Р Е Ш Е Н И Е № 69

гр.С., 08.12.2016г

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

    СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в   открито съдебно заседание на eдинадесети ноември, през двехиляди и  шестнадесета година, в състав:

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ВАНЯ АНГЕЛОВА

   При секретаря  И.К., с участието на прокурора……, като разгледа докладваното от съдия Ангелова гр.дело № 93 по описа за 2016г, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

 Предявен е иск за унищожаване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, като сключен от продавача поради крайна нужда  при явно неизгодни  условия, с правно основание чл.27 вр. чл.33 ал. 1 ЗЗД  и цена - 54 272.20 лв, ведно с обусловен иск за връщане на даденото по договора, с правно основание чл.34 ЗЗД.

 В исковата молба  ищцата твърди, че сключил с първия ответник по време на брака му с втория, договор за покупко- продажба на недвижим имот, обективиран в н.а. № 10 от15.01.2016 г, т. І, рег. № 187, д. 6/2016 г. на нотариус Д.Н. с рег. № 092и район на действие СлРС. По силата на този договор, прехвърлила правото на собственост върху описания в  нотариален акт имот, представляващ: ПИ с идентификатор № 67338.511.219, находящ се в ГР.С., ул. „В.” № *, за сумата от 9500.00лв. Твърди , че  сключила този договор поради крайна нужда при явно неизгодни условия, поради което и на осн. чл.33 ЗЗД договорът е унищожаем.

Твърди, че е пенсионерка и несемейна, като до началото на 2016 г. била подпомагана от по-голямата си сестра, с която живеели заедно в същия имот и са заплащали заедно всички месечни разходи.

          Твърди, че на 07.01.2016 г. сестра й починала, поради което тя останала без сестринска подкрепа и нейната финансова помощ и трябвало през зимния сезон да се справя сама с всички разходи. Не получавала финансова помощ от никого и сама покривала всички разходи за отопление, лекарства, храна и пр.  Единственият  й доход бил  пенсия за осигурителен стаж и възраст от 218.78лв. - недостатъчен да покрива ежемесечните й разходи. Именно поради увеличилите се ежемесечни разходи през зимните месеци, изпитвала нужда от финансови средства към момента на сключване на процесната сделка, а с пенсията не можела да покрие всичките си разходи.

          Твърди, че поради крайна нужда от финансови средства за задоволяване на най-основните си потребности,  била принудена да прехвърли собствеността върху имота за сума значително по-ниска от реалната пазарна и данъчна цена, което потвърждавало извода, че  е сключила договора при явно неизгодни условия. Била принудена от обстоятелствата да се съгласи с уговорките в договора, които били за нея явно несправедливи. Била въведена и в заблуждение от първия ответник, че ще получи обещаната сума след сключване на договора за продажба и поради затрудненото си финансово състояние, се съгласила на това.

         Твърди, че договора съдържал клауза, според която си запазвала безсрочно безвъзмездно вещното право на ползване върху имота, но била подлагана на постоянен психически тормоз от страна на първия ответник, който не й позволявал да излиза и се среща със свои приятели и съседи, инсталирал СОТ без да й каже кода за достъп до сградата, поради което за нея станало невъзможно да влиза в сградата. Твърди се, че въпреки грубото отношение към нея, тя останала да живее в имота, като си упражнила вещното право на ползване, тъй като не разполагала с други имоти, където би могла да живее. Ответник я принудил да напусне имота поради ежедневния тормоз и от тогава тя била приютена от свои съседи.

          Моли за съдебно решение, с което съдът признае за унищожаем процесния договор, като сключен от нея поради крайна нужда при явно  неизгодни условия. Моли за осъждането на ответниците на основание чл.34 от ЗЗД да върнат обратно отнетото й владение върху имота.

И двамата ответници са депозирали писмен отговор на исковата молба в едномесечния срок по чл.131 от ГПК. Считат иска за допустим, но изцяло неоснователен. Оспорват твърдението, че договорът е сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия. Не оспорват  твърдението, че до смъртта на сестрата й, двете с ищцата живеели нормално и посрещали заедно месечните си разходи, а затрудненията за ищцата настъпили едва след смъртта на сестра й Е., поради което била принудена да прехвърли собствеността върху имота. Твърдят, че решението за продажбата на имота било взето много по-рано - в средата на 2015 г., когато се водили преговори между тях и след изразеното съгласие от тяхна страна с пълномощно от 07.12.2015 г. на нотариус Н.С.,  първия ответник бил упълномощен от ищцата да подготви и получи необходимите документи за сделката, т.е. ищцата взела решение за продажбата на собствения си имот в момент, в който не е изпитвала каквито и да било затруднения от финансов характер. Не оспорват твърдението, че имотът е продаден на цена по-ниска от данъчната оценка, но твърдят, че трябва да се съобрази обстоятелството, че с договора  ищцата запазвала безсрочно и безвъзмездно  вещното право на ползване върху целия имот. Като собственици на имота били лишени изцяло от ползването на имота за неопределено време, поради което считат за нормално продажната цена да е по-ниска. Оспорват твърдението в исковата молба, че ищцата била въведена в заблуждение от тях, че продажната цена ще й бъде заплатена след подписване на договора. Тя заявила в нотариалния акт, че в качеството си на продавач получила напълно и в брой сумата 9500.00лв. преди подписване на договора, след което собственоръчно подписала нотариалния акт и изписала имената си. Поради напредналата възраст на ищцата, Нотариусът поискал издаване на медицинско удостоверение от психиатър за това  дали е в състояние да изразява  валидно волята си пред нотариус, като било установено, че към датата на сделката тя не е страдала от психоза или деменция. При прегледа ищцата споделила, че се е преместила при свои близки, на които иска да продаде жилището си. Твърдят, че от 08.01.2016 г., в продължение на 45 дни тя била приета в тяхното жилище, обгрижвана от тях, включително прехрана отопление и прочее, без да заплаща каквато и да било сума и след изтичането на този срок сама решила да се върне в имота. Оспорват твърдението, че ищцата е подлагана на психически тормоз от тяхна страна. Невярно било твърдението, че е заключвана, че не й е позволявано да излиза и се среща с приятели. Твърдят, че първия ответник  посещавал периодично имота като собственик, за да се запознае с неговото състояние и с оглед предотвратяване посегателства от страна на трети лица. Поради това сключил  договор за инсталация на СОТ от 17.02.16г, а кодът предал на ищцата в писмен вид.  

         В с.з. ищецът се представлявана от процесуален представител,  който поддържа предявените искове и моли да бъдат уважени. Уточнява, че  искат унищожаване на договора на едно единствено основание- крайна нужда при явно неизгодни условия. Претедира разноски  съгласно представен списък. Съображения развива и в писмена  защита, които повтарят изложените в исковата молба.

         В с.з. ответниците се представляват от процесуален представител,  който оспорва исковете като неоснователни и недоказани. Моли да бъдат отхвърлени и ретендира за разноски съгласно представен списък по чл. 80 ГПК. Подробни събражения излага в писмена защита, които повтарят изложените в отговорите на исковата молба.

        Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

       Ищцата С.А.К. е 85г., пенсионерка,   която  до 07.01.2016г живяла заедно с по-голямата си сестра си Е. в бащината им къща, находяща се в гр.С., ул.“В.“ *.

        Двете сестри, които не били семейни, споделяли общо домакинство и с получаваните две пенсии успявали да посрещнат ежедневните си нужди от храна, лекарства, отопление. Докато живели заедно, двете  се справяли с издръжката на домакинството сами, без чужда помощ.

        На 07.01.2016г, на 88години, починала сестрата на ищцата- Е. А.К., която била единственият й близък родственик.

       Сред зима ищцата останала съвсем сама – без близки, без родини и подкрепа. Тъй като получавала пенсия за осигурителен стаж и възраст в размер на 218.78 лв, изпитвала огромни претеснения как ще се справя оттук нататък сама с разходите за храна, отопление, лекарства. Не притежавала други имоти, МПС-та, нито странични доходи. Не разчитала на финасова помощ от никой.

        Изпитваща сериозни финансови претеснения и чувство за безпомощност, тя решила да прехвърли на ответника собствеността върху единственото си жилище, запазвайки правото да го ползва пожизнено и бъзвъзмездно, като продажбата била осъществена само седмица след смъртта на сестра й .

        На 13.01.2016г, ищцата била заведена  на  преглед при прихиатъра Д-р Е.Г., която отразила в издаденото медицинско удостоверение от същата дата, че изследването е направено по повод продажба на имот, че след смъртта на сестра си, ищцата се преместила при свои близки, на които искала да продаде жилището си и постъпи в дом за стари хора. Преценила, че няма да може да се справя сама и не иска да е в тежест на никой, като оплакванията й били свързани със загубата на нейната сестра.

        Психатърът заключил, че при ищцата няма данни за психоза или деменция, но била  емоционално лабилна- съответно на преживяванията й.

        Удостоверението било издадено за да послужи пред Нотариус.

        С нотариален акт № 10 от 15.01.2016г, т. І, рег. № 187, д. 6/2016 г. на нотариус Д.Н. с рег. № 092 и район на действие СлРС, вписан в СВп под акт № 92, т.1 , дело №71/2016г, вх.рег. № 168/15.01.2016г, ищцата  продала на първия ответник по време на брака му с втория ответник,  следния недвимижим имот: ПИ с идентификатор № 67338.511.219, с адрес: ГР.С., ул. „В.” № *, с площ от 326 кв.метра. , а по нотариален акт – 242 кв.метра., трайно предназначение на територията- урбанизирана, начин на трайно пролзване-  ниско застрояване- до 10 метра, с номер по  предходен план 1424, при граници: ПИ с идентификатор № 67338.511.221, № 67338.511.220., № 67338.511.218; № 67338.511.512; № 67338.511.214 ; № 67338.511.213, ВЕДНО с  построените в имота сгради :

          1/ сграда с идентификатор № 67338.511.219.1, с площ от 90 кв.м., на един етаж, начин на трайно ползване- жилищна сграда- еднофамилна; 

         2/  сграда с идентификатор № 67338.511.219.2, с площ от 33 кв.м., на един етаж, начин на трайно ползване- жилищна сграда- еднофамилна, двете сгради, представляващи търпим строеж по смисъла на §16 ал.1 от  ПР на ЗУТ;

         3/ подобрение, представляващо сграда с № 67338.511.219.3, с площ  8 кв.м.,  на един етаж,  начин на трайно ползване- друг  вид сграда за обитаване, ведно с останалите подобрения и трайни насаждения в имота, всички  движими вещи и обзавеждане, намиращи се в горните сгради, за общата сумата 9 500лв., която продавачът декларирал, че е получил от купувача напълно и в брой преди подписване на договора.

        Продавачът по сделката си запазил безсрочно и безвъзмездно вещното право на ползване върху имота, предмет на договора.

        Данъчната оценка на имота  за 2016г  е  54 272.20 лв , а по нотариален акт - 25 719 лв.

        Пазарната цена на имота според заключението на приетата СТЕ е  49 580 лв, а намалена с оценката на вещното право на ползване –44 622 лв.

        Тъй като след смъртта на сестра си, ищцата останала съвсем сама, без роднини и близки, нейната съседка св. Ф. се притеснила за състоянието й  и започнала да я търси всеки ден, но не я откривала у дома.  

        На третия ден след погребението на сестра й, св. Ф.  видяла, че на външната врата на къщата има поставен СОТ и  престанала да звъни,  като предположила, че ищцата  е отишла някъде.

        Непосредствено след смъртта на сестра си, ищцата се преместила да живее при ответника и неговото семейство, въпреки учреденото в нейна вещно полза право на ползване върху  имота- пожизнено и безвъзмездно.

        Но тъй като не била доволна от отношението към нея, пожелала да се върне в родния си дом. Върнала се там на 41 ден след смъртта на сестра си,  но не могла да влезе в един от етажите на къщата, където били дрехите й,  защото от 17.02.2016г  в имота имало поставен СОТ.

         Ищцата разкала на св. Ф., че през тези 40 дни била при ответника, който й заявил, че къщата е вече негова и ще я даде под наем, а нея- изпрати в старчески дом. Оплакала се на св. Ф., че няма да може да си плаща тока, тъй като е много скъп и се притеснявала как ще се спрявя  финансово когато вече е останала съвсем сама.  Разказала, че не разбрала защо е била при нотариус и пожелала отново да я заведе при него. Тогава двете отишли в нотариалната кантора на Нотариус Д.Н., находяща се в гр.С.,ул.“Г.С.Р.“, където им представили препис от нотариалния акт. Когато го прочели, ищцата не само се изненадала, но й прилошало и заявила на св.Ф. и на Нотариуса, че ответниците не са й платили продажна цена по договора  в размер на 9 500лв.

       От тогава св. Ф. я приела  в дома си и се грижела за нея.

       Горната фактическа обстановка  съдът  прие за установена въз основа на съвкупна преценка на всички  събрани по делото доказателства.

       Писмените съдът цени като относими, доупстими и необходими.   

       Приема закючението на изслушаната по делото СТЕ, като ясно, обосновано и неоспорено.

       Цени свидетелските показания на св.Ф. като допустими, конкретни, преки и непосредствени.

       Съдът изключва свидетелските й показания за факта на неплащането на продажната цена на имота. Натариалният акт в частта, съдържаща изявлението на  продавача, че е платил цената, респ., че  същата е получена от купувача, е частен свидетелстващ документ и има характер на разписка. За  опровергаването на документа в тази му част свидетелски показания са недопустими по арг. от чл. 164 ал.1 т.6 ГПК, освен в хипотезата на чл. 164 ал.2 ГПК -при изрично съгласие на страните, каквото липсва по делото.

         Освен това, е ирелевантно  дали е платена продажната цена по договора или не, тъй като този факт е от значение при доказване на  друго основание за унищожаване на договора, което не е наведено от ищеца.

         С оглед диспозитивното начало в процеса и изрично заявеното в с.з. от процесуалният представител на ищеца, че се иска унищожаване на договора на едно единствено основание - крайна нужда при явно неизгодни условия   , съдът няма да разглежда непредявено основание на унищожаемост на договора. В противен случай, би се произнесъл по непредявен иск.

        Така установеното от фактическа страна, мотивира следните правни изводи:

        Предявеният иск по чл. 27, вр.чл. 33 ал.1 ЗЗД е процесуално допустим

 

        Предявен е в рамките на едногодишния давностен  срок по чл. 33 ал.2 ЗЗД, който тече от сключване на сделката и не е изтекъл до датата на предявяване на исковата молба.

        Преценен  по същество, 

искът е основателен и доказан.

        За да бъде унищожен договорът за покупко-продажба на твърдяното основание, следва да са налице и двете кумулативни предпоставки по чл. 33 ал.1 ЗЗД: да е налице крайна нужда за продавача и сделката да е сключена при явно неизгодни условия.

        Фактическият състав на основанието за унищожаемост по чл. 33 ал.1 ЗЗД включва следните юридически факти: 1/ да е сключен възмезден договор;  2/ страна по него да се намира в състояние на крайна нужда, т.е. на липса на недостатъчност на средства за задоволяване на основни потребности; 3/ това състояние да е въздействало върху волята на участника в сделката така, че да го  накара да я сключи, т.е. при нормални лицето обстоятелства не би сключил такава сделка изобщо или сделката би имало друго съдържание; 4/ да е сключена    при явно неизгодни условия, а именно: разликата  в  насрещните престации да е значителна.

        Във фактическият състав на разглежданото основание за унищожаемост не се включва намерението или целта на насрещната страна по сделката, която се явява облагодетелствана от условията, при които е сключена. Също така няма изискване тази страна да е мотивирала по някакъв начин  нуждаещия се, за да се задължи по нея  или да е използвала неговата неопитност.

       Без значение за настъпване на основанието по чл.33 ЗЗД е и дали насрещната страна е знаела за състоянието на  крайна нужда на своя съдоговорител и че условията на сделката са неизгодни за нея.

       Съдебната практика приема, че страна по сделка се е намирала в крайна нужда при сключването й тогава, когато е била в такава житейска ситуация, която я е изправила пред сериозната необходимост от бързо получаване на материални средства за задоволяване на основни потребности – средства за съществуване, лечение на лицето или негови близки  и др., т.е. когато е налице безпаричие, болест, самота и свързаните с тях тревоги и страхове от изпадане в безизходица. Това състояние може да бъде определено като остра физическа необходимост от грижа и подкрепа,  включително  парична. 

        Крайната нужда не представлява всяко състояние на имуществено притеснение, а недостиг или липса на средства за същестуване, или за задоволяване на неотложни лични и/или семейни потребности.

        В казуса е установено, че към момента на сключване на сделката, материалното състояние на ищцата не е било никак добро. Единственият й сигурен месечен доход бил пенсия за осигурителен стаж и възраст в размер на 218лв. Тази сума е крайно недостатъчна да покрие екзистенц минимума за водене на нормален начин на живот, за което са нужни средства за купуване на  храна, лекарства, отопление.

       Като се има предвид, че се касае за 85 годишна жена, останала съвсем сама на света, без близки и роднини, без всякаква подкрепа- морална и материална, че след смъртта на единствения й близък човек е трябвало сама да се грижи за себе си, следва извода, че е била принудена да продаде жилището си поради страха, че след като е останала сама, няма да може да се справя занапред с издръжката си. Преди да почина сестра й, двете получавали пенсии и заедно поемали месечната си издръжка- плащане на сметки за ток, вода, лекарства, храна, но вече сама трябвало да го прави и то с двойно по-малка сума.

       Тези фактически констатации водят до извода, че ищцата е изпаднала в  крайна нужда след смъртта на  сестра си.  

           Втората предпоставка за уважаване на иска е  сделката да е сключена при явно неизгодни условия, т.е. при наличие на явна, очевидна и много съществена разлика между действителната стойност на продаваната вещ с оглед нейното фактическо и правно състояние към момента на сключване на договора и продажната й цена по договора.  

        Безспорно е по делото, че сделката е сключена при явно неизгодни условия, т.к. продажната цена е почти три пъти по-ниска от данъчата по нотариален акт и близо пет пъти по-ниска от продажната, намалена с цената на правото на ползване.          

       Наличието на учредено вещно право на ползване върху продаваната вещ бе взето предвид при установяване на действителната стойност на имота, респ. при преценката дали са налице явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33 ал.1 ЗЗД при сключване на договора за продажба.

        Всички други факти и обстоятелста по делото, стоящи извън уговореното в договора и настъпили след неговото сключване, като влошените отношения между страните, възпрепятстване достъпа на ищцата до имота, подаване на жалби до прокурора , са ирелевантни за преценката налице ли са явно неизгодни условия по смисъла на чл.33  ЗЗД.

        Съдът приема, че е налице  и причинна връзка между условието да сключи сделката и самата сделка. По делото се установи, че изпадането на ищцата  в състояние на  крайна нужда я е мотивирала  и оказало натиск над волята не само да сключи сделката, но и да я сключи при конкретните условия. Само седмица след смъртта на сестра си, още под въздействието на емоциите и страховете за бъдещото си физическо оцеляване, ищцата е прибягнала до продажба на единственото си жилище, като целта на продажбата била да й донесе средства за съществуване.

        Съдът намира за недоказано  твърдението на ответниците, че ищцата още преди смъртата на сестра си решила да им продаде имота, като упълномощила за това първия ответник.

        По делото е представено пълномощно с нотариална заверка на подписа на упълномощителя от 17.12.2015г, от съдържанието на което е видно, че ищцата упълномощила ответника В.П.  да я представлява пред всички държавни и общински институции в страната и пред трети лица. От текста на това пълномощно не може да се направи извода, че е дадено с цел подготовка на бъдещата продажба, нито са събрани други доказателства в тази насока.

        Съгл. чл. 33 ал.1 изр.2 ЗЗД, съдът може да унищожи договор, сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия изцяло или само за в бъдеще. Обикновено съдът постановява унищожение за в бъдеще, когато сделката е с периодично или повтарящо се изпълнение,  като договор за наем например. В останалите случаи унищожението е изцяло.   

       Предвид уважаването на главния иск по чл. 33 ал.1 ЗЗД, съдът следва да уважи и обусловения иск по чл. 34 ЗЗД за връщане на полученото по сделката, като ответниците бъдат осъдени да върнат  имота на ищцата.        

            На основание чл.78 ал.1 ГПК, ответниците дължат на ищеца разноските по делото, които съгласно представения списък по чл. 80ГПК възлизат в размер на 500 лв. Но тъй като в пълномощното е отразено, че уговореното адв. възнаграждение е 500лв, а  платено в брой -100лв.,  съдът следва да присъди  само платения размер на адв.възнаграждение, тъй като няма данни за плащане  на остатъка от 400лв.

         Ответниците дължат и заплащане по сметка на СлОС д.т. в размер 542.72лв  и 198 лв- възнаграждение на вещо лице.

        Ищцата е освободена от заплащане на д.т. и разноски по делото, но при уважаване на иска,  тези разноски се възлагат в тежест на ответниците.

        Водим  от гореизложеното, съдът

 

 

Р   Е   Ш   И:           

 

         УНИЩОЖАВА на основание чл. 33 ал.1 от ЗЗД изцяло договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран  в нотариален акт № 10 от 15.01.2016г, т. І, рег. № 187, д. 6/2016 г. на нотариус Д.Н., с рег. № 092 и район на действие СлРС, вписан в службата по вписвания под акт № 92, т.1, дело № 71/2016г, вх.рег. № 168/15.01.2016г,  между С.А.К. ***, ЕГН-**********, като продавач  и  В.Г.П. ***, ЕГН- ********** - купувач, като сключен от продавача подади крайна нужда при явно неизгодни условия.

 

          ОСЪЖДА на основание чл.34ЗЗД В.Г.П. ЕГН- ********** и П.А.П. с ЕГН- **********,***, със съдебен адрес:***4, чрез адв. Д.И. да върнат на С.А.К. ***, ЕГН-********** получения по договора недвижим имот, представляващ: ПИ с идентификатор № 67338.511.219, с адрес: гр.С., ул. „В.”  № *, площ 326 кв.метра., а по нотариален акт – 242 кв.метра., трайно предназначение на територията- урбанизирана, начин на трайно ползване-  ниско застрояване  до 10 метра, с номер по  предходен план 1424, при граници: ПИ с идентификатор № 67338.511.221, № 67338.511.220., № 67338.511.218; № 67338.511.512; № 67338.511.214 ; № 67338.511.213, ВЕДНО с  построените в имота сгради :

          1/ сграда с идентификатор № 67338.511.219.1, с площ от 90 кв.м., на един етаж, начин на трайно ползване- жилищна сграда- еднофамилна; 

          2/ сграда с идентификатор № 67338.511.219.2, с площ от 33 кв.м., на един етаж, начин на трайно ползване- жилищна сграда- еднофамилна, двете сгради, представляващи търпим строеж по смисъла на §16 ал.1 от  ПР на ЗУТ;

          3/ подобрение, представляващо сграда с № 67338.511.219.3, с площ 8 кв.м.,  на един етаж,  начин на трайно ползване- друг  вид сграда за обитаване, ведно с останалите подобрения и трайни насаждения в имота, всички  движими вещи и обзавеждане, намиращо се в горните сгради.

 

           ОСЪЖДА В.Г.П. с ЕГН- **********  и П.А.П. с ЕГН- **********,***, със съдебен адрес ***4, чрез адв. Д. И.  да заплатят  на С.А.К. ***  ЕГН-**********,  сумата 100 лв  - разноски по делото за тази инстанция.

       

           ОСЪЖДА  В.Г.П. с ЕГН- ********** и   П.А.П. с ЕГН- **********,***, със съдебен адрес ***4, чрез адв.Д. И.  да заплатят по сметка на СлОС държавна такса в размер на 542.72 лв и 198лв- разноски за възнаграждение на вещо лице.

 

           Решението  подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд- Бургас, в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

 

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: