Р Е Ш Е Н И Е  № 72

 

Гр. Сливен  14.10.2011 г.

 

В  И М Е Т О  НА  Н А Р О Д А.

 

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,  гражданско отделение  в публично заседание на петнадесети септември през две хиляди и единадесета година в състав:

                                           Председател:СНЕЖАНА БАКАЛОВА

при секретаря………П.С.…… …………..……и с участието на прокурора……………………………………………….……..като разгледа  докладваното от  съдията Снежана Бакалова…гр. дело № 106 по описа за 2011 година, за да се произнесе съобрази:

          Предявеният иск  намира правното си основание чл. 108 от ЗС.

          Ищецът твърди в исковата си молба, че е собственик на недвижим имот, представляващ апартамент № находящ се в град Сливен, ул. „Х.Д.” жилищен блок № * вход * със застроена площ 74 кв. м състоящ се от стая, хол, дневна, черна кухня, тоалетна, черно антре и входно антре, с принадлежащо към избено помещение № 12 и 1,6% идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от отстъпено право на строеж върху общинска земя, с идентификатор № 67338.552.35.1.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Сливен, одобрена със Заповед № РД-18-31/19.04.2006г. на АК. Твърди че имота придобил на основание наследяване на сестра си Л.Т., като се снабдил с Нотариален акт № 132, т. ІХ, рег. № 2873/17.05.2004г., дела № 2034/2004г. на СВ при СлРС. За същия имот, на основание саморъчно завещание, оставено от Л.Т., С.К. се снабдила с нотариален акт №  38, т. ХХХІV, дело № 7880/2005г., вх. №  10935/23.12.2005г. на СВ при СлРС. С договор за покупко-прадажба, обективиран в нотариален акт № 92, т.VІІ, вх. Рег. № 2913/19.04.2006г. , С.К. продала на ответницата К.Д.Д. процесния недвижим имот.

          Твърди че завещанието, с което се е легитимирала, като собственик на имота С.К. , е обявено за нищожно с Решение  № 745/13 .01.2011г. по гр.д. № 79/2010г. на ВКС, ІІІ г.о. по иск с правно основание чл. 42 б. „в” от ЗН, предявен от Б.Б., като К.Д. е била конституирана като трето лице-помагач в това производство. Твърди че за съставеното завещание и покупко-продажбата на имота научил през м. юли 2006г., след като по искане на К.Д. срещу него било образувано производство по чл. 126ж от ГПК(отм.) по гр.д.№ 2162/2006г. на СлРС, по което му било разпоредено да предаде владението на имота на ответницата. Твърди че след постановяването на решението на ВКС за обявяване на завещателното разпореждане за нищожно е без правно основание, което е известно на ответницата, която е била участник в това дело. Моли съда да постанови решение, с което осъди К.Д. да му предаде владението на имота, представляващ самостоятелен обект с идентификатор № 67338.552.35.1.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Сливен, одобрена със Заповед № РД-18-31/19.04.2006г. на АК, попадащ в сграда № 67338.552.35.1, находяща се в град Сливен, бул. „Х.Д.”, бл. *, вх. *, ет. *, ап. *, поземлен имот №  67338.552.35 по кадастралната карта на град Сливен, застроен върху 74 кв. м, състоящ се от: стая, хол, дневна, черна кухня, тоалетна, черно антре и входно антре, при граници имоти с №№ 67338.552.35.1.2 и над обекта № 67338.552.35.1.4, ведно с принадлежащото избено помещение № 12, ведно с 1/6% идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от отстъпеното право на строеж върху общинска земя, като му бъдат присъдени и направените разноски в настоящото производство.

          Ответницата е депозирала в срок писмен отговор, в който не оспорва иска по основание, но завява възражение за право на задържане на процесния имот, в качеството й на добросъвестен владелец на същия до заплащане на стойността на направените от нея в имота подобрения, които са увеличили стойността му в размер на 60 000 лв. Твърди че съгласно разрешение за строеж № 412/18.08.2006г. на Главния архитект на Община Сливен имота е преустроен от жилище в магазин за промишлени стоки, като са извършени всички подобрения, съобразно архитектурния проект, като моли съда да постанови решение, с което осъди ищеца да й заплати увеличението на стойността на имота, настъпили вследствие на извършените подобрения в размер на 60 000лв. на основание чл. 72 ал.1 от ЗС.

          В сз. , ищецът е направил възражения срещу заявеното право на задържане и искане за присъждане на сумата 60 000лв., като твърди че ответницата не е била добросъвестен владелец, тъй като е знаела че продавача не е собственик на имота и като недобросъвестен владелец е възразил срещу извършването на преустройствата. Твърди че при тази хипотеза подобренията могат да се търсят от ответницата само по реда на чл. 59 от ЗЗД, като такава претенция в настоящото производство не е заявена, а и би била недопустима, тъй като следва да бъде въведена с насрещен иск. Твърди че за имота, като търговски обект липсва разрешение за ползване (въвеждане в експлоатация), поради което подобренията не могат да се ползват.

 

От събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

Ищецът Б.И.Б. се е снабдил с констативен нотариален акт за право на собственост върху недвижим имот, придобит по наследство № 132, т. ІХ, рег. № 2873/17.05.2004г., дела № 2034/2004г. на СВ при СлРС за недвижим имот, представляващ апартамент № находящ се в град Сливен, ул. „Х.Д.” жилищен блок № * вход * със застроена площ 74 кв. м състоящ се от стая, хол, дневна, черна кухня, тоалетна, черно антре и входно антре, с принадлежащо към избено помещение № 12 и 1,6% идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от отстъпено право на строеж върху общинска земя.

За същия имот, С.К. се е снабдила с констативен нотариален акт за право на собственост върху недвижим имот, придобит по  завещание №  38, т. ХХХІV, дело № 7880/2005г., вх. №  10935/23.12.2005г. на СВ при СлРС.

С.К. е продала на ответницата К.Д. процесния недвижим имот, като договорът за покупко-продажба е оформен с нотариален акт № 92, т.VІІ, вх. Рег. № 2913/19.04.2006г. , дело № 1863/2006г. на СлВп при СлРС. В нотариалния акт е отбелязано, че владението преминава от продавача към купувача в момента на подписване на договора.

На 26.07.2006г. пред СлРС е образувано гр.д№ 2162/06 по описа на СлРС, по искане на К.Д. за възстановяване на владението върху имота, като с същата е описано, че то й е отнето от Б.Б. на 11.07.2006г.  СлРС е издал заповед за възстановяване на владението, като в мотивите на определението по чл. 126ж от ГПК(отм.) е констатирано че молителката е била владелец на имота и владението й  е било отнето по скрит начин. С определение от 17.11.2006г. по гр.д.№ 698/2006г. на СлОС е оставено в сила определението на СлРС.

Ищецът, Б.И.Б., в качеството си на наследник по закон на Л.Т. б. ж. на гр. Сливен, починала на 10.05.2004г. е предявил иск с правно основание чл. 42 от ЗН срещу С.К., пред Сливенския окръжен съд, като е поискал прогласяване нищожността на завещателно разпореждане оставено от Л.Т. и обявено на 31.05.2004 г. Производството е образувано под № 508/2006 г. по описа на Сливенския окръжен съд. В последствие е преобразувано в гражданско дело № 792/2008 г. на Сливенския окръжен съд. Като краен акт с Решение №745/13.01.2011 г. по гр. Д. № 79/2010 г. по описа на ВКС – ІІІ-то гражданско отделение, е обявено за нищожно, като противно на закона завещателно разпореждане извършено във формата на саморъчно завещание от 03.01.1973 г. от Л.Е.Т., бивш жител ***, починала на 10.05.2004 г., в полза на С. И. К. по иск с правно основание чл. 42, б. „В”, предл. 1-во от Закона за наследството, предявен от Б.И. Г., при участието на трето лице – помагач, К.Д.Д..

По делото, чрез разпит на свидетели са събрани гласни доказателства, установяващи  че към момента на продажбата на имота – 19.04.2006г. апартаментът е бил в следното състояние: коридор с мозайка по пода; баня и тоалетна – блажна боя по стените, мозайка по пода; всекидневна – балатум по пода, мазилка с постна боя по стените и таван с варова мазилка, лята мивка от мозайка, стаи – балатум по пода, тапети по стените, дограма –дървена, паркет под балатум или мокет.

С Разрешение за строеж № 412/18.08.2006г., издадено от Главния архитект на Община Сливен на ответницата е разрешено извършването на преустройство  на съществуващ апартамент в магазин за промишлени стоки, находящ се в поз. Имот № 5836, бул. „Х.Д.” бл. *, вх. *, ап.*, съгласно утвърден проект. В разрешението е записано, че обекта не подлежи на приемане по реда на Наредба №2 за държавно приемане и разрешаване ползването на строежите в РБ, а на регистрация въвеждането му в експлоатация от  органа издал разрешението за строеж. Със Заповед № РД-15-1266/07.08.2006г. на Кмета на Община Сливен е отстъпено на ответницата възмездно право на пристрояване върху общинска земя на ответницата за изграждане на стълбище за достъп до магазин, находящ се на първи етаж, в поз. Имот № 5836, бул. „Х.Д.” бл. *, вх. *, ап.* със застроена площ 5,29 кв.м. Сключен е договор и учреденото право е заплатено от ответницата на стойност 138,86лв. Съобразно одобрените проекти е изградено стоманобетоново външно стълбище, облицовано с гранитогрес и двустранен ажурен алуминиев парапет, пристроено към южната фасада на жилищната сграда. Терасите на апартамента са приобщени към обема, образуващ търговска зала. Фасадата е изпълнена с гладка, пореста мазилка с покритие – фасаген. Подменена е изцяло дървената дограма с алуминиева със стъклопакет, като главната южна фасада е остъклена изцяло с „триплексово стъкло”. Поставена е алуминиева врата на санитарното помещение и стоманени двойни противопожарни врати към стълбището и между склада и търговската зала. Настилката е изпълнена с гранитогрес и теракот. Стените са от гипсокартон с латекс, санитарният възел е облицован с фаянсови плочки. Тавани от окачен тип с вградено остъкление, боядисани с латекс. Подменени са електроинсталацията, В и К инсталацията, телефонната инсталация, има изградена охранителна инсталация. Санитарният възел е оборудван с моноблок, мивка, отдушник.

Справедливата пазарна стойност на имота като апартамент към момента на изготвянето на експертизата  е 58 986 лв., а справедливата пазарна стойност като търговски обект в описаното състояние е 102 394лв. Увеличението на пазарната стойност на процесния имот, представляващ разликата между неговата пазарна цена като жилище и след промяната на предназначението му  като търговски обект е 43 408лв.

Горните фактически констатации съдът прие за доказани въз основа на събраните гласни и писмени доказателства. Съдът кредитира показанията на разпитаните свидетели, тъй като техните показания се потвърждават и от останалите събрани доказателства.  Съдът кредитира заключението на тройната  съдебно –техническа експертиза, която не се различава съществено от заключението на единичната. В частите, в които има разлика относно посочените стойности кредитира заключението на тройната експертиза.

На базата на приетото за установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

І. По предявения иск с правно основание чл. 108 от ЗС:

Искът е основателен и доказан и като  такъв следва да бъде уважен. Налице са предпоставките за уважаване на иска. Ищецът е собственик на процесния имот. Същият е придобит от него на основание наследяване по закон към момента на откриването на наследството на наследодателката Л.Т. – негова сестра – 10.05.2004г.  Тъй като е било оставено саморъчно завещание (което към този момент не е било обявено за нищожно) от наследодателката, в полза на С.К. , същата се е снабдила с констативен нотариален акт за право на собственост върху имота и се е разпоредила с него. В последствие, с Решение №745/13.01.2011 г. по гр. Д. № 79/2010 г. по описа на ВКС – ІІІ-то гражданско отделение, е обявено за нищожно, като противно на закона завещателно разпореждане извършено във формата на саморъчно завещание от 03.01.1973 г. от Л.Е.Т., бивш жител ***, починала на 10.05.2004 г., в полза на С. И. К.. След като е признато за нищожно завещателното разпореждане не е породило действие и е прехвърлило правото на собственост върху С.К.  т.е. към момента на сключването на договора за продажба на процесния недвижим имот между нея е ответницата К.Д. – 19.04.2006г., тя не е била собственик на имота и не е могла да прехвърли правото на собственост  на ответницата.

Ответницата владее имота и го владее без правно основание.

ІІ. По направеното възражение за признаване право на задържане на имота с правно основание чл. 72 ал.3 от ЗС и искането за присъждане на увеличената стойност на имота, следствие извършените в него подобрения от добросъвестния  владелец по чл. 72 ал.1 от ЗС:

Искането е допустимо. Ответницата има качеството на добросъвестен владелец  на имота по см. на чл. 70 ал.1 от ЗС. За да й бъде признато това качество от цитираната разпоредба следва същата да е придобила имота на правно основание годно да я направи собственик, без да е знаела че праводателя й не е собственик. Достатъчно е добросъвестността да  е съществувала при възникване на правното основание. Безспорно придобиването чрез договор за покупко-продажба, съставен във формата на нотариален акт, изпълва основанието на хипотезата „правно основание годно да я направи собственик”.

Ищецът твърде че ответницата е знаела че придобива имота от несобственик, тъй като в нотариалния акт за прехвърляне на имота е описано че е представено удостоверение за наследници на завещателката, от което може да се направи извод че при проверка в Служба по вписванията на името на наследника по закон би се установило, че същия се е снабдил с нотариален акт за същия имот. Възражението е неоснователно. При сключването на договор за покупко-продажба, продавачката се е легитимирала с констативен нотариален акт, удостоверяващ правото й на собственост върху имота, предмет на спора, по силата на завещателно разпореждане. Към този момент акта не е бил отменен, завещанието не е било признато за нищожно и ответницата не е могла да направи друг извод, освен че продавачката е собственик на имота. Дори да е знаела за издадения констативен нотариален акт за същия имот на ищеца, в качеството му на наследник по закон, то тя не би могла да  направи извод че праводателката й не е собственик на имота, тъй като  се касае за обявяване на  нищожност на завещание, което може да стане само в едно съдебно производство.

В изложения смисъл при сключването на договора за покупко-продажба ответницата е била добросъвестна към момента на възникване на правното основание. След като са налице критериите за определянето на  ответницата като добросъвестен владелец на имота, то същата разполага с процесуалното право да предяви възражение за упражняване на  право на задържане в настоящото производство, както и да иска присъждане на сумите за увеличената стойност на имота, във формата на възражение, без да е необходим насрещен иск.

След като ответницата е добросъвестен владелец на имота е ирелевантно обстоятелството, дали ищеца е знаел за извършването на подобренията и че им се е противопоставил.

Правото на задържане е субективно, обезпечително право, признато на добросъвестния подобрител. То има акцесорен характер, доколкото направеното искане за упражняване право на задържане е в пряка зависимост от наличието на извършени в имота подобрения и искане за тяхното присъждане.

В конкретния случай се установява от събраните доказателства, че след установяване на владение върху имота, ответницата е предприела действие по промяна на неговото предназначение. В резултат на извършените подобрения към момента на изготвяне на експертизата имота, като магазин, във вида, в който съществува е на по-висока стойност от имота като жилище –апартамент, към същия този момент. Ищецът е навел възражение, че той не е желаел преустройството на имота от жилищен в търговски и за него той не е с увеличена стойност, тъй като за възстановяването му в предишния вид ще направи разноски. От текста на чл. 72 ал.1 от ЗС следва че собственикът на вещта няма право да иска от добросъвестния владелец унищожаване на подобренията (вж. „Владение” проф. В.Таджер, изд. 1991г. стр. 144).  Смисълът на нормата е че собственикът на вещта вместо да притежава вещ на по-ниска стойност, получава такава на по-висока стойност и за да не се наруши общия принцип че е недопустимо неоснователно разместване на блага, следва увеличената стойност да бъде заплатена на добросъвестния владелец, който е извършил подобренията. По изричното разпореждане на чл. 72 ал.1, двете стойности се преценяват към момента на постановяване на съдебното решение.

Ищецът твърди че се касае за строеж, който не е въведен в експлоатация по смисъла на чл. 177 ал.3 и 1 от ЗУТ и ползването на имота , като магазин е недопустимо.  Твърди също така, че издаденото строително разрешение е нищожно и съдът по реда на косвения съдебен контрол следва да установи това обстоятелство и да го прогласи с решението. Изложените от ищеца обстоятелства не касаят предмета на доказване по настоящия правен спор с правно основание чл. 108 от ЗС и възражение по чл. 72 ал.1 и 3 от ЗС. В случая фактическото извършване на строителни работи в имота е налице, тяхното извършване е допринесло да се увеличи стойността на имота, независимо дали процедурата по административното променяне на предназначението на имота е довършена ли не. Въвеждането в експлоатация на обекта, като магазин е административна процедура, слагаща край на поредица от действия по промяна на неговото предназначение, но това че за имота не е издадено строително разрешение е отчетено при определяне на увеличената му стойност, според разпита на вещите лица в с.з. на 15.09.2011г. Ако има такова издадено разрешение стойността на имота би се увеличила с около 1 000лв. , която сума е необходима за съответните такси.

По направеното искане за обявяване на строителното разрешение за нищожно в настоящото производство, съдът намира че не следва да се произнася. Наведени са доводи за неговата незаконосъобразност (нарушена процедура по издаването му), а не за неговата нищожност, а законосъобразността на същото не може да бъде проверявана в настоящото производство, а единствено по реда обжалването по ЗАП.

Според заключението на тройната съдебно –оценителна експертиза, сумата, с която се е увеличила стойността на имота след направените подобрения е 43 408 лв. До този размер следва да бъде уважено възражението за присъждане на подобренията, а до пълния му размер, следва да бъде отхвърлено като неоснователно. Ответницата не е претендирала присъждането на лихви върху сумата.

След като са налице извършени подобрения, те са увеличили стойността на процесния имот и ответницата е добросъвестен владелец, следва да на същата да бъде признато право на задържане до заплащане на подобренията на стойност 43 408 лв.

При този изход на производството на ищеца се дължат направените разноски в пълен размер – 3 357 лв., тъй като предявеният от него иск се уважава изцяло. На ответницата се дължат направените разноски за защита и събиране на доказателства по възражението за прихващане – 650лв. за изготвянето на експертизи и половината от адвокатското възнаграждение – 1 250лв.(съдът приема че платеното възнаграждение е в размер на 1250лв. за защита по иска по чл. 108 от ЗС, който е основателен и макар и страната да го признава, с поведението си е станала причина за завеждането му).

Ръководен от изложените съображения, съдът

 

Р     Е     Ш     И   :

 

 

ОСЪЖДА К.Д.Д. ЕГН **********,*** и съдебен адрес гр. Сливен, ул. „Г.С.Р.” № *, чрез адв. М. Р., да предаде на Б.И.Б. ЕГН ********** ***, със съдебен адрес гр. С., ул. „С.” № *, чрез адв. Л. Д., владението на недвижим имот, с ЕИК 67338.552.35.1.1 попадащ в сграда № 67338.552.35.1, находяща се в град Сливен, бул. „Х.Д.”, бл. *, вх. *, ет. *, ап. *, в поземлен имот №  67338.552.35 по кадастралната карта на град Сливен, застроен върху 74 кв. м, при граници имоти с №№ 67338.552.35.1.2 и над обекта № 67338.552.35.1.4, ведно с принадлежащото избено помещение № 12, ведно с 1/6% идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от отстъпеното право на строеж върху общинска земя, като ПРИЗНАВА ПРАВО НА ЗАДЪРЖАНЕ  върху недвижим имот, с ЕИК 67338.552.35.1.1 попадащ в сграда № 67338.552.35.1, находяща се в град Сливен, бул. „Х.Д.”, бл. *, вх. *, ет. *, ап. *, в поземлен имот №  67338.552.35 по кадастралната карта на град Сливен, в полза на К.Д.Д. против Б.И.Б. до заплащане на сумата 43 408 лв. (четиридесет и три хиляди четиристотин и осем лева).

ОСЪЖДА Б.И.Б. ЕГН ********** ***, със съдебен адрес гр. С., ул. „С.” № *, чрез адв. Л. Д. да заплати на К.Д.Д. ЕГН **********,*** и съдебен адрес гр. Сливен, ул. „Г.С.Р.” № *, чрез адв. М. Р. сумата 1 900 лв., представляваща направени разноски.

          ОТХВЪРЛЯ искането за присъждане на сумата до пълния му размер, като НЕСОНВАТЕЛНО и НЕДОКАЗАНО.

          ОСЪЖДА К.Д.Д. ЕГН **********,*** и съдебен адрес гр. Сливен, ул. „Г.С.Р.” № *, чрез адв. М. Р. да заплати на Б.И.Б. ЕГН ********** ***, със съдебен адрес гр. Сливен, ул. „С.” № *, чрез адв. Л. Д. направените разноски в размер на 3 357 лв.     Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Апелативен съд – гр. Бургас.

 

 

 

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: