РЕШЕНИЕ№                       

гр. С., 07.08.2012г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

СЛИВЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, гр.отд., в закрито заседание на седми август  през две хиляди и дванадесета година в състав

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ХРИСТИНА МАРЕВА,

           ЧЛЕНОВЕ: ЯНИЦА ЧЕНАЛОВА,

КРАСИМИРА КОНДОВА

 

като се разгледа докладваното  от ХРИСТИНА МАРЕВА ч.гр.д.№ 417 писа на съда за 2012 г., за да се произнесе съобрази следното:

Производството е образувано по жалба срещу действията на съдия – изпълнител на основание чл. 435 ал.3 от ГПК и се движи по реда на чл. 436 и чл. 437 от ГПК.

М.Т.В. и В.Ж.В. като длъжници по изп.д. № 20108360400160 по описа на ЧСИ Н.Г. обжалват издаденото на 13.07.2012 г. постановление за възлагане по посоченото изпълнително дело, като незаконосъобразно. Твърдят, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно. Обосновават твърдението си с аргумента, че умишлено е занижена стойността на недвижимия имот. Много хора се интересували от имота и правели оглед, а също и заявили желанието си за участие в публичната продан, но се оказало, че единствен купувач е взискателя. Неясно защо съдебният изпълнител е определил първоначална цена по-ниска от оценката на имота. Твърдят, че имотът е обект на публична продан от м. Юни 2010 г. когато първоначалната оценка е била в размер на 269 400 лв. Първата публична продан е била проведена с първоначална цена в размер на 202 050 лв., а втората – с първоначална цена в размер на 161 640 лв. Била проведена трета публична продан, наречена от  ЧСИ в обявлението „нова” и проведена в периода от 13.05.2011 г. до 13.06.2011 г. с първоначална цена от 129 312 лв., при която е бил възложен  на взискателя. Това постановление било отменено с решение по гр. д. № 339/2011 г. по описа на Окръжен съд – Сливен. През м. Август 2011 г. е направена нова оценка на имота, като вече е оценен на 141 300 лв. от вещо лице. За близо 1 г. имотът е обезценен с близо 50%, но законът не дава право за обжалване на оценката. Видно от цифрите /относно първоначалната цена, с която са започвали всяка една от проведените публични продажби/ жалбоподателите изразяват съмнение, че са били ощетени в изпълнителното производство. Следващата продан на имота в периода от 13.09.2011 г. до 13.10.2011 г. е била проведена с начална цена в размер на 75% от определената оценка, а именно 105 975 лв. Последвала е нова публична продан с начална цена от 84 780 лв. в периода  04.06.2012 г. до 04.07.2012 г.  като при тази публична продан единственият явил се купувач е банката. Считат, че е невъзможно да се разграничи коя от проведените публични продажби е първоначална и коя нова и не е ясно как за 1 г.  стойността на имота е намаляла с близо 50%. Освен това за пореден път при наличието на достатъчно друго недвижимо имущество, което притежават, действията са насочени точно към този недвижим имот, за който единствен купувач се явява банката и го купува вече само за 84 780 лв. Твърдят, че в тяхно присъствие имотът е бил оглеждан и от други лица, но не им е известно защо  не са допуснати до участие в публичната продан. Считат, че при направената публична продан има допуснати процесуални и процедурни нарушения, касаещи определянето на купувача и възлагането на имота. Предвид гореизложеното  се иска да бъдат отменени изцяло действията на ЧСИ  Н.Г., касаещи публичната продан и постановлението за възлагане от 12.07.2012 г. за недвижим имот, находящ се в гр. С., ул. „Ген. Д.” бл. 2, ет. 1 , обект 9.

В срока по чл. 436 ал. 3 от ГПК  няма постъпили възражения от взискателя против жалбата.

Жалбата след изтичането на срока по чл. 436 ал. 3 от ГПК е изпратена от ЧСИ заедно с копие от изп.д. № 20108360400160 по описа на ЧСИ Н.Г. и обяснения, в които се възпроизвежда хронологията на осъществените действия на принудително изпълнение. Посочено е, че  в изпълнение на решение № 245/27.07.2011 г.  по ч.в. гр-. д. № 339/2011 г. на ОС – Сливен е назначена тройна строително-техническа експертиза, която определила справедлива пазаррна стойност на имота в размер на 141 300 лв. с изложени подробни съображения в заключението. Въз основа на така определената пазарна стойност от заключението на тройната СТЕ съгласно чл. 468 от ГПК публичната продан е започнала от пазарна цена в размер на 75% от така определената стойност, а именно от 105 975 лв. Насрочена е публична продан на 13.09.2011 г. до 13.10.2011 г., по която единственото наддавателно предложение е постъпило от взискателя „Първа инвестиционна банка” АД. На 19.10.2011 г. взискателят е подал молба, в която е заявил , че оттегля предложението за сумата от 106 х.лв. и е декларирал изричен отказ за придобиване на собствеността върху посочения недвижим имот, като е поискал на осн. Чл. 494 от ГПК да се извърши нова публична продан.  Насрочената публична продан на основание чл. 494 от ГПК е проведена в периода 04.06.2012 г. до 04.07.2012 г. при начална цена 84 780 лв., представляваща 80% от началната цена в предходната публична продан. След изтичане на срока за подаване на писмени наддавателни предложения, е обявено единственото подадено наддавателно предложение от взискателя за предложената от него цена в размер на 84 800 лв. На основание чл. 496 във вр. с чл. 495 от ГПК е изготвено обжалваното постановление за възлагане на недвижим имот, находящ се в гр. С., ул. „Ген.Д.” бл. * ет. * обект * , представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор  67338.548.38.1.9 върху взискателя „ПИБ” АД за сумата 84 800 лв. Във връзка с тези действия  ЧСИ Н.Г. е изложила становище, че жалбата е допустима, но е неоснователна. Посочено е, че  вземането на взискателя е обезпечено с ипотека именно върху този имот и той е възложен при най-високата предложена цена при липса на друга по-висока, която да е предлагана от друг купувач и при липсата реално на други купувачи освен взискателя. Посочено е, че са спазени всички срокове за насрочване и провеждане на публичната продан и обстоятелството, че до момента никой не е проявил интерес за имота при първоначалната пазарна цена от 269 400 лв. говори, че същата е завишена. Имотът реално е бил продаден отново на взискателя при първоначална пазарна цена от 129 312 лв., /но действията по това възлагане са отменени./ Посочено е, че законодателят не е въвел изискване относно броя на наддавателните предложения при които да се приеме, че се е състояло наддаване и проданта е извършена законосъобразно включително дори и при едно наддавателно предложение щом то е валидно. Посочена е съдебна практика в този смисъл.

Въз основа на данните от изпълнителното производство установени чрез представеното копие от изп.д. № 20108360400160 по описа на ЧСИ Н.Г. се установява следното:

Изпълнителното производство е образувано по молба на „ПИБ” АД срещу длъжници В.Ж.В. и М.Т.В. и представения с молбата изп. лист от 24.02.2010 г., издаден по ч. гр. д. № 955/2010 г. на РС – Сливен за  заплащане на сумата от 127 278.98 евро – главница по договор за кредит от 08.08.2007 г., ведно със законната лихва при забава, считано от 24.02.2010 г. до окончателното изплащане, просрочената лихва за периода от 20.12.2008 г. до 24.02.2010 г. в размер на 19 425. 94 евро, както и разноски в размер на 9 057.90 лв. В молбата е поискано извършването на  проучване относно имущественото състояние на длъжниците, както и насочване на действията на принудително изпълнение спрямо недвижим имот, находящ се в гр. С., ул. „Ген.Д.” бл. 2, ет. 1, обект 9, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор  67338.548.38.1.9. Имотът е бил ипотекиран за обезпечение на вземанията на банката, предмет на изпълнителното производство, съгласно представения изпълнителен лист.

Действията на  принудително изпълнение насочени спрямо този имот са били обект на проверка по повод на постъпила от длъжниците жалба срещу постановление за възлагане от 20.06.2011 г. , с което този имот е бил възложен на взискателя за сумата от 130 х.лв. Това постановление е било отменено в производството по чл. 436 и сл. от ГПК с решение № 245/27.07.2011 г. по ч.в. гр. д. № 339/2011 г. като съдът е приел, че неправилно ЧСИ е определил пазарната цена на имота в размер на 80% от цената по втората публична продан, проведена на основание чл.494 от ГПК в периода от 08.10.2010 г. до 08.11.2010 г. Посочено е, че при определяне на новата начална цена съдебният изпълнител е следвало да приложи разпоредбата на чл. 485 във в.  с чл. 468 ал. 2 от ГПК като използва специалните знания на вещо лице.

В изпълнение на така дадените указания ЧСИ е назначил тройна СТЕ, която в заключението си след обстоен анализ и при използването на  сравнение между различните методи, е определила справедливата пазарна цена на имота в размер на 141 300 лв. Въз основа на това заключение съдебният изпълнител е насрочил извършването на публична продан в периода от 13.09.2011 г. до 13.10.2011 г. с начална цена от 105 975 лв., представляваща 75% от определената със заключението на вещите лица пазарна стойност. Съгласно съставените актове проданта е надлежно разгласена с поставянето на обявление в кантората на ЧСИ, на определеното за това място по местонахождение на имота, на определеното за това място в Община гр. С. и на определеното  за това място в сградата на РС – Сливен. Във връзка с обявената по този начин публична продан единственото постъпило наддавателно предложение е от взискателя с предложена цена в размер на 106 000 лв. На 14.10.2011 г. в сградата на РС – Сливен в зала 116 съгласно съставения протокол ЧСИ е обявил единственото наддавателно предложение , постъпило от взискателя и при липсата на други наддавателни предложения е обявил взискателя за купувач на имота за цена в размер на 106000 лв.

На 19.10.2011 г. е постъпила молба от взискателя, с която е оттеглено наддавателното предложение и е поискано извършването  на нова публична продан на основание чл. 494 от ГПК. Въз основа на това ЧСИ е насрочил извършването на нова публична продан в периода 04.06.2012 – 04.07.2012г. с начална цена в размер на 80% от обявената за първата продан, а именно за 84 780 лв. Проданта е била разгласена съгласно съставените актове по същия начин, като на 04.07.2012 г. единственото постъпило наддавателно предложение е от взискателя, с което е предложил цена в размер на 84 800 лв. С протокол от 05.07.2012 г. в сградата на РС – Сливен в зала 115 ЧСИ е обявил постъпилите наддавателни предложения и е обявил за купувач взискателя, чието предложение е единственото постъпило съгласно съставения протокол.  Въз основа на това на 12.07.2012 г. недвижим имот, находящ се в гр. С., ул. „Ген.Д.” бл. * ет. * обект *, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор  67338.548.38.1.9, подробно описан в постановлението за възлагане е възложен върху взискателя „ПИБ” АД  с цена в размер на 84 800 лв.

За издаденото постановление за възлагане длъжниците са били уведомени на 13.07.2012 г., които са подали жалбата – предмет на настоящото производство, на 17.07.2012 г.

Въз основа на така установеното от фактическа страна се налага правния извод, че жалбата е неоснователна.

Правото на жалба на длъжника съгласно чл. 435, ал. 3 от ГПК спрямо постановлението за възлагане е обусловено от наличието на процесуално нарушение при извършване на наддаването. В широк смисъл така очертания предмет на обжалване включва всяко едно от процесуалните действия, което би могло да препятства реализацията на действителната пазарна цена на имуществото на длъжника. В посочения обхват попада всяко едно действие на съдебния изпълнител от извършването на опис, обявяването, разгласяването, провеждането на публичната продан и условията за издаване на постановление за възлагане.

Изготвените и приложени към изп.д. № 20108360400160 по описа на ЧСИ Н.Г. протоколи, удостоверяващи извършването на действията на съдебния изпълнител, не съдържат данни за допуснати нарушения в тази насока.

Във връзка с конкретното оплакване за допуснати нарушение, довели до занижаване на пазарната цена, от която е започнало наддаването, въз основа на което е издадено обжалваното постановление за възлагане, също не се установяват нарушения, които да са предпоставка за ненадлежно наддаване. ЧСИ се е съобразил със задължителните указания, дадени с решението по ч.в.гр.д. № 339/11г. на ОС – Сливен и на основание чл. 485 във вр. с чл. 468, ал. 2, пр. 2 от ГПК.

Заключението на тройната експертиза не представлява самостоятелен предмет на обжалване. Предмет на обжалване във връзка с пазарната цена като предпоставка за надлежно наддаване са само действията на съдебния изпълнител свързани с определянето й.

Първоначалната цена, при която е обявено провеждането на публичната продан в периода 13.09.2011г. – 13.10.2011г. е определена от ЧСИ законсъобразно, при спазване както на закона, така и на задължителните указания, дадени с решението по ч.в.гр.д. № 339/11г. на ОС – Сливен.

Намаляването на началната пазарна цена до 75 % от определената в заключението на тройната експертиза справедлива пазарна цена, от която да започне наддаването, е в съгласие с разпоредбата на чл. 468, ал. 1 от ГПК, която следва да намери приложение и при провеждането на публичната продан съобразно нормата на чл. 485 от ГПК.

Размерът на началната пазарна цена е минимумът, който освен имуществените интереси на длъжника следва да гарантира оптималното постъпване на наддавателни предложения, каквото логически би било ограничено при възприемане на начална пазарна цена – равна или по-висока от действителната. При спазване на изискванията на закона при определянето на началната пазарна цена единствения реален критерий за правилното определяне на действителната пазарна цена, при която е възможно да бъде продаден имота е постъпването на наддавателин предложения.  

Реалния резултат от постъпилите в случая наддавателни предложения налага извода, че определената от ЧСИ начална пазарна е адекватна на състоянието на имота и пазарните условия. По надлежния ред са съставени актове относно разгласяването й, като нито в жалбата, нито в делото се съдържат данни за нарушения по чл. 487 от ГПК. От тук следва да се приеме, че са осигурени всички условия за реализирането на действителната пазарна цена.

Липсата на други наддавателни предложения освен това – направено от взискателя при първоначалната продан, сочи на неоснователност на оплакването за занижена пазарна цена. Посочените в жалбата обстоятелства за извършването на оглед и от други лица и изразените от тях намерения са релевантни единствено при обективирането им в наддавателни предложения, които да са подадени по реда на чл. 489 от ГПК. Такива наддавателни предложения в случая, освен подаденото от взискателя липсват.

При липсата на наддавателни предложения законосъобразно и в съответствие с разпоредбата на чл. 494, ал. 2 от ГПК ЧСИ при новата продан е обявил начална пазарна цена в размер на 80% от тази, при която е проведена първата. Имотът е бил възложен въз основа на единственото предложение и нито в жалбата се съдържа оплакване, нито са налице данни обявения купувач да е лице от кръга на посочените в чл. 490 от ГПК или да са направени други наддавателни предложения на по-висока цена, които да са отклонени от ЧСИ като нередовни.

Обстоятелството, че в провеждането на публичната продан е постъпило само едно наддавателно предложение не налага извод за ненадлежно наддаване по смисъла на чл. 435, ал. 3 от ГПК. Както правилно е застъпено в обясненията на ЧСИ, законът не поставя като условие за извършване на наддаване постъпването на повече от едно наддавателно предложение.

В случая прави впечатление, че неколкократно с оглед резултата от наддаването взискателя е оттеглял направеното от него единствено предложение. Подобно процесуално поведение формално е в съответствие със закона, а доколко и дали това поведение подлежи на санкция при условията на чл. 495 във вр. с чл. 3 от ГПК е въпрос, по който съдът не е компетентен да се произнесе в това производство. Предмет на настоящото производство е единствено законосъобразността на извършените от ЧСИ действия в рамките на принудителното изпълнение. От установените с надлежните документи издадени по изп.д. № 20108360400160 по описа на ЧСИ Н.Г. данни, не може да се направи извод за незаконосъобразност, която да е довела но ненадлежно наддаване, обуславящо отмяната на обжалваното постановление за възлагане.

Водим от гореизложеното съдът

 

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ жалбата на М.Т.В. И В.Ж.В.,*** в качеството им на длъжници против постановление за възлагане от 12.07.2012г. по изп.д. № 20108360400160 по описа на ЧСИ Н.Г. относно недвижим имот, находящ се в гр. С., ул. „Ген.Д.” бл. * ет. * обект * , представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор  67338.548.38.1.9  като НЕОСНОВАТЕЛНА

 

Решението не подлежи на обжалване.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

       ЧЛЕНОВЕ: 1.

 

                          2.