.03.1997 г.; Одобрен проект от 16.04.1997 г.; Становище от РСППО – Сливен изх. № 153 от 09.04.1997 г.; Разрешение за строеж № 12 от 22.04.1997 г.; Схема № 784 от 31.01.2007 г. за самостоятелен обект в сграда № 67338.551.47.1.3.

От назначената на въззивната инстанция съдебно техническа експертиза се доказва , че за вътрешни преустройства не се открива строителна площадка и не се определя строителна линия. Екзикутивна документация за строеж или преустройство се съставя, когато има промени в одобрената проектна документация. В случая няма такива промени и не е необходимо съставянето на екзикутивна документация. „Преустройството на съществуващо мазе и офис” с съобразено със действащите към момента застроителни и силуетни планове и поради тази причина е спазено изискването на чл.235 ал.2 от ППЗТСУ /отм./

Горната фактическа обстановка  съдът прие за безспорно установена след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, ценени както заедно , така и поотделно и спомагащи за изясняване на спорните обстоятелства

Съдът намира посочената фактическа обстановка за безпротиворечива и доказана от писмените доказателства по делото, които съдът кредитира изцяло.

Въз основа на събраните доказателства, съдът направи следните ПРАВНИ ИЗВОДИ:

Предявени са за разглеждане пред първоинстанциония съд обективно съединени иска първия от които е с правно основание чл. 26, ал.2, пр. 1 от ЗЗД за признаване за установено по отношение на двамата въззиваеми, че сключения на 24.11.2002 г. между тях договор за покупко продажба на недвижим имот, във формата на Нотариален акт № 88, т. ХХV, нот. дело № 5685/2004 г. на Служба по вписвания е нищожен поради невъзможен предмет, обективно съединения иск по чл. 431, ал. 2 от ГПК (отм.), да се обезсили нотариалния, акт, да се признае за установено, по отношение на двамата въззиваеми, че въззивника е собственик на процесния имот и да бъде осъдена въззиваемата М.Н.Р., да предаде владението на имота.

Предявените искове първият от които установителен, е в съотношение с останалите, като главен към вторични, като от уважаването на главния иск ще зависи и уважаването на останалите искове.

По отношение на предявения основен иск по смисъла на чл. 97 от ГПК/отм./ в вр. чл. 26 ал.2 от ЗЗД.

Предявен е установителен иск за провъзгласяване на нищожност на правна сделка обективирана във формата на нотариален акт, по която въззивника в качеството му на търговско дружество не е страна. При преценка на допустимостта на предявен установителен иск във всички случай съдът следва да преценя неговата допустимост изхождайки от наличието на правен интерес от воденето му.

Настоящия съдебен състав намира искът за допустим, тъй като е обусловен от наличието на правен интерес. Предявения иск е допустим тъй като за въззивника съществува правен интерес от водене на установителен иска, поради това , че макар да не е страна по договора обосновава правния си интерес с наличието на собствени права върху предмета на договора. От неговите твърдения е видно, че той претендира право на собственост. Мазето представлява прилежащо помещение и след като е придобил правото на собственост на главната вещ – апартамент то е придобил и собственост на прилежащото помещение – мазе. В изложения смисъл предявения установителен иск е допустим..

Основанието за нищожност предвидено в нормата на чл.26 ал.2 от ЗЗД  поради невъзможен предмет като основание за нищожност на договора, ще е налице тогава когато липсва обектът на правоотношението.

Въззивника е придобил недвижим имот представляващ апартамент с договори за покупко-продажба обективиран в Нотариален акт нотариален акт № 56, том ІІ, рег. № 2663, дело № 181/2001 г. и Нотариален акт № 26, том ІІ, рег. № 3676 дело № 350 от 2002 год. В тези нотариални актове не е описано складово помещение.

Преди този момент процесното мазе е било преустроено и е представлявало самостоятелен обект на правото на собственост. След като не е било изрично посочено в цитираните по-горе договори, то въззивника не е придобил собствеността му.

Настоящия съдебен състав намира, че към този момент на сключване на тези договори, следва да се прецени дали е извършено преустройство като складовото помещение е преустроено във офис. На този въпрос следва да се даде положителен отговор. Към момента на сключването на тези договори по силата на които въззивника е придобил право на собственост на апартамент, процесния офис е съществувал в правния мир като такъв след извършено преустройство.

Този извод се налага от обстоятелството, че издаденото строително разрешение № 12/22.04.1997 год. от главния архитект на Община Сливен. за "преустройство на мазе в офис" е предхождащо тези сделки. Този факт налага недвусмислено извода, че е към този момент статута на складовото помещение/мазе/ е променен и е преустроено във офис. Съгласно закона складовото помещение има статут на подобрения и не може да бъде разпоредено отделно от главната вещ, която следва. Към момента на сключване на договорите за придобиване на правото на собственост на главната вещ складовото помещение е било преустроено в офис и представлява самостоятелен обект на правото на собственост и е предмет на гражданския оборот. В изложение смисъл преустроеното мазе в офис, което е предмет на сделка между двамата въззиваеми обективирана в нотариален акт № 76, том Х рег. № 13049 дело № 1682 от 2004 г. е обособено като самостоятелен обект въз основа на одобрен архитектурен проект (преустроено в офис) и валидно издадено разрешение за строеж.

Преустройството складовото помещение-мазе извършено по установения законов ред и в съответствие със строителните правила и норми. Предвид обстоятелството, че преустройството на мазето в офис е законно, съдът намира, че е променено предназначението му, поради което същият представлява отделен самостоятелен обект на правото на собственост, а не принадлежаща част към апартамента на втория етаж в същата жилищна сграда, собственост на въззивното дружество и поради това не следва собствеността на главната вещ.

Съдът прима за установено, че към момента на извършено преустройство собственик на имота е бил въззиваемия и този офис не е предмет на разпоредителната сделка в нотариален акт № 56, том ІІ, рег. № 2663, дело № 181/2001 г.и Нотариален акт № 26, том ІІ, рег. № 3676 дело № 350 от 2002 г и преди този момент преустроеното мазе е станал самостоятелен обект на правото на собственост.

Продажбата на процесния имот с нотариален акт № 76, том Х рег. № 13049 дело № 1682 от 2004 г. е осъществена при действието на ЗТСУ (отм.) при спазване на законовите изисквания и с необходимите към този момент строителни книжа. С оглед на това договорът за продажбата на офис от 42 кв.м. има възможен и допустим предмет и не е нищожен на основание чл. 26, ал. 2 пр. 1 от ЗЗД.

Предвид произнасянето на съда по неоснователността на предявеният иск с правно основание чл.97 от ГПК /отм./ в вр. чл. 26, ал.2, пр. 1 от ЗЗД като неоснователен, то с оглед на съотношението на обективно съединените искове то и предявените искове с правно основание чл.97 от ГПК/отм./ против двамата въззиваемите и ревандикациония иск с правно основание чл. 108 от ЗС против въззиваемата М.Н.Р. за признаване за установено по отношение, че ищцовото дружество е собственик на процесния недвижим имот представляващ Офис със застроена площ от 42 кв.м. находящ се в гр. С., ул. „Ц.О.” 442, и осъждането на въззиваемата М.Н.Р. да предаде държането върху този имот, се явяват неоснователни и следва да се отхвърлят.

Настоящия съдебен състав споделя изцяло правните изводи на решаващия състав на РС Сливен, които са обосновани и намират опора в материалноправните норми, приложими към настоящия спор.

Първоинстанционния съд, въз основа на изложените в обстоятелствената част на исковата молба като твърдения факти и обстоятелства, на които се основават исковите претенции, правилно е определил границите на правния спор и е дал съответстващата правна квалификация на исковите претенции.

Районният съд е провел надлежно и пълно съдебно дирене, събрал е допустими и относими доказателства, въз основа на които е формирал обективна фактическа обстановка и въз основа на нея е достигнал до законосъобразни правни изводи.

С оглед изложеното и при констатираното съвпадение на правните изводи на двете инстанции, въззивният съд счита, че липсват отменителни основания и въззивната жалба следва да бъде оставена без уважение. Атакуваното решение следва да бъде оставено в сила.

По отношение на направените по делото разноски, на основание чл. 64, ал.1 от ГПК /отм./ съдът следва да възложи в тежест на въззивника направените разноски, но доказателства за направени от въззиваемите разноски не са представени и съдът не следва да присъжда такива.

По тези съображения, и на основание чл.208 от ГПК /отм./ съдът

РЕШИ:

ОСТАВЯ В СИЛА Решение № 745/12.01.2010 год. по гр.д. № 2532/2005 год. по описа на Сливенски районен съд, като ПРАВИЛНО И ЗАКОНОСЪОБРАЗНО.

 

Решението може да се обжалва пред ВКС на РБ в едномесечен срок от съобщението му на страните.

 

                                                       ПРЕДСЕДАТЕЛ :

 

                                                                 ЧЛЕНОВЕ :.