О  П  Р  Е  Д  Е  Л  Е  Н  И  Е  

 

гр.Сливен, 29.03.2016г.

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

         

          Сливенският окръжен съд, гражданско отделение, в закрито заседание на  двадесет и девети март през две хиляди и шестнадесета година в състав:

 

                                                     ПРЕДСЕДАТЕЛ:  НАДЕЖДА ЯНАКИЕВА

                                                            ЧЛЕНОВЕ:  МАРТИН САНДУЛОВ

                                                                           Мл.с. НИНА КОРИТАРОВА

 

като разгледа докладваното от съдия М. Сандулов .гр.д.№ 107 по описа на съда за 2016г., за да се произнесе съобрази следното:

 

Производството е образувано по частна жалба на Ю.Х.Ш. ***, взискател по изп.д. №3/2010 г. на ЧСИ П. Г., срещу разпореждане от 28.01.2016г. , с което е определена начална цена за продажба на недвижим имот.

В жалбата се твърди, че това е седма по ред продажба на имота и оценката ЧСИ е направил с помощта на вещо лице. След проведени шест поредни неуспешни продажби, вещото лице е определило стойност на имота от 8000 лв., и жалбоподателят твърди, че тъй като тази продажба е нечетна, съгласно чл.468 ал.1 от ГПК, началната продажна цена следва да бъде 75% от оценката. Въпреки това ЧСИ, с обжалваното разпореждане, е определил начална цена от 56414.80 лв., като това е данъчната оценка на имота. Така е налице съществена разлика между данъчната оценка на имота и неговата реална стойност, Като е определил по.-високата цена ЧСИ препятства по-нататъшното развитие на делото и го обезсмисля. Съобразяването при всяка обявена продажба с чл.485 ал.2 от ГПК означава, че както и да се промени пазара на имоти, каквито и оценки на има в хода на производството, то те се явяват ирелевантни, тъй като е налице законово ограничение да не се продава имущество с начална продажна цена по-ниска от данъчната оценка. Излагат се съображения, че по този начин се препятства изпълнението и възможността на взискателя да се удовлетвори. Сочи се, че разпоредбата на чл.485 ал.2 от ГПК се прилага само при първата продажба на имота и тази разпоредба не може да бъде прилагана при следваща нечетна продажба – трета, пета , седма и т.н. След извършена първа по ред продажба и ако тя не е станала, ЧСИ следва да прилага общия ред за определяне на началната продажна цена,  а именно реда по чл.468 от ГПК вр. с чл.485 ал.1 от ГПК. Правилното прилагане на разпоредбата на чл.485 ал.2 от ГПК е разтълкувано в т.9 на Тълкувателно решение по т.д. № 2/2015 г. на ВКС. Съгласно това решение трябва да се прави разграничение между първа и трета продажба и разпоредбата на чл.485 ал.2 от ГПК се прилага еднократно само при първата продажба. Излагат се съображения в тази насока и се иска да бъде отменено разпореждането на ЧСИ и да му бъде дадено указание за начина по който следва да се определи началната цена при публична продажба на недвижим имот след първа нестанала продажба.

В писмено становище по повод подадената жалба  ЧСИ изразява становище, че жалбата е неоснователна. Сочи, че е извършил нова оценка на процесния имот, като стойността е определена на 8000 лв. По делото обаче е изготвена данъчна оценка, която е на стойност 56414.60лв. Съгласно чл.485 ал.2 от ГПК началната продажна цена на имота при първата продажба не може да бъде по-ниска от данъчната му оценка. В случая оценката е много по-ниска от данъчната такава. Законът определя като понятие само първа и втора продажба и поради това независимо от броя и поредността на продажбите те се явяват винаги „първа” и „втора”. Законът не позволява нечетната продажба да бъде с начална продажна цена по-ниска от данъчната оценка. Въведената оценка на имот обект на публична продажба чрез данъчна оценка е една допълнителна възможност той да се продаде на по-висока цена, ако ЧСИ е извършил неправилно оценката, злоупотребил е с нея или е бил недобросъвестен. Така законът ограничава  възможностите на ЧСИ да определи по-ниска начална продажна цена на имот, обявен за публична продажба, ако данъчната оценка е по-висока от оценката на ЧСИ , поради което обжалваното разпореждане се явява правилно и законосъобразно.

    Настоящият състав намира следното:

          Разпоредбата на чл.485 ал.2 от ГПК предвижда , че началната цена при първата публична продан не може да бъде по-ниска от данъчната оценка на имота, когато такава е определена. Публичната продан е способ за реализиране на изпълняемото право на кредитора чрез осребряване на имуществен актив на длъжника в производството по принудително изпълнение. Началната цена, от която започва наддаването за всички вещи подлежащи на публична продан, се определя по реда на чл.468 от ГПК при продажба на движима вещ чрез явен търг с устно наддаване или чрез публична продан.  Този ред се прилага и при публична продан на недвижим имот съгласно чл.485 ал.1 от ГПК, като законодателят е уредил по еднакъв начин определянето на начална цена, от която да започва наддаването както за движимите така и за недвижимите имоти. След като е определена оценката на вещта съдебният изпълнител по правилата на чл.468 ал.1 от ГПК  определя началната цена, от която да започне наддаването при публичната продан и която се определя по формулата 75% от стойността, определена от съдебния изпълнител или от вещото лице. Това изискване на закона е императивно и не може да бъде изменяно или уговаряно по друг начин от съдебния изпълнител или от страните в изпълнителния процес.  В случай че публичната продан бъде обявена за нестанала, съдебния изпълнител изпраща уведомление на взискателя, че може да поиска в едноседмичен срок от получаване на съобщението за нестаналата публична продан , провеждането на втора по ред публична продан, съгласно разпоредбата на чл.494 ал.1 от ГПК. В случай, че взискателят е възложил на органа по принудително изпълнение правата по чл.18 ал.1 от ЗЧСИ, съдебният изпълнител може директно да пристъпи към нова продан по свой почин. Новата оценка, от която да започне наддаването при втората публична продан, се определя по формулата 80% от началната цена обявена при първата публична продан.  Ако и втората публична продан бъде обявена за нестанала, ЧСИ следва да определи нова начална цена на продаваната вещ и да насрочи трета по ред публична продан, докато вещта бъде продадена, като за следващата продажба се прилага винаги чл.494 ал.2 във вр. с чл.468 от ГПК. Със законодателната промяна свързана с приемането на чл.485 ал.2 от ГПК е уредено императивно изискване определянето на началната цена при първата публична продан да се извършва  след като съдебният изпълнител се е снабдил с удостоверение за данъчна оценка на продаваната вещ, за да може да бъде съобразено изискването размерът на началната цена да не е по-нисък от данъчната оценка на вещта.  С ТР № 2/26.06.2015 г. по  т.д. № 2/2013 г. беше прието , че след като и новата – втора продан, с начална цена 80/100 от предходната е обявена за нестанала, съдебният изпълнител определя нова начална цена по реда на чл.468 от ГПК. Поради това се поставя въпросът дали при определянето на новата начална цена при нечетна продажба – на трета, пета и т.н., следва да се съобразява изискването на чл.485 ал.2 от ГПК. Действително в практиката има две становища по въпроса, едното от които застъпва схващането, че приложението на чл.485 ал.2 от ГПК важи само за първата публична продан, а другото – че съдебният изпълнител при трета, пета и т.н. по ред публична продажба, следва да се съобрази с изискванията на тази разпоредба и с данъчната оценка.  Безспорно е, че при две нестанали публични продажби съдебният изпълнител определя началната цена за третата публична продан по правилата на чл.468 от ГПК, така както това се прави при първата продан. Следва обаче да се съобразят мотивите за приемането на разпоредбата на чл. 485 ал.2 от ГПК, които са свързани с това да бъде избегнато произволно определяне на началната цена от страна на съдебния изпълнител, за да не се  стигне до прекалено занижени или завишени начални цени, което би довело до накърняване правата на взискателя или на длъжника. В мотивите към проекта на Закон за изменение и допълнение на Гражданския процесуален кодекс (№ 554-01-33 от 13.02.2015 г., 43-то НС) е прието че, към настоящия момент съществуват предпоставки, при които да се определя произволна занижена или пък завишена цена на продаваните движими вещи или на недвижимите имоти, които се изнасят на публична продан. По-ниската продажна цена на имотите, които се продават от съдебните изпълнители не е в интерес на длъжниците. И това е така, понеже продавайки имота на цена значително под реалната му пазарна стойност се уврежда интереса на длъжника, защото на първо място той се лишава от собствеността си, а на второ място, все още остава да дължи сума по кредита /заема си, когато продажната цена не покрива всички разноски по изпълнителното дело.

Когато е определена цена на продаваните вещи над пазарната, също има затруднения за събирането на сумата при насрочена първа публична продан. В този случай, при липса на наддавачи, следва да се обяви втора продан. При положение, че и на втората продан не се явяват наддавачи следва да се определи нова цена и да се насрочи трета продан и т.н. По този начин се забавя значително удовлетворяването на кредитора, тъй като осъществяването на процедурата по обявяване на публична продан отнема приблизително месец и половина. През всичкото това време се набират плащания както за съдебния изпълнител, така се увеличават и разходите на кредитора – за разноски и прочие, увеличават се и лихвите върху главницата. Следователно, при втора и трета продан, периодът за удовлетворяване на кредитора се увеличава значително. Нещо повече. През този период, по изпълнителното дело може да се присъедини и друг взискател, като по този начин при определени предпоставки в закона може да се извърши разпределение на получените суми от публичната продан между двамата кредитори, което да възпрепятства първоначалния взискател да събере цялата сума, която длъжникът има да му плаща. Всичко това утежнява несъразмерно положението на длъжника и практически го фалира, без възможност да въздейства на процеса.

По сега действащата нормативна уредба страна по изпълнително дело не може да обжалва действие на съдебния изпълнител, с което се определя размер на цената за продажба на вещта. И кредиторът и длъжникът са обвързани от определения размер, независимо дали са съгласни или не. Или нито кредиторът, нито длъжникът могат да се защитят, когато преценят, че определената цена не е действителна.

С предложените законодателни промени това положение се премахва. Наред с това, с промените се постига определянето на оценка на продаваните вещи, която да е максимално близка до реалната цена на тези вещи, за да не се накърняват интересите на страните по изпълнителното дело..

 При така направените предложения, начинът на определяне на цената би следвало да е обективна, като от една страна се създава механизъм за преодоляване на ситуации, при които не може да се постигне консенсус между вещите лица. От друга страна се улеснява съдебния изпълнител, т.к. същият не притежава специални знания относно характеристиките на всички вещи и тяхната оборотност в обществото, поради което по-правилно е оценката да се извърши от специалист.

 В разпоредбата на чл.485 ал.2 от ГПК се говори за първа публична продан.  Няма колебание за това коя продан се счита за първа по ред.  Тя е тази, при която вещта за първи път се обявява за продажба в производството по принудително изпълнение. При нестанала първа публична продан се насрочва втора, съответно трета, четвърта и т.н., докато бъде реализирана продажбата. В случая се прилагат разпоредбите на чл.494 ал.2 във вр. с чл.468 от ГПК. Така не всяка нечетна публична продан се явява нова първа публична продажба. Първата публична продажба е само една и началната цена за нея е определена по реда на чл.468 от ГПК. Смисълът на разпоредбата на чл.485ал.2 от ГПК е да намери приложение за имущества, за които все още не е била обявена публична продан, за да може при първоначалното им оценяване да бъде съобразен размерът на данъчната им оценка.  Това ограничение обаче не важи за последващите нечетни продажби, тъй като наличието на такова ограничение би довело до  фактически и правен абсурд и безспорно ще накърни правата на страните в производството по принудително изпълнение и най-вече тези на взискателя, тъй като може да се яви пречка за извършването на реална продажба или да се достигне до определянето на оценка на продаваните вещи, която да не е максимално близка до реалната цена на тези вещи и да се накърняват интересите на страните по изпълнителното дело..

 Така неправилен е изводът на ЧСИ, застъпен в неговото писмено становище, че всяка нечетна продажба следва да се счита за първа и спрямо нея да се прилага ограничението предвидено  в чл.485 ал.2 от ГПК.

Отделен е въпросът доколко може страна в изпълнителното производство да обжалва разпореждането на ЧСИ, с което е определена начална цена, от която ще започне наддаването. Законодателят значително е стеснил основанията за обжалване на постановлението за възлагане. Според чл.435 ал.3 от ГПК постановлението за възлагане може да се обжалва само от лице внесло  задатък до последния ден на проданта и от взискател участвал като наддавач без да дължи задатък , както и от длъжник, поради това, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено по най-високата предложена цена.  Така основанията за обжалване са изчерпателно изброени и на практика се явяват две, а именно ненадлежно наддаване и невъзлагане на продаваното имущество на най-високата предложена цена. Съдебният контрол  обхваща и се изчерпва с действията на съдебния изпълнител и наддавачите във връзка с подадените тайни наддавателни предложения в продължение на пълния срок за това , с действията на страните с право на изкупуване и с действията на съдебния изпълнител и наддавачите при провеждане на наддаването с явни наддавателни предложения с фиксирани стъпки.  С ТР № 2 се прие, че поканата за доброволно изпълнение, оценката на имота и подготовката на проданта не са част от наддаването, поради което те излизат извън предмета на проверка при обжалване на постановленията за възлагане. Определянето на началната цена на вещта, която ще бъде изнесена на публична продан е подготвително действие и не подлежи на съдебен контрол. Поради това и след като самото постановление за възлагане не подлежи на обжалване при неправилно определена начална цена, например поради липса на данъчна оценка, то и разпореждането на ЧСИ , с което се определя началната цена, не подлежи на съдебен контрол и подадената частна жалба против това разпореждане е недопустима.  Ето защо в конкретния случай частната жалба следва да бъде оставена без разглеждане като недопустима и производството по нея следва да бъде прекратено.

Ръководен от изложените съображения  съдът

 

                                          О П Р Е Д Е Л И :

 

ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ частната жалба на Ю.Х.Ш. ***, взискател по изп.д. №3/2010 г. на ЧСИ П. Г., срещу разпореждане от 28.01.2016г. , с което е определена начална цена за продажба на недвижим имот като НЕДОПУСТИМА.

ПРЕКРАТЯВА  производството по гр. д. № 107/2016 г. по описа на Сливенски окръжен съд.

Определението подлежи на обжалване в едноседмичен срок от съобщаването му пред БАС.

 

                                                                                                                                                                                       ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                        

 

 

                                                                    ЧЛЕНОВЕ: