Р  Е Ш Е Н И Е №  

 Гр.Сливен, 20.07.2018г

 

                                    В ИМЕТО НА НАРОДА

 

     СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в  закрито съдебно заседание на  двадесети  юли, двехиляди и осемнадесета година, в състав:

                                            ПРЕДСЕДАТЕЛ:СНЕЖАНА БАКАЛОВА

                                                          ЧЛЕНОВЕ:  МАРИЯ БЛЕЦОВА

                                                                                  ВАНЯ АНГЕЛОВА

     като разгледа докладваното от съдия Ангелова в.гр.дело № 330 по описа за 2018г, за да се произнесе, съобрази:

 

        Производството е по обжалване действията на съдебен изпълнител и се движи по реда на чл. 435 и сл. от ГПК.

         Образувано е по жалба на К.А.Ц. и В.Д.Ц. – длъжници по изп.д.№ 2014837040684г  на ЧСИ П.Г., с рег. № 837 и район на действие СлОС, срещу постановление за възлагане на недвижим имот от 25.05.2018г.

         Жалбоподателите твърдят, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно, а имота не е възложен по най-високата предложена цена. Твърдят, че не били уведомени за извършената продан. ЧСИ не разгласил надлежно проданта, т.к. нямало поставено обявление на таблото в сградата на РС-Сливен, по местонахождение на имота, на таблото в община-Сливен, в кантората на ЧСИ , на интернет страницата на СлОС и на сайта на КЧСИ . Съставеният протокол-акт за обявление на продажба  не отговарял на действителното фактическо положение,  действително е нямало разгласяване на проданта, а ЧСИ я извършил тайно и конспиративно.

Твърдят, че съдебният изпълнител не регистрирал навреме протокола за разгласяване на продажбата в СИС при СлРС, като не спазил преклузивния срок по чл. 487 ал.3 ГПК и не регистрирал констативния протокол в деня на разгласяването, видно от датата на документите.

Твърдят, че ЧСИ нарушил чл. 485 ГПК като не изискал данъчна оценка на имота, която да послужи като база за определяне на началната продажна цена на имота, а го оценил много под реалната му стойност.

         ЧСИ не изпълнил указанията на СлОС и не възложил на вещо лице да изготви нова актуална оценка на имота, а го оценил много под реалната му стойност.       

         Твърдят, че при самото наддаване е участвал само един наддавач, който направил писмено наддавателно предложение, но ЧСИ не му дал възможност да направи и устно наддавателно предложение, а директно го обявил за купувач по писменото предложение, без да го попита дали желае да наддава и устно, с което елиминирал възможността от търсене на по-висока продажна цена на имота.В протокола за продажба било записано, че никой не е направил устно наддаване,  вместо ЧСИ да попита участниците в проданта дали ще наддават  устно и това довело до възлагане на имота не по най-високата предложена цена, което опорочавало проданта.

Считат, че имота е продаден на безценица, тъй като ЧСИ съгласно чл. 468 ГПК трябвало да извърши нова оценка  с помощна на вещо лице, а той произволно и без проучване на пазара намалил цената на имота.

Сочат като нарушена и разпоредбата чл. 494 ГПК, според която ЧСИ въобще не е трябвало да продава имота, а да го освободи на основание чл. 494 ал.2 ГПК, след като първата продан е обявена за нестаналата,  процесната се явявала трета, а взискателя  не е заявил, че желае да се проведе следваща по ред публична продажба.

Друго нарушение, което се сочи в жалбата е, че обявеният за купувач на имота внесъл цената по продажбата  след изтичане  срок по чл. 492 ал.3 ГПК и въпреки ЧСИ го обявил за купувач вместо да отнеме задатъка в полза на длъжниците и обяви  проданта за нестанала.

Молят за  отмяна на  постановлението за възлагане от 25.05.2018г. и връщане на делото на ЧСИ за провеждане на нова публична продан.

Взискателят „ПИБ“АД не е изразил становище по жалбата в указания му срок.

    В съответствие с разпоредбата на чл. 436 ал.3 от ГПК, съдебният изпълнител е изложил  мотиви  към жалбата. Счита жалбата за допустима, но неоснователна. Твърди, че длъжниците били уведомени за продажбата, надлежно разгласена, с поставени уведомления по местонахождение на имота, кантората на ЧСИ, общината и в интернет-страницата на КЧСИ. Твърди, че продажбата е регистрирана в СИС в законния срок, видно от регистрирания протокол. Счита, че при провеждането на продажбата не е нужно изготвяне на данъчна оценка на имота, тъй като не се касае за първа по ред продан. Първата продан била извършена по друго изпълнително дело, от 11.03.2013г до 11.04.2013г и преди влизане в сила на промените в чл. 485 ал.2 ГПК, когато не е било необходимо да се изисква данъчна оценка  при първа продан. Тъй като от тази продан изминал дълъг период от време, ЧСИ счел, че за определяне реалната пазарна цена имота следва бъде извършена нова оценка с помощта на вещо лице. Твърди, че в деня на отваряне на наддавателните предложения са участвали трима, а не един наддавач, а обявеният за купувач наддавал и устно, и неговото устно наддавателно предложение представлявало най-високата цена. Тя била заплатена от купувача  на 23.05.2018г –в указания двуседмичния срок  

         Съдът, след като се запозна с оплакванията в жалбата, възражението и представеното копие на изп. дело,  прие за установено следното:

     Изп.дело № 2013 768 0400 243 по описа на ЧСИ М.М., с рег. №768 и район на действие СлОС, е образувано  на 20.05.2013г по  молба на „ПИБ“АД-гр.София въз основа на изпълнителен лист от 20.10.2011г, издаден по ч.гр.дело № 1290/2013г на СРС за  осъждането на длъжниците К.А.Ц. и В.Д.Ц. да заплатят солидарно на кредитора „ПИБ“АД следните суми: 180 000 евро-  главница по договор за  предоставяне на кредит от 22.07.2008г и  приложение №2- погасителен план, ведно със законната лихва, считано от 17.04.2013г до окончателното изплащане  37 145.22 евро- просрочена лихва за периода 01.07.2012г-17.04.2013г и 13 190 евро- разноски.

      За обезпечаване вземането по същия договор за кредит, с нотариален акт № 4/23.07.2008г, т. VІ, рег.№ 9722, дело№ 1046/2008г на Нотариус Е.Ш., с рег. № 128 и район на действие СлРС, вписан в СВп с вх. № 27/23.07.2017г,  длъжникът К.Ц. и солидарният длъжник В.Ц., учредили в полза на банката договорна ипотека върху собствения си недвижим имот- ПИ с идентификатор № 67338.514.49, с адрес: ********, с площ 188 кв.м.,, предназначение- урбанизирана територия, за ниско застрояване - до 10 метра, ведно с  построена в имота еднофамилна жилищна сграда идентификатор №  67338.514.49.4, при степен на завършеност на сградата- 63% - груб строеж.      

     Поканата за доброволно изпълнение е връчени на длъжника  на  19.07.2013г, но не е последвало доброволно изпълнение, поради което принудителното изпълнение е насочено върху ипотекирания имот.

     Същият  имот е  възбранен, описан и оценен от вещо лице, което е  определило  пазарната стойност на целия имот  в размер на  333 500лв.

  Първата публична продан на имота е  насрочена от 11.11.2013г до 11.12.2013г, при начална цена 75% от първоначалната-  250 125 лв.

  За продажбата на имота е постъпило само едно писмено наддавателно предложение от взискателя „ПИБ“АД, за сумата 251 125лв и на основание чл. 492 ал.1 ГПК, банката е обявена за купувач на имота.

    С  молба от 16.12.2013г на взискателят се отказва от придобиването на имота и моли да се извърши нова продан  при нова начална цена.

   Втората  публична продан е насрочена от  20.10.2014г до 20.11.2014г, при начална цена  80 % от цената при първата продан .

    Проданта е спряна от ЧСИ на 13.10.2014г- по искане на взискателя., който с молба от 26.11.2014г, на основание §3 ал.1 ЗЧСИ моли изпълнителното производство по делото да бъде продължено от ЧСИ П.Г. , с рег. № 837 и район на действие СлОС.

     На 26.11.2011г ЧСИ М.М. прекратява изп.дело  и го изплаща на ЧСИ П.Г., пред който е образувано  изп.дело № 20148370400684.

     С разпореждане по същото дело от 14.01.2015г, ЧСИ П.Г. назначава друго вещо лице, което да извърши пазарна оценка на имота.  На същата дата е извършен и опис на имота.

     Според заключението на вещото лице,  пазарна оценка на имота към 14.01.2015г,  е  в размер на 232 000лв.

     С разпореждане от 16.02.2015г, ЧСИ насрочва публична продан на имота от 23.02.2015г до 23.03.2015г., при начална цена от 75% от 232 000лв , или: 174 000лв.

      С разпореждане от 23.03.2015г ЧСИ спира изпълнителните действия по насрочената публична продан  по искане на взискателя, който  на 31.03.2015г подава молба за насрочване на нова продан.

      Следващата продан е насрочена от 01.05.2015г до 01.06.2015г, но с протокол от 02.06.2015г е обявена за нестанала, тъй като не са регистрирани наддавателни предложения за имота. 

      ЧСИ е изискал данъчна оценка за имота за 2015г, видно от която към 07.10.2015г данъчната оценка е в размер на 109 177лв.

      С молба от 05.06.2015г взискателят моли за извършване на нова продан,  която е насрочена от 10.05.2015г до 10.11.2015г, при начална цена 139 200лв. и е  спряна по искане  на взискателя от 12.10.2015г.

       Следващата продан е насрочена от 18.03.2017г до 18.04.2017г.

       На 14.03.2017г  ЧСИ е извършен  отново оглед на имота, а същото вещо лице е изготвило пазарна оценка на имота към 14.03.2017г, която е  същата като първоначалната -   232 000лв.

      С протокол от 19.04.2017г проданта е обявена за нестанала поради постъпило едно наддавателено предложение, което е било оттеглено.   

       Следващата публична продан е насрочена от 25.06.2017г до 26.07.2017г при начална цена 75 % от оценката на в.л. - 174  000лв.        

      С протокол от 26.07.2017г  проданта е обявена за нестанала поради постъпило едно наддавателено предложение, което е  било оттеглено.

      С молба от 08.08.2017г взискателят  е поискал извършване на нова  продан, при начална цена от 80% от началната цена при първата продан. 

     Проданта е насрочена от 26.08.2017г до 26.09.2017г, при  начална цена 139 200лв, но отново е обявена за нестанала поради постъпило едно наддавателно предложени, което е било оттеглено.

     С молба от 27.09.2017г взискателят моли ЧСИ за извършване на  поредна публична продан, като определи и нова начална цена.

    С разпореждане-становище за оценка на недвижим имот от 16.10.2017г, ЧСИ след извършено проучване на пазара за недвижими имоти в гр.Сливен за 2017г, определя оценка на имота-  170 000лв.   

    Проданта е насрочена от 21.10.2017г до 21.11.2017г при начална цена 75% от 170 000лв  127 500лв. и обявена за нестанала с протокол от 22.11.2017г, тъй като не са постъпили наддавателни предложения.

     С молба от 24.11.2017г взискателят моли за насрочване на нова продан при начална цена 90% от начална цена на проведената продан.

     Проданта е насрочена от 17.12.2017г до 17.01.2018г,  при начална цена, определена на основание 494 ал.2 ГПК/ред. ДВ Бр.86/2017/, като 90 на 100 от определената цена при предходната продан -127 500лв, а именно  сумата  114 750лв.

     С констативен протокол от 14.12.2017г, съставен по реда на чл. 487 ал.3 ГПК, ЧСИ констатира, че проданта е редовно разгласена.

     В  канцеларията на РС-Сливен  са  регистрирани  седем писмени наддавателни предложения, отразени в съставения на 18.01.2018г протокол за обявяване на постъпили наддавателни предложения по насрочената публична продан и обявяване на купувач.

     В протокола от 18.01.2018г, е отразено  само едно устно наддавателно предложение, направено от наддавача Н.М.П., предложил стъпка с размера на един задатък - 11 475 лв или цена  в размер на  136 874лв,  срещу която   е подписал в протокола.

     И тъй като не е направено друго устно наддавателно предложение,  ЧСИ го обявил купувач на имота, предложил най-висока цена- 136 874лв. и му указал в двуседмичен срок да довнесе остатъка от продажната цена след приспадане на  задатъка.

  На 19.01.2018г Н.М.П.  внесъл остатъка от продажната цена на имота, в размер на сумата 125 399 лв.

   С постановление за възлагане от  възлагане от 22.01.2018г, ЧСИ му възложил имота за сумата 136 874лв.  

  Срещу постановлението за възлагане е постъпила жалба от длъжниците, по която е  образувано гр.дело № 139/2018г на СлОС.

   С решение № 88/26.03.2018г по същото дело, съдът  отменил постановлението за възлагане от 22.01.2018г, като незаконосъобразно и върнал делото на ЧСИ  за извършване на нова продан със задължителни  указани по приложението на закона, а именно новата начална цена на имота да  се определи от вещо лице съгласно правилото на 485 ал.1 ГПК.

      След произнасянето на съда, ЧСИ насрочил нова публична продан от 21.04.2018г до 21.05.2018г, при начална цена, определена по реда на чл. 494 ал.2 ГПК , в размер на  114 750лв.   

     С констативен протокол от 20.04.2017г, съставен по реда на чл. 487 ал.3 ГПК, ЧСИ констатирал, че проданта е редовно разгласена.

     В  канцеларията на РС-Сливен  са  били регистрирани  три писмени наддавателни предложения, отразени в съставения на 22.05.2018г протокол за обявяване на постъпили наддавателни предложения по насрочената публична продан и обявяване на купувач.

      1/ Първото регистрирано писмено наддавателно предложение с вх. №8/14.05.2018г е от Я.Н.Н., за сумата  115 000лв ;

       2/ Второто регистрирано писмено наддавателно предложение с вх. № 1/18.05.2018г, е от Н.М.П. за  сумата  115 000 лв.

     3/ Третото регистрирано писмено наддавателно предложение  е с вх. № 1/21.05.2108г от М.А.Т., за сумата 122  529лв.

     Всички  наддавачи са  внесли задатък  от 11 475лв., представляващ 10 % от първононачалната цена на имота.

         В присъствието на наддавачите, ЧСИ отворил постъпилите писмени наддавателни предложения, извършил проверка на книжата и обявил, че най-високото писмено наддавателно предложение е направено от третия участник в проданта- М.А.Т.,  която предлага  цена от  122 259лв.

      В протокола за обявяване на постъпили наддавателни предложения по насрочената публична продан и обявяване на купувач от 22.05.2018г, е отразено  само едно устно наддавателно предложение, направено от наддвача Н.М.П., предложил стъпка с размера на един задатък - 11 475 лв или цена  в размер на  133 734лв; срещу която  се  е подписал в протокола.

     И тъй като не е направено друго устно наддавателно предложение,  ЧСИ го обявил купувач на имота, предложил най-висока цена- 133 734лв. и му указал в двуседмичен срок да довнесе остатъка от продажната цена след приспадане на  задатъка.

    На 23.05.2018г Н.М.П. внесъл остатъка от продажната цена на имота, в размер на сумата 122  259 лв.

    С постановление за възлагане  от 25.05.2018г, ЧСИ му възложил имота за сумата 133 734лв.  

    Постановлението за възлагане е съобщено на длъжниците на 28.05.2018г, които подават настоящата жалба на 31.05.2018г

   Въз основа на така установеното  от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

   Жалбата е процесуално допустима – подадена е срещу подлежащо на обжалване действие  на съдебен изпълнител, от надлежна  страна и в законоустановения срок.

   Разгледана по същество, е  основателна, по следните съображения:    

           Жалбоподателите  са длъжници по изпълнителното дело, които на основание  чл. 435 ал.3 ГПК са легитимирани да подадат жалба срещу постановление за възлагане на недвижим имот. 

           Постановлението за възлагане може да се обжалва  само  на две основания: когато наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено по най - високата предложена цена.

           Разпоредбата на чл.435 ал.3 ГПК относно ненадлежното наддаване визира случаи, при които е нарушена предвидената в чл.489 и чл.490 ГПК процедура за конкретно наддавателно  предложение, когато липсват негови реквизити, не е внесен задатък или той не е в  размера, посочен в закона, има пороци при регистрирането на писмено наддавателно предложение в канцеларията на съответния районен съд, не е спазен  срока за провеждане на публичната продан или в проданта са участвали лица без право да наддават.

     В случая са били направени три валидни  наддавателни предложения,  регистрирани в законния срок в канцеларията на  СлРС, внесен е задатък от 10 % към всяко предложение и не са взели участие в проданта лица, които нямат право да наддават.    

    Разгласяването на проданта включително поставяне на обявления и връчване на съобщения,  подготвя, но не са част от наддаването, поради което не се включват в обхвата на проверката при обжалване на постановление за възлагане.

    Неоснователни са оплакванията и  във връзка с  възлагането.  

            Действията, които са част от наддаването и надлежното им извършване, и подлежат на проверка по жалба срещу постановлението за възлагане са изброени изчерпателно в т.8 на ТР № 2 от 26.06.2015 г. на ВКС по тълк. д. № 2/13 г.на ОСГТК.

   Това са действията на съда и наддавачите във връзка с подадените тайни наддавателни предложения в продължение на пълния срок за това,  действията на страните с право на изкупуване, както и действията на съдебния изпълнител и наддавачите  при провеждане на наддаването с явни  наддавателни  предложения с фиксирана стъпка.

  Обявяването на купувач следва наддаването, но то подлежи на проверка само доколкото е довело до възлагане не по най-високата цена.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   Когато наддаването се е развило  чрез явен търг с устно наддаване, следващ тайното наддаване,  наддавачът, предложил  най-високата цена при тайното наддаване, трябва да бъде обявен за купувач и това се отразява в протокола.  Незабавно след обявяването продължава устното наддаване при желание за това от страна на явилите се наддавачи. Правят се явни наддавателни предложения с фиксирана стъпка, която не може да бъде по-малка от размера на един задатък.

        С  писмените надвавателни предожения се изчерпва  тайната част на  публичната продан.  Явната част  продължава, ако някой от  явилите се наддавачи устно предложи цена, по-висока с размера на един задатък. Тогава съдебния изпълнител отразява предложението в протокола и след като наддавачът го подпише, съдебният изпълнител пита три пъти има ли желаещи да предложат по-висока цена с размера на  още един задатък. Ако постъпи предложение, то се отразява в протокола и  наддавачът го подписва. След изчерпване на предложенията , за купувач на имота се обявява този наддавач, който е предложил най-висока цена. 

      Със съставения от ЧСИ протокол от 22.05.2018г , за купувач на имота е обявен за купувач наддавача, който е предложил устно най-високата  цена на имота, отразена в протокола,  а именно: 133 734 лв.

     Този протокол е официален свидетелстващ документ, поради което  съдът е обвързан с доказателствената му сила. Видно от същия протокол, валидните наддавателни предложения са три, представени  в изискуемата от закона форма, а имотът е бил възложен на лицето, предложило устно най-високата цена.

     Основателно е  оплакването в жалбата, че и при поредната,  публична продан, ЧСИ не изпълнил дадените му от съда с решението по гр.д. № 139/2018г на СлОС задължителни указания   по приложението на закона, които се свеждат до провеждането на новата продан по реда на  по чл. 485 ал.1 ГПК, а именно: новата начална цена на имота  следва се определи от вещо лице, което в случая  отново не е било  спазено  от съдебния изпълнител.

    Като е нарушил правилото по § 73 ПЗР ГПК, вр. с чл. 485 ал.1 ГПК за определяне на нова начална цена, ЧСИ е опорочил проведената публична продан, което като краен резултат е довело до възлагане на имота не по най - високата цена и е основание за отмяна на обжалваното постановление за възлагане, като незаконосъобразно.

    По изложените съображения, съдът отменя постановлението за възлагане и връща делото за извършване на нова продан със същите указания- да се съобрази § 73 ПЗР ГПК, препращащ към правилото за определяне на нова начална цена, регламентирано  в чл. 485 ал.1 ГПК.

     Водим от гореизложеното,  съдът   

 

Р   Е   Ш  И  :

 

     ОТМЕНЯ по жалба на  К.А.Ц. с ЕГН- ********** и  В.Д.Ц. с ЕГН – **********,***, постановление за възлагане на недвижим имот от 25.05.2018г по изп.дело.№ 20148370400684 по описа на ЧСИ П.Г., с рег. № 837 и район на действие СлОС, като  НЕЗАКОНОСЪОБРАЗНО.

     ВРЪЩА делото на ЧСИ П.Г. за извършване на нова публична продан на имота.  

     Решението  не  подлежи на обжалване.

 

 

 

              ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                         ЧЛЕНОВЕ: