О П Р ЕД Е Л Е Н И Е №

Гр.Сливен, 23.07.2015г

 

     СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в закрито заседание на   двадесет и  трети юли,  двехиляди и петнадесети година, в състав:

                                             ПРЕДСЕДАТЕЛ: ХРИСТИНА МАРЕВА

                                                            ЧЛЕНОВЕ: ВАНЯ АНГЕЛОВА

                                                                  Мл.с. НИНА КОРИТАРОВА

  като разгледа докладваното от съдия В.Ангелова  ч.гр.дело № 354 по описа за 2015г, за да се произнесе, взе предвид следното:

 

      Производството се двжи по реда на  гл. ХХІ  от ГПК.

      Образувано е по жалба на „Био Верде ВГ“ ЕООД- гр. Сливен против определение от 03.07.2015г, с което  съдията по вписванията е отказал да  извърши  вписване в книгите по вписванията на  прекратяване  на  договор  за  наем на земеделска  земя. 

      В частната жалба  се твърди, че определението, с което е отказано вписване на прекратяване на договор за наем на земеделски земи, е незаконосъобразно.  Изказва се несъгласие с приетото от съдията по вписванията, че този договор не съотвества на предвидените в закона изисквания за вписване. Развити са подробни съображения, че са налице всички предпоставки на Правилника по  вписванията, но въпреки това, съдията по вписванията не взел предвид разпоредбите на ЗАЗ и неправилно приел, че  заявителят не е страна по договора, както и че прекратяването на същия договор не е акт, за който ПВп е предвидил изрично, че се вписва в съответните книги. 

      Иска се отмяна на  обжалваното определение от 03.07.2015г, с което е отказано вписване,  а  съдът да разпореди  описания по-горе акт да бъде вписан в регистрите на службата по вписванията .

     Съдът, след като се запозна с доводите в жалбата и мотивите на съдията по вписванията да постанови атакувания акт, намира за установено следното  от фактическа и правна страна:

      Частната жалба е  допустима, тъй като е подадена от надлежна страна и в законовия срок.

      Разгледана по същество, е  основателна.

      Заявителят –жалбоподател  в настоящото производство „Био Верде БГ“ЕООД-Сливен, е поискал вписване на прекратяване на договор за наем на земеделски земи, сключен на 13.06.2013г, надлежно вписан в Службата по вписвания под акт № 143, т.ІІІ, дело № 4306, вх.рег. № 4312/14.06.2013г,  което му е отказано с атакуваното определение  № 6 от 03.07.2015г.

       Договорът е сключен на 13.06.2013г,  в писмена форма, с натариална заверка на подписите на страните: наемодателите П.И.С. и М.К.С., в качеството им на  собственици на земеделска земя, подробно описана в 34 пункта/ и наемателя  ЗК“Детелина“- гр.Сливен, за срок от 6 стопански години.

       Този договор е надлежно вписан в нотариалните книги.

       С нотариален акт №39 от 28.04.2014г, т.ІІ, н.д. № 210/2014г  на Нотариус Д.Н., с рег. № 092 и район на действие СлРС, двамата наемодатели прихвърлили на  „Био Верде БГ“ЕООД-Сливен правото на собственост върху 51 бр. земеделски имоти, в т.ч.  имотите, предмет на договора за наем  от 13.06.2013г.

       С писмено уведомление, представено пред Нотариус на 10.06.2015г, „Био Верде БГ“ЕООД-Сливен, чрез своя управител С.С.,  заявило на  наемателя  ЗК“Детелина“, че съгласно раздел ІV, б.“В“ от договора, прекратява  същия поради забавяне на плащането на годишния наем за стопанската 2013г- 2014г с повече от 6 месеца, с изключение на две ниви.

       Със заявление от 03.07.2015г, управителят на „Био Верде БГ“ЕООД-Сливен  поискал от съдията по вписванията при СлРС да впише прекратяването на договора за наем  от 13.06.2013г,  въз основана на писменото уведомление от 10.06.2015г.

       С определение от 03.07.2015г съдията по вписванията отказал за извърши вписването с мотиви, че актът не подлежи на вписване, тъй като не попада сред изчерпателно изброените в чл.2  ПВп актове, които подлежат на вписване;  не отговаря на изискваниятата за форма по чл.3 ПВп,  а освен това, молителят не е страна по договора за наем.

       Настоящият въззивен състав не споделя това виждане.

       Съгласно чл.17 ал.2 от ЗАЗ, приобретателят на арендуваната земеделска земя замества в договора за наем/аренда предходния собственик-арендодател. Така е налице валиден договор, по който  страна е вече   дружеството и занапред то е носител на всички права и задължения, произтичащи както от договорни клаузи, така и от правни норми.

      Съгласно чл. 27 ал.2 от ЗАЗ, прекратяването на договора за аренда на земя също се вписва в нотариалните книги.

      В чл. 27 ал.1 от същия закон са описани общите хипотези на прекратяване на този вид договор, а в чл. 28 и чл. 29 от ЗАЗ, са урудени две допълнителни възможности , при които са постига същия ефект на прекратяване дейаствието на договоар посредством разваляне.

    В настоящия случай  приложение намира нормата на чл. 28 ал.1 от ЗАЗ – разваляне на договора за аренда поради забавяне на арендното плащане повече от три месеца, която норма се съдържа в договора за наем от 13.06.2013г, в раздел ІV, чл.2 б.“В“,  само че  страните са уговорили по-кратък срок на забава - 30 дни. Но тъй като забавата на арендатора, респ. наемателя надвишава законоустановения срок, с изтичането на който се свързва възможността за разваляне на договора, е без значение дали следва се зачитат клауза, намаляваща законов срок, установен в полза на длъжника. 

        Прекратяване на договора може да стане не само при условията на чл. 27 ал.1 от ЗАЗ.  Развалянето на договор е правно действие, при което настъпва прекратяване на договорните отношения, но при спазване на специфични условия. При договора за аренда, тези изискванията са регламентирани в чл. 28 ал.1, ал.2 и ал.3 ЗАЗ и в слуачя арендодателят се е възползвал от възможността по чл. 28 ал.1 от ЗАЗ  да развали договора поради забавяне на арендно плащане за повече от три месеца.

     Тъй като процесният договор е сключен за срок по-малък от 10г, не е необходимо развалянето да стане по съдебен ред, както е уредено в чл. 28 ал.2 от ЗАЗ.

            Понеже ЗАЗ не предвижда особена форма на изявлението, нито специален ред за това разваляне, по общите правила на ЗЗД с оглед сключване на договора, чието разваляне се иска/ в писмена форма, е достатъчно и предупреждението да се извърши в писмена форма. В случая тя е спазена. Изявлението за разваляне на договора е в писмена,   нотариалана форма и е достигнало адресата си.

            Следователно, действията по развалянето са довели до ефекта на прекратяване на договора за аренда, а това е факт, който подлежи на вписване, тъй като е предвидено в самия закон – чл. 27 ал.2 от ЗАЗ.

            Дори насрещната страна да има някакви възражения, те не могат да се разгледат в настоящото охранително производство, а в едно спорно, исково производство, в което, с оглед изхода му, да бъдат предприети последващи действия по вписването, които са само последица, оповестяваща осъществяването на един юридически факт.

            Ето защо, след извършване на проверка по чл. 6 от ПВп, съдията по вписванията е следвало да извърши съответното действие в книгите по вписванията. Неговите правомощия не се простират до проверка и изследване на материално-правните отношения между страните по договора, чието вписване на прекратяването се иска. Единственото негово задължение, регламентирано в ПВп, е да провери дали му е представен акт, подлежащ на вписване и дали от външна страна отговаря на изискванията за форма, като в случая и двете предпоставки са налице. Договорът за аренда е прекратен поради разваляне, направено в изискуемата за това форма. Изявлението съдържа всички предвидени от закона реквизити и актът е от категорията на тези, които подлежат на вписване с оглед наличието на изрична разпоредба в специален закон, както урежда чл.4 б.“Л“ от ПВп.

           Съдията по вписванията е извършил неправилно търкуване на разпоредбите на чл. 2 и чл.4 от ПВп, без да е съобразил нормите на  специалния закона, а именно : чл. 17, чл. 27 и чл. 28 от ЗАЗ,  в резултат на което неправилно е отказал да извърши исканото вписване.

         Тъй като правните изводи на въззивня съд се разминават с тези на съдията по вписванията, отказът му да извърши вписване се явява незаконосъобразен и следва да се отмени, като вписването на прекратяването  на договора за наем бъде извършено въз основа на влязлото в сила определение.      

     Мотивиран от гореизложеното,  съдът   

 

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

 

      ОТМЕНЯ определение №6/03.07.2015г на съдията по вписванията при СлРС, с което е отказано вписване на прекратяване на договор за наем на земеделски земи от 13.06.2013г.,   като НЕКОНОСЪОБРАЗНО.

      ВРЪЩА преписката на съдията по вписванията при СлРС за извършване на съответните действия  по  вписването на акта.

       Определението  не  подлежи на обжалване.  

 

 

 

                ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                      ЧЛЕНОВЕ: