Р Е Ш Е Н И Е  № 30

 

Гр. Сливен  14.06.2016 г.

 

В  И М Е Т О  НА  Н А Р О Д А.

 

       СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение в публично

 заседание на деветнадесети май през две хиляди и шестнадесета година в състав:

                                           Председател: СН. Б.

при секретаря………П.С.……..……и с участието на прокурора………………………………………………………….……..като разгледа  докладваното от  Снежана Бакалова…………….…гр.дело № 561 по описа за 2015 година, за да се произнесе съобрази:

          Предявеният иск намира правното си основание в чл. 19 ал.3 от ЗЗД.

Ищцата Н.М.А. твърди в исковата си молба, че с договор от 20.09.2010г. страните по делото са се споразумяли ответното дружество „Р. г.“ ЕООД да изгради недвижим имот в гр.Сливен в УПИ- II 10205 в кв.605 по плана на Сливен, представляващ апартамент № 26 с чиста жилищна площ от 101.75 квадратни метра, ведно с мазе № 26  с площ 4.88 квадратни метра и 2.01 % идеални части от общите части на сградата, съгласно технически проект, одобрен от Община Сливен, с граници на апартамента: изток - апартамент № 25; запад - външен зид; север - апартамент № 27 и юг - външен зид срещу задължението на ищцата да заплати цена в размер общо на 47 048 евро, в срокове и размер, както е уговорено в Анекс към договора. Тя изцяло е изпълнила задължението си по договора и анекса към него и е изплатила напълно сумата 47 048 евро, а дружеството е изградило напълно описания в договора апартамент. В т.10 от договора ответното дружество се е задължило да прехвърли на ищцата собствеността върху имота в 30-дневен срок, след предаване на ползването. Ползването на апартамента й било предадено на 04.01.2012г., когато е извадена и данъчна оценка на имота, която по удостоверение от 2012г. е 53 842.40 лева, но и до настоящия момент собствеността не била прехвърлена с нотариален акт. Съобразно т.15 и т.16 от договора, той имал силата на предварителен договор по чл.19 от ЗЗД и по отношение на предмета в него било  приложимо правото й да иска обявяването на този предварителен договор за окончателен, тъй като ползването й е предадено според уговорките преди повече от три години. Съобразно схема на СлГКК-гр.Сливен процесния имот е индивидуализиран като самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67338.558.8.1.26 (шестдесет и седем хиляди точка петстотин петдесет и осем точка осем точка едно точка двадесет и шест), с административен адрес на имота: гр.Сливен, п.к.8800, кв.Дружба ет.4 ап.26, находящ се в сграда № 1 (едно), разположена в поземлен имот с идентификатор 67338.558.8 (шестдесет и седем хиляди точка петстотин петдесет и осем точка осем), с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, с брой нива на обекта 1 (едно), с площ по документ 101.75 (сто и едно цяло и седемдесет и пет стотни) квадратни метра, с прилежаща част: избено помещение № 26 (двадесет и шест) с площ 4.88 (четири цяло и осемдесет и осем) квадратни метра и 2.01 % (две цяло и една стотна процента) идеални части от общите части на сградата, със съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - 67338.558.8.1.25 (шестдесет и седем хиляди точка петстотин петдесет и осем точка осем точка едно точка двадесет и пет) и 67338.558.8.1.27 (шестдесет и седем хиляди точка петстотин петдесет и осем точка осем точка едно точка двадесет и седем); под обекта 67338.558.8.1.20 (шестдесет и седем хиляди точка петстотин петдесет и осем точка осем точка едно точка двадесет) и 67338.558.8.1.19 (шестдесет и седем хиляди точка петстотин петдесет и осем точка осем точка едно точка деветнадесет); над обекта: 67338.558.8.1.31 (шестдесет и седем хиляди точка петстотин петдесет и осем точка осем точка едно точка тридесет и едно).

Твърди че между страните по делото в разговор нямало спор по основните факти, изложени в исковата молба за условията на сключения договор - предмет и цена, характера на договора като предварителен по чл.19 от ЗЗД, изпълнение на задълженията на купувача и завършването на обекта от ответното дружество и предаването на ползването през 2012г., когато е настъпило правото за сключване на окончателен договор, както и за идентичност на обекта по договор и кадастрална схема. За конкретния имот била заличена наложена възбрана, като заличаването е вписано в книга за отбелязвания вх.рег.№ 1358/26..02.2015г., том 1, н.д.№ 17882015г., дв.вх.рег.№ 1362/26.02.2015г.

Предвид изложеното, моли съда да постанови решение, с което на основание чл.19, ал.З от ЗЗД обявите за окончателен сключения предварителен договор за покупко-продажба на описания недвижим имот  за сумата 47048  евро.

Ответникът, чрез синдика А.Г.К., не оспорва факта че е сключен описания договор и анекс към него. Счита че от представените квитанции не може да се направи извод, че е заплатена изцяло сумата по договора от 47 048 евро, а само 39 650 евро и 1 950лева. Счита, че ако бъде заплатена пълната цена ще бъдат налице условията за обявяване на договора за  окончателен.

          В с.з. ищцата, чрез пълномощника си, поддържа предявения иск.

Ответникът, редовно призован не изпраща представител и изразява становище, че процесния имате е част от масата на несъстоятелността.

          От събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

На 20.09.2010г. между Н.М.А. и „Р. г.“ ЕООД, представлявано от Д.К.Б. е сключен в писмена форма „договор за строителство“. По силата на същия „Р. г.“ ЕООД се е задължило да извърши строителството на недвижим имот в гр.Сливен в УПИ- II 10205 в кв.605 по плана на Сливен, представляващ апартамент № 26 с чиста жилищна площ от 101.75 квадратни метра, ведно с мазе № 26  с площ 4.88 квадратни метра и 2.01 % идеални части от общите части на сградата, съгласно технически проект, одобрен от Община Сливен, с граници на апартамента: изток - апартамент № 25; запад - външен зид; север - апартамент № 27 и юг - външен зид срещу задължението на ищцата да заплати цена в размер общо на 41 167 евро, в срокове и размер, уговорени в чл. 5 от Договора. Изпълнителят се е задължил да довърши обекта до степен на завършеност, уговорени в договора, до м. март 2011г. Уговорено е че обектът се предава на възложител в най-кратък срок след съставянето на Акт 15, чрез двустранен протокол, като в 30 дни от неговото съставяне, изпълнителят се задължава да прехвърли собствеността с нотариален акт. В чл. 15 е уговорено, че договорът има характер на предварителен договор по чл. 19  ал.3 от ЗЗД.

Към договорът е сключен и анекс за промяна на уговорената цена, като същата е  променена на 47 048 евро. Записано е че към датата на подписване на анекса е платена сумата 31 170 евро и остава за плащане 18 878 евро на шест равни вноски от по 2 646,33 евро до 30.12.2011г. Документът няма поставена дата, но от съдържанието му може да се направи извод, че е под писан най-късно на 30.07.2011г.

В писмения договор от 20.09.2010г. е уговорено че първата вноски от 6 400 евро е заплатена при подписването на договора.

Видно от заключението на вещото лице, от представените  квитанции на Приходни касови ордери, е видно следното:

на 04.02.2011г. е ПКО № 55 е внесена сумата от 10 000 евро

на 06.04.2011г. с ПКО № 61 е внесена сумата от 10 000 евро

на 26.05.2011 г. с ПКО № 68 е внесена сумата от 4 770 евро

на 03.08.2011г. с ПКО № 81 е внесена сумата от 2 650 евро

на 23.08.2011г. с ПКО № 88 е внесена сумата от 2 650евро

на 03.10.2011г. с ПКО № 98 е внесена сумата от 2 650евро

на 31.10.2011г. с ПКО № 101 е внесена сумата от 10 000 евро и 1 950 лева

на 30.11.2011г. с ПКО № 107 е внесена сумата от 3 000 евро

на 27.12.201 1г. с ПКО № 116 е внесена сумата от 2 930 евро

Внесената сума по договор за строителство от 20.09.2010г. с приходни касови ордери възлиза на 39 650евро и 1 950лева. Равностойността на 1 950лв. приравнена към еврото по фиксинга па БНБ   1.95583 е 997,02евро. Към нея следва да се прибави и сумата 6 400 евро, платена при подписването на договора.

Общата сума изплатена от Н.М.А. по договор за строителство от 20.09.2010 и анекс към него е 47 047,02евро.

Този договор и сумите внесени с ПКО не са били осчетоводени в счетоводството на „Р. Г.“ ЕООД.

Видно от представеното Удостоверение изх.№ 4704-2984/02.12.2010г. , издадено от Община Сливен, Дирекция „Устройство на територията“, че за обект „жилищна сграда с магазин за промишлени стоки“ в УПИ II – 10205 в кв. 605 по плана на ж.к. „Д.“ гр. Сливен е издадено разрешение за ползване № 485/02.11.2007г. на „Р. г.“ ЕООД и има административен адрес гр. Сливен, ж.к. „Д.“, бул. „Г.Д.“ №**.

Видно от представеното Удостоверение изх.№ 4704-1375/07.06.2011г. , издадено от Община Сливен, Дирекция „Устройство на територията“, че  обект „жилищна сграда с магазин за промишлени стоки“ в УПИ II – 10205 в кв. 605 по плана на ж.к. „Д.“ гр. С. е завършена изцяло, но не е въведен в експлоатация.

Видно от представеното Удостоверение изх.№ 9400-6984/11.04.2016г. , издадено от Община Сливен, Дирекция „Устройство на територията“, ПИ с идентификатор 67338.558.8 по КК на град Сливен е идентичен с имот находящ се на бул. „Г.Д.“ №**, представляващ УПИ II – 10205 в кв. 605 по плана одобрен със  Заповед № РД-15-140/23.02.2001г.

Съобразно схема на СлГКК-гр.Сливен процесния имот е индивидуализиран като самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67338.558.8.1.26 (шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин петдесет и осем точка осем точка едно точка двадесет и шест), с административен адрес на имота: гр.С., п.к.8800, кв.Д. ет.4 ап.26, находящ се в сграда № 1 (едно), разположена в поземлен имот с идентификатор 67338.558.8 (шестдесет и седем хиляди триста тридесети и осем точка петстотин петдесет и осем точка осем), с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, с брой нива на обекта 1 (едно), с площ по документ 101.75 (сто и едно цяло и седемдесет и пет стотни) квадратни метра, с прилежаща част: избено помещение № 26 (двадесет и шест) с площ 4.88 (четири цяло и осемдесет и осем) квадратни метра и 2.01 % (две цяло и една стотна процента) идеални части от общите части на сградата, със съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - 67338.558.8.1.25 и 67338.558.8.1.27; под обекта 67338.558.8.1.20  и 67338.558.8.1.19; над обекта: 67338.558.8.1.31 .

За ответника „Р. г.“ ЕООД е открито производство по несъстоятелност с Решение № 1125/21.06.2015г. по т.д.№ 415/13 на СГС с начална дата на неплатежоспособността 31.12.2010г. , а с Решение от 27.03.2015г. по същото дело е обявено в несъстоятелност. Дружеството се представлява от синдика А.Г.К..

Процесният имот е част от масата на несъстоятелността и се владее в момента от ищцата.   

Горните фактически констатации съдът прие за доказани въз основа на събраните писмени доказателства, неоспорени от страните. Ответната страна, чрез синдика не е оспорила представените писмени доказателства и не оспорва факта на сключването на договора.

На базата на приетото за установено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:

          Предявеният иск намира правното си основание в чл. 19 ал. 3 от ЗЗД. Искът е допустим. Налице е задължителна практика на ВКС по въпроса, обективирана в Решение № 503/17.08.2009г. по гр.д.№ 2941/2008г. на 4 г.о. на ВКС, според която забраната на чл. 637 ал.6 от ТЗ е неприложима за иск по чл. 19 ал.3 от ЗЗД, тъй като производството няма за предмет притезателни права, а реализацията на потестативно право задължението, по което не се включва в масата по несъстоятелността и производството по несъстоятелност не е пречка за предявяване и разглеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

          Налице е сключен между страните по делото действителен предварителен договор за продажба на недвижим имот. Спазена е формата за валидност на същия – писмена. Уговорен е срок за сключването на окончателен договор – тридесет дневен срок от предаването на обекта на възложителя, който е изтекъл без да е налице изпълнение на задължението на ответника.

За да бъде обявен за окончателен, сключеният между страните предварителен договор, следва да бъдат изпълнени всички предпоставки, които са необходими при сключването  на окончателен договор за  прехвърляне право на собственост върху недвижим имот, в обичайния случай във формата на нотариален акт. На първо място: Продавачът следва да е собственик на недвижимия имот към момента на сключването на предварителния договор и към настоящия момент. От представените доказателства се установява това обстоятелство. На второ място: Следва купувачът да е изпълнил насрещните си задължения по предварителния договор. В конкретния случай купувачът е заплатил в срок определената по договор цена. За установяване на това обстоятелство са представени квитанции от ПКО, носещи подписа на представителя на ответника към момента на издаването им. Те не са оспорени от ответната страна, чрез синдика. От заключението на вещото лице се установява, че вземанията по предварителния договор не са осчетоводени и не е издадена фактура, поради нередовно воденото счетоводство на ответника, на за тези вземания е бил начислен ДДС, като е прието че такива са налице. 

С оглед разпоредбата на чл. 264 ал. 1 от ДОПК прехвърлянето на вещни права върху недвижим имот се допуска след представяне на писмена декларация от прехвърлителя, че няма  непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, както и  след установяване на  липсата на непогасени данъчни задължения за имота, което обстоятелство следва да се удостовери в данъчната оценка на имота. В конкретния случай ответникът не се явява и не е представил такава декларация. Задължителната практика на ВКС обективирана  в Решение № 12 от 3.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 439/2011 г., III г. о., ГК, приема че и при действието на новия ГПК незаплатените публични задължения на ищеца не са основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а само основание за отказ да се издаде препис от решението, с което този иск се уважава - чл. 364, ал. 1 ГПК.

По изложените съображения предварителният договор следва да бъде обявен за окончателен.

Следва да бъде осъдена ищцата на основание чл. 364 ал.1 от ГПК да заплати на Община Сливен – местни данъци и такси – данък в размер на 2 024,35 лв. , представляващ 2,2 % върху стойността приета за цена по договора – 47 047 евро.; на държавата разноските по прехвърлянето на имота - по сметка на СлОС д.т. в размер на 690,58 лв., равна на дължимата нотариална такса и сумата 15 лв. д.т. за вписване на възбраната, за които суми следва да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези суми.

            Ръководен от изложените съображения, съдът

 

Р     Е     Ш     И   :

 

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, сключения на 20.09.2010г.между Н.М.А. ЕГН ********** ***, със съдебен адрес ***, офис 10, чрез адв. Л.А.  и „Р. Г." ЕООД – в несъстоятелност, ЕИК *********, представлявано от синдика А.Г.К.,*** предварителен договор за продажба на следния  недвижим имот:

самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67338.558.8.1.26 (шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин петдесет и осем точка осем точка едно точка двадесет и шест), с административен адрес на имота: гр.Сливен, п.к.8800, кв.Дружба ет.4 ап.26, находящ се в сграда № 1 (едно), разположена в поземлен имот с идентификатор 67338.558.8 (шестдесет и седем хиляди триста тредесет и осем точка петстотин петдесет и осем точка осем), с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, с брой нива на обекта 1 (едно), с площ по документ 101.75 (сто и едно цяло и седемдесет и пет стотни) квадратни метра, с прилежаща част: избено помещение № 26 (двадесет и шест) с площ 4.88 (четири цяло и осемдесет и осем) квадратни метра и 2.01 % (две цяло и една стотна процента) идеални части от общите части на сградата, със съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - 67338.558.8.1.25 (шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин петдесет и осем точка осем точка едно точка двадесет и пет) и 67338.558.8.1.27 (шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин петдесет и осем точка осем точка едно точка двадесет и седем); под обекта 67338.558.8.1.20 (шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин петдесет и осем точка осем точка едно точка двадесет) и 67338.558.8.1.19 (шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин петдесет и осем точка осем точка едно точка деветнадесет); над обекта: 67338.558.8.1.31 (шестдесет и седем хиляди триста тридесет и осем точка петстотин петдесет и осем точка осем точка едно точка тридесет и едно) за сумата 47 047 евро.

ОСЪЖДА Н.М.А. ЕГН ********** *** да заплати на Община Сливен сумата 2 024,35 лв., на основание чл. 45, във връзка с чл. 47, ал. 2 ЗМДТ, както и да заплати по сметката на Окръжен съд -Сливен държавна такса в размер на 690,58 лв. и д.от. 15 лв., за които суми да се впише служебно възбрана върху имота до изплащането им, на основание чл. 364 ал.1 от ГПК.

Препис от настоящото решение да се издаде на ищеца Н.М.А., след представяне на доказателства за внасяне на определения местен данък и държавна такса и на удостоверение, че  „Р. г.“ – в несъстоятелност  не дължи публични държавни и общински вземания, за което да й бъде издадено съдебно удостоверение.

УКАЗВА на Н.М.А., че следва в шестмесечен срок да извърши отбелязване на настоящото решение в Службата по вписванията, на основание чл. 115, ал. 2 ЗС.

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Апелативен съд – гр. Бургас.

 

 

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: