Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е       N  

гр. Сливен, 05.03.2015г.

В     И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

 

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в  открито заседание на четвърти март през двехиляди и петнадесета година в състав:                

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                              НАДЕЖДА ЯНАКИЕВА

ЧЛЕНОВЕ:                                                          М. БЛЕЦОВА                                                                                                                                            

                                                            СТЕФКА МИХАЙЛОВА

 при участието на прокурора ……...………….и при секретаря М.Т., като разгледа докладваното от  Надежда Янакиева  въз.гр.д.  N 557 по описа за 2014  год., за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 196  и сл. от ГПК/отм./, с оглед разпоредбата на пар. 2 т. 1 от ПЗР на ГПК.

Образувано е по въззивна жалба против първоинстанционно решение № 112/27.06.2014г. по гр.д. № 691/95г. на НзРС, като исковата молба е заведена в деловодството на НзРС на 06.09.1995г, което обуславя разглеждането на делото и пред втората инстанция по реда на отменения ГПК.

Въззивната жалба е подадена от ищцата в първоинстанционното производство и с нея се атакува цитираното решение като неправилно. Въззивницата заявява, че е необоснован изводът на съда, че сградата е неделима. Излага доводи, че макар според заключенията на вещите лица арх. Добрев и инж. Господинова да е възможно да се извърши делба на сградата /предмет на делбата е самостоятелна част от административна сграда – първи и втори етаж от южното крило/, и макар да са предложени два варианта за обособяване на самостоятелни дялове, съдът не е приел в тези части експертизите, без да е изложил основателни мотиви за това. Също така се оплаква, че неправилно съдът е определил в решението си стойността на имота – както на земята, така и на сградата, съответно и общата стойност на поделяемия имот. Развива съображения относно това кои експертни заключения и в кои части е следвало да се кредитират и кои – не, като сочи, че съдът неправилно е определил и стойността на разходите, необходими за разделянето на сградата, съответно – размера на процента им от стойността на делбената сграда. Въззивницата заявява още, че съгласно чл. 348 от ГПК делбата се извършва чрез изнасяне на имота на публична продан когато той е неподеляем, а в хода на производството било установено, че процесният имот е поделяем. Поради това моли въззивния съд да отмени обжалваното решение и постанови ново, с което, след обособяване на самостоятелни обекти в делбения имот, те да бъдат разпределени между съделителите съобразно техните квоти в съсобствеността. Оплаква се, че неправилно са определени разноските по делото.

Прави доказателствено искане – моли да й бъде дадена възможност да представи инвестиционен проект за разделянето на имота според заключението на арх. Добрев, тъй като първоинстанционният съд не й е дал указания да представи такъв и това е процесуално нарушение. Моли и да бъде допусната СТЕ, която да даде предложение за реалното разделяне на делбената сграда съобразно квотите на съделителите в режим на етажна собственост, да даде и заключение относно пазарната стойност на поставените в дял на всеки от съделителите реални части и какъв ще бъде дела на всеки от тях от общите части на сградата.

В срока по чл. 201 от ГПК  /отм./ въззиваемата страна, чрез процесуален прадставител, е подала писмено възражение, с което оспорва въззивната жалба като неоснователна, излага контрааргументи, с които оборва последователно всички инвокирани с нея оплаквания. Заявява, че правните изводи на РС са правилни и законосъобразни, в хармония с материалноправните разпоредби, поради което решението му следва да се потвърди. Противопоставя се на направените искания, от своя страна не прави нови доказателствени искания.

В с.з., редовно  призована, въззивницата се явява лично и с процесуален представител по пълномощие по чл. 20 ал. 1 б. “а” от ГПК /отм./, който поддържа въззивната жалба и моли съда да я уважи. Поддържа и доказателствените си искания. Претендира разноски.

В с.з. за въззиваемата страна, редовно призована, не изпраща процесуален представител по закон, чрез процесуален представител по пълномощие по чл. 20 ал. 1 б. “а” от ГПК /отм./, оспорва жалбата, подържа отговора и моли съда да остави в сила първоинстанционното решение като законосъобразно. Претендира разноски.

С мотивирано определение, държано в з.з. на 29.10.2014г. съдът е уважил частично исканията на въззивницата, като е изпълнил изискванията на чл. 203 от ЗУТ вр. чл. 39 ал. 2 от ЗС и е събрал нови писмени  доказателствени средства – инвестиционен проект, представен от ищцата, писмено становище на Главния архитект на община Нова Загора, решение на ОЕСУТ – Нова Загора и СТЕ.

С писмените си бележки въззивницата заявява, че отказът на главния архитект да одобри проекта е незаконосъобразен. Освен това преустройството се отнасяло за цялата сграда, а не само до частта й, предмет на делбата и предвидената стълбищна клетка щяла да обслужва и всички помещения на сградата от западното крило и целия трети етаж. Също така заявява, че като се изчисли съгласно заключението на в.л. стойността на 1 кв.м. – 378, 64 лв., стойността на цялата сграда /не само на предмета на делбата/ е 587 793, 16 лв. и така стойността за преустройството ставала 8,37%, което е незначителна част. На последно място счита, че в случая предвидените преустройства по инвестиционния проект са незначителни по смисъла на чл. 203 от ЗУТ, защото СМР, макар големи като стойност, били малки по обем. С оглед изложеното заявява, че счита, че делбата следва да бъде извършена чрез разпределение на новообразувани имоти, тъй като реалното разделяне не е невъзможно.

Въз основа на събраните доказателствени средства пред двете инстанции, настоящият състав счита, че въззивната жалба е неоснователна.

Действително основен принцип при извършване на делбата е при възможност всеки съделител да получи дял в натура. Когато броят на допуснатите до делба имоти е равен или по-голям от броя на съделителите, такава възможност би била налице. В случая обаче, при двама съделители допуснатият до делба имот е един и представлява ПИ с идентификатор 51809.501.1100 по плана на гр. Нова Загора, с площ от 896 кв.м., с начин на трайно ползване – комплексно застрояване, при съседи: ПИ идент. №№ 51809.504.5241, 51809.501.1099, 51809.501.1101 и 51809.501.5201, и първи и втори етаж на южното крило от триетажна административна сграда, находяща се в южната част на описания ПИ, като съделителката М.Н. е собственик на 4/5 ид.ч., а съделителят Община Нова Загора – на 1/5 ид.ч. При това положение решаващият съд е приложил разпоредбата на чр. 348 от ГПК и е изнесъл имота на публична продан.

По начало този способ за извършване на делбата е приложим само в случаите, когато имотът е реално неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете.

Именно въпросът относно поделяемостта на процесния имот е точката на противопоставяне между страните.

Съгласно чл. 39 ал. 2 от ЗС и чл. 203 от ЗУТ, приложими в случая, съдебната делба на съсобствената сграда може да се извърши само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и норми.

При преценка на обективно изяснената фактическа обстановка, настоящият въззивен състав изцяло споделя извода на НзРС, че имотът, допуснат до съдебна делба, е неподеляем.

За да обоснове извода си, съдът се опира на становището на Главния архитект на община Нова Загора и на заключенията на съдебнотехническата експертиза, допусната и изслушана във въззивната фаза на производството, като е разгледал, обсъдил и преценил в тяхната цялост и корелация и всички останали доказателствени средства, събрани от двете инстанции.

В първоинстанционното производство експертите от тройната СТЕ заявяват, че по отношение на терена е невъзможно изготвяне на проект за разделяне без да се нарушат законови разпоредби и се създаде недопустимо по закона създаване на УПИ с лице и повърхност под минималноустановеното. По този въпрос във въззивната жалба няма оплаквания и той не е поставен на спорното поле.

По отношение на постройката в.л. заявяват, че процесната част от сградата е свързана архитектурно и функционално със западните крила на двата етажа и третия надстроен етаж, обслужва се от единствено стълбище, разположено в южното крило и единствен санитарен възел, състоящ се от три клетки, разположен на втория етаж в южното крило на сградата. Цялата сграда е с общи електромер и водомер на партиди на Община Нова Загора. Коридорите и фоайетата осигуряват връзките между отделните помещения и се явяват общи части, които не са поделяеми.

Вещото лице арх. Кр. Добрев е изготвило проект в два варианта на реално разделение, като при първия недостигът в дела на ищцата е 21, 37 кв.м. и е на стойност  27 035 лв., подробно разбити по компоненти, при втория недостигът в дела на ищцата е 1, 37 кв.м. и е на стойност 29 560 лв., също подробно описани в приложение към заключението. Общото между двата варианта се състои в изграждане на нова стълбищна клетка, обслужваща частта от двата етажа плюс третия етаж на Община Нова Загора, замонолитване на съществуващото стълбище над втория етаж, отваряне на нов вход към обособената част на Община Нова Загора, устройване на нови тоалетни към частта на Община Нова Загора и частично преграждане на коридор и зазиждане на съществуващи отвори. Допълнителните други работи са според съответния вариант.

Пред въззивната инстанция ищцата е представила свой „ Инвестиционен проект за преустройство на административната сграда, с цел преразпределяне на общи част“, при който реално да се раздели имотът и да се обособят самостоятелни обект, и той се състои в следното:

На първия етаж се

-         оформя тоалетна и умивалня и същевременно се разделят двете части на собствеността.

-         Зазиждат се съществуващи отвори.

-         Отварят се нови входове.

На втория етаж се предвижда

-         замонолитване /затваряне/ на съществуващото стълбище за разделяне на имота.

-         Обособява се нова тоалетна за Община Нова Загора.

-         Частично се прегражда коридорът и се зазиждат съществуващи отвори.

Предложени са и два дяла, като за първия са предвидени 0,25 кв.м. повече от размера на квотата на ищцата, а за втория – 0,25 кв.м. по-малко от  квотата на ответника.

Така предложеният проект в общи линии съвпада с предложението на в.л. арх. Кр. Добрев, дало заключение пред НзРС.

Съдът е спазил изискването на разпоредбата на чл. 203 ал. 1 пр. 2 от ЗУТ, като е изпратил на съответния главен архитект представения от ищцата инвестиционен проект и е поискал той да го одобри, или да издаде мотивиран отказ.

В дадения срок Главният архитект е уведомил съда, че внесеният за разглеждане проект не е съгласуван на основание мотиви, отразени в протокола на помощния орган – ОЕСУТ-Нова Загора, поради което той не одобрява проекта. Представен е и Протокол № 3/24.02.2015г. на ОЕСУТ-Нова Загора, в който е посочено, че експертният съвет не съгласува представения инвестиционен проект, поради това, че:

-         липсва технически паспорт,

-         липсват количествени сметки към проектните части,

-         няма проектна част Ел за помещенията на Община Нова Загора,

-         вратата на първи етаж на дял1, която води извън сградата не се отваря по посока на евакуацията,

-         не е отбелязан входа, водещ до подпокривното пространство и от какъв материал е направен,

-         няма представен предварителен договор с „ВиК-Сливен“ ООД, гр. Сливен,

-         проектът не е съобразен с договора за присъединяване,

-         таблото за измерване е на западната имотна граница и

-         няма предвидена рампа към стълбището и съответно санитарни възли за инвалиди, съгласно Наредба №4/01.07.09г.

Тъй като инвестиционният проект, представен от ищцата, не съдържа количествено-стойностни сметки, съдът е назначил СТЕ, която освен стойността на конкретните преустройства, предложени с проекта, е дала и стойността на имота, предмет на делбата, /като цяло и по отделно за земята и сградата – само първи и втори етаж от цялата съществуваща постройка/, предвид това, че за да изведе заключение относно поделяемостта на имота, съдът следва да извърши съпоставка между двете стойности.

Тъй като това доказателство е събрано пряко и непосредствено от въззивната инстанция, и заключението е изготвено върху конкретния инвестиционен проект, представен от ищцата, при стрктно придържане към предвижданията на всяка негова част, настоящият състав не взима предвид изготвените в първоинстанционното производство подробни количествено-стойностни сметки от вещите лица инж. Д. Пенева и инж. И. Сулев, относно необходимите разходи за изграждане на отделни самостоятелни връзки, инсталации и собствени самостоятелни измервателни уреди по части  ВиК и Ел, които са направени въз основа на експертизите, назначени от РС.

При това положение съдът приема като обща справедлива средна пазарна стойност на имота, предмет на делбата, сумата  300 110 лв., от които 247 500 лв. за сградата и 62 610 лв. за терена.

Общата стойност на всички предвидени в представения от ищцата инвестиционен проект преустройства по всяка от частите му, е в размер на 49 172 лв.

Наличието на всички тези документи и данни са напълно достатъчни за съда за да извърши преценка дали е поделяем спорният съсобствен имот /сградната част от имота/.

На първо място следва да се посочи, че крайният правен извод относно поделяемостта на имота, предмет на делба, се прави от съда и мнението както на Главния архитект, така  на вещите лица, не може да го обвърже. Преценката се извършва въз основа на обективните констатации, закрепени в относимите части на експертните заключения, които съдът привежда към съответните правни норми.

Така, по отношение на терена съдът счита, че действително е налице аналог с хипотезата на чл. 201 ал. 2 от ЗУТ, което изключва неговата поделяемост. По отношение на частта от цялата сграда, която е обект на съдебната делба, въззивният съд също счита, че е неподеляема по смисъла на закона.

Стойността на предложените в инвестиционния проект, представен от ищцата, преустройства за обособяване на два самостоятелни обекта в сградата, предмет на делбата /самата тя – представляваща част – първи и втори етаж от сграда/, е както бе посочено вече – 49 172 лв., а стойността на частта, от сградата, която се дели – 247 500 лв.

При съпоставката между двете суми е видно, че предвидените по инвестиционния проект за разделяне на сградата преустройства са значителни по смисъла на чл. 29 ал. 2 от ЗС и чл. 203 ал. 1 от ЗУТ, понеже за обособяването на обектите е необходимо да бъдат вложени значителни средства – 49 172 лв., представляващи 20% от стойността на преустройвания обект. Сумата значително надхвърля установените в практиката за приемливи 10-15% - 37 125 лв. Това води неминуемо до заключението, че имотът, предмет на делбата, е неподеляем.

Този въззивен състав намира още, че дори да се приеме, че в процентно измерение квотата на преустройствата не е значителна, то абсолютната им парична стойност е значителна.

Напълно несподелимо е виждането на въззивницата, че съотношението следва да се търси между стойността на преустройствата и стойността на цялата сграда /а не само на тази част от нея, която е предмет на делбата/, понеже предвидената стълбищна клетка щяла да обслужва и западното крило и третия етаж. Преустройствата се налагат с цел да се обособят самостоятелни обекти само от тази част на сградата - първи и втори етаж, която е предмет на делбата. Тъй като до този момент сградата е била едно функционално цяло, налагащите се преустройства не могат да доведат до замонолитване /затваряне/ на съществуващото стълбище, а при изграждането на новото да се ограничат до такова само за първия и втория етаж, тъй като това неоснователно би нарушило правата на собственика на частта, която не е предмет на делбата.

Освен това изводът за неподеляемост на имота остава непроменен при описаната фактическа обстановка. Съгласно установената и препотвърдена практика на съдилищата и на ВКС по чл. 290 от ГПК, е прието, че значителни по смисъла на чл. 39 ал. 2 от ЗС, съответно – по чл. 203 ал. 1 от ЗУТ, са онези преустройства, които предвиждат сериозна промяна на първоначалния архитектурен проект – промяна  на отделни помещения, премахване или изграждане на стени, прокарване на отоплителна, водопроводна или електрическа инсталации, предполагащи значителна техническа трудност, специални материали и механизация и специални умения, които ги правят трудни за изпълнение. Под неудобства, по-големи от обикновените, се имат предвид обикновените житейски неудобства, с оглед жизнения стандарт за дадено време.

Законът не установява количествен критерий за това кога преустройството следва да се определи като значително. Това е фактически въпрос, който се решава конкретно във всеки отделен случай. Прието е в съдебната практика, че за да се направи извод дали преустройствата са значителни, следва да се съпоставят състоянието и стойността на имота преди преустройството с обема и стойността на необходимите строително-монтажни работи за обособяването на самостоятелните обекти.

Така, от една страна, в случая е несъмнено, че необходимите преустройства са значителни и съществени, налагат извършване на разнородни и обемни СМР, изискват специални умения, създават по-големи от обикновените неудобства, а от друга - стойността им представлява почти 1/5 от стойността на имота преди преустройството. Освен това една от причините за отказ за съгласуване на инвестиционния проект /съответно – за одобряването му/ е непредвиждане на рампа към стълбището и санитарни възли за инвалиди, което, ако се включи в проекта, безусловно ще доведе до увеличаване стойността на преустройствата, при запазване настоящата стойност на имота като база за съпоставката.

Този въззивен състав не е уважил искането на въззивницата-ищца за даване възможност да представи нов инвестиционен проект, в който да са отстранени констатираните от ОЕСУТ-Нова Загора  забележки, не само понеже такава възможност не е предвидена в разпоредбата на чл. 203 от ЗУТ в рамките на съдебния процес, но и поради това, че изводът за поделяемост се гради и на други правни и технически предпоставки, а така представеното становище дава косвен отговор на един от съществените въпроси, стоящи във фокуса на съдебната преценка, изразяваща се и в съпоставката на стойността на преустройствата със стойността на преустройвания обект преди извършването им.

Новият проект не би променил баланса в полза на ищцата, а точно обратното - както бе посочено по-горе, при съобразяване с изискванията на експертния съвет, преустройствата ще се увеличат по вид, обем, сложност  и стойност, което автоматично ще доведе и до увеличаване на неудобствата по осъществяването им, и до увеличаване, а не до намаляване, на частта им по отношение настоящата стойност на обекта на делбата.

В този контекст за съда е безразлично имплементираното във формалния отказ за одобряване на инвестиционния проект от страна на Главния архитект мълчаливо съгласие относно поделяемостта на сградата /понеже причините за отказа не се обвързват с техническа невъзможност за обособяване на два обекта/ - както бе подчертано, за да се признае от съда това качество, е необходимо наличието в кумулативна даденост на няколко компонента, само един от които е архитектурното разрешаване на въпроса. В случая липсата на останалите, заложени в правната норма условия, пречат да бъде квалифициран спорният имот като поделяем.

Правният извод на съда не може да се основава изолирано върху възможността  за обособяване на самостоятелни обекти, без да се държи сметка за ограничителните изисквания на правната норма, поради което те бяха обсъдени подробно в изложеното дотук.

В обобщение , преценявайки критериите на чл. 39 ал. 2 от ЗС и чл. 203 ал. 1 от ЗУТ,  въззивният съд стига до заключение за неподеляемост на имота.

Заявената от ищцата поделяемост несъмнено и категорично следва да му се откаже, поради което, съгласно разпоредбата на чл. 348 от ГПК, той следва да бъде изнесен на публична продан, с оглед окончателното прекратяване на съсобствеността.

Като е достигнал до идентични правни изводи, НзРС е постановил правилно и законосъобразно решение, което следва да бъде оставено в сила. Въззивната жалба, като неоснователна, не следва да се уважава.

С оглед изхода на процеса отговорността за разноски следва да се възложи на въззивницата, която следва да понесе своите както са направени и заплати тези на въззиваемата страна в размер на 1 600 лв.

Ръководен от гореизложеното съдът

                      

Р     Е     Ш     И  :

                                     

ОСТАВЯ В СИЛА  първоинстанционно решение № 112/27.06.2014г. по гр.д. № 691/95г. на НзРС.

 

ОСЪЖДА М.Т.Н. *** направените разноски по делото за въззивното производство в размер на 1 600лв.

 

Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКСРБ в едномесечен срок от връчването.

                                                

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                             ЧЛЕНОВЕ: