Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е       N 206

 

гр. Сливен, 14.12 .2017 год.

 

В     И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в открито заседание на тринадесети декември  през две хиляди и седемнадесета година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ : НАДЕЖДА ЯНАКИЕВА

ЧЛЕНОВЕ: МАРТИН САНДУЛОВ

                                                                           СТЕФКА МИХАЙЛОВА    

при участието на прокурора ………и при секретаря Пенка Спасова , като разгледа докладваното от М. Сандулов гр.  д.  N 544   по описа за 2017  год., за да се произнесе, съобрази следното:

 

Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Обжалвано е решение № 873/06.10.2017 г. по гр.д. № 5657/2016г. на Сливенския районен съд, с което е отхвърлен предявеният осъдителен иск с правно основание чл.2 ал.1 от Закона за арендата и земеделието, предявен от В.С.Г. ЕГН ********** *** за осъждане на „Зърнопроизводство – Чокоба“ ООД ЕИК 105560228, със седалище и адрес на управление ***** – бивш стопански двор, да й заплати сумата от 3000.00лв., представляваща частичен иск от главница в размер на 12 646.07лв. за стопанските 2011/2012 г., 2012/2013г.; 2013/2014г.; 2014/2015 г.; 2015/2016 г. – неплатена аренда в натура, като неоснователен и недоказан и е осъдена ищцата да заплати на ответника направените по делото  разноски.

Подадена е въззивна жалба от ищцата, чрез процесуалния й представител, в която се сочи, че решението на районния съд е неправилно, необосновано, постановено в нарушение на материалния закон, липсват мотиви. На първо място се навеждат доводи, че неправилен е изводът на районния съд относно липсата на сключен между страните договор за аренда, като се излагат подробни съображения, за  да се обори извода на съда, че в случая били сключвани договори за наем. Оспорват се и изводите на съда относно приетата съдебно-агротехническа експертиза и се навеждат доводи ,че по безспорен начин е доказано, че ищцата е получила многократно по-ниска арендна вноска за стопанската 2015/2016г. На последно място се оспорват и присъдените на ответната страна разноски в производството. Иска се да бъде постановено решение, с което да бъде отменено първоинстанционното и да се реши спора по същество,  като бъде уважена претенцията по предявения частичен иск.

В срока по чл.263 от ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба, чрез процесуалния представител на ответното дружество. Сочи се, че  от въззивната жалба не може да се изведе извод какви точно пороци са допуснати при постановяване на обжалваното решение.  Развиват се съображения, че приетото от съда за наличието на договори за наем, а не на арендни договори, е правилен, законосъобразен и е обоснован. В крайна сметка се иска да бъде постановено съдебно решение, с което  да бъде потвърдено първоинстанционното.

В жалбата и отговора не са направени нови доказателствени искания, а и двете страни са претендирали разноски пред тази инстанция.

В с.з. за въззивницата се явява представител по пълномощие, който поддържа подадената жалба.

За въззиваемото дружество се явява представител по пълномощие, който оспорва основателността на подадената жалба.

Въззивният съд намира въззивната жалба за допустима, отговаряща на изискванията на чл. 260 и чл. 261 от ГПК, същата е подадена в срок, от процесуално легитимиран субект, имащ интерес от обжалването, чрез постановилия атакувания акт съд.

При извършване на служебна проверка по реда на чл. 269 от ГПК настоящата инстанция констатира, че обжалваното съдебно решение е валидно, и с оглед  обхвата на  обжалването – и допустимо.

При извършване на въззивния контрол за законосъобразност и правилност върху първоинстанционното решение, в рамките, поставени от въззивната жалба, настоящата инстанция, след преценка на събраните пред РС доказателства, намира, че обжалваното решение е неправилно и незаконосъобразно, поради което следва да бъде отменено.

Този състав счита, че формираната от първоинстанционния съд фактическа обстановка, така  както е изложена в мотивите на решението, е пълна, правилна и кореспондираща с доказателствения материал, и с оглед разпоредбата на чл. 272 от ГПК, ПРЕПРАЩА своята към нея.

       Изградените въз основа на нея правни изводи обаче не кореспондират с приложимите за казуса правни норми, поради което въззивният съд не ги споделя. При цялостно и правилно изградени фактически констатации първоинстанционният съд е достигнал до незаконосъобразни правни изводи, като неправилното  е отхвърлил частичния иск изцяло.

  

Основанията за неправилност и необоснованост на обжалваното решение, развити във въззивната жалба, са мотивирани с несъгласие с решаващия извод на районния съд, че сключените между страните договори не са такива за аренда на земеделски земи.

Съгласно дадените разяснения с Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по тълк. д. № 2/2015 г., ОСГТК договорът за аренда на земеделска земя, с който се уреждат арендните отношения, регламентирани от ЗАЗ, е формален - сключва се в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Вписва се в службите по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие - чл. 3, ал. 1 ЗАЗ, като трите изисквания са от различен порядък и неспазването им има различни правни последици.

 Писмената форма с нотариална заверка е условие за действителност на арендния договор - неспазването на предписаната форма обуславя нищожността му на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД.

 На вписване подлежи всеки аренден договор по чл. 1, ал. 3, независимо дали негов обект е земеделска земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство. Невписването в службите по вписванията не прави арендния договор недействителен, вписването не е елемент от фактическия състав на този договор и няма конститутивно действие.

Договорът за аренда дава специална и съобразена с обществените отношения по предоставяне на ползването на земеделски земи и свързаните с тях вещи защита, насочена към създаване на условия за по-ефективно използване на средствата за земеделско производство. Договорът урежда обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик. Съществената специфика на земеделската земя е, че при ползването -обработването тя дава плодове /за разлика от типичния обект на наемния договор, при ползването на който не се извличат добиви/. Това е обусловило създаването на режим на специално регулиране, който отразява особеностите на арендния договор на земеделската земя. Поради съществения елемент на този вид договор - придобиване собствеността върху добивите /чл. 2, ал. 2/, законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете /чл. 2, ал. 2, чл. 10, ал. 3, чл. 31/. Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на имота.

 Разпоредбата на чл. 1, ал. 3 ЗАЗ обаче не регламентира, че земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство могат да бъдат обект само и единствено на аренден договор, само предмет на арендни правоотношения, и не изключва възможността земята и вещите за земеделско производство, да участват в гражданския оборот под правна форма, различна от аренден договор. Тя следва да се тълкува в смисъл, че когато такива вещи са обект на договор за аренда, за тях са приложими правилата на ЗАЗ. Както ЗАЗ не предвижда ограничение по отношение на свободния избор на правните субекти да уреждат правоотношенията си и да упражняват своите права по отношение на земеделските земи само и единствено по реда на този закон, така и нормите на чл. 228 сл. ЗЗД не съдържат забрана земеделските земи да бъдат отдавани под наем.

Така в обобщение следва да се приеме, че в случая е било претендирано неизпълнение по сключени договори за наем. Настоящият състав намира, че е без значение дали е доказано наличието на договор за аренда или на договор за наем, каквито мотиви е изложил районният съд за да отхвърли претенцията.  В случая е от значение дали наемателят – ответното дружество, е изпълнило точно задълженията си по сключените договори за наем. От изготвената по делото съдебно-агротехническа експертиза безспорно се установява, че по подписаните договори за наем ищцата е получила уговорената наемна цена, но съобразно припадащата й се част от 1/3 от договорите за процесните години. Договорите за наем са били сключени между ищцата В.С.Г. и „Зърнопроизводство – Чокоба“ ООД, като в тях подробно са били описани нивите, които са обект на договорите. Никъде в тези договори не е било посочено, че ищцата ги е сключвала в качеството си и на  пълномощник на останалите съсобственици.

Ако общата вещ е отдадена под наем от всички съсобственици, на практика не възникват никакви усложнения. Наемодателите имат парично вземане, а всяко парично вземане е делимо, поради което те не са солидарни кредитори, освен ако не е уговорено друго. Възможно е само един от съсобствениците да сключи договор за наем, но от името на всички. И в този случай наемодател ще се явява цялата общност от съсобственици, представлявани от един от тях. Няма пречка това да бъде и лице, което не е съсобственик, но има изрично пълномощно от съсобствениците или е управител на общата вещ, по смисъла на чл. 32, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС). В последния случай трябва да се вземе предвид ограничението, установено в чл. 229, ал. 2 ЗЗД. Управителят на общата вещ е лице, което има право да върши действия само на обикновено управление.

Ето защо, ако договорът за наем е сключен за срок по-дълъг от 3 години, този срок трябва да се редуцира до 3 години. И в двата случая договорът за наем е сделка на управление, но ЗЗД предвижда ограничение в срока за лица, които могат да сключват само сделки на управление. Това ограничение ще се отнася и до пълномощника, представляващ съсобствениците, ако в самото пълномощно е въведен срок за наемния договор. По друг начин стоят нещата, ако договорът е сключен от съсобственик. Безспорно, той като титуляр на неограниченото вещно право може да сключва договор за наем на вещта за 10-годишен срок. Тук възниква въпросът как е сключен самият договор. Ако е сключен от един от съсобствениците от свое име, само той се явява наемодател и само той има вземане за наема. Останалите съсобственици имат право да искат от „наемодателя“ тези части от наема, които съответстват на притежаваните от тях дялове - чл. 30, ал. 3 ЗС.

Когато наемодателят на недвижим имот е сключил наемен договор от свое име за целия обект, само той има вземане за наема от наемателя в пълния му размер. Правото на останалите съсобственици върху припадащите се части от наема, съобразно притежаваната от тях идеална част от имота се изразява във вземане срещу наемодателя, упражняващ като ползвател правото на собственост на другите съсобственици като такъв, събиращ целия наем и в това качество им дължи частта, която им се следва съобразно размера на идеалната им част. /Решение № 83 от 10.02.2000 г. на ВКС по гр. д. № 1107/99 г., IV г. о/.

От казаното дотук следва, че ако само един от съсобствениците е сключил договор за наем на общата вещ от свое име, само той е страна по договора като наемодател. При това положение само той има право да получава наема, а останалите съсобственици имат право да искат полагащите им се ползи, по реда на чл. 30, ал. 3 ЗС, а в хипотезата на Тълкувателно решение № 7 от 2012 г. на ОСГК на ВКС имат претенция по реда на чл. 31, ал. 2 ЗС. Вписването на договора за наем се извършва, ако той има за предмет недвижим имот и е за срок, по-дълъг от една година. Тук, съгласно изискването на чл. 3 от Правилника за вписванията, договорът трябва да бъде в писмена форма, с нотариална заверка на подписите. Вписването не е част от фактическия състав на договора за наем, но има две важни значения. Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД, ако договорът за наем е вписан, той остава в сила спрямо приобретателя на имота. Второто значение се свързва със страните по договора - ако един от съсобствениците е сключил договора от свое име и така той е вписан, само този съсобственик остава наемодател.

 В съдебната практика, а и в теорията, се приема, че не е нищожен договор за наем, сключен от несобственик.  Така по сключените договори за наем наемателят дължи заплащане на наемната цена така както е уговорена в пълен обем на ищцата и следва да я плати на нея изцяло. Установено е, от представените по  делото доказателства, обаче, че на ищцата е била заплащана 1/3 от уговорената цена.

Сключеният на 18.09.2013г. договор между В.С.Г. и „Агро Поа Инвест“АД е за срок от една година, считано от 01.10.2014 г. до 01.10.2015 г. Предмет на този договор са земеделски земи в землището на с. Бозаджий с обща площ от 60.106 дка. В случая наемателят се е задължил да плаща уговорената наемна цена. Липсват доказателства наемателят по този договор да се е преобразувал по някои от предвидените в ТЗ начини и да се е влял в ответното дружество.  С оглед на обстоятелството, че ответното дружество не е страна по този договор, то не дължи плащането на уговорената наемна цена и искът по отношение на този договор спрямо ответника се явява неоснователен.

Основателни са претенциите по отношение на сключените между ищцата и ответното дружество договори за периодите 2011/2012г., 2012/2013 г.  В случая, обаче, още с първия отговор на исковата молба от 07.02.2017 г. е направено възражение, че правото на иск за вземането на ищцата се е погасило по давност изцяло на основание чл.111 б.“в“ от ЗЗД. Новелата от закона сочи, че с изтичане на тригодишна давност се погасяват вземанията за наем. Исковата молба е подадена в съща на 19.12.2016 г. , поради което искът за вземанията по сключените наемни договори преди 19.12.2013г. е погасен по давност.

Така основателни се явяват единствено претенциите за сключените наемни договори за стопанските години 2013/2014 г. и 2015/2016 г. От заключението на назначената по делото агротехническа експертиза е видно, че за стопанската 2013/2014 г. на ищцата е заплатена 1/3 от уговорената наемна цена в размер на  601.05 лв. вместо дължимите  1 803.15 лв. В случая частичният иск се явява основателен за сумата от 1 202.10 лв. За стопанската 2015/2016 г. на ищцата е заплатена 1/3 от уговорената наемна цена в размер на 512.25 лв. вместо  дължимите 1 536.75 лв. или 1 024.50 лв. по-малко, за който размер частичният иск се явява основателен.

Като е отхвърлил частичната претенция изцяло, районният съд е постановил неправилен и незаконосъобразен акт,  който следва да бъде отменен и претенцията да бъде уважена за сумата от 2 226.60лв.

Въззивницата е претендирала разноски пред двете инстанции и такива следва да й бъдат присъдени съразмерно на уважената част от претенцията, а именно в размер на  296,88лева за първата инстанция и  в размер на 44,53 лв. за  тази инстанция.

Въззиваемата страна  също е претендирала разноски и такива  следва да бъдат присъдени съобразно отхвърлената част на иска в размер на сумата от 292,60  лева за първата инстанция и в размер на 193,35 лв. за тази инстанция.

 

Ръководен от гореизложеното съдът

 

Р     Е     Ш     И  :

 

   ОТМЕНЯ  решение № 873/06.10.2017 г. по гр.д. № 5657/2016г. на Сливенския районен съд ИЗЦЯЛО КАТО ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният осъдителен иск от В.С.Г. ЕГН ********** *** за осъждане на „Зърнопроизводство – Чокоба“ ООД ЕИК 105560228, със седалище и адрес на управление ***** – бивш стопански двор, за заплащане на наем по сключени договори от 31.03.2011г., от 24.03.2012г. и от24.09.2012г като погасен по давност.

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният осъдителен иск от В.С.Г. ЕГН ********** *** за осъждане на „Зърнопроизводство – Чокоба“ ООД ЕИК 105560228, със седалище и адрес на управление ***** – бивш стопански двор, за заплащане на наем по договор за наем от18.09.2013г., сключен между В.С.Г. и „Агро ПОА Инвест“АД за стопанската 2014/2015г. като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

 

ОСЪЖДА „Зърнопроизводство – Чокоба“ ООД ЕИК 105560228, със седалище и адрес на управление ***** – бивш стопански двор ДА ЗАПЛАТИ на В.С.Г. ЕГН ********** *** сумата от 2 226.60 /две хиляди двеста двадесет и шест /лева, представляваща незаплатена наемна цена по договори за наем от 24.09.2012 г. и от  03.09.2014 г. ведно със законната лихва от подаването на исковата молба 19.12.2016г. до окончателното изплащане на сумата.

 

ОСЪЖДА „Зърнопроизводство – Чокоба“ ООД ЕИК 105560228, със седалище и адрес на управление ***** – бивш стопански двор ДА ЗАПЛАТИ на В.С.Г. ЕГН ********** *** сумата от 296,88 лв / двеста деветдесет и шест лева и 88 ст/ представляваща направените разноски пред първата инстанция инстанция и  в размер на 44,53 лв. /четиридесет и четири лева и 53 ст./ за  тази инстанция.

 

 

ОСЪЖДА В.С.Г. ЕГН ********** ***  да заплати на „Зърнопроизводство – Чокоба“ ООД ЕИК 105560228, със седалище и адрес на управление ***** – бивш стопански двор сумата от 292,60лв /двеста деветдесет и два лева и 60 ст/ представляваща направените разноски от дружеството пред първата инстанция и в размер на 193,35 лв. /сто деветдесет и три лева и 35 ст/ за тази инстанция.

 

        

Решението не подлежи на обжалване.                                 

                                                

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

                                                         

         ЧЛЕНОВЕ: