О  П  Р  Е  Д  Е  Л  Е  Н  И  Е     N

гр. Сливен, 13.07.2015 г.

 

В    И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

 

СЛИВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в закрито заседание в състав:                

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                                      НАДЕЖДА ЯНАКИЕВА

ЧЛЕНОВЕ:                                                                    МАРТИН САНДУЛОВ

                                                                                   мл.с. САВА ШИШЕНКОВ

Като разгледа докладваното от  Надежда Янакиева въззивно ч. гр. д..  N 355 по описа за 2015  год., за да се произнесе, съобрази следното:

Поизводството е образувано по жалба против отказ на съдия по вписванията за извършване на вписване в книгите по вписванията и се движи по реда на гл. ХХI а от ГПК.

Частният жалбоподател твърди, че определението, с което е отказано вписването в книгите по вписванията в службата по вписванията при СлРС на прекратяване на договор за наем на земеделски земи, е незаконосъобразно. Съдията по вписванията е приел напълно незаконосъобразно, че представеният акт не съответства на предвидените в закона изисквания и постановява отказ да го впише. Развива детайлни съображения, че са налице всички предпоставки заложени в ПВп, но съдията по вписванията не е взел предвид разпоредбите на ЗАЗ и неправилно е счел, че заявителят не е страна по договора, както и, че прекратяването на последния не представлява акт, за който ПВп е предвидил изрично, че се вписва в съответните книги.

Поради това моли СлОС да отмени определението, с което е отказано вписването и разпореди описаният по-горе акт да бъде вписан в регистрите на СВп при СлРС.

Съдът намира жалбата за допустима – подадена в срок от процесуалнолегитимиран субект, представена е и вносна бележка за платена държавна таксаа. След преценка на представените доказателства, въззивният съд счита, че тя е и основателна по същество.

Заявителят – частен жалбоподател - „Био Верде БГ“ ЕООД, гр. Сливен, е поискал вписване на прекратяване на договор за отдаване под наем на земеделски земи, което му е отказано с атакуваното определение.

Договорът е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на 13.06.13г., със страни: наемодатели – П.И.С. и М.К.С. /собственици на земеделската земя, описана в 13 пункта в договора/  и наемател – ЗК „Детелина“, гр. Сливен, за срок от 6 години, и тъй като с оглед предмета и целта си, е попадал под уредбата на ЗАЗ, е бил надлежно вписан, съгласно чл. 3 от ЗАЗ, в нотариалните книги.

С н.а. № 39 т. ІІ, н.д. № 210/2014г. от 28.04.2014г. двамата наемодатели са прехвърлили правото на собственост върху всичките 13 имота, предмет на договора от 13.06.13г., на „Био Верде БГ“ ЕООД, гр. Сливен – частния жалбоподател.

С писмено уведомление, представено пред нотариус на 10.06.15г., арендодателят е заявил на арендатора, че съгласно р-л ІV т. 1, б. „в“ от договора, прекратява същия поради забавяне на плащането на годишния наем за стопанската 2013-2014г. с повече от 6 месеца. Със заявление от 03.07.15г. е поискал от съдията по вписванията при слРС да впише прекратяването на договора съгласно чл. 27 ал. 2 от ЗАЗ.

Съдията по вписванията е постановил атакуваното определение, с което е отказал да извърши вписването, с мотиви, че актът не подлежи на вписване, тъй като не попада сред изчерпателно изброените в чл. 4 от ПВп и не отговаря на изискванията на чл. 3 от ПВп, поради което не е налице хипотезата на чл. 2 от ПВп, а молителят не е страна по договора за наем на земеделска земя, поради което искането му не следва да се уважава.

Настоящият въззивен състав не споделя това виждане.

Съгласно разпоредбата на чл. 17 ал. 2 от ЗАЗ, който е нормативният акт, регулиращ процесните правоотношения, приобретателят на арендуваната земеделска земя замества в договора за наем/аренда предходния собственик-арендодател. Така несъмнено е налице валиден договор, по който страна вече е посоченото дружество и занапред то е носител на всички права и задължения, произтичащи както от договорните клаузи, така и от правната норма.

Съгласно разпоредбата на чл. 27 ал. 2 от ЗАЗ прекратяването на договора за аренда на земя също се вписва в нотариалните книги. В ал. 1 на същата норма са описани общите хипотези на прекратяване на този вид договор, а в разпоредбите на чл. 28 и чл. 29 са уредени две допълнителни възможности, при които се постига същият ефект на прекратяване действието на договора посредством механизма на разваляне.

В случая приложение намира нормата на чл. 28 ал. 1 от ЗАЗ – за разваляне на договора за аренда поради забавяне на арендното плащане повече от три месеца, която е транспонирана в договора от 13.06.13г. в р-л ІV чл. 2 б . „в“, но страните са уговорили по-кратък срок на забава – 30 дена. Понеже забавата на арендатора надвишава и законоустановения срок, с изтичането на който се свързва възможгността за разваляне на договора, е без значение дали следва да се зачита клауза, намаляваща законов срок, установен в полза на длъжника.

Очевидно е, че прекратяване на договора може да стане не само в условията на чл. 27 ал. 1 от ЗАЗ. Развалянето на договор е такова правно правно действие, при което настъпва прекратяване на договорните отношения, но при спазването на специфични условия. При договора за аренда тези изисквания са регламентирани в трите алинеи на чл. 28 и в случая арендодателят се е възползвал от възможността по ал. 1 – да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца. Понеже процесният договор е сключен за срок, по-малък от 10 г., не е необходимо развалянето да стане по съдебен ред, както предписва чл. 28 ал. 2 от ЗАЗ.

Тъй като ЗАЗ не предвижда нито особена форма на изявлението, нито специален ред за това разваляне,  то по общите правила на ЗЗД, с оглед сключване на договора, чието разваляне се иска, в писмена форма, е достатъчно и предупреждението да се извърши  в писмена форма. В случая тя е спазена – изявлението за разваляне е в писмена – нотариална форма и е видно, че то е стигнало до адресата си.

Така съдът намира, че действията по развалянето са довели и до ефекта на прекратяване на договора за аренда, а това, от своя страна, е факт, подлежащ на вписване, тъй като е предвидено в закона – в чл. 27 ал. 2 от ЗАЗ, и това от своя страна активира и правилото по чл. 2 от ПВп.

Дори насрещната страна да има някакви материални възражения, този въпрос не може да се разглежда в това охранително производство – изясняването им може да е предмет на отделно, спорно, исково производство, и с оглед изхода му – да бъдат предприети последващи действия по вписването, които са само последица, оповестяваща осъществяването на един юридически факт, а не негова антиципация.

Поради това съдията по вписванията, след проверка по чл. 6 от ПВп, е следвало да извърши съответното действие в книгите по вписванията.

Правомощията му не се простират в никакъв случай до проверка и изследване на материалноправните отношения между страните по договора, вписване прекратяването на който се иска. Единственото негово задължение, регламентирано в ПВп, е да провери дали му е представен акт, подлежащ на вписване, и дали той от външна страна отговаря на изискванията за форма.

Това безспорно се установява в случая - и двете предпоставки са налице – договорът за аренда е прекратен поради разваляне направено в изискуемата за това писмена форма, изявлението съдържа всички предвидени от закона реквизити и актът е от категорията на тези, подлежащи на вписване, с оглед наличието на изрична разпоредба в специален закон, както разписва чл. 4 б. „л“ от ПВп.

Съдията по вписванията е извършил неправилно тълкуване на разпоредбите на чл. 2 и чл. 4 от ПВп, без да е съобразил нормите на чл. 17, чл. 27 и чл. 28 от ЗАЗ, стигнал е до неправилни изводи и това е довело до неправилния отказ да извърши исканото вписване.

Ето защо, след като правните изводи на въззивната инстанция се разминават с тези на съдията по вписванията, отказът му да извърше вписване се явява незаконосъобразен и следва да бъде отменен, а съгласно чл. 32б ПВ, вписването на прекратяването на договора за аренда да бъде извършено въз основа на влязлото в сила определение.

Ръководен от гореизложеното, съдът

 

                                        О   П   Р   Е   Д   Е   Л   И:

 

ОТМЕНЯ определение от 03.07.2015г. на Съдия по вписванията при Служба по вписванията към СлРС, с което е отказано извършване на вписване на прекратяване на Договор за аренда на земеделски земи от 13.06.2013г., като НЕЗАКОНОСЪОБРАЗНО.

 

ВРЪЩА преписката в Служба по вписванията към СлРС за извършване на съответните действия съгл. чл. 32б ПВ.

 

Определението  не подлежи на обжалване.

 

 

 

                                                  ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

                                                           ЧЛЕНОВЕ: