Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е       N 

гр. Сливен, 22.06.2016г.

 

В     И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в  открито заседание на двадесет и втори юни през двехиляди и шестнадесета година в състав:                

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                              НАДЕЖДА ЯНАКИЕВА

ЧЛЕНОВЕ:                                                             МАРТИН САНДУЛОВ

                                                                        мл.с. НИНА КОРИТАРОВА

 при участието на прокурора ……...………….и при секретаря М.Т., като разгледа докладваното от  Надежда Янакиева въз.гр.  д.  N 247  по описа за 2016  год., за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е въззивно, и се движи по реда на чл. 258 и следващите от ГПК.

Обжалвано е първоинстанционно решение № 310/14.04.2016г. по гр.д. № 4682/15г. на СлРС, с което е отхвърлен като неоснователен предявеният от Потребителна кооперация НАРКООП, гр. Сливен против „Лион брадърс“ ООД, гр. Сливен иск с правно основание чл. 232 ал. 2 от ЗЗД за заплащане на сумата 15 960 лв., представляваща неплатена наемна цена за периода 01.05.2014г.-30.11.2015г., ведно с обезщетение за забава в размер на законовата лихва от завеждането на исковата молба на 02.12.2015г. до окончателното изплащане, и са присъдени разноски по делото.

С въззивната жалба ищецът в първоинстанционното производство атакува изцяло решението, като твърди, че то е незаконосъобразно, необосновано  и неправилно. Заявява, че първоинстанционният съд не е направил  логически правилни заключения от събраните доказателства – представени писмени документи, приетите експертни заключения и изслушаните свидетелски показания. Твърди, че ответникът е знаел за недостатъците на имота, свързани с канализацията при сключване на договора, но те не са му пречели да започне експлоатацията му, както и че по-големите проблеми по-късно са започнали след извършен от наемателя ремонт на обекта.  Счита, че за повредите отговаря ответника и той следва да поеме разходите, а след като не е освободил обекта въпреки многократни разговори и кореспонденция, той го е приел с недостатъците. Въззивникът счита също, че с оглед всичко това решаващият съд е стигнал до неправилния краен извод за недължимост на наемната цена.

Поради изложеното моли въззивния съд да отмени атакуваното решение и вместо това постанови ново, с което уважи изцяло главния и акцесорния иск. Претендира разноски за двете инстанции. Във въззивната жалба няма направени нови доказателствени искания.

В срока по чл. 263 ал. 1 от ГПК въззиваемата страна е подала писмен отговор, с който оспорва изцяло въззивната жалба като неоснователна. Развива подробни контрааргументи и оборва последователно всеки от релевираните от въззивника доводи. Счита, че атакуваното решение е правилно и законосъобразно, и моли то да бъде потвърдено. Няма нови доказателствени искания, претендира разноски за тази инстанция.

В същия срок не е подадена насрещна въззивна жалба.

В с.з., за въззивната кооперация, редовно призована, не се явява процесуален представител по закон, явява се процесуален представител по пълномощие по чл. 32 т. 1 от ГПК, който поддържа въззивната жалба и моли съда да я уважи, оспорва отговора. Претендира разноски, представя списък.

В с.з. за въззиваемото дружество, редовно призовано, се явява процесуален представител по закон – управителят В.Г.. Явява се и процесуален представител по пълномощие по чл. 32 т. 1 от ГПК, който поддържа отговора си, оспорва жалбата като неоснователна и моли въззивния съд да не я уважава, а потвърди обжалваното решение. Претендира разноски за тази инстанция.

Въззивният съд намира въззивната жалба за редовна и допустима, отговаряща на изискванията на чл. 260 и чл. 261 от ГПК, същата е подадена в срок, от процесуално легитимиран субект, имащ интерес от обжалването, чрез постановилия атакувания акт съд.

При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК настоящата инстанция констатира, че обжалваното съдебно решение е валидно, и с оглед пълния му обхват – и допустимо.

При осъществяване на въззивния контрол за законосъобразност и правилност върху първоинстанционното решение, в рамките, поставени от въззивната жалба, настоящата инстанция, след преценка на събраните пред РС  доказателства, намира, че обжалваното решение е неправилно, поради което следва да бъде отменено.

Изложените във въззивната жалба оплаквания са основателни.

Основанието на претендираните от ищеца права той свързва с наличието на облигационна връзка между него и ответното дружество, за чийто източник сочи договор за наем на недвижим имот.

По начало за валидността на този договор не се изисква задължителна писмена /или по-тежка/ форма, тя е такава само ad probationem. Сключването на такъв договор в устна форма се доказва с всички допустими доказателствени средства. В случая, макар в исковата молба ищецът да се позовава на писмен договор от 30.10.2013г., представеният с нея такъв от същата дата не обективира белезите на спорното правоотношение, понеже касае съвършено различен имот. Доколкото обаче, както в отговора си, в устните си изявления пред съда и в писмените документи, представени от ответника, той последователно и неизменно признава наличието на договор за наем между страните с предмет – предоставяне на възмездно ползване от страна на ищеца именно на описания в исковата молба недвижим имот, и доколкото в същите източници се съдържа и информация относно датата на сключване – 30.10.13г. и наемната цена, които са съществените индивидуализиращи правоотношението елементи и представляват минималното задължително съдържание на договора за наем, то съдът приема, че такъв действително е сключен и е породил правно действие, най-вече по отношение на основните права и задължения на наемодателя и наемателя, които са скрепени и от правните норми на чл. 228 и сл. от ЗЗД. Отклонения от тях и създаване на специфични права, задължения или привилегии на някоя от страните, нито се твърдят, нито се установяват при анализа на доказателствената маса.

Така на спорното поле е поставено твърдяното от ищеца накърнено негово право – да получи насрещната на своята договорна престация. Иска реално изпълнение на главното задължение на наемателя – да заплати уговорената наемна цена за процесния период – 01.05.2014г.-30.11.2015г. в размер на 15 960 лв. /включваща ДДС/

Несъмнено е, че щом между страните съществува облигационно отношение, възникнало на базата на договор за наем, между правата на едната страна и задълженията на другата съществува синалагматична връзка. Договорът е възмезден и престационен, установено е, че наемодателят е изпълнил основното си задължение да предостави за процесния период на наемателя ползването на посочения свой собствен недвижим имот. Това активира кореспондиращото му насрещно задължение на наемателя да заплаща редовно и периодично уговорената наемна цена. Същата, по твърдения на ищеца и признание на ответника, е била определена в размер на 700 лв. месечно /без ДДС/.

Естественият способ за освобождаване от това задължение е чрез погасяването му чрез плащане, каквото ищецът твърди, че не е извършено през процесния период. В тежест на ответника е да докаже такова, но той не противопоставя въобще такъв довод за да претендира отхвърлянето на иска.

Правопрепятстващият факт, който лежи в основата на отбранителната му теза е, че паричното му задължение не съществува, поради неизправно поведение на кредитора-наемодател.

Това си твърдение той обосновава с негодността на наетия имот да бъде ползван по предназначението си - заведение/дискотека.

За да се освободи напълно и изцяло от насрещното си задължение наемателят, е необходимо да е налице пълно неизпълнение от страна на наемодателя – да не може да предаде вещта /виновно или невиновно/, в такъв случай договорът се счита за развален по право и отпада и задължението за плащане на наемна цена. Без съмнение ищецът е предал държането на наетия имот на ответника, който го е приел. В случая не може да се говори за погасяване на задължението на никоя от страните поради невъзможност за изпълнение, поради което правоотношенията между тях се уреждат по правилата на ЗЗД, касаещи наемния договор.

Безспорно е, че възможността да се ползва обекта именно като заведение/дискотека е била елемент от предмета на договора, обосноваващ неговата кауза от гледна точка на наемателя, както и че именно с такова предназначение е бил предложен и предоставен от наемодателя. В този аспект следва да бъдат разглеждани и съдържанието и обемът на правата и задълженията на страните.

Общото правило /закрепено в чл. 230 ал. 1.от ЗЗД/, което важи дори и при липса на изрично литерализирана уговорка е, че наемодателят е длъжен да предаде вещта/имота в състояние, съответстващо на ползването, за което е наета.

В случая от една страна се установява, че до сключването на договора с този наемател, обектът е функционирал като  „Дискотека Печ“, ползвана под наем от друг търговец по силата на договор за наем от 27.06.07г., но от друга страна – е имало проблем, свързан с нормалната му експлоатация – неизправна канализация, който не е бил трайно отстранен и към предаването на обекта на ответника той е продължавал да съществува. Несъмнено е доказано и че това обстоятелство е било известно на наемателя /предвид факта, че единият от управителите на дружеството-наемател е бил и ЕТ, с когото е бил сключен предходният договор за наем на обекта/, въпреки това ответникът е сключил договора, тъй като очакванията му са били свързани не с актуалното състояние на обекта, а с бъдеща възможност да го ползва като заведение, но тяхното осъществяване е зависело от поредица допълнителни фактически действия.

В светлината на изложеното до тук се очертава като точка на противопоставяне между страните въпросът коя от страните е следвало да извърши тези действия и до какви правни последици води неизвършването им – тоест – рефлектира ли това върху задължението за заплащане на наемна цена.

Върху това и следва да се фокусира  въззивната проверка на настоящия състав.

Ищецът счита, че той е изпълнил договорните си задължения, което активира притезанието за получаване на насрещната парична престация на ответника.

От своя страна последният твърди, че тъй като имотът още от началото на действието на договора е бил с недостатъци, за отстраняването на които задължението лежи върху наемодателя, а с течение на времето те са се увеличили до степен обектът да не може да се ползва по предназначение, понеже наемодателят е отказал да ги отстрани или да ги приспадне от наема, то той е изцяло освободен от паричното си задължение за исковия период, понеже реално не е ползвал имота.

Последният довод сам по себе си е ирелевантен, доколкото в утвърдената съдебна практика е прието еднозначно, че обстоятелството дали наемателят е ползвал реално наетата вещ не се отразява на задължението му към наемодателя да заплаща наемната цена. Това по никакъв начин не ангажира и договорната отговорност на наемодателя.

По друг начин стоят обаче нещата, когато неползването на вещта не се дължи на личен избор и желание на наемателя, а е предизвикано от някакво препятствие, свързано със самата вещ.

Непререкаемо е доказано в хода на процеса, че две седмици след сключване на договора и предаване на обекта, страните са съставили съвместно протокол за оглед, направен от техни представители, в който са описали състоянието на имота и освен останалите недостатъци, свързани с липса на кранове, врати, осветителни тела и климатици, е констатирано, че канализацията в тоалетните помещения е задръстена и има течове по тръбите.Установено е и, че в течение на времето –през 2014г. и 2015г., неколкократно наемателят е ползвал услуги на ВиК с каналочистна машина за отпушване на канализацията. На последно място е неоспоримо доказано и че към момента е налице нахлуване на отпадни води през канализацията на санитарния възел и контролната шахта в коридора на обекта, дължащи се на нарушена проводимост на хоризонталната канализация в сутеренно нулево ниво, вследствие на повреда на канализационните тръби.

Това състояние е предизвикало такива неблагоприятни условия в обекта, че ползването му като заведение освен, че е нежелателно, би било и в нарушение на санитарно-хигиенните правила. Следователно преустановяването на активното ползване по предназначение на наетия имот от страна на наемателя е станало по  причини извън неговата воля – най-общо – недостатъци на имота, препятстващи ползването за целта, за която е нает.

От една страна, общото правило на разпоредбата на чл. 230 ал. 3 от ЗЗД прогласява, че по начало наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел и в случая се установи, че има съвпадение на действителното положение с правната хипотеза. Нормотворецът обаче е разписал специална правоизключваща предпоставка, при наличието на която се отнема защитата на наемодателя от носене на отговорност – когато недостатъците са опасни за здравето на наемателя или лицата от домакинството му. Приложени към настоящия спор, тези условия намират своето проявление, тъй като посредством експертното заключение се установява, че нахлуването на отпадните води е замърсило обекта бактериално, а в резултат на развитие на биохимични процеси, той е обгазен с вредни газове и всички тези замърсители са вредни за здравето на всички, които престояват в помещението – наематели, персонал, клиенти.

Така е несъмнено, че макар наемателят да е знаел при сключването на договора за наличието на тези недостатъци на имота, наемодателят отговаря за тях.

Отговорността му е определена от правната норма на чл. 230 ал. 2 от ЗЗД в няколко алтернативни варианта и се изразява във възможността на наемателя да поиска отстраняване на недостатъците от наемодателя, съразмерно намаляне на наемната цена или да развали договора, като във всеки случай едновременно може да поиска и обезщетение за вреди. Това са изчерпателно изброени права и само наемателят може да избере дали и кое от тях да осъществи.

Установи се в случая, че ответникът е отправял неколкократно искания до ищцовата кооперация да предприеме действия по отстраняването на проблема с канализацията, като междувременно е  поемал разноските по временно контролиране на задръстванията. Наемодателят не е сторил това, като е счел, че разходите за ремонта се дължат от наемателя.

Напълно недискутируемо е, че характерът на тази повреда, за която е извън съмнение, че не е причинена виновно от наемателя, е такъв, че поправката й е изцяло за сметка на наемодателя.

Отказът му да я извърши резултира в активиране на договорната му отговорност по чл. 231 ал. 2 от ЗЗД. Тази норма препраща към разпоредбата на чл. 230 ал. 2 от ЗЗД. Тоест -  наемателят може да иска от наемодателя да поправи вещта за своя сметка, сам да я поправи и да прихване стойността на поправката от наема, да поиска намаляване на цената, или да развали договора, като отново кумулативно с всяка от тези алтернативни възможности може да претендира и обезщетение за вреди, ако е претърпял такива.

Така – в обобщение  - изначално е имало частично неизпълнение, изразяващо се в непредаване на наетия имот в надлежно състояние, към което по-късно, в динамиката на развитието на правоотношението, се е насложило и неизпълнение на договорни задължения на наемодателя. Тоест – независимо дали се касае за първоначално съществуващ недостатък на вещта или повреда, възникнала по-късно, понеже в случая характерът на недостатъка на вещта се вписва и в двете понятия, то отговорността на наемодателя и в двата случая съществува и по принцип е една и съща, както е описана подробно по-горе.

Правните възможности, предоставени в дискресията на наемателя, са изчерпателно и лимитативно изброени от закона и сред тях не е предвидена като опция освобождаване от задължението за заплащане на наемната цена. Разширително тълкуване на нормата в тази посока е недопустимо, а изрична такава уговорка между страните в конкретния случай не е доказана.

Приведени към настоящия казус, горните постановки не намират обективно проявление, тъй като фактически от събраните по делото доказателства се установява, че ответникът не е ползвал изцяло, активно и категорично нито една от тях.

Действително е видно, че той е отправял искания до наемодателя да извърши ремонт на канализацията, но след като в един достатъчно продължителен период от време това не е сторено, закономерно е наемателят да се ориентира към някоя от другите възможности, в зависимост от това дали желае да бъде продължено действието на наемното правоотношение или се е дезинтерисирал от това.

След като ответникът не е развалил договора, а и в изявленията си пред съда изрично заявява, че договорът не е прекратен, е явно, че той иска продължаване на действието му, а при това положение за него съществува витално задължение за заплащане на наемната цена. Макар и кореспондиращо на основното задължение на наемодателя, то не може да отпадне изцяло поради неизрядното договорно поведение на последния, понеже няма предвидена такава възможност. Регулиращият механизъм предполага единствено осъществяване на предвидената отговорност на наемодателя.

Така ответникът, ако бе извършил за своя сметка ремонта, би могъл в хода на производството да направи възражение за прихващане или да предяви насрещен иск, респективно ако не го е направил – да поиска от съда да определи стойността му и също с възражение да поиска приспадането й от задължението му за наем. Разбира се, тези възможности, включително и предявяване на иск за реално изпълнение на договорното задължение на наемодателя да извърши ремонта или за обезщетение за вреди, остават открити /при условие, че не се стигне до разваляне на договора/ и извън този процес, в отделни производства, но в рамките на настоящия спор, след като е еднозначно установено, че уговорената наемна цена не е била заплатена за исковия период, то ответникът дължи пълно изпълнение на това си договорно задължение.

Отделен е въпросът, че с писмена покана-предизвестие от 10.09.2015г., наемодателят-ищец е поискал изпълнение на паричното задължение от наемателя-ответник и му е отправил едномесечно предизвестие за прекратяване на договора. Дали такова е настъпило, е безразлично спрямо настоящия спор, доколкото в рамките на исковия период е безспорно, че облигационната връзка е съществувала, ведно с присъщите й права и задължения на страните по нея.

Поради това искът се явява изцяло основателен и доказан и следва да бъде уважен за периода и размера, за които е предявен. Уважена следва да бъде и обусловената акцесорна претенция за заплащане на обезщетение за забава върху главната сума в размер на законовата лихва, както се претендира - от датата на завеждане на исковата молба до окончателното изплащане.

Като е достигнал до обратните правни изводи, първоинстанционният съд е постановил неправилно и незаконосъобразно решение, поради което въззивната жалба против него се явява изцяло основателна и следва да бъде уважена. Обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо това бъде постановено ново, с което исковете бъдат уважени.

С оглед изхода на процеса отговорността за разноски за двете инстанции следва да бъде възложена на ответника и той следва да понесе своите, както са направени и заплати направените от ищеца такива в размер на 788, 40 лв. /тъй като за посоченото в договора за правна помощ адвокатско възнаграждение от 1000лв., за което е отбелязано, че е платено по банков път, не са представени доказателства за действителното извършване на банковия превод/ за първата и на 819, 22 лв. за тази инстанция.

Ръководен от гореизложеното съдът

                                        Р     Е     Ш     И  :

                       

ОТМЕНЯ изцяло първоинстанционно решение № 310/14.04.2016г. по гр.д. № 4682/15г. на СлРС като НЕЗАКОНОСЪОБРАЗНО и НЕПРАВИЛНО и вместо това

П О С Т А Н О В Я В А:

 

ОСЪЖДА „ЛИОН БРАДЪРС“ ООД, гр. Сливен, ЕИК 202680390 със седалище и адрес на управление на дейността гр. С., бул. „Ц. О.“ № *-* да заплати на ПК „НАРКООП“ СЛИВЕН, ЕИК 119006655-Ю, със седалище и адрес на управление на дейността гр. С., ул. „Р. Д.“ №*сумата 15 960 лв., включително ДДС /петнадесет хиляди деветстотин и шестдесет лева/, представляващи неплатена наемна цена за периода 01.05.2014г. – 30.11.2015г. по сключен договор от 30.10.2013г. за наем на недвижим имот, представляващ, съгласно описание по н.а. „дискотека Печ“ с административен адрес гр. С., пл. „Ал. С.“ № *със застроена площ 646 кв.м., заедно с обезщетение за забава в размер на законовата лихва от завеждането на исковата молба на 02.12.2015г. до окончателното изплащане.

 

ОСЪЖДА „Лион Брадърс“ ООД, гр. Сливен да заплати на ПК „Наркооп“ Сливен направените разноски по делото в размер на 788, 40 лв. за първоинстанционното производство и в размер на 819, 22 лв. за  въззивното производство.

 

 

Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването му.

 

 

 

                                                 ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

ЧЛЕНОВЕ: