РЕШЕНИЕ № ______________

гр. Сливен, 28.06.2013г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СЛИВЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и девети май през две хиляди и тринадесета година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ХРИСТИНА МАРЕВА

 

при секретаря П.С., като разгледа докладваното от Хр. Марева гр.д. № 30 по описа на съда за 2013г, за да се произнесе съобрази следното:

Производството е образувано по иск на основание чл. 93, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД

В исковата молба на Н.Г.И. се твърди, че с ответника Г.Г.И. сключили на 27.01.2011г. предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот с ид. № 56784.521.1081.1.1 – подробно описан в исковата молба, находящ се в гр. П. за цена от 35000лв.

От уговорената цена ищецът заплатил на ответника сумата 20000лв. при подписване на договора като задатък, а останалата част е следвало да се заплати при сключване на окончателен договор на 31.05.2011г. пред нотариус Т. Кашилска с рег. № 227 на НК.

Ответникът не се е явил на посочената дата за сключване на окончателен договор, след което – на 20.11.2012г. с нотариална покана рег. № 4471/2012г.– връчена чрез Нотариус К. Тодорова с рег. № 126 на НК е бил уведомен, че ищецът няма интерес от изпълнение на договора, отказва се от него и желае възстановяване на платения от него задатък от 20000лв. в двоен размер – т.е. 40000лв. Поканата е била връчена по нотариален ред чрез залепване, но до момента ответникът не е платил претендираната от ищеца в двоен размер отметнина.

Предвид гореизложеното се иска съдът да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати сумата 40000лв., представляваща двойни размер на получения от него и даден от ищеца задатък по предварителен договор от 27.10.2011г.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК назначенията на основание чл. 47, ал. 6 от ГПК особен представител на ответника оспорва предявения иск като неоснователен и недоказан. В отговора са направени възражения Относно валидността на договора – не е посочено дали ответникът при придобиване на имота по предварителния договор е бил в граждански брак, съответно - липсва съгласие на съпругата за разпореждане с имот в режим на съпружеска имуществена общност;

Относно предпоставките за разваляне – нотариалната покана не съдържа волеизявление за отказ от сключения предварителен договор и не е спазено изискването на чл. 47, ал. 3 от ГПК за връчване чрез залепване - не е доказано, че адреса, на който е залепено уведомлението от нотариуса е постоянния адрес на ответника.

В с.з. за ищеца се явява представител по пълномощие – адв.Д. ***, който от името на доверителите си поддържа предявения иск на основанията и обстоятелствата посочени в исковата молба, които счита, че се доказват от събраните по делото доказателства. Претендира деловодни разноски, за които представи  списък по чл. 80 от ГПК.

За ответника се явява назначеният на основание чл.47 ал.6 от ГПК – особен представител – адв.Х. ***, която поддържа възраженията направени в отговора на исковата молба с изключение на възражението във връзка с валидността на договора. Счита, че от събраните по делото доказателства не се доказва безспорно отрицателния факт, а именно, че ответника не се е явил на определената дата пред Нотариус за сключване на окончателен договор. Поддържа становище, че довеният по настоящото дело процес е привиден и от събраните по делото доказателства не може да се приеме категорично, че липсва изпълнение на задължението на ответника по предварителния договор. Претендира да бъде изплатено възнаграждението по делото.

Въз основа на събраните по делото доказателства, съобразно разпределената доказателствена тежест съдът намира за установено от фактическа страна следното:

На 27.01.2011 г. между ищеца Н.И.Г.  като купувач и ответника по делото – Г.И.Г. като продавач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот представляващ самостоятелен обект – сграда с идентификатор № 56784.521.1081.1.1. по кадастралната карта одобрена със заповед РД-18-48/03.06.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, находящ на административен адрес: гр.П., ПК 4000, ул.”Филип Македонски” № 52 на приземен етаж в сграда отразена под № 1 по кадастралната схема, намираща се в поземлен имот с идентификатор № 56784.521.1081, с предназначение на обекта – жилище, представляващо едно помещение с ниша с източно изложение и една стая със западно изложение, предверие и една стая с югоизточно изложение, както и ½ ид.част от клозет и стълбище, всички в състава на приземния етаж от 103 кв.м. при граници: отгоре – самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 56784.521.1081.1.2 и от три страни поземлен имот с идентификатор № 56784.521.1081, ведно с 2/9 ид.части от поземлен имот № 56784.521.1081 и номер на имота по предходен план: имот 1192, представляващ УПИ ІХ-1192 при граници на имота: имоти с идентификатори: № 56784.521.1082, 56784.521.1080, 56784.521.1072, 56784.521.1074 56784.521.1075, който имот е подробно описан в нот. акт № 76 том 36/09.06.2009 г. по описа на имотен регистър при Служба по вписванията гр.П.. Цената на имота уговорена в предварителния договор е 35 000 лв.

Ответникът Г.И.Г. се е задължил като продавач да прехвърли с окончателен договор правото на собственост не по-късно от 31.05.2011 г. като изменяването на този срок съгласно т.1.2 от предварителния договор е допустимо само по взаимно съгласие на страните. При липсата на друга уговорка относно срока и двете страни по договора са поели задължение да се явят на 31.05.2011 г. в 09:30 часа за подписване на окончателния договор за покупко-продажба на имота пред Нотариус Теодора Кашилска с рег.№ 227 и адрес на нотариална кантора: гр.П., ул.”Р. Д.” № *. В случай, че някой от страните промени адреса си е следвало да уведоми другата своевременно. В същият договор е уговорено предаване владението на имота в деня на подписване на окончателния договор, като плащането на цената е уговорено в т.1.6 да се извърши по следния начин: при подписване на предварителния договор купувачът – ищец в настоящото дело е следвало да заплати и е заплатил сумата в размер на 20 000 лв., като останалата част от цената в размер на 15 000 лв. купувачът е следвало да заплати при сключване на окончателния договор по нотариален акт.

В т.1.7. от договора страните са постигнали съгласие, че същия договор служи като разписка за платеното капаро и удостоверява плащането му, от което съдът приема като безспорен и доказан по несъмнен начин факта на плащането на сумата от 20 000 лв. като задатък.

 В т.5 от предварителния договор е постигнато съгласие за това, ако страните са постигнали съгласие ако продавачът – ответник по делото не предаде владението и, ако не се яви пред Нотариус за сключване на договора като окончателен с нотариален акт за купувачът да възникне правото да се откаже от договора и да иска двойния размер на платения задатък и алтернативно – да предяви иск за сключване на окончателен договор с предвидено право на неустойка в размер на дадения задатък.

В т.10.1. от договора е предвидено, че всички съобщения и уведомления между страните по договора следва да се извършват задължително в писмена форма на следния адрес посочен за продавача: С.З.В., община Сливен, Област Сливен, ул.”С.Д.” № *.

В т.10.2. от договора страните изрично са регламентирали отговорността на страната, която не извърши своевременно уведомяване при промяна на адреса като са предвидили, че другата страна „не отговаря за неполучени съобщения, призовки и уведомления”.

От представената справка от Служба по вписванията, както и от препис от нотариален акт № 76 том 36, дело № 6736/2009 г. на Служба по вписванията гр.П. е видно, че както към датата на сключване на предварителния договор, така и към настоящия момент ответникът Г.И.Г. е собственик на имота обещан с предварителния договор за покупко-продажба.

Видно от представената справка за адресна регистрация постоянният и настоящият адрес на ответника е този посочен в т.10.1. от предварителния договор, считано от 03.08.2000 г.

На 12.11.2012 г. ищецът е отправил чрез Нотариус Катя Тодорова с рег. № 126 на НК и район на действие РС – Сливен, покана до ответника ад заплати сумата от 40000лв., представляваща двойния размер на платения по предварителния договор задатък. Посочено е, че ищецът няма повече интерес от изпълнението на договора, поради което претендира заплащане на двойния размер на платения задатък.

В нотариалната покана е посочен адрес на ответника, съвпадащ с този – посочен в предварителния договор. На адреса ответникът не е бил намерен, поради което Нотариусът е удостоверила на 20.12.2012г. – месец след представянето на поканата за връчване, че връчването е извършено чрез „залепване” на уведомление.

От показанията на разпитаните по делото свидетели – Б. и О. се установява, че до м. април 2011г. ответникът е живял в близост до гр. П., във вила на своя брат, но след прехвърляне и разпродаване на имуществото си няма данни за местонахождението му. Към 31.05.2011г. предиобед ищецът, след като набавил необходимата сума за заплащане на окончателната цена за имота – посочена в предварителния договор, е посетил кантората на Нотариус Теодора Кашилска в гр. П.. Изчаквал в предверието на кантората пристигането на ответникът, за сключване на окончателен договор за прехвърлянето на имота. След изчакване в продължение на повече от половин час ответникът не се е явил, като по делото липсват каквито и да било данни за явяване на ответника пред Нотариус Теодора Кашилска в уговорения ден и час.

Въз основа на така установените фактически обстоятелства и с оглед възраженията на ответника се налага извода, че предявения иск е недоказан и поради това - неоснователен и следва да се отхвърли.

Правната квалификация на предявения иск е по чл. 93, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД като уважаването му изисква кумулативното доказване на наличието на сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот; че е платил задатък в размер на 20000лв.; че е изправна страна по договора и се е явил в уговореното време за сключването му, като купувач е оказал необходимото съдействие за сключване на окончателния договор и е предложил изпълнение на насрещното задължение за заплащане на пълния размер на уговорената цена, респективно че е налице виновно неизпълнение на задължението на ответника по предварителния договор за сключване на окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост върху недвижимия имот, като предпоставка за отказ от сключването на договора.

С оглед установените по делото обстоятелства съдът намира, че не се доказват всички кумулативно изискуеми предпоставки за уважаване на предявения иск.

Предварителният договор за прехвърляне на правото на собственост върху недвижимия имот в гр. П. е сключен в изискуемата от закона писмена форма – чл. 19, ал. 1 от ЗЗД. С него е постигнато съгласие по всички съществени условия на окончателния договор, който е следвало да се сключи и по несъмнена начин е определен имота – предмет на прехвърляне с договор за покупко-продажба, като от представения нотариален акт № 76/09г. и актуална справка на СВ- П. се установява правото на собственост на ответника. По делото е установено семейното положение на ответника – неженен, поради което не може да се направи извод за съсобственост в режим на СИО, като предпоставка за изискване на валидно съгласие от трето – лице – съпруга на ответника, за сключване на договора като окончателен.

Падеж на изпълнението на задължението на страните за явяване пред нотариус за сключване на окончателен договор по нотариален ред е определен в самия договор – 31.05.2011 в 9,30ч., както и мястото – кантората на Нотариус Теодора Кашилска.

Не е направено възражение и от данните по делото не се установява така определената дата за изпълнение на главното задължение и на двете страни да е изменяна по предвидения в т. 9 от предварителния договор ред. Поради това намира приложение разпоредбата на чл. 84, ал. 1 от ЗЗД според която длъжникът изпада в забава с изтичане на уговорения срок, без да е необходимо кредиторът на съответното задължение да отправя покана.

По делото се установи, че ответникът не е променял постоянния си адрес, като междувременно – до настъпване на датата за изпълнение на задълженията по предварителния договор е променил настоящия си адрес, без промяната да е извършена по надлежния ред – предвиден в ЗБДС. Посочената промяна е била известна на ищеца – купувач по предварителния договор според показанията на св. Б., без да е извършено писмено уведомяван според уговорката в предварителния договор. Независимо от това при липсата на съгласие за промяна на уговорената дата или за определянето и под условия за отправяне на покана, следва несъмнено извода, че падежа на задължението за извършване на действията по прехвърляне на правото на собственост върху имота субективно е известен на ответника и на ищеца чрез определянето му в самия договор.

При това всяка от страните изпада в забава при неизпълнение с изтичане на уговорения срок – 31.02011г., 9.30ч.

Заплащането на задатъка в размер от 20000лв. се доказва несъмнено и следва според изрично изразеното писмено съгласие, инкорпорирано в предварителния договор от 27.01.2011г.

Не е основателно възражението, направено от особения представител на ответника, че че нотариалната покана за заплащане на задатъка в двоен размер не следва да се счита връчена чрез „залепването” по реда на чл. 47 от ГПК. Предвидения за целите на исковото производство ред за връчване на призовки и съобщения по чл. 47 от ГПК е приложим на общо основание към нотариалното производство и не се установява нарушение на процедурата по чл. 47, ал. 3 от ГПК. Съгласно чл. 179, ал. 1 от ГПК съдът е обвързан от нотариалното удостоверяване, че съобщение за отправената нотариална покана е било залепено надлежно на посочения в нея адрес на ответника в с. Злати войвода, общ. Сливен, който е посочен изрично като постоянен в предварителния договор и по делото се установява, че не е бил променян.

Неоснователно е и възражението, че липсва отправено волеизявление за отказ от предварителния договор. Волята на ищеца в тази насока следва несъмнено от отправената нотариална покана чрез позоваването на предпоставките за изискуемост на дадения задатък в двоен размера, както и на изричното изявление, че ищецът няма интерес от изпълнението на същия договор.

Недоказани по делото, обаче, останаха съществени предпоставки за възникване на правото на ищеца да получи дадения от него задатък в двоен размер, а именно: виновното неизпълнение на задълженията по предварителния договор от страна на ответника и обстоятелството ищецът да е изправна страна.

Въз основа на показанията на разпитаните по делото свидетели не може да се приеме за доказан нито факта на явяването на ищеца в кантората на Нотариус Теодора Кашилска за извършване на нотариалните действия по сключване на предварителния договор, нито отрицателния факт на неявяването на ответника за извършване на същите нотариални действия. Макар от показанията на свидетелите да се доказва поведение, сочещо на сериозно намерение на ищеца да изпълни задълженията си, удостоверяването на явяването му пред нотариуса именно за извършване на нотариалните действия по сключване на окончателния договор както и неявяването на ответника за извършване на нотариалните действия е обвързано от разпоредбата на чл. 569, т. 3, пр. 3 от ГПК с изискване за съставен от нотариуса констативен протокол в писмена форма. Поставеното от закона изискване за удостоверяване с писмен акт както на активното поведение на ищеца, така и на пасивното поведение от ответника във връзка с изпълнението на задълженията им предварителния договор и страни в нотариалното производство по сключването на окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост върху недвижим имот, прави свидетелските показания недопустими по смисъла на чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК за установяване изпълнението.

Предвид гореизложеното и липсата на изискуеми от закона писмени доказателства относно императивно поставени от разпоредбата на чл. 93, ал. 2 от ЗЗД предпоставки за възникване на правото на ищеца да получи дадения от него по предварителния договор задатък в двоен размер, предявеният иск следва да се отхвърли като неоснователен, а наред с това и претенцията на ищеца за разноски.

Водим от гореизложеното съдът

 

РЕШИ:

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от Н.И.Г. ЕГН ********** ***,  и съдебен адрес гр. П., ул. О.” № * чрез адв. Й.Д. *** против  Г.И.Г., ЕГН **********, с постоянен и настоящ адрес: с. Злати войвода, общ. Сливен, ул. „С.Д.” № *, представляван в настоящото производство от особен представител – назначен на основание чл. 47, ал. 6 от ГПК, а именно адв. Е.Х. ***, за заплащане на сумата от 40000лв., представляваща двойния размер на даден задатък по предварителен договор от 27.01.2011г. като НЕДОКАЗАН И НЕОСНОВАТЕЛЕН.

 

ОТХВЪРЛЯ претенцията на Н.И.Г. ЕГН ********** против Г.И.Г., ЕГН ********** за заплащане на деловодни разноски в размер на общо 4355лв. 0 посочени подробно в представения списък на разноските по чл. 80 от ГПК като НЕОСНОВАТЕЛНА.

 

Решението подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Апелативен съд – Бургас.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: