Р Е Ш Е Н И Е  № 39

 

Гр. Сливен  14.07.2016 г.

 

В  И М Е Т О  НА  Н А Р О Д А.

        

         СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение в публично

 заседание на…………тридесети юни ………………………………

през две хиляди и шестнадесета година в състав:

                                           Председател:СНЕЖАНА БАКАЛОВА

при секретаря………Р.Г. …………..……и с участието на прокурора……………………………….……..като разгледа  докладваното от  Снежана Бакалова……….….гр.дело № 73 по описа за 2016 година, за да се произнесе съобрази:

          Предявеният иск е с правно основание чл. 192 ал.1 от ЗЗД

Ищецът В.Г.Ш. твърди в исковата си молба, че е закупил от ответниците Х.Д.В. и Ж.Г.В.  с н.а. № 135, т. V, Рег. № 7065, дело № 891/2008 г. на нотариус С.Т. с Рег. № 065 на Нотариалната камара с район на действие Софийски районен съд, недвижим имот представляващ офис №3а,  находящ се в ГР.С.  С.О.,  район „Витоша”, на партерен етаж в сграда „А”, ул. „Б.П.”, с определен административен адрес:  ГР.С., ул.”Р.” № *, със ЗП 74.24 кв.м., състоящ се от работно помещение, тоалетна и умивалня, при съседи описани в исковата молба.

Твърди че при сключването на договора заплатил  цена в размер на 53 200 лв. - на всеки от ответниците по 26 600 лв.

Твърди че към момента на сключването на договора му е бил известен факта, че върху имота има вписана договорна ипотека, която обезпечава задължение на трето лице.

Твърди че с Постановление за възлагане  от 08.07.2011 г. по изп. дело № 230/2011 г. на ЧСИ Н.П., рег.№ 847 на КЧСИ с район на действие Софийски градски съд, закупеният от него недвижим имот описан по-горе бил изнесен на публична продан за задължение на ТД „Телемах М” ООД и в последствие възложен от съдебния изпълнител. Твърди че срещу него бил осъществен въвод. Счита, че с отстраняването му от имота е отпаднало основанието за заплатената от него и получена от ответниците цена - от всеки от тях по 26 600лв. Твърди, че ответниците следва да му върнат заплатената като цена сума, тъй като са налице условията на чл.192 ал.1 от ЗЗД и е бил съдебно отстранен от процесния имот. Твърди че няма право да иска разваляне на договора и счита същия за развален на  основание чл.89 ал. 1 изр. 1 от ЗЗД, поради което моли съда да постанови решение, с което осъди всеки един от ответниците да му заплати посочената сума, ведно със законната лихва за забава от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението. Претендира разноски.

Ответниците са депозирали в срок писмен отговор, с който оспорват изцяло предявения иск. Твърдят че не е налице съдебно отстраняване на ищеца от процесния имот, поради което не са налице условията за връщане на получената по договора цена. Твърдят също така, че не са получили цената по процесния договор, тъй като при сключването му, с оглед  ипотеката върху имота,  не са поискали от купувача да им заплати цената, а уговорката между страните е била  същата да се заплати след заличаване на ипотеката. Оспорват обстоятелството, че е налице основание за изнасяне на имота на публична продан.

          В с.з., чрез пълномощника си, ищецът поддържа предявения иск и моли да бъде уважен като основателен и доказан.  Претендира направените разноски.

          Ответниците, чрез процесуалния си представител са депозирали писмена защита, в която оспорват предявения иск, като твърдят същия е  недоказан и молят да бъде отхвърлен. Претендират разноски.  

         

От събраните по делото доказателства, съдът прие за установен следното от фактическа страна:

          С нотариален акт за продажба на недвижими имоти № 135, том V, per. № 7065, дело № 891/2008г. на С.Т., Нотариус с per. № 065 на НК, с район на действие СРС, вписан в Сл.Вп. № 90, том CXVII, дело № 32618, вх. per. № 47300 от 27.06.2008г., на 27.06.2008г., Х.Д.В. и Ж.Г.В., чрез пълномощника си Н. И. А. продали на В.Г.Ш. следния свой собствен имот в груб строеж: ОФИС № 3-А (три, буква „а"), находящ се в ГР.С., С.О., район „Витоша", на партера, кота 0,00 метра в сграда „А", ул. „Б.П.", с определен административен адрес: ГР.С., ул. „Р." № 85-А, съгласно писмо изх. Per. № 68-0092115/01,12,2008 на ГИС- София, със застроена площ от 74,24 кв.м., състоящ се от: работно помещение, тоалетна и умивалня, при съседи: двор, улица, офис № 4-А, входно фоайе, заедно с 4,51% идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху дворното място,върху което е построена сградата, цялото с площ от 3 170 кв.м. по скица, а по документ за собственост 3 200 кв.м., съставляващо УПИ I- 567 в квартал 35 по плана на ГР.С., местност „Манастирски ливади- запад", при съседи: ул. „Василашко езеро", улица, улица, УПИ II- 404 за сумата 53 200 лв., която сума продавачите чрез пълномощника си заявили че са получили изцяло при подписването на нотариалния акт.

          Видно от признанието на факт, направено в исковата молба и прието за безспорно между страните, към момента на сключването на договора за покупко-продажба, купувачът В.Ш. е знаел за учредената върху имота предмет на договора, законна ипотека.    

С Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека №162, том VII, рег.№ 8197, дело 1136/2007г., на С.Т., Нотариус с per. № 065 на НК, с район на действие СРС, на 17.08.2007г. , „Телемах –М“ ЕООД е учредило в полза на „Българска пощенска банка“ АД, договорна ипотека за обезпечаване на договори за кредит , включително и върху процесния офис 3а.

Х.Д.В. е закупил на 07.12.2007г. процесния имот – офис 3а, находящ се в ГР.С., С.О., район „Витоша", на партера, в сграда „А", ул. „Б.П.", с определен административен адрес: ГР.С., ул. „Р." № *,  със застроена площ от 74,24 кв.м.,в груб строеж от „Телемах –М“ ЕООД, видно от Нотариален акт № 130, том XI, рег.№ 12390, дело 1823/2007г. на нотариус С.Т., Нотариус с per. № 065 на НК, с район на действие СРС, точка 25.

Видно  от представеното съобщение от 12.01.2011г. до ищеца В.Ш. от ЧСИ Н.П. по изп. дело № 20118470400230, той е уведомен в качеството си на трето лице – приобретател на ипотекиран имот, че по молба на „Юробанк И Еф джи България“ АД, воз основа на изаден изпълнителен лист  по ч. гр.д.№ 859/11 на СРС, „Телемах –М“ ЕООД е осъдено да заплати на банката сумата 680 357,85 евро главница и лихви и разноски и че ЧСИ пристъпва към принудително изпълнение чрез опис и оценка на ипотекиран в полза на банката и закупен от ищеца недвижим имот – офис 3а находящ се в ГР.С., С.О., район „Витоша", на партера, кота 0,00 метра в сграда „А", ул. „Б.П.".

С Постановление за възлагане на недвижим имот от 08.07.2011г. , влязло в сила на 17.09.2011г. по изп.д. № 20118470400230/2011г. на Н.П., ЧСИ per. № 847 на КЧСИ, с район на действие СГС, закупения от ищеца имот бил изнесен на публична продан и възложен на „ИМО ПРОПЪРТИ ИНВЕСТМЪНТС СОФИЯ" ЕАД, ЕИК 175386257, със седалище и адрес на управление: ГР.С., С.О., район „Средец", ул. „Ц.И. Ш." № *.

          Горните фактически констатации съдът прие за доказани въз основа на събраните писмени доказателства. Неоснователно е възражението на ответника че е било недопустимо ищцовата страна да представи два нотариални акта във второто с.з. На ищеца е указано да докаже, че върху процесния имот е била учредена договорна ипотека за задължение на „Телемах –М“ ЕООД от ответниците. В изпълнение на задълженията си ответната страна е представила доказателства, че върху имота е била учредена договорна ипотека за задължения на „Телемах –М“ ЕООД, а в последствие той бил прехвърлен на ответниците В. с тази тежест.

          Съдът приема за доказано твърдението на ищеца че по договора за покупко-продажба е заплатил цена от 53 200лв. общо на двамата продавачи. Ответната страна е оспорила това обстоятелство. Същото е доказано от представения нотариален акт, в който са обективирани изявленията на страните че цената от 53 200лв. е платена от купувача и получена от продавача. В тази си част, нотариалния акт има характер на частен свидетелстващ документ. При оспорването на неговата истинност, в тежест на страната, която го оспорва е да докаже че той е неистински. При това в случая важат ограниченията за събиране на гласни доказателства (Решение № 402 от 17.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 449/2011 г., III г. о., ГК). Ответниците не са представили никакви доказателства установяващи неистинността на  свидетелстващото изявление, че са получили цената.

          Ответниците са възразили в първото с.з., че пълномощникът им не е бил упълномощен да прави изявления във връзка с получаване и плащане на суми. Видно от представеното от ответниците пълномощно, с нотариална заверка на подписите от 11.01.2008г., на стр. 12, пълномощникът е упълномощен, освен с правото да продаде имота и с „правото да извършва и приема престации по договорите за продажба“ т.е. изявлението че цената е получена от купувачите е направено при валидно упълномощаване.

          Представеното споразумение от 10.12.2007г. между „Телемах –М“ ЕООД и ответниците В. е неотносимо към предмета на доказване по настоящия иск.

         

На базата на приетото за установено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:

Предявеният иск намира правното си основание в чл. 192 ал.1 от ЗЗД. Същият е основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен. Налице са предпоставките на цитираната разпоредба за възникване на правото на недобросъвестния купувач да получи обратно платената от него цена. Това на първо място е валидно сключен договор за покупко-продажба. На втора място – знанието на купувача към момента на сключването на договора за права на трети лица върху имота – ищецът е знаел, че върху имота е учредена договорна ипотека и признава този факт.

На следващо място – наличие на съдебно отстранение на купувача от имота т.е. осъществена евикция. Установи се по безспорен начин от събраните писмени доказателства, че имота, върху който е била наложена ипотеката е този закупен от ищеца и той  в последствие е бил продаден на публична продан за удовлетворяване на вземаното, обезпечено с ипотека.

Ответниците твърдят в  писмения отговор, че реализирането на обезпечението не е съдебно отстранение, а токова е само успешното повеждане на искове с правно основание чл. 124 от ГПК и чл. 108 от ЗС, касаещи имота. Възражението е неоснователно. Отговорността на продавача за евикция по смисъла на чл. 188 от ЗЗД е не само заявеното правото на собственост от друго лице, различно от продавача, но и други права по отношение на вещта, които могат да се противопоставят на купувача и които могат в последствие да бъдат реализирани срещу него. Такова друго право е учредяването върху имота на договорната ипотека. Същата е противопоставима на купувача. В конкретния случай не се касае само за евентуална евикция, а за реализирана такава – правата на третите лица са реализирани  и вещта е продадена на публична продан.

Според правната доктрина, с влизане в сила на съдебното решение, с което купувачът е осъден да предаде имота, т. е. с което е съдебно отстранен (аналогично и при реализиране на ипотечното право), договорът за продажба се счита развален по право. Аргумент за това становище се извлича от нормата на чл. 188, във вр. с чл. 192 ЗЗД, която допуска купувачът, който е знаел за правата на трети лица, при съдебно отстранение да реализира правата си, като иска директно връщане на цената. Този извод се налага и от правилото на чл. 89 ЗЗД, според което при двустранните договори ако се погаси задължението на едната страна поради невъзможност да бъде изпълнено, договорът се счита развален по право.

Вярно е че при сключването на договора за покупко-продажба страните са се съгласили да го сключат, като купувачът се е съгласил да получи имот, обременен  с тежести , като е знаел че може да претърпи съдебно отстранение, поради което и няма право да иска развалянето на договора на това основание.  Това, обаче, към момента на сключването на договора е било само една възможност, която може и да не се осъществи никога. След като тя се е реализирала – евикцията е осъществена, то за да се избегне неоснователното разместване на материални блага, чл. 192 ал.1 от ЗЗД дава право на купувача да иска само връщането на цената, която е платил. Продавачът няма да получи обратно имота, тъй като той би го загубил и при реализирането на ипотеката, ако към този момент е бил негов собственик. 

По изложените съображения, следва да бъдат осъдени ответниците да заплатят на ищеца всеки от тях сумата от по 26 600лв., ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска – 23.02.2016г. до окончателното изплащане на сумата. Платената цена не се дължи солидарно, тъй като процесното задължение не е такова по чл. 32 ал.2 от СК.

 

 

При този изход на производството на ищеца се дължат направените разноски в пълен размер – 4 628лв.

Ръководен от изложените съображения, съдът

 

Р     Е     Ш     И   :

 

          ОСЪЖДА Х.Д.В. ЕГН ********** и Ж.Г.В. ЕГН ********** ***, със съдебен адрес ***, чрез адв. Д.Д.  да заплатят  на В.Г.Ш. ЕГН ********** ***, със съдебен адрес ***, чрез адв. М.Р., всеки от  тях сумата  от по 26 600 лева (двадесет и шест хиляди и шестстотин лева), ведно със законната лихва за забава, считано от 23.02.2016г. до окончателното изплащане на сумата, както и сумата 4 628 лв. разноски.

         

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Апелативен съд – гр. Бургас.

 

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: