О  П  Р  Е  Д  Е  Л  Е  Н  И  Е     N

гр. Сливен, 19.05.2010 г.

 

В    И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

 

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в закрито заседание в състав:                

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                                       НАДЕЖДА ЯНАКИЕВА

ЧЛЕНОВЕ:                                                                    МАРТИН САНДУЛОВ

                                                                                      мл. с. МИРА МИРЧЕВА

като разгледа докладваното от  Надежда Янакиева ч. гр. д. N 210 по описа за 2010  год., за да се произнесе, съобрази следното:

Поизводството е образувано по частна жалба против отказ на съдия по вписванията за извършване на заличаване в книгите по вписванията и се движи по реда на гл. ХХІ  от ГПК.

Жалбоподателят твърди, че определението с което е отказано заличаване на договор за аренда на земеделска земя  в книгите по вписванията в службата по вписванията при НзРС е незаконосъобразно. Счита, че неправилно съдията по вписванията е приел, че не са налице изискванията на закона, както и, че прекратяването на договора се извършва с анекс към договора с нотариална заверка на подписите, въз основа на което се извършва заличаването. Неправилно е счел и, че представената нотариална покана не представлява основание за заличаване или прекратяване на договора. Жалбоподателят развива съображения, че в случая се е ползвал като арендодател, от възможността, поради неполучено арендно плащане за повече от три месеца, да развали договора за аренда, като това е сторил в писмена форма -  с нотариална покана. Счита, че съдията по вписванията е следвало само да установи спазването на законовите изисквания  и предвидената форма на подлежащия на вписване акт и – аналогично – при заличаването. Поради това моли СлОС да отмени определението за отказ и задължи съдията по вписванията при НзРС да извърши исканото действие.

Настоящият състав намира жалбата за допустима, подадена в срок от  процесуално легитимиран субект.

По същество същата е и основателна.

Жалбоподателят е сключил в надлежна форма договор за аренда на земеделски земи по реда на ЗАЗ, който е вписън, съгласно изискването на чл. 4 б. “е” от ПВп и ЗАЗ.

Съгласно разпоредбата на чл. 27 ал. 2 от ЗАЗ прекратяването на договора за аренда на земя също се вписва в нотариалните книги. В ал. 1 на същата норма са описани общите хипотези на прекратяване на този вид договор, а в разпоредбите на чл. 28 и чл. 29 са уредени две допълнителни възможности, при които се постига същия ефект. В случая приложение е намерила нормата на чл. 28 от ЗАЗ – за разваляне на договора за аренда.

В мотивите си съдията по вписванията е приел, че прекратяване на договора може да стане само в условията на чл. 27 ал. 1 от ЗАЗ. Тази интерпретация е неправилна. Развалянето на договор е такова правно  действие, при което настъпва прекратяване на договорните отношения, но при спазването на специфични условия. При договора за аренда тези изисквания са регламентирани в трите алинеи на чл. 28 и в случая арендодателят се е възползвал от възможността по ал. 1 – да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца.

Тъй като ЗАЗ не предвижда нито особена форма на изявлението, нито специален ред за това разваляне,  то по общите правила на ЗЗД, с оглед сключване на договора, чието разваляне се иска, в писмена форма, е достатъчно и предупреждението да се извърши  в писмена форма. В случая тя е спазена – изявлението за разваляне е в писмена – нотариална форма и е видно, че то е стигнало до адресата си.

Така съдът намира, че действията по развалянето са довели и до ефекта на прекратяване на договора за аренда, а това, от своя страна, е факт, подлежащ на вписване, тъй като е предвидено в закона – в чл. 27 ал. 2 от ЗАЗ, и това от своя страна активира и правилото по чл. 2 от ПВп.

Действително, молителят е поискал да бъде извършено “заличаване” на договора за аренда, но тъй като такова не е предвидено нито в ЗАЗ, нито в ПВп, с оглед изложеното в обстоятелствената част, е видно, че в действителност се касае за искане за “вписване” на прекратяването на договора, и след проверка по чл. 6 от ПВп, съдията по вписванията е следвало да извърши съответното действие в книгите по вписванията.

Правомощията му не се простират в никакъв случай до проверка и изследване на материалноправните отношения между страните по договора, вписване прекратяването на който се иска. Единственото негово задължение, регламентирано в ПВп, е да провери дали му е представен акт, подлежащ на вписване, и дали той от външна страна отговаря на изискванията за форма.

Така безспорно се установява в случая, че и двете предпоставки са налице – договорът за аренда е прекратен поради разваляне направено в изискуемата за това писмена форма, изявлението съдържа всички предвидени от закона реквизити и актът е от категорията на тези, подлежащи на вписване, с оглед наличието на изрична разпоредба в специален закон.

Дори насрещната страна да има някакви материални възражения, този въпрос не може да се разглежда в това охранително производство – изясняването им може да е предмет на отделно, спорно, исково производство, и с оглед изхода му – да бъдат предприети последващи действия по вписването, които са само последица, оповестяваща осъществяването на един юридически факт, а не негова антиципация.

Съдията по вписванията е дал неправилно тълкуване на разпоредбите на чл. 27 и чл. 28 от ЗАЗ, направил е неправилни изводи и това е довело до неправилния отказ да извърши исканото вписване.

Ето защо, след като правните изводи на въззивната инстанция се разминават с тези на съдията по вписванията, отказът му да извърше вписване се явява незаконосъобразен и следва да бъде отменен, а съгласно чл. 32б ПВ, вписването на прекратяването на договора за аренда да бъде извършено въз основа на влязлото в сила определение.

Ръководен от гореизложеното, съдът

 

                                        О   П   Р   Е   Д   Е   Л   И:

 

ОТМЕНЯ определение от 13.04.2010г. на Съдия по вписванията при Служба по вписванията към НзРС, с което е отказано извършване на вписване на прекратяване на Договор за аренда на земеделски земи от 12.02.2008г., като НЕЗАКОНОСЪОБРАЗНО.

ВРЪЩА преписката в Служба по вписванията към НзРС за извършване на съответните действия съгл. чл. 32б ПВ.

 

Определението  не подлежи на обжалване.

 

 

                                                  ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

                                                           ЧЛЕНОВЕ: