Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е       N 

 

ГР.С., 12.03.2014г.

 

В     И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в  открито заседание на дванадесети март през двехиляди и четиринадесета година в състав:                

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                               НАДЕЖДА ЯНАКИЕВА ЧЛЕНОВЕ:                                                             МАРТИН САНДУЛОВ                                                                                                                                            

                                                                               СТЕФКА МИХАЙЛОВА

 при участието на прокурора ……...………….и при секретаря Е.Х., като разгледа докладваното от  Надежда Янакиева  въз.гр.д.  N 97 по описа за 2014  год., за да се произнесе, съобрази следното:

 

Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 258 и следващите от ГПК.

Обжалвано е изцяло първоинстанционно решение № 990/09.12.2013г. по гр.д. № 1484/13г. на СлРС, с което е осъдено  „Централ“ ЕООД, ГР.С. да заплати на основание чл. 228, вр. чл. 232 ал. 2 от ЗЗД и чл. 5 ал. 1 от Договор за наем от 12.05.2008г. и Споразумение за промяната му от 05.10.2011г. на Етажната собственост на вх. * от блок * на бул. „Х.Д.“ в ГР.С., сумата 7 700 лв., представляваща наем за периода от м. септември 2012г. до м. март 2013г. включително, за ползването на обект – две свързани помещения, находящи се в партерния етаж на жилищната сграда в ГР.С., бул. „Х.Д.“, блок * вх. *, с полезна площ 49, 34 кв.м., заедно с обезщетение за забава в размер на законовата лихва от 23.04.2013г. до окончателното изплащане и са присъдени разноски по делото на ищеца вразмер на 959, 50 лв.

Въззивната жалба е подадена от ответника в първоинстанционното производство, който атакува цитираното решение, като твърди, че то е неправилно и незаконосъобразно, постановено при съществено нарушение на процесуалните правила. Съдът не е изпълнил задълженията си във връзка с докладаи  разпределяне на доказателствената тежест, не е дал отговор н авсички възражения, едностранчиво е подходил към представените доказателства. Заявява, че решението е необосновано и съдът неправилно е приложил материалния закон. Въззивникът твърди още, че РС не е обсъдил всички събрани по делото доказателства, въобще не е изяснил дали договорът, който е бил представен от ищеца е продължавал да действа и за периода, за който се претендира наема. Не бил изяснен и въпросът дали наеманото помещение е обща част на собствениците на бл. 39 или е и на останалите 4 блока – бл. 31, бл. 33 , бл. 35 и чл. 37. Също така въззивникът заявява, че за процесния период  е било налице законно основание - влязло в сила съдебно решение, за сключване на анекс към договора за наем, тъй като с това решение е било прието, че процесното помещение е обща част на петте блока. Именно това било причината да се сключи анекс към първоначалния договор за наем по силата на който наемната цена е била заплащана не само на въззиваемата страна. На следващо място въззивникът твърди, че управлението на процесното помещение, дори да се приеме, че е обща част единствено на бл.39, следва да се извърши от Общо събрание на собствениците на цялата сграда -двата входа, и че домоуправителят на вх. *, не е имал право да сключва договор за период повече от 3 години, тъй като това представлява акт на разпореждане. Твърди още, че е налице неправилност при определяне на правната квалификация на спора, който следвало да бъде разгледан по същество съобразно разпоредбата на чл. 30 ал. 3 от ЗС. Въззивникът се оплаква още, че процесът по установяване на собствеността е възобновен и не е приключил с влязло в сила решение и съдът неправилно е отказал спиране на производството до приключване на преюдициалния спор. На последно място въззивникът счите, че решението в частта на присъдените лихви се явява недопустимо, тъй като те имали характер на обезщетение за забава и е следвало да бъдат претендирани с отделна искова претенция, отговаряща на изискванията на чл. 127 от ГПК.  С оглед всичко изложено въззивникът моли въззивния съд да отмени първоинстанционното решение като неправилно и незаконосъобразно, и вместо това постанови ново, с което отхвърли предявените искове като неоснователни. Няма направено искане за присъждане на разноски.

Във въззивната жалба няма направени нови доказателствени искания.

В срока по чл. 263 ал. 1 от ГПК въззиваемата страна е подала писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба, счита, че тя е неоснователна и не следва да се уважава. Заявява, че не са представени никакви доказателства за изпълнена престация от страна на наемателя съгласно сключения между страните договор за наем, освен това твърди  че проведеното заседание на общото събрание на петте домсъвета на 11.04.2012 г. е било незаконосъобразно, тъй като съгласно разпоредбата на ЗУЕС това ОС не е било регистрирано и не е можело да взема решения. Моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено като правилно, законосъобразно и постановено в съответствие с процесуалните и материалните законови разпоредби. Претендира разноски за въззивната инстанция. Няма заявени нови доказателствени искания за въззивната фаза на производството.

 В същия срок не е подадена насрещна въззивна жалба.

В с.з., за въззивното дружество, редовно призовано, не се явява  процесуален представител по закон, явява се процесуален представител по пълномощие по чл. 32 т. 1 от ГПК, който поддържа жалбата, оспорва отговора и иска отмяна на решението. Оплаква се, че съдът не е уважил искането му за привличане на помагачи в процеса на ЕС на останалите блокове, и така е накърнил правото му на защита и не е изяснил обективно фактическата обстановка. Претендира разноски.

В с.з. за въззиваемата страна, редовно призована, се явяват управителят на ЕС и процесуален представител по пълномощие по чл. 32 т. 1 от ГПК, който оспорва въззивната жалба, поддържа отговора и изложените съображения. Моли да се потвърди като правилно и законосъобразно атакуваното решение. Претендира разноски за тази инстанция.

След докладване на жалбата, страните не са направили нови процесуални искания.

Въззивният съд намира въззивната жалба за редовна и допустима, отговаряща на изискванията на чл. 260 и чл. 261 от ГПК, същата е подадена в срок, от процесуално легитимиран субект, имащ интерес от обжалването, чрез постановилия атакувания акт районен съд.

При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК настоящата инстанция констатира, че обжалваното съдебно решение е валидно, и с оглед пълния обхват на  обжалването – и допустимо.

При осъществяване на въззивния контрол за законосъобразност и правилност върху първоинстанционното решение, в рамките, поставени от въззивната жалба, настоящата инстанция, след преценка на събраните пред РС доказателства, намира, че решението е и правилно, поради което следва да бъде потвърдено.

Този състав счита, че формираната от първоинстанционния съд фактическа обстановка, така, както е изложена в мотивите на решението, е пълна, правилна и кореспондираща с доказателствения материал, и с оглед разпоредбата на чл. 272 от ГПК, ПРЕПРАЩА своята към нея.

Също така въззивният състав СПОДЕЛЯ и правните изводи на РС, които са обосновани и намират опора в материалноправните норми, приложими към настоящия спор.

Изложените във въззивната жалба оплаквания са напълно неоснователни.

Настоящият състав не намира да са допуснати твърдените от въззивника процесуални нарушения от страна на първоинстанционния съд.

Той е извършил надлежно всички процесуални действия предвидени в чл. 141 – 146 от ГПК – докладвал е исковата молба, както и отговора на другата страна, изяснил е на страните обстоятелствата, от които произтичат претендираните права и възражения и е дал вярната правна квалификация на иска, като я е извел от конкретните и еднозначни твърдения, заявени с исковата молба, показващи как ищецът сам характеризира спорното материално отношение и от какви основания претендира, че черпи права. Съдът е определил подлежащите на доказване факти и е разпределил доказателствената тежест между страните, като се е произнесъл по направените доказателствени искания. Разгледал е всяко искане, като е изолирал идентичните и ненуждаещи се от доказване факти, твърдени от двете страни, и е поставил на доказателственото поле тези факти, от наличието на които позоваващата се на тях страна черпи изгодни за себе си правни последици. Допуснал е своевременните доказателствени искания за събиране на относими и необходими доказателства.

РС е събрал допуснатите доказателства по правилата, предвидени в ГПК и е извел фактическото положение от съвпадащите, подкрепящите се, кореспондиращи помежду си и взаимнодопълващи се доказателства, извлечени от съответните им носители – представените писмени доказателствени средства. При преценката им се е ръководил от общите правила, касаещи материалната и формалната доказателствена стойност на диспозитивните и свидетелстващите официални и частни документи. Предвид това липсват причини за отмяна на атакувания акт, свързани с допуснати процесуални нарушения.

Оплакването срещу отказа на СлРС да конституира в процеса като помагачи на страната на ответника ЕС на бл.№№ 31, 33, 35 и 37, е несвоевременно и не може да се разглежда в това производство. Отказът на първоинстанционния съд е обективиран в определение от 14.10.13г., посочено е, че подлежи на обжалване, но страната, имаща интерес от това, не е предприела процесуални действия в тази връзка.

Що се отнася до твърденията за противоречие с материалния закон, този състав не споделя и тях. Първоинстанционният съд правилно е привел фактическата обстановка към съответстващите й правни норми и е достигнал до правилни и законосъобразни правни изводи.

Настоящият въззивен състав намира, че е безспорно установено съществуването на валидна облигационна връзка между страните в това производство, която поражда права и задължения за всяка от тях.

Никоя отстраните не спори относно факта на сключване на договор  с нотариална заверка на подписите за наем на недвижим имот от 12.05.2008г. между ЕС на вх. *, бл. 39 в ГР.С., бул. „Х.Д.“ от една страна като наемодател и от друга – „Централ“ ЕООД, Сливен и ЕТ „Маг-Фарм-Кирилка Михайлова“, като наемател, безспорни са предметът на договора, първоначалната месечна наемна цена от 1500 лв. и срокът на действие – 3 години.

Установено непререкаемо е и това, че посредством правния способ на продажбата на предприятие, през 2009г. „Централ“ ЕООД-Сливен е закупило ЕТ „Маг-Фарм-Кирилка Михайлова“ като съвкупност от права, задължения и фактически отношения, което е направило ответника единствен участник в договора на страната на наемателя. С допълнително споразумение страните са уговорили нов размер на месечната наемна цена – 1100 лв., считано от  датата на нотариалната заверка на подписите – 05.10.2011г.

Няма спор и относно фактическото ползване на помещенията от страна на ответника, както и, че за процесния период – м.09.2012г. – м.03.2013г. вкл., той не е заплатил наемна цена на ищеца, нито е сторил това след получаване на нотариалната покана на 11.04.2013г.

Първото възражение на ответника-наемател е относно действието на наемния договор през спорния период. Решаващият съд е дал отговор на този въпрос, като законосъобразно е приел, че след изтичане на първоначално уговореният тригодишен срок, при условията на чл. 6 ал. 2 от договора и при липса на забранителна правна норма, облигационното правоотношене е продължило действието си при същите условия за още три години, а претендираният период се включва в новия срок.

Следващото възражение на въззивника-ответник касае страните по договора, по-точно – наемодателя. Въззивният съд споделя изцяло мотивите на първоинстанционния съд в тази насока. Липсва законоустановено изискване наемодателят по договор за наем на вещ или имот да е техен собственик. Отношенията, които се пораждат между страните по този договор са облигационни, а не вещни и за да възникне задължението на наемателя да престира наемната цена е необходимо и достатъчно наемодателят да изпълни своето основно насрещно договорно задължение – да предостави ползването на вещта/имота. В случая е установено без всякакво съмнение, че това задължение  е изпълнено в пълен обем през спорния период. Имуществените отношения между наемодателя, в случай, че той не е собственик на отдадения имот, и действителния собственик, се уреждат на друга плоскост и не касаят наемателя, ако той е бил изправна и изрядна страна в наемното правоотношение.

В тази връзка като правоизключващо възражение ответникът е ползвал довода, че процесните помещения, предмет на договора, са били собственост през претендирания период не на посочения наемодател – ЕС на вх. * на бл. 39, а на етажните собственици на бл. 31, 33, 35, 37 и 39 на бул. „Х.Д.“ в ГР.С., тъй като това право им е било признато с влязло в сила решение на СлРС. Извън изложеното по-горе, относно това, че качеството „наемодател“ не е задължително да се кумулира с качеството „носител на вещното право на собственост“, следва да се отбележи и следното: След като влязлото в сила съдебно решение, с което е било признато право на собственост върху спорните помещения и на етажните собственици на бл. 31, 33, 35 и 37 е било отменено по реда на отмяната /стар ГПК/, то с обратна сила са заличени всички последици на това решение, поради което и през периода м. 09.2012г. – м.03.2013г. лицето – наемодател по договора за наем е било идентично със собственика на имота, предмет на същия. 

В отговора си ответникът се е позовал на анекс от 11.04.2012г. към договора, сключен между него и домоуправителите на седемте входа, според който като наемодатели встъпвали всички собственици от блокове 31, 33, 35, 37 и 39, като всички права и задължения се поемали от тях.  Такъв документ изобщо не е представян нито с отговора, нито в първото с.з., въпреки, че ответникът е имал възможност да стори това, поради което съдът не може нито да приеме съществуването му, нито да го обсъжда или взима предвид при формиране на правните си изводи. Въззивникът вече е загубил правото да го сочи и представя като доказателствено средство. Независимо от това следва да се отбележи, че в тази връзка правилно първоинстанционният съд е отбелязал в мотивите си, че ищецът отрича да е подписвал анекс, а такъв не може да се сключва по действащ договор с цел промяна на клаузите му, без участието на някоя от страните по него.  В такъв случай това би представлявало сключване на нов договор със същия предмет с други лица, и макар между тях да могат да се породят валидни облигационни отношения, това не освобождава наемателя от задълженията му към наемодателя по първия договор и спрямо него би действал принципът „Който плаща зле, плаща два пъти“.

Останалите аргументи, изтъкнати във въззивната жалба, касаещи нарушения на разпоредбите на ЗУЕС, също не следва да се коментират, тъй като спрямо тях е настъпил ефектът на ранната преклузия. Такива възражения ответникът не е правил изобщо в първоинстанционното производство. Нито в отговора на исковата молба, нито в с.з. при излагане на твърденията и възраженията, нито дори в защита по същество, ответната страна не се е позовавала на тези обстоятелства и не може да ги въвежда в спора едва с въззивната жалба. Отбранителната му теза се е фокусирала изключително върху въпроса за правото на собственост спрямо наетите помещения. За първи път инвокира доводи, касаещи правото на домоуправителя да сключва договор за наем на обща част на сградата във въззивното производство с въззивната жалба.

Така в обобщение, настоящата инстанция счита, че ищецът е провел успешно доказване на всички значими за спора факти, на които основава главната си претенция, поради което тя следва да бъде уважена изцяло. Следва да се ангажира гражданската договорна отговорност на ответника за реално изпълнение на парично задължение и той следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата общо 7 700 лв., представляваща неплатена наемна цена за периода м. 09.2012г. – м. 03.2013г.

Доказана и оттам – основателна, се явява и акцесорната претенция за заплащане на обезщетение за забава в размер на законовата лихва от датата на поканата, до окончателното изплащане на главницата. Първоинстанционният съд правилно е приел за начален момент датата 23.04.2013г. с оглед дадения в нотариалната покана срок за доброволно изпълнение, като исковата молба е подадена на 07.05.2013г.

Ето защо, след като крайните правни изводи на двете инстанции съвпадат, въззивната жалба е неоснователна и като такава не следва да се уважава. Атакуваното решение следва да бъде потвърдено, включително по отношение на разноските.

С оглед изхода на процеса отговорността за разноски за тази инстанция следва да се възложи на въззивника и той следва да понесе своите както ги е направил. Въззиваемата страна претендира присъждане на разноски, но е представила единствено договор за правна защита и съдействие от 30.01.2014г., в който е посочено, че е платено уговорено възнаграждение от 700 лв. В него обаче не е вписан начинът на плащане – дали е платено в брой, или по банков път. Поради това не може да се приеме, че е доказано действителното плащане, тъй като без надлежното отразяване договорът няма характер на разписка, а липсват и доказателства за превеждане на сумата по банков път. Поради това, съгласно ТР № 6/06.11.2013г. на ВКСРБ, настоящата инстанция не следва да присъди разноските на въззиваемата страна за адвокатско възнаграждение.

Ръководен от гореизложеното съдът

 

                                        Р     Е     Ш     И  :

                       

ПОТВЪРЖДАВА първоинстанционно решение № 990/09.12.2013г. по гр.д. № 1484/13г. на СлРС.

 

 

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Етажната собственост на вх. * от блок * на бул. „Х.Д.“ в ГР.С. за присъждане на направените разноски за въззивното производство в размер на 700 лв. за адвокатско възнаграждение.

 

 

Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването му.

 

 

                              ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

ЧЛЕНОВЕ: