Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е       N 173

 

гр. Сливен,  12.10.2017 год.

 

В     И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в открито заседание на единадесети октомври през две хиляди и седемнадесета година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ : НАДЕЖДА ЯНАКИЕВА

ЧЛЕНОВЕ: МАРТИН САНДУЛОВ

                                                                       Мл.с. НИНА КОРИТАРОВА       

при участието на прокурора ………и при секретаря Мария Тодорова  , като разгледа докладваното от М. Сандулов гр.  д.  N   421   по описа за 2017  год., за да се произнесе, съобрази следното:

 

Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Обжалвано е решение № 109/12.07.2017 г. по гр.д. № 272/2017г. на Районен съд – Нова Загора, с което е признато на основание на чл.124 ал.1 от ГПК за установено по отношение на ищеца С.Ц.И. ЕГН **********,*** и на Д.Т.Д. ЕГН ********** *** и ЗК „Наша земя“ ЕИК 829088102, със седалище и адрес на управление с. Съдиево, общ. Нова Загора,  представлявана от К.Д.К., че Д.Т.Д. не е собственик на земите описани в сключения от него аренден договор с кооперация „Наша земя“, а именно договор за арендуване на земеделска земя, акт. № 140 т.5, рег. № 3398, нотариално заверен на 24.06.2016 г., вписан в служба по вписвания гр. Нова Загора на 24.06.2016 г. за земеделски земи в землището на с. Полско Пъдарево, а именно нива в м. „Горчева Могила“ с площ 28,742 дка – пета категория, съставляща имот № 011045 по КВС на землището на с. Полско Пъдарево и нива в м.“Селска река“ с площ 10.266 дка,четвърта категория, съставляваща имот № 029042 по КВС в землището на с. Полско Пъдарево.  Със същото решение е отхвърлен предявеният от Г.М.Д. ЕГН ********** *** против Д.Т.Д. и ЗК „Наша земя“ иск с правно основание  чл. 124 ал.1 от ГПК, с който претендира да се признае за установено в отношенията между него и ответниците, че Д.Т.Д. не е собственик на земите описани в сключения от него аренден договор с кооперация “Наша земя“, като недопустим.

 С решението е отхвърлени  предявеният от С.Ц.И. и Г.М.Д.  против Д.Т.Д. и ЗК „ Наша земя“ иск , с който на основание на чл. 124 ал.1 от ГПК се претендира да се признае за установнено в отношенията между страните по делото, че Д.Т.Д. не е наследник на С.К. П., като искът е отхвърлен като недопустим. С решението е отхвърлен предявеният от С.Ц.И. и Г. М. Д. против Д.Т.Д. и ЗК „Наша земя“ иск, с който на основание на чл. 26 ал. 1 и ал.2 се претендира , поради противоречие със закона, поради заобикаляне  на закона, поради липса на основание, поради липса на съгласие, поради накърняване на добрите нрави, да бъде обявен за нищожен договор за арендуване на земеделска земя, като неоснователен.

 

Подадена е въззивна жалба от ищците в първоинстанционното производство, с която е обжалвано решението в неговата отхвърлителна част, като се твърди, че в тази част решението е постановено в нарушение на материалния закон и е необосновано. Незаконосъобразно съдът е приел, че предявеният от Г.М.Д. установителен иск за това, че Д.Т.Д. не е собственик на земите, описани в сключения от него аренден договор, няма правен интерес от предявяването на иска, тъй като ищецът няма самостоятелно право, което се оспорва или пък има възможност да придобие права, които да отрекат правата на ответника. Твърди се , че ищецът Г.М.Д. има правен интерес, тъй като със сключването на арендния договор между двамата ищци, той е придобил самостоятелни права относно ползването на процесните земеделски земи, а именно да ги обработва за определения в договора период от време, а тези права са накърнени от сключения по-рано между ответниците аренден договор за същите земи.  Така правата му са накърнени от една страна като е възпрепятстван да регистрира договора в Общинска служба по земеделие и да ползва субсидии, а от друга страна е възпрепятстван да участва в годишното комасиране на земи между арендаторите в землището. Така ищецът притежава самостоятелно право на  ползване върху процесните земеделски земи и може да го реализира само ако отрече правата на ответника върху тях. Поради това той има правен интерес от предявения иск. Районният съд не е отчел, че регистрираното в Общинската служба по земеделие на арендния договор сключен от несобственик се явява пречка за сключването по-късно на аренден договор с истинския собственик, а това се отразява на възможността му реално да ползва земята. Поради това ищецът има правен интерес да предяви установителен иск и са налице основанията този иск да бъде уважен. На второ място се твърди, че неправилно районният съд е приел, че разпоредбата на чл. 124 ал.1 от ГПК не допуска да се обсъжда и установява фактът дали определено лице наследява или не наследява друго лице извън установителен иск за собственост предявен от един от наследниците срещу друг наследник. В случая обаче е предявен установителен иск, а именно че отв. Д.Т.Д. не се явява собственик на процесните земеделски земи, описани в сключения аренден договор, тъй като не е наследник на С.К. П., на който са били възстановени земите. Поради това съдът се е произнесъл и е отхвърлил иск, който не е бил предявен. На последно място се сочи, че незаконосъобразно и неправилно е тълкуването на съда, че разпоредбата на чл. 11 ал. 1 от ЗАЗ позволява аренден договор да се сключи и от несобственик. Разпоредбата обаче  визира преарендуването, но то е възможно само ако арендодателят е дал това право  предварително на арендатора. Районният съд в случая не е отчел разликата между арендата и преарендата, поради което е направил неправилен извод, че законът позволява аренден  договор да се сключва и от несобственик.  Освен това съдът незаконосъобразно и необосновано е приел, че чл. 3 ал. 4 от ЗАЗ не третира качествата на арендодателя. Въпросната разпоредба изрично посочва, че само съсобственик може да отдава под аренда,Така се изключва несобственика. Незаконосъобразен и неоснователен е из0водът на районния съд, че отв. Д.Т.Д. бил устно упълномощен от наследника К. С. К. да сключи договора, а за последния нямало спор, че е истински наследник. В случая районният съд не е отчел, че устното  упълномощаване при писмен договор с нотариална заверка на подписите няма никаква стойност и не дава права.  В случая Д.Т.Д.  не е сключил  арендния договор като пълномощник, а го е сключил от свое име, като титуляр на собствеността. Поради това районният съд е следвало да обсъди исканията и съображенията за нищожност на договора на посочените в исковата  молба основания.  Районният съд е отказал да обсъди по същество и да се произнесе по исковете за нищожност на договора, а именно за нищожност поради противоречие със закона, поради липса на основание, поради липса на съгласие и поради накърняване на добрите нрави и не е обсъдил и доказателствата свързани с тях.  В тази част решението се явява без мотиви, което е съществено процесуално нарушение. Неоснователно е отхвърлена и претенцията за разноски. Иска се решението да бъде отменено като незаконосъобразно и неправилно и делото да бъде върнато за разглеждане от нов състав на районния съд или да се постанови решение, с което да се уважат предявените искове.

В срока по чл.263 от ГПК не е постъпил писмен отговор на тази жалба.

В с.з. въззивниците, редовно призовани, не се явяват.

Въззиваемите, редовно призовани, не се явяват.

Въззивният съд намира въззивната жалба за допустима, отговаряща на изискванията на чл. 260 и чл. 261 от ГПК, същата е подадена в срок, от процесуално легитимиран субект, имащ интерес от обжалването, чрез постановилия атакувания акт съд.

При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК настоящата инстанция констатира, че обжалваното съдебно решение е валидно, и с оглед  обхвата на  обжалването – и допустимо.

При извършване на въззивния контрол за законосъобразност и правилност върху първоинстанционното решение, в рамките, поставени от въззивната жалба, настоящата инстанция, след преценка на събраните пред РС доказателства, намира, че обжалваното решение е правилно и законосъобразно, поради което следва да бъде потвърдено.

Този състав счита, че формираната от първоинстанционния съд фактическа обстановка, така  както е изложена в мотивите на решението, е пълна, правилна и кореспондираща с доказателствения материал, и с оглед разпоредбата на чл. 272 от ГПК, ПРЕПРАЩА своята към нея.

       Изградените въз основа на нея правни изводи, кореспондират с приложимите за казуса правни норми, поради което въззивният съд ги споделя. При цялостно и правилно изградени фактически констатации първоинстанционният съд е достигнал до законосъобразни правни изводи, наложили правилното  отхвърляне на исковете.

   Страните не спорят по установените по делото факти.

Неоснователно е оплакването в жалбата, че районният съд незаконосъобразно и необосновано е отхвърлил като недопустим предявения от Г.М.Д. установителен иск, че ответникът Д.Т.Д. не е собственик на земите, описани в сключения от последния аренден договор, както и че е недопустим установителният иск, че ответникът Д.Т.Д. не е наследник на С.К. Петров. Настоящата инстанция споделя съображенията на районния съд, че удостоверяването на качеството на наследник на определено лице се извършва по определен ред чрез издаване от административен орган на официален документ – удостоверение за наследници. Ако този документ е неистински законът допуска предявяване на иск за установяване  на неговата неистинност и при уважаването ще бъде издадено ново удостоверение за наследници. Такъв иск не е бил предявяван от ищците. Освен това правилно и законосъобразно районният съд е посочил, че липсва правен интерес от предявяване на такъв иск, тъй като по делото има представено удостоверение за наследници на С.К. Петков и в това удостоверение ответникът Д.Т.Д. не е посочен като наследник.

Правилен, законосъобразен и обоснован е изводът на районния съд, че за ищеца Г.М.Д. липсва правен интерес от предявяването на  отрицателния установителен иск за собственост, тъй като той не е твърдял да е съсобственик на  земеделските земи предмет на договор за аренда от 24.06.2016 г., нито пък е страна по този договор.  Правилно районният съд е посочил, че арендодателят може да бъде и несобственик на земеделските земи, отдавани под аренда, което се приема за безспорно и в теорията и в практиката до последното изменение на ЗАЗ в сила от 07.02.2017 г. Наведените във въззивната жалба доводи относно накърняването на правата на този ищец за това, че е възпрепятстван да регистрира договора в Общинска служба по земеделие и да ползва субсидиите, както и да участва в годишното  комасиране на земи между арендаторите, са съображения свързани с изпълнението на договор за аренда, сключен между двамата ищци, а не и по отношение на предходно сключения договор за аренда.  Правилно съдът е посочил и съдебната практика е категорична, че регистрирането на арендния договор в съответната Общинска служба по земеделие няма правно значение за валидността и действието му.

На последно място оплакването във въззивната жалба е  свързано с отхвърлянето на иска за обявяване на нищожност на процесния договор за аренда. Доводите  са, че разпоредбата на чл. 3 ал. 4 от ЗАЗ сочи, че договор за аренда може да бъде сключен само от съсобственик, както и че ответникът Д.Т.Д. бил устно упълномощен от наследника К. С. К. да сключи договора, като съдът е пренебрегнал обстоятелството, че устното упълномощаване при писмен договор с нотариална заверка на подписите е нищожно.

И тази част от жалбата се явява неоснователна. Както вече беше посочено договор за аренда може да бъде сключен и от несобственик. В някои от хипотезите дори ще се касае за допустимо от закона обстоятелство, например, при сключването на договор за аренда от  лице с право на ползване.  В други случаи сключилият договор за аренда може да е владелец със съзнанието, че е придобил собствеността. До изменението на ЗАЗ в сила от 07.02.2017 г. практиката и теорията последователно приемаха, че е допустимо сключването на договор за аренда, както и на договор за наем от лице, което не е собственик. Договорът за аренда стои близо до наема, макар и да не се покрива с него. В теорията договорът за аренда се определя като договор с облигационно действие за обекта на арендата и с вещно действие за добивите на арендувания обект. Съдебната практика приема, че договорът за аренда е сделка за управление. Така в случая не може да се приеме, че  договорът за аренда, сключен на 24.06.2016 г. е нищожен на основание на противоречието със закона, а именно с разпоредбата на чл. 3 ал.4 от ЗАЗ, действаща към този момент.  Договорът не е сключен и без основание, както и поради липса на съгласие. Хипотезата на чл. 3 ал. 4 от ЗАЗ, към момента на сключване на договора, дава възможност на миноритарен съсобственик да сключи договор за аренда и сключеният от него договор няма да бъде нищожен. Поради това в практиката често се е поставял въпросът за правата на мажоритарните съсобственици или съсобствениците, които притежават общо повече от половината от дяловете  в общата съсобственост, дали са обвързани от  сключения договор за аренда. Възможността на един от съсобствениците, независимо колко е малък делът му в общата земеделска земя, да определя начина на ползването й за десетки години напред, с оглед на това, че законът не сочи максимален срок на договора за аренда, очевидно засяга правата на останалите съсобственици. Те не могат да променят това фактическо положение нито по реда на чл. 16 ал. 1 от ЗАЗ, нито чрез прекратяване на договора за аренда, тъй като не са страна по него. Така за тези съсобственици единственото решение е да ревандикират земеделската земя  отдадена под аренда от миноритарния собственик. Аналогично е и положението, когато земеделската земя е отдадена под аренда от лице, за което е установено, че не е собственик.  Адекватната защита на съсобствениците в случая е свързана с предявяване на ревандикационен иск и при уважаването му отношенията на страните по сключения аренден договор от несобственика ще се уредят по правилата на чл. 25 от ЗАЗ. Такъв иск обаче в настоящото производство не е бил предявен. Правилно, законосъобразно и обосновано районният съд е приел, че предявеният иск, с който се претендира на основание на чл. 26 ал. 1 ал. 2 от ЗЗД да бъде обявен за нищожен договорът за аренда от 24.06.2016 г. при условията на евентуалност, на основание поради противоречието му със закона, поради заобикаляне на закона, поради липса на основание, поради липса на съгласие и поради накърняване на добрите нрави, е неоснователен. Само за прецизност настоящата инстанция счита, че такъв иск би се явявал основателен само ако договор за аренда бъде сключен след 07.02.2017 г. , тъй като след изменението на закона е налице изискване нотариусът да установява право на собственост върху отдавания под аренда имот. Така настоящият текст на чл. 3 ал. 4 от ЗАЗ допуска договор  за аренда на земеделска земя да се сключи със съсобственик, който притежава повече от 50% от земята или от упълномощен съсобственик, който заедно с упълномощилите го притежава повече от 50% от съсобствения имот.  При втората хипотеза  пълномощното трябва да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписите.

Така в обобщение предявените от  първия въззивник искове за установяване, че първият ответник не е собственик на земите описани в сключения от него аренден договор, както и че липсва качеството му на наследник по отношение на С.К.П., се явяват недопустими, а предявеният иск за обявяване на нищожност на процесния договор за аренда на посочените основания е неоснователен.

Щом правните изводи на двете инстанции съвпадат, въззивният съд счита, че липсват отменителни основания и въззивната жалба следва да бъде оставена без уважение. Атакуваното решение следва да бъде потвърдено. Районният съд е провел надлежно и пълно събиране на допустими и относими доказателства, въз основа на които е формирал обективни фактически констатации и правилно ги е привел към съответстващата им правна норма, като по този  начин е достигнал до законосъобразни правни изводи.

 

Въззивниците са претендирали разноски, но с оглед неоснователността на подадената от тях жалба, такива не  следва да бъдат присъждани.

 

Ръководен от гореизложеното съдът

 

Р     Е     Ш     И  :

 

          ПОТВЪРЖДАВА решение №109/12.07.2017г. по гр.д.№ 272/2017г. на Районен съд – Нова Загора.

 

        

         Решението не подлежи на обжалване.

                                     

                                                

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

                                                         

         ЧЛЕНОВЕ: