Р Е Ш Е Н И Е № 75

Гр.Сливен, 04.01.2018г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

    СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в  открито съдебно заседание на четиринадесети декември, през двехиляди и  седемнадесета  година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СНЕЖАНА БАКАЛОВА

   При секретаря  Радост Гърдева, с участието на прокурора……, като разгледа докладваното от съдия Бакалова гр.дело № 171 по описа за 2016г., за да се произнесе, съобрази:

 

Предявен е иск с правно основание чл.59 от ЗЗД и цена 33 900лв.

Ищецът „Е. 2000“ ООД твърди в исковата молба, че на 28.05.2008 г. в гр. Сливен  между него и ответника „Д.“ ООД бил сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот, по отношение на недвижим имот представляващ НУПИ 9845, с площ 21 375 кв.м, бивш парцел 5, в кв. 9, „Промишлена зона“ на гр. Сливен, ведно с незавършена сграда – „Хладилник за млечни продукти и цех за сладолед“, със застроена площ 7650 кв.м, при описани граници. Твърди, че поради неизпълнение на задълженията от страна на ответника по предварителния договор, такъв не бил сключен и се считал прекратен по вина на купувача. Това си изявление отправил до купувача с нотариална покана от 29.07.2011 г. Твърди, че ответникът, въпреки това продължил за ползва имота и отказал доброволно да освободи същия. Твърди, че било образувано т.д. № 74/2011 г. по описа на СлОС, с правно основание чл. 108 и чл. 73 ал.1 от ЗС. Този иск бил предявен като частичен за сумата 9000 лв., част от общата сума от 90 000 лв., представляваща обезщетение за времето, през което ответникът е ползвал процесния имот за периода от 29.05.2008 г. до датата на завеждане на т.д. № 74/2011 г. по описа на СлОС. Производството по иска с правно основание чл.73 ал.1 от ЗС било отделено в отделно производство по гр.д. № 871/2012г. по описа на СлРС, приключило с решение от 12.05.2015г., с което предявения иск бил частично уважен. Решението било обезсилено поради неспазване на родовата подсъдност и делото преобразувано като т. д. № 89/2015г. по описа на СлОС и приключило с решение от 04.12.2015г.,  с което претенцията била уважена изцяло, като ответникът бил осъден да заплати сумата 43 440лв. - част от цялата сума от 90 000 лв., представляваща обезщетение за времето през което ответникът е ползвал имота на ищеца за периода от 29.05.2008г. до 15.09.2011г., ведно със законната лихва, считано от 15.09.2011г., до окончателното й заплащане. Моли съда да осъди ответника „Д.“ ООД да му заплати сумата 33 900лв., представляваща обезщетение за пропуснати ползи в резултат на това, че същият е владял процесния имот без правно основание, като с това е лишил от право на ползване собственика му за периода от 15.09.2011 г. до 29.04.2014 г., ведно със законната лихва за забава, считано от предявяване на иска, до окончателното изплащане на сумата. Претендира и направените разноски.

Ответникът е депозирал в срок писмен отговор, в който оспорва изцяло основателността на предявените искове. Твърди, че на 18.02.2011 г. е връчено на ответника заявление, в което е посочил по вид и размер извършените трайни подобрения в процесния имот, като е заявил, че на основание чл. 72 ал. 3 от ЗС до заплащане на паричната сума в размер на 115 745 лв. представляваща стойността на извършените подобрения, ще осъществи право на задържане и няма да предаде владението на имота. Твърди също така, че ответникът е получил държането на имота едва в началото на м. ноември 2009 г. със съгласието на представителите на ищеца, които го насърчили да извършва трайни подобрения. Счита, че този факт му придава качествено да добросъвестен ползвател - държател на имота, тъй като е придобил ползването не само със съгласието на ищеца, но и с конкретна цел - същият да бъде приведен в състояние, годно за ползването му. Прави възражение, че ответникът е ползвал описания в исковата молба имот, като твърди, че същият не е конкретизиран и индивидуализиран точно от страна на ищеца. Излага съображения, относно отношенията на страните във връзка с ползването на имота и извършването на подобрения, които са го довели във вид годен за ползване. Счита, че предявеният иск трябва да бъде квалифициран с правно основание чл. 59 от ЗЗД, като това изключва неговата отговорност, тъй като същият е държал имота и е получил достъп до последния с цел да извърши строително-ремонтни работи, необходими за привеждане в състояние годно за ползване. Счита, че не е установено обедняване на собственика на имота и не е налице неоснователно обогатяване в полза на ответника – държател, „Д.“ ООД. Моли съдът да отхвърли предявения иск, като неоснователен и недоказан, като претендира направените разноски.

        В с.з. ищецът, чрез процесуалния си представител поддържа иска, като , уточнява, че претендира обезщетението считано от 16.09.2011г. , а не от 15.09., тъй като за 15.09. вече е присъдено обезщетение по предходно решение. Претендира разноски.

          Ответникът, чрез процесуалния си представител оспорва иска изцяло и моли да бъде отхвърлен или алтернативно посочва в писмената защита, че следва да бъде уважен до размер по заключението на единичната експертиза. Представя списък на разноските, които претендира.

       Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

        На 28.05.2008г „Е. 2000“ ООД и „Д.“ ООД сключили предварителен договор, по силата на който се задължили да сключат окончателен договор, с който ищецът, в качеството му на продавач,  да прехвърли на ответника, в качеството му на купувач, собствеността върху недвижим имот, находящ се в кв.“Индустриален“ по плана на гр.Сливен, ведно с построената в югоизточната част на имота незавършена производствена сграда.

        В чл. 1 ал.3 от същия договор, продавачът се задължил да извърши прехвърляне на правото на собственост върху имота в едномесечен срок след влизане в сила на ПУП и да уведоми купувача поне два дни предварително за деня, в който  ще се изповяда сделката и за адреса на нотариуса.  

        Към момента на сключване на предварителния договор, имало открита процедура за промяна на ПУП за имота, свързана с отделянето му и обособяването му в самостоятелен имот и смяната на предназначението, поради  което  едва  след влизане в сила на ПУП, имотът,  предмет на предварителния договор щял да се идентифицира окончателно.

        Съгласно скица № 9651/ 21.10.2008г, издадена по кадастралната карта, одобрена със заповед № РД 18-31/19.04.2006г., изменена със заповед № КД-14-2-822/02.10.2008г на служба по кадастъра-Сливен, имотът, предмет на бъдещата  сделка  се индивидуализира като  ПИ с идентификатор № 67 338.605.314, с площ от 3 905 кв.метра, с трайно предназначение- урбанизирана територия, начин на трайно ползване - за друг вид производствен, складов обект, при подробно посочени граници. Сградата, находяща се в имота е била индивидуализирана с идентификатор № 67 338.605.314.1. Видно от разпита на вещите лица от повторната тройна експертиза по сегашната КК на град Сливен имота се индивидуализира с идентификатор № 67338.605.364, като в него попадат две сгради с №№ 1 и2, като само тази с № 67338.605.364.2 съответства на сградата с предишен идентификатор  № 67 338.605.314.1, която е била ползвана от ответника.

        В разпоредбата на чл.2 от предварителния договор, страните  уговорили, че продавачът ще предаде владението върху имота в деня на сключване на окончателния договор.

       До сключването на окончателен договор  не се стигнало, тъй като ответникът не получил банков кредит за закупуване на имота. Видно от събраните гласни доказателства „Д.“ ООД се настанило в имота още след  сключването на предварителния договор. През късната есен на 2009г.   започнал строеж, като ответникът извършил множество строително-монтажни работи, необходими за бъдещата му  производствена дейност. От показанията на разпитания свидетел М. С., през 2010г. управителят на ищцовото дружество му поръчал да смени катинара на имота, с цел да не допуска ответника до него, но последният счупил катинара и отново влизал в обекта и извършвал производствено дейност. Той си осигурил достъп до имота през оградата и ищецът дори сигнализирал полицията. Според този свидетел управителят на ищцовото дружество искал от управителя на ответното дружество да му плаща наем за ползването на имота, след като няма да го купува. Според показанията на свид. Р.Р., той на два пъти през 2008г. посещавал процесния имот с управителя на „Е. 2000“ ООД, тъй като искал да го наеме, но ответникът не го освобождавал. Свид. П.П. свидетелства, че през септември-октомври 2009г. е присъствал на разговор между управителите на двете дружества, в който управителя на ищцовото дружество е   искал от управителя на ответното дружество да му заплаща наем, тъй като полазва имота му, а до покупко-продажба няма да се стигне. Предупреждавал го, че ако не започне да плаща наем, трябва да напусне имота, за да си намери други наематели.

        С нотариална покана, връчена на ответника на 27.07.2011г,  ищецът  го уведомил, че от сключването на предварителния договор са изминали повече от три години, през които многократно  бил приканван  да финализира сделката, но получавал отказ с аргумента, че не е готов със сумата.  Уведомил го, че от м.юни 2008г  се е настанил в  процесния имот без неговото съгласие и без правно основание, т.к. съгласно чл.2 от предварителния договор, предаването на владението ще се осъществи в деня на сключване на окончателния договор. С нотариалната покана е приканен или да освободи доброволно имота или да заплаща наемна цена за времето, през което е  ползвал имота. Поканен е също в тридневен срок от връчване на нотариалната покана да се яви при нотариус Димчо Ненов за сключване на окончателен договор за покупко-продажба.  Неявяването му щяло да се счита  като отказ да сключи окончателен договор. В случай на отказ да сключи окончателен договор, ответникът е поканен в седмодневен срок от получаване  на поканата да предаде на ищеца владението върху имота. Ответникът е предупреден от ищеца, че ако откаже да сключи окончателен договор, то ще последва завеждане на дела за неустойки, обезщетения и наем за периода, в който се е самонастанил в имота.

На 18.02.2011г. на ищеца било връчено от ответника уведомление, с което са посочени по вид и размер извършените от него в имота подобрения, като е поискано тяхното заплащане и заявено, че до заплащането им ответникът„Д.“ ООД ще упражни правото си на задържане и няма да предаде владението му.  

        Заявлението е изпратено на ищеца по пощата с писмо с обратна разписка, получено  на 18.02.2011г.

        Отказът на ответника за напусне имота принудил ищеца да  предяви  срещу него ревандикационен иск. По исковата молба на ищеца, депозирана в СлОС на 15.09.2011г, е образувано т.дело № 74/2011г по описа на СлОС. 

        С тази искова молба са  предявени два иска – ревандикационен  и  частичен иск по чл. 73 ал.1 ЗС за сумата 9 000лв от общо 90 000лв., представляваща обезщетение за ползите, от които е бил лишен ищеца в резултат на ползването на процесния имот от ответника, за периода от 29.05.2008г. до датата на завеждане на  исковата молба в съда.

        С определение от 06.02.2012г по т.д. № 74/2011г на СлОС, съдът е отделил в отделно производство иска по чл. 73 ал.1 от ЗС и поради неговата цена  го е изпратил по подсъдност на СлРС.

        По частичния  иск е било образувано гр.дело № 871/2012г по описа на СлРС, приключило с решение № 378/12.05.2015г, с което предявеният иск е бил частично уважен.

        С решение по в.гр.дело № 334/2015г на СлОС, е обезсилено постановеното решение на СлРС, а делото – изпратено по подсъдност на СлОС, след което е образувано т.дело № 89/2015г на СлОС. Същото е приключило, с решение № 24/04.12.2015г., с което „Д.“ ООД е осъден да заплати на „Е. 2000“ ООД на основание чл. 73 ал.1 от ЗС, сумата 43 400лв., представляваща обезщетение за ползите от които е бил лишен ищеца от собствения си имот за периода от 29.05.2008г до 15.09.2011г. , ведно със законната лихва за забава до окончателното изплащане на сумата. Решението е потвърдено с Решение № 37/15.04.2016г. по в.гр.д.№ 64/16 на БАС, в което предявеният иск е квалифициран като такъв с правно основание чл. 59 от ЗЗД.  Решението на БАС не е допуснато до касационно обжалване с Определение № 281/14.03.2017г. по к.гр.д.№ 4811/16 на четвърто гражданско отделение на ВКС.

        Производството по т.дело № 74/2011г на СлОС е приключило с решение № 7/04.03.2013г , с което ревандикационният иск е  уважен.

        Решението е  потвърдено с решение № 53/27.06.2013г по в. гр.дело № 12182013г.  по описа на БАС.

        С  определение на ВКС № 608/04.12.2013г по гр.дело № 6751/2013г , решението на БАС не е допуснато до  касационно обжалване.

        С протокол за въвод във владение от 29.04.2014г, управителят на дружеството- ищец бил въведен във владение на процесния имот.

        За установяване на размера на претендираното обезщетение за ползване на имота е била назначена първоначално единична оценителна експертиза, изготвена от в.л. И.Х.И.. Същата е дала заключение, че размера на обезщетението за ползване на имота, равняващ се на месечния наем за периода от 16.09.2011г. до 29.04.2014г. е общо сумата 14 532лв. Разпитан в с.з. вещото лице уточнява, че  е намалил площта на незастроеното място с 498 кв.м. тъй като тази част не може да се използва по предназначение, а само за достъп до сградата. Използваемата част на сградата е било прието че е само западната част, а останалата част е прието че е неизползваема, тъй като е във фаза груб строеж.

          Експертизата е била оспорена от ищцовата страна и е била назначена тройна оценителна експертиза. Същата е определила размер на обезщетението в  размер на пазарния наем за периода,  за процесния имот в размер на общо 37 440лв. От разпита на вещите лица в с.з. се установява, че те са оценили наема за цялата незастроена площ на имота, вкл. и т.нар. проход, като е прието че това е път който обслужва само този имот- сградата.  При определяне на наема е оценена цялата площ на сградата, но е приложен корекционен коефициент, който отчита както факта че не цялата сграда е довършена, така и особеностите на терена и достъпа до него. Вещите лица са посочили че не са изследвали дали имота има собствени партиди за електричество и вода, тъй като сградата не е въведена в експлоатация.

          Ответникът е оспорил тройната експертиза, като необоснована, тъй като не е отчела и водоснабдяването и електроснабдяването на имота и е назначена нова тройна експертиза. Последната е дала заключение, че размерът на обезщетението е общо 30 444лв. Същата взела предвид всички относими обстоятелства – степента на недовършеност на част от сградата, факта че имота е бил снабден с ток и вода, макар и да не е имал отделни партиди, взети са предвид относими пазарни аналози и е коригирана цената, съобразно индивидуалните белези на имота.

        Горната фактическа обстановка  съдът  прие за установена въз основа на събраните писмени доказателства, ценени като относими, допустими и неоспорени от страните. Съдът кредитира показанията на свидетелите посочени от ищеца, тъй като същите не си противоречат взаимно. Показанията на свидетеля, посочен от ответника не касаят ползването на имота, а само сключването на предварителния договор.

          От изслушаните оценителни експертиза, съдът кредитира повторната тройна експертиза, като счита че тя най-пълно е отчела всички относими особености на процесния имот при определяне на пазарния наем. Тя не се различава съществено от първоначалната тройна експертиза, но съдът намира че вещите лица са отчели по-детайлно относимите обстоятелства. Единичната експертиза  съдът намира, че следва да не кредитира, тъй като тя коренно се различава като оценка от тройните такива (определена е два пъти и два и половина пъти по-ниска неемна цена от тройните експертизи).

         На базата на приетото за установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

          Предявеният иск намира правното си основание в чл. 59 от ЗЗД. Същият е основателен и доказан до размера от  30 444лв., до който размер следва да бъде уважен, а до пълния предявен размер следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.

          Дадената от ищеца правна квалификация на претендираното право не обвързва съда. Съгласно чл. 59 от ЗЗД всеки който се е обогатил за сметка на другиго дължи да му върне онова, с което се е обогатил до размера на обедняването. И ищеца и ответника не спорят че правото на собственост върху процесния имот принадлежи на ищеца. От събраните доказателства се установява, че ответника е ползвал имота без правно основание, тъй като между страните е имало писмено уговорка владението да бъде предадено след подписването на окончателния договор. От събраните гласни доказателства се установи, че ищеца се е противопоставял ответника да ползва имота безвъзмездно. Той се е опитал да препятства достъпа на ответника до имота, като е сменил катинара, но ответникът отново е влязъл в имота. Предлагал е имота под наем на други лица, но тъй като ответника не го е освободил това не се  е осъществило. Събраха се доказателства и че ищецът е искал от ответника да му заплаща наем за това че ползва имота. Липсват доказателства и твърдения, че ответника е държал имота като свой. Той е извършил в него известни подобрения, но те са били необходими за дейността, която е извършвал.

          От изложеното се установява, че са налице предпоставките за уважаване на иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД, тъй като ответника неоснователно се е обогатил за сметка на ищеца, ползвайки негов недвижими имот без правно основание. Установи се по безспорен начин от събраните доказателства, че имота е ползван от ответника без правно основание, тъй като владението му не било предадено по предварителния договор; между страните не са били налице облигационни отношения, напр. договор за неим или др. и ищецът се е противопоставил ответника да ползва имота. Нещо повече, ищецът е отправил нотариална покана до ответника да освободи доброволно имота или да заплаща наемна цена за времето, през което е  ползвал имота, връчена му на 27.07.2011г.

          От събраните доказателства не се доказа възражението на ответника, че е държал имота със съгласието на ищеца и е получил достъп до последния с цел да извърши строително-ремонтни работи, необходими за привеждане в състояние годно за ползване.

          Неоснователно е възражението на ответника, че е ползвал имота, тъй като е упражнявал право на задържане на същия до заплащане на извършените от него подобрения, като ответникът има качеството на държател, а не на владелец на имота.

          Неоснователно е възражението, че процесния имот не е достатъчно индивидуализиран. От представените доказателства, включително и заключението на експертизата имота се индивидуализира в достатъчна степен без да има съмнение за това кой имот е ползван.

Размерът на обезщетението за периода от 16.09.2011г. до 29.04.2014г.(датата на която ответника е отстранен от имота) следва да бъде определено като пропусната полза от ищеца да реализира месечен пазарен наем от този имот. За периода от  датата на сключването на предварителния договор до 15.09.2011г. е присъдено обезщетение по т.д.№ 89/15 по описа на СлОС.

          Размерът на обезщетението е доказан чрез назначената повторна тройна експертиза – 30 444лв. общо за исковия период. До този размер е налице обедняване на ищеца, тъй като той е пропуснал да получи месечен пазарен наем до този размер. Сумата следва да бъде присъдена, ведно със законната лихва за забава от предявяването на иска – 22.04.2016г. до окончателното й заплащане.  Искат до пълния предявен размер следва да бъде отхвърлен като неоснователен.

          С оглед този изход на производството на ищеца се дължат направените разноски съразмерно на уважената част от иска – 4 832лв.

          На ответната страна се дължат направените разноски, съразмерно на отхвърлената част от иска – 245лв.

        Ръководен от гореизложеното, съдът

 

Р   Е   Ш   И:

           ОСЪЖДА „Д.“ООД, със седалище и адрес на управление ********, ЕИК 119762761, представлявано от управителя С.Г.Г., със съдебен адрес ***, офис1, чрез адв. П.Н. да заплати на „Е. 2000“ООД, със седалище и адрес на управление ********, ЕИК 119523204, представлявано от управителя Д.П.Г., със съдебен адрес ***, чрез адв. С.К., по предявния иск с правно основание  чл. 59 от ЗЗД  сумата 30 444лв.(тридесет хиляди четиристотин четиридесет и четири лева), представляваща обезщетение за  неоснователно обогатяване за периода от 16.09.2011г. до 29.04.2014г., ведно със законната лихва за забава, считано от 22.04.2016г. до окончателното й изплащане, както и сумата 4 832лв. направени разноски.

            ОТХВЪРЛЯ иска до пълния му размер от 33 900лв., като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.

            ОСЪЖДА Е. 2000“ООД, със седалище и адрес на управление ********, ЕИК 119523204, представлявано от управителя Д.П.Г. да заплати на „Д.“ООД, със седалище и адрес на управление ********, ЕИК 119762761, представлявано от управителя С.Г.Г. направените разноски в размер на 245лв.

         Решението  подлежи на обжалване пред Апелативен съд-Бургас, в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: