Р Е Ш Е Н И Е  № 34

 

Гр. Сливен  22.06.2016 г.

 

В  И М Е Т О  НА  Н А Р О Д А.

         СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение в публично

 заседание на…………втори юни ………………………………

през две хиляди и шестнадесета година в състав:

                                           Председател:СНЕЖАНА БАКАЛОВА

при секретаря………П.С. …………..……и с участието на прокурора……………………………….……..като разгледа  докладваното от  Снежана Бакалова……….….гр.дело № 80 по описа за 2016 година, за да се произнесе съобрази:

          Предявеният иск е с правно основание чл. 55 ал.1пр.3 от ЗЗД

Ищцата Р.П.Г. твърди в исковата си молба, че на 18.04.2011г. сключила с ответника „Айсберг” ЕООД, представляван  от пълномощник С.И.И.  предварителен договор за покупко- продажба на следния недвижим имот: строящ се ап. № *, находящ  се в кв.”Р.” бл.4* на Втори жилищен етаж от масивна жилищна сграда, построена в УПИ № ІІ-6613, в кв.330, кв.”Р.” по плана на гр.Сливен, със ЗП 73.75кв.м., с принадлежащо избено помещение № 5 с полезна площ 3.98 кв.м. и 13.94 кв.м. от общите части на сградата.

Твърди че страните по договора се договорили купувачът да плати цената за имота в размер на 37 584 евро, както следва: 5000 евро в деня на сключване на сделката, а остатъкът до пълния размер на цената – до 15.04.2013 г.

Твърди че на 01.07.2011г. заплатила още 20 000 евро по сметка на пълномощника на дружеството, както и договореното в чл.11 от Договора възнаграждение за посредника „Дамян 85“ ЕООД .

Твърди че ответникът се задължил в срок от 2 г от сключването на предварителния договор да осъществи довършителни СМР, описани в чл.8 от същия и да предаде владението върху имота. Твърди че ответникът не е изпълнил това си задължение.

Твърди, че въпреки многократните усилия от страна на представителя на продавача  апартаментът да  бъде завършен и предаден до настоящия момент, повече от 4 г. от сключването на договора това не е сторено. След сключването на договора, върху имота били вписани възбрани и то не само от един кредитор.

 Счита че изложеното представлява виновно неизпълнение на задълженията по договора от страна на ответника, поради което с нотариална покана  от 01.02.2016 г. го е поканила да изпълни задължението си и е  заявила, че в противен случай ще счита договора за развален.Тъй като представителят на ответника не бил намерен на адреса на управление, било залепено уведомление по реда на чл.47 от ГПК.Счита, че поканата е надлежно връчена, макар и представител на ответника да не се е явил да я получи.

Твърди че договорът между нея и ответника е развален  поради виновно неизпълнение на задълженията по него от страна на ответника – да завърши е предаде обекта и да сключи окончателен договор, както и да продаде имота чист от тежести и по тази причина ответникът дължи връщането на сумата 25 000 евро, получени при отпаднало основание, поради което моли съда да постанови решение, с което осъди ответника да й заплати сумата 25 000 евро, представляваща платена цена по развален предварителен договор от 18.04.2011г. ведно със законната лихва върху тази сума от датата на завеждане на делото до окончателното й изплащане и направените в настоящото производство разноски.

Ответникът е депозирал в срок писмен отговор, с който  оспорва основателността на предявените искове. Счита че не са налице предпоставките за разваляне на предварителния  договор, тъй като след като ищцата му  изпратила нотариална покана, не му е дала подходящ срок за изпълнение на договора, след който същият да се счита развален.  Счита че същият не подлежи на разваляне, тъй като е изпълнил по-голямата част от задълженията си и недвижимият имот е изграден до степен на завършеност „груб строеж”, поради което следва да намери приложение  разпоредбата  на чл.87 ал. 4 от ЗЗД

Твърди също така, че искът е неоснователен, тъй като ищцата не е заплатила пълната уговорена цена  в размер на 37 584 евро, а е заплатила само сумата 25 000 евро, поради което същата е неизправна страна по договора.

Счита че е изпълнил добросъвестно задълженията си по договора и  усложнената икономическа обстановка в страната му е попречила да завърши имота до степен, която е била посочена в договора.

Счита че сключеният между него и ищцата договор съдържа елементи и на договор за изработка, поради което завършването на процесния апартамент е обвързано с изплащане на останалата сума, представляваща разликата до окончателната продажна цена. Моли да бъде отхвърлен предявеният иск като неоснователен и недоказан. Претендира разноски.

          В с.з., чрез своите пълномощници, ищцата поддържа изцяло иска.  Заявява че ако съдът не приеме че нотариалната покана е надлежно връчена на ответника, то исковата молба има характер на покана по чл. 87 ал.3 от ЗЗД. Във връзка с възражението на ответната страна, че ищцата е неизправна страна, тъй като не платила в цялост цената по договора, уточнява че тъй като на 05.04.2013г. е вписана възбрана върху имота от кредитор, то по тази причина, тъй като сключването на договора се е оказало невъзможно тя не е платила в срок до 15.04.2013г. цялата сума. Претендира направените разноски.

          Ответникът, редовно призован не изпраща представител в с.з.

          От събраните по делото доказателства, съдът прие за установен следното от фактическа страна:

На 18.04.2011г. между ищцата Р.П.Г. и ответника „Айсберг“ ЕООД бил сключен предварителен договор за покупко-продажба. Ответникът е записано че се представлява от Управителя С.И.И.. Видно от материалите по пр. 376/2012г. на РП-Сливен, към този момент едноличен собственик на капитала е бил Л.Л., но същия е упълномощил С.И.  с пълномощно от 17.06.2009г. да сключва сделки и договори от името на дружеството.

По силата на сключения договор,  „Айсберг“ ЕООД се задължило да продаде на Р.П.Г. следния недвижим имот: строящ се ап. № *, находящ  се в кв.”Р.” бл.4* на Втори жилищен етаж от масивна жилищна сграда, построена в УПИ № ІІ-6613, в кв.330, кв.”Р.” по плана на гр.Сливен, със ЗП 73.75кв.м., с принадлежащо избено помещение № 5 с полезна площ 3.98 кв.м. и 13.94 кв.м. от общите части на сградата за сумата 37 584 евро. В чл. 2 от Договора е записано, че към момента на неговото сключване обекта има издаден акт №14 и е завършен в груб строеж – покрив, оградни стени, частично поставени дограма и външна и вътрешна мазилка.

Цената е следва да бъде заплатена, както следва – сумата 5 000 евро при подписването на договора; за 24 месеца по 500 евро на месец, а остатъка от 20 584 евро за срока от 24 месеца или до 15.04.2013г.

Видно от представените писмени доказателства – сумата 5 000 евро е платена при подписването на договора, като самия договор има характер на разписка за тази сума.  Сумата 20 000 евро е платена по банков път по сметка на С.И.И. на 01.07.2011г. Не се спори между страните, че ищцата е заплатила като цена по договора сумата 25 000 евро.

В чл.8 е уговорено, че продавачът се задължава да предаде на купувача владението върху имота  до две години от сключването на договора във вид подробно описан в договора: външни стени с топлоизолация и мазилка; вътрешна мазилка с шпакловка на стените и тавана; под- циментова замазка; ВиК инсталации до тапа; ел. инстарации до точка; монтирана външна трикамерна PVC догарама с остъкляване за жилищата; поставяне на входна врата и вътрешни врати. Записано е че договорът има характер на предварителен по см. на чл. 19 ал.3 от ЗЗД.

Видно от представената справка от Служба по вписванията при СлРС, върху процесния ап.№8 , представляващ имот с идентификатор 67338.516.332.8 по КК на град Сливен на 05.04.2013г. е наложена възбрана от кредитора „Аланни – З.К.“. На 20.10.2014г. върху имота е наложена възбрана за обезпечаване на вземането на кредитора М.Д.Д. по обезпечителна заповед по гр.д.№ 4041/14 по описа на СлРС. На 19.12.2014г. е наложена възбрана за обезпечаване на вземане на М.Д.Д. по обезпечителна заповед по гр.д.№ 598/14 по описа на СлОС.

На 11.01.2016г. ищцата Р.П.Г. е изпратила до ответника „Айсберг“ ЕООД нотариална покана. В нея заявява, че тъй като върху имота са наложени възбрани и повече от четири години след сключването му той не е довършен, разваля сключения между тях предварителен договор, ако в срок от седем дни от получаването на поканата продавача не изпълни задълженията си по договора. , а именно да й прехвърли собствеността върху имота, освободен от всякакви вещни тежести и във вида описан в чл.8 от договора.  Тъй като на адреса на управление не е намерено лица на което да се връчи поканата, то е залепено уведомление на 12.01.2016г. До 01.02.216г. не се е явило лице, което да получи поканата.

Не се спори между страните, че към настоящия момент, имотът не е завършен във вида по чл.8 от Договора.

По жалба на Р.П.Г. била образувана пр. вх. № 376/2012г. по описа на РП-Сливен срещу С.И.И. и М.С., за измама, като твърдяла че й е причинена вреда в размер на 25 000 евро, които е заплатила по договора. С Постановление от 03.04.2012г. е отказано да бъде образувано досъдебно  производство и прекратена преписката, поради липса на престъпление.

Горните фактически констатации съдът прие за доказани въз основа на събраните по делото гласни и писмени доказателства, ценени в тяхната съвкупност. По искане на ответника е била допусната техническа експертиза, но паради невнасяне на депозита за изготвянето й в срок, съдът е отменило определението си.

           На базата на приетото за установено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:

1.     Предявеният иск намира правното си основание в чл.55 ал.1 пр.

трето от ЗЗД. Същият е основателен и доказан и следва да бъде уважен в пълния предявен размер – 25 000 евро.

По основателността на иска с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД:

За да бъде успешно проведен искът с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД е необходимо ищецът при условията на главно и пълно доказване да установи, че сумата, чието връщане се претендира е платена на основание, което е отпаднало, а в тежест на ответника е да установи основание за задържане на сумата, в случай, че оспорва предявения иск.

В случая е безспорно между страните, че между тях е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по който ищцата е заплатила сумата 25 000 евро – част от уговорената цена. Видно от представените писмени доказателства – справка от СлВп при СлРС, след сключването на предварителния договор върху имота, предмет на договора са наложени възбрани последователно от кредиторите „Аланни – З.К.“ на 05.04.2013г. и две поредни възбрани от М.Д.Д. на 20.10.2014г. и на 19.12.2014г. Това обстоятелство дава право на купувача по предварителния договор да развали същия. Съгласно задължителната практика на ВКС, обективирана в Решение № 29/12.04.2010г. по т.д.№488/2009г. на I т.о. на ВКС, правилата на чл. 190, ал. 1 и чл. 192, ал. 1 ЗЗД намират съответно приложение и при предварителния договор, когато купувачът установи, че имотът, предмет на предварителния договор за сключване на окончателен такъв е обременен с права на трети лица, т.е. съществува опасност от евикция. В случая вписването на възбрани от страна на трети лица представлява такова обременяване с тежести, което би могло да доведе до евикция  на купувача по предварителния договор.

Ищцата твърди че е развалила надлежно сключения предварителен договор, извънсъдебно като е отправила нотариална покана до продавача по него. Макар и същата да не е връчена лично на ответника, следва да намери приложение фикцията на чл. 50 ал.2 от ГПК във вр. чл. 50 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Предварителният договор може да бъде развален извънсъдебно, тъй като не попада в кръга на договорите по чл. 87 ал.3 от ЗЗД и в тази връзка не следва да се прилага и чл. 190 ал. 1 изр. първо, пр. последно.

В случая е безпредметно даването на срок за изпълнение по чл. 87 ал.1, тъй като сключването на договора ще бъде за имот с тежести т.е. изпълнението ще бъде безполезно за кредитора и следва да се приложи разпоредбата на чл. 87 ал.2 от ГПК. Въпреки това, следва да се отбележи, че в изпратената нотариална покана е даден едноседмичен срок на кредитора да прехвърли имота чист от тежести.

За развалянето на договора е без значение факта дали ищцата е изплатила изцяло цената по него, в сроковете уговорени в договора, т.е. дали е изправна страна. Правото и по чл. 190 ал.1 от ЗЗД да развали договора възниква независимо от изпълнението на нейните задължения.

Ищцата твърди и че е развалила договора и поради виновно неизпълнение в срок на задължението на ответника да сключи окончателен договор. От направените уговорки в договора следва да се направи извод, че ответната страна се е задължила да сключи окончателен договор в двугодишен срок от сключването на предварителния. Договорът между страните от 18.04.2011г. има елементи, както на предварителен договор за покупко-продажба, така и на договор за изработка. Видно от записаното в чл. 2 от договора, към момента на неговото сключване процесния имот е бил завършен в степен „груб строеж“  и е следвало да бъде довършен във вид описан в чл. 8 от договора и да бъде предадено владението му на купувача в срок до две години от сключването на договора. Този срок не е бил изрично упоменат, като такъв за сключването на окончателния договор, но от всички уговорки между страните, тълкувайки волята им на основание чл. 20 от ЗЗД, съдът намира че това и срока за сключването на окончателния договор. Не се спори от страните, че в този срок и до момента не е сключен окончателен договор. В този смисъл, ищцовата страна разполага с правото да развали договора и поради виновно неизпълнение в срок на задълженията на ответника.

Ответникът е възразил, че не му е определен срок по чл. 87 ал.1 от ЗЗД. Видно от изложеното по-горе такъв срока е бил даден.

Ответната страна е навела възражение и от чл. 87 ал.4 от ЗЗД. Доказателства за това не са представени от ответника, въпреки че с доклада по делото му е възложена доказателствената тежест за доказване на това възражение. Ответникът не е внесъл депозита за изготвяне на назначената експертиза, с която е искал да събере доказателства относно степента на завършеност и съдът е отменил определението си за назначаването й.

С оглед изложеното съдът намира, че след като процесния предварителен договор е развален, всяка от страните по него дължи връщане на онова което е получила.  В този смисъл основателна е претенцията на ищцата за връщане на дадената сума от 25 000 евро. Същата е получена от ответника на отпаднало основание – разваления между страните договор. Ответникът следва да бъде осъден да върне сумата в евро, тъй като в такава валута е уговорено и  извършено плащането, макар и при превеждането на сумата по сметка на ответника тя да е превалутирана в лева.

Основателно е искането сумата да бъде присъдена, ведно със  законната лихва за забава от дата на подаване на исковата молба до окончателното й изплащане. 

Основателно, с оглед изхода на производството, се явява и искането за присъждане на  направените разноски в размер на общо 5 956 лв. – 1 956 лв. от държавна такса и 4 000лв. за адвокатско възнаграждение. Адвокатското възнаграждение не е присъдено в пълния уговорен размер – 4 800лв., тъй като е уговорено да се плати 4 000лв. в брой и 800лв. по сметка. За сумата платена в брой,  договорът за правна помощ има характер на разписка,  но не са представени доказателства за заплащането по сметка на сумата 800лв., с оглед т.1 на Тълкувателно решение № 6 от 6.11.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 6/2012 г., ОСГТК.

Ръководен от изложените съображения, съдът

 

Р     Е     Ш     И   :

 

          ОСЪЖДА „Айсберг” ЕООД”, ЕИК 119674551, със седалище и адрес на управление гр. С., ж.к. „Д.“,бл. *, вх.*, ет.*, ап.*  да заплати  на Р.П.Г. ЕГН ********** ***, със съдебен адрес ***, атриум, офис1, адвокатско дружество „И.Б. и партньори“, сумата 25 000 евро. (двадесет и пет хиляди евро), ведно със законната лихва за забава, считано от 25.02.2016г. до окончателното изплащане на сумата, както и сумата 5 956 лв. разноски.

          Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Апелативен съд – гр. Бургас.

 

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: