Р    Е    Ш    Е    Н    И    Е     32

 

     гр. Сливен,  15.05.2013г.

 

                                     В     ИМЕТО   НА     НАРОДА

 

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданска колегия в открито заседание проведено на петнадесети април през две хиляди и тринадесета година, в състав:

 

                            ОКРЪЖЕН  СЪДИЯ :  СВЕТОСЛАВА  КОСТОВА

 

при секретаря Р.Г. и с участие на прокурора ……………… като разгледа докладваното гр.д. № 436 по описа на СлОС за 2011 г., за да се произнесе съобрази следното:

 

             Предявена е искова молба, в която се твърди, че на 14.07.2005г. между ищцовото дружество „Б.-*** и ответниците В.Г.В. и И.Г.В. е сключен предварителен договор за отстъпено право на строеж, чрез който В.Г.В. и И.Г.В. в качеството си на собственици-учредители са възложили на ищцовото дружество да извърши предварително проучване и проектиране за възможно максимално застрояване на собствения им недвижим имот, находящ се на адрес: гр.С., ул. „К. М.“ № *, и представляващ УПИ 11-1846, в кв.108 с площ 456 кв.м. по плана на ЦГЧ на гр.Сливен;

               Твърди се, че дружеството подготвило нужната строителна документация за своя сметка, като за предстоящото строителство е издадено Разрешение за строеж № 125/19.03.2007г., издадено от Главния архитект на Община Сливен, което е влязло в сила на 06.04.2007г. На 15.08.2007г. била открита и строителната площадка и  започнало строителството на новата сграда в имота, която по проект следвало да бъде триетажна. Твърди се, че строителството на проектираната сграда е започнато от Дружеството-ищец със съгласието на собствениците-учредители.

                Собствениците-учредители следвало в срок от тридесет дни, считано от датата на одобряване на техническия проект от Община Сливен, да учредят правото на строеж в изискуемата от закона нотариална форма в полза на ищцовото дружество. Ответниците виновно не изпълнили посоченото задължение за сключване на окончателен договор нито в срока, установен в разпоредбата на раздел Втори, част Трета, т.1 от предварителния договор, нито пожелали по-късно да сключат такъв договор, въпреки водените разговори. Поради това Дружеството преустановило строителството на проектираната сграда, изградена на ниво „партерен етаж".

Въз основа на гореизложеното, ищцовото дружество счита, че реализираното от него строителство в собствения на ответниците недвижим имот на основание предварителния договор от 14.07.2005г., представлява подобрение на същия и претендира заплащане на сумата от 104 000лв., представляваща стойността на изграден партерен етаж на

новострояща се сграда в процесния ПИ, с която сума се е увеличила и стойността на недвижимия имот вследствие на това подобрение.

В срока по чл.131 от ГПК ответниците са депозирали отговор в който оспорват предявения иск по основание и размер.  Оспорва се твърдението, че от страна на ответника е налице неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор в
срока, установен в разпоредбата на т.1 от раздел Втори, глава Трета от предварителния договор, както и че е налице отказ от сключването на такъв договор.

Сочи се, че окончателен договор за
учредяване право на строеж под формата на нотариален акт не е сключен поради изричното настояване на управителя на ищцовото дружество П. С. П., която се мотивирала със счетоводна и данъчна целесъобразност.

Оспорва се и твърдението, че ищцовото дружество е преустановило възложеното строителство поради отказа на възложителите да сключат окончателен договор за учредяване на правото на строеж, като се твърди, че „Б.-03" ЕООД не реализира строителството в предвидения в инвестиционните проекти пълен обем само поради финансовата необезпеченост на проекта от страна на
строителя, в следствие икономическата криза в страната и кризата в пазара на недвижими имоти.

Навеждат следните възражения и твърдения, а именно :

    - Двамата ответници са отправили покана до строителя да изпълни коректно всички свои задължения поети с предварителния договор.;

    - „Б.-03" ЕООД никога не е поставяло въпроса за учредяване на правото на строеж в нотариална форма като пречка за изпълнение на договорните задължения или пък като основание за забава в изпълнение на строителството.;

    - „Б.-03" ЕООД е заявило своето желание за довършване на сградата при евентуално допълнителна компенсация на собствениците, като бъде удължен срока на строителството, без да поставя като условие за това удължаване на срока учредяването на право на строеж под формата на нотариален акт.

 

    - Оспорва се твърдението на ищеца „Б.-***, че дружеството по време на извършване на строително-монтажните работи в УПИ 11-1846 е било владелец на имота, което да му дава правата на добросъвестен подобрител по смисъла на чл.72 и чл.74 ЗС.

    - Твърди се, че на 06.01.2011г. предварителният договор от 14.07.2005г. е бил едностранно развален от собствениците-учредители, поради виновно неизпълнение от страна на ищцовото дружество на договорните му задължения. Прекратяването на договора било извършено чрез изявление на ответниците обективирано в нотариална покана рег.№ 55/06.01.2011год. от служебния архив на нотариус Н. К., рег.№ 514. В отговор на получената нотариална покана, вписан под per. № 294/25.01.2011г., том I, № 20 в служебния архив на нотариус Н. К., дружеството-ищец признало факта на едностранно разваляне от страна на ответниците на предварителния договор от 14.07.2005г.

            В отговора се сочи още, че при определяне на увеличената стойност на имота, следва да се има предвид, че за да бъде започнато реализирането на строителството в имота от „Б.-***, се е наложило да бъдат съборени три сгради в имота, с обща разгъната застроена площ 50 кв.м., представляващи постройки от основното и допълващо застрояване, които са отразени в представената скица № 4018/31.05.2011 год. на СГКК Сливен като сгради с идентификатори съответно № 67338.514.45.1, № 67338.514.45.2 и № 67338.514.45.3. По този начин с изграждането на новата сграда, увеличената стойност на имота се явявала разликата между стойността на новоизграждащата се сграда и стойността на трите съборени от ищцовото дружество сгради. Стойността на трите съборени сгради ответниците оценяват на сумата 35 000 лв.

             Предявяват се възражения за прихващане на исковата сума с насрещно вземане срещу ищеца за договорна неустойка, намиращо своето основание в чл.92 ЗЗД и цена 72 500 лева и вземане за обезщетение за лишаване от ползването на собствения ни недвижим имот с правно основание чл.59 ЗЗД и цена 29 000 лева, за период от 58 месеца, считано от 18.12.2006г. до датата на депозиране на настоящия отговор.

             Претендира се отхвърляне на предявения иск като неоснователен и недоказан. В случай, че съдът намери исковата претенция за основателна, в условията на евентуалност се претендира отхвърляне на предявения иск като погасен чрез прихващане с насрещните вземания. Претендира се присъждане на съдебно – деловодни разноски.

   В с.з. заседание ищецът се представлява от процесуален представител по пълномощие, който претендира уважаване на исковата претенция в пълен размер, както и присъждане на съдебно – деловодните разноски.

   В с.з. ответниците, чрез своя процесуален представител, претендират за отхвърляне на исковата претенция като неоснователна и недоказана. Поддържат се изцяло направените възражения за прихващане, като от съда се иска тяхното уважаване.

           От фактическа страна се установява следното :

           Страните не оспорват наличието на предварителен договор, сключен на 14.07.2005г. между „Б.-***, от една страна, в качеството му на изпълнител, и ответниците В.Г.В. и И.Г.В., от друга страна, в качеството им на собственици-учредители, с предмет на договора - извършване на проучване и проектиране за строителство на триетажна жилищно-търговска сграда и сключване на окончателен договор за учредяване на възмездно право на строеж в полза на ищцовото дружество, срещу задължението на последното да обезщети учредителите с жилища в етажите и други площи, представляващи общо 25% (двадесет и пет процента) от разгърната застроена площ на построената сграда.

           Не се оспорва обстоятелството, че в изпълнение на договорното си задължение по т.1 от Част II, Раздел I на предварителния договор от 14.07.2005год., „Б.-03" ЕООД за своя сметка и със свои средства е изготвило инвестиционни проекти, одобрени от общинската администрация.

            Не се оспорва обстоятелството, че строежът е започнал въз основа на издадено и влязло в сила Разрешение за строеж № 125/19.03.2007г., издадено от Главния архитект на Община Сливен, както и въз основа на Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа, издаден на 15.08.2007год.

           Не се оспорва твърдението, че проектираното строителство на обекти върху недвижимия имот към настоящия момент е реализирано от ищцовото дружество до ниво „партерен етаж".

           Ответниците чрез нотариус са връчили на 28.06.2010г. на управителя на ответното дружество нотариална покана, в която посочват срок за изпълнение на договорните задължения – 30.09.2010г. и заявяват, че след изтичането му ща считат договора за развален. Преговорите между страните са продължили за което е съставен констативен протокол пред нотариус с дата 05.10.2010г. Отправено е нова нотариална покана, връчена на 19.01.2011г. в която ответниците заявяват, че на осн. чл. 87, ал.2 от ЗЗД развалят предварителния договор, сключен на 14.07.2005г.

           Вида на строително-монтажните работи извършени от „Б.-03" ЕООД и тяхното количество са подробно индивидуализирани в заключение на строително-техническа експертиза извършена от в.л. И.Х.. В същото е посочено, че справедливата пазарна стойност на процесния недвижим имот – празно дворно място представляващо ПИ с идентификатор 67338.514.45 по кадастралната карта на гр. Сливен с административен адрес гр. С., ул.”К. М.” № *, към датата на съставяне на Предварителния договор за отстъпено право на строеж 14.07.2005г. е 118 756лева.

           Стойността на частично изградената сграда в процесния ПИ включва : разходи за подготовка на строителство 25 980 лева и обща стойност на СМР с ДДС 203 472.51 лева, или общо 229 452.51 лева, която стойност ВЛ приема за тъждествена със сумата, с която се е увеличила стойността на процесния имот вследствие извършеното застрояване.

          Стойността на направените от ищеца разноски за изграждане на сградата в процесния ПИ до степен на завършеност установена в заключението на СТЕ извършена по ч.гр.д. № 301/2011г. на СлРС, към съответните моменти на извършване на разходите е в общ размер на 229 452.51 лева.

           Пазарната стойност на незавършената част от строителството на процесната сграда, съобразно одобрения инвестиционен проект, разрешение за строеж и договорена степен на завършеност, съгласно предварителния договор за отстъпено право на строеж от 14.07.2005г., към момента на завършване 15.04.2009г. е 433 014.81 лева.

           Справедливата пазарна стойност на съществуващите три сгради в процесния недвижим имот с идентификатори съответно № 67338.514.45.1, № 67338.514.45.2 и № 67338.514.45.3, към датата на откриване на строителната площадка – 15.08.2007г. е 3 225 лева.

           Представено е по делото и допълнително заключение на СТЕ /л.101/, в което е посочено, че справедливата средна пазарна наемна цена за празното дворно място – терена на имот № 67338.514.45 по кадастралната карта на гр. Сливен, за периода 18.12.2006г. – 19.10.2011г., ако същия е бил отдаден под наем би бил в общ размер на 7 444.00лева.

По делото е назначена и изслушана СИЕ /л.113/, която установява, че разходите осчетоводени в ТД „Б. *** за строетилството на процесната сграда са в общ размер на 167 363.30лева, в т.ч. разходи за материали 121731.54лева, разходи за работна заплата 35 596.46лева и разходи ДОО 10 035.30лева.

Посоченият размер от вещото лице на неустойка определена съобразно правилата на раздел ІV т.2 от Предварителния договор, сключен на 14.07.2005г. възлиза на 62 787.15 лева.

         Установеното от фактическа страна мотивира следните правни изводи, а именно :

     Ищецът е претендирал с исковата молба сумата от 104 000 лева, представляваща стойността на подобрението, явяващо се „изграден партерен етаж на новострояща се сграда в процесния ПИ. С оглед това, съдът следва да квалифицира предявеният иск като такъв с правно осн. в чл. 55, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД.

     Същият е допустим, а разгледан по същество се явява основателен.

    Ищецът е поел сериозния риск да започне строителството на проектираната масивна сграда, построена върху чуждо дворно място - собственост на ответниците, без в негова полза да бъде учредено вещното право на строеж в законоустановеното нотариална форма, съгласно раздел Втори, част ІІІ, т.1 от Договора.

    При нормално развитие на договорната връзка би следвало проектираната в предварителния договор сделка - учредяването на суперфиция да се осъществи в много кратък период от време след сключването на предварителния договор – 30дни след одобряване на техническия проект, но при всички положения без да е започнало строителството на проектираната жилищна сграда.

   Безспорен факт по делото е , че проектираната в бъдеще сделка не се е осъществила, което е довело до разместването на стоково - матариални ценности от патримониума на ищеца в този на ответниците.

       Предвид неучредяването на право на строеж на трети за собствеността лица, изградената от ищеца сграда върху собствения на ответниците недвижим имот, е придобита в собственост от последните по силата на разпоредбата на чл. 92 от ЗС, т.е. по приращение - при квоти така, както притежават дворното място. Имуществото на ответниците безспорно се е увеличило чрез получаване на имуществено благо /придобиват право на собственост/, т. е. те са се обогатили в резултат от конкретни активни действия на ищеца. Реципрочно той се е обеднил, тъй като се е лишил от имуществени блага.

   С оглед очакваното сключване на окончателен договор за учредяване право на строеж ищецът е строил със свои средства и усилия сграда върху собствения на ответниците недвижим имот. Очакваното учредяване на право на строеж е причината, поради която ищецът е построил сградата на ниво партерен етаж, със знанието и съгласието на ответниците. Това очаквано основание - учредяване право на строеж - не е осъществено нито чрез договор, сключен в нотариална форма, нито чрез решение по иск с правно основание чл. 19, ал. З от ЗЗД. Към момента страните не спорят относно факта, че ответниците едностранно са развалили договора, като са изпратили нотариална покана до ищцовото дружество, връчена редовно на 19.01.2011г.

   Съществуващата между страните облигационна връзка е развалена с обратна сила, съгласно разпоредбата на чл. 88, ал.1 от ЗЗД.

        Според различните хипотези на специалните състави на чл. 55 - 58 от ЗЗД на връщане подлежи всичко онова, чието получаване е лишено от основание. От указанията по приложението на закона, съдържащи се в ПП на ВС № 1/79 г. следва, че когато се дължи стойността на неоснователно придобитото имущество по чл. 55, ал. 1 ЗЗД поради невъзможност за връщането му в натура /вложените материали са преработени в сграда, трайно закрепена към терена/, то тази стойност следва да бъде пазарна, а не себестойност, тъй като именно размерът на пазарната стойност на придобитото съвпада с размера на обогатяването.

Моментът, към който следва да се определи размерът на съответната имуществена облага, е този на получаване на облагата. Вещото лице по СТЕ е определило стойността в размер на 229 452.51лева, които включват разходи за подготовка на строителство 25 980 лева и обща стойност на СМР с ДДС 203 472.51 лева. Исковата следва да бъде уважена само до претендирания размер от 104 000лева, предвид забраната за присъждане на свръхпетитум.

Размера на дължимото обезщетение следва да бъде намален със стойността на съборените в имота три постройки с идентификатори съответно № 67338.514.45.1, № 67338.514.45.2 и № 67338.514.45.3, която към момента на откриване на строителната площадка – 15.08.2007г. възлиза на 3 225 лева.

          Така, дължимото обезщетение, което следва да бъде присъдено на ищцовото дружество възлиза в размер на 100 775лева.

    По направените в процеса в условие на евентуалност възражения за прихващания от страна на ответниците съдът констатира следното :

     Възражението за прихващане с вземане на ответниците за дължима неустойка с правно осн. чл. 92 ЗЗД в размер на 72 500лева, съдът намира за неоснователно. Винаги при прекратяване на двустранните договори поради вина на една от страните, в случай, че е налице уговорена или нормативно установена неустойка, то същата може да бъде претендирана от изправната страна. Изключение от този принцип е когато договорът се прекратява чрез разваляне, тъй като то има обратно действие. Обратното действие, от своя страна, води до отпадане на основанието, въз основа на което може да се претендира неустойката. До момента на развалянето, това основание е бил договорът, след това обаче договорът все едно не е бил сключван никога.  Уговорената в Раздел ІV т.2 от Договора неустойка е за забавено изпълнение и при тълкуване волята на страните съобразно правилата на чл.20 ЗЗД, съдът приема, че тя обезпечава точното изпълнение във временно отношение на всички задължения на изпълнителя. Същата не е уговорена като дължима при разваляне на договора. Също така  следва да се има предвид, че неустойката обезпечава само изправната страна. Изграждането на СМР е прието да бъде изпълнено срещу учреденото право на строеж, съгласно раздел 3, т.1 от Договора. В конкретния случай, ответниците не са изпълнили първото по време свое задължения за учредяване в нотариална форма на правото на строеж и се явяват също неизправна страна, като вследствие на това свое поведение са се обогатили. Не са ангажирани доказателства във връзка с ответните твърденията за липса на съгласие на ищцовото дружество за учредяване в нотариална форма на правото на строеж.

    Съдът намира за частично основателно възражението на ответниците за прихващане с вземане за обезщетение за лишаване от право на ползване на собствения недвижим имот, претендирано за периода от 18.12.2006г. до депозиране на отговора 19.10.2011г. в размер на сумата от 29 000лева. Възражението е с правно осн. чл. 59 ЗЗД. Ответниците в отговора на исковата молба посочват, че доброволно са предали ползването на имота с цел изграждането на сградата. Поради това възражението следва да бъде прието за основателно само за периода от разваляне на предварителния договор до депозиране на отговора по ИМ – 19.10.2011г., тъй като само за този период ищецът е ползвал имота без правно основание и без съгласието на собствениците. Обезщетението за този период, а именно от 19.01.2011г. до 19.10.2011г. при месечен наем от 137.00лева /по СТЕ/ възлиза в размер на 1 370 лева.

Следва да бъде извършено съдебно прихващане до размера на по – малкото задължение, като крайната дължима сума от двамата ответници бъде намалена със сумата от 1370 лева и бъде присъдено обезщетение в размер на 99 405лева.

Предвид изхода на делото и съобразно правилата на чл. 78 от ГПК на ищеца следва да бъдат присъдени разноски, съобразно уважената част от исковата претенция в общ размер на 4 451.88лева.

На ответника, съобразно отхвърлената част от исковата претенция, също следва да бъдат присъдени разноски в размер на 95.43 лева.

 

Ръководен от гореизложеното, настоящия съдебен състав на Сливенски окръжен съд

 

Р  Е  Ш  И

 

ОСЪЖДА В.Г.В. с ЕГН ********** и И.Г.В. с ЕГН ********** и двамата с адрес *** ДА ЗАПЛАТЯТ на ТД „Б. – 03” ЕООД с ЕИК 119605975 със седалище и адрес на управление гр. С., ул.”С.” № *, вх. *, ет.*, ап.* сумата в размер на 99 405 /деветдесет и девет хиляди четиристотин и пет/ лева, представляваща стойността на изграденото подобрение – партерен етаж на новострояща се сграда в ПИ ІІ – 1846 в кв.108 по плана на ЦГЧ на гр. Сливен с площ от 456 кв.м, при граници : север – улица, изток – ПИ ІІІ, юг – улица, запад – улица с идентификатор 67338.514.45 и административен адрес гр. С.,ул.”К. М.” № *.

 

ОТХВЪРЛЯ ПРЕТЕНЦИЯТА до пълния претендиран размер от 104 000лева като НЕОСНОВАТЕЛНА.

 

   ОСЪЖДА В.Г.В. с ЕГН ********** и И.Г.В. с ЕГН ********** и двамата с адрес *** ДА ЗАПЛАТЯТ на ТД „Б. – 03” ЕООД с ЕИК 119605975 със седалище и адрес на управление гр. С., ул.”С.” № *, вх. *, ет.*, ап.17 сумата в размер на 4 415.88лева, представляваща деловодни разноски.

 

ОСЪЖДА ТД „Б. – 03” ЕООД с ЕИК 119605975 със седалище и адрес на управление гр. С., ул.”С.” № *, вх. *, ет.*, ап.* ДА ЗАПЛАТИ НА В.Г.В. с ЕГН ********** и И.Г.В. с ЕГН ********** и двамата с адрес *** сумата в размер на 95.43лева, представляваща съдебно деловодни разноски.

 

Решението може да бъде обжалвано в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Апелативен съд – Бургас.

 

                                                    ОКРЪЖЕН СЪДИЯ :