О  П  Р  Е  Д  Е  Л  Е  Н  И  Е

 

гр.Сливен, 08.02.2018 г.

 

 

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

 

 

         Сливенският окръжен съд, граждански състав, в закрито заседание на осми февруари, през две хиляди и осемнадесета година в състав:

 

 

                                                               ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРТИН САНДУЛОВ

ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ БЛЕЦОВА

                                                                   СТЕФКА МИХАЙЛОВА

 

 

като разгледа докладваното от М.БЛЕЦОВА ч. гр. дело № 71 по описа за 2018 година, за да се произнесе, съобрази следното:

 

Производството се движи по реда на чл. 577, ал.1 ГПК, вр. с чл.274, ал.1, т.2 и сл. от ГПК.

 

         Образувано е по частна жалба, подадена от А.А. изпълнителен директор на „Мини Марица изток“ ЕАД със седалище и адрес на управление *********, против определение № 2/18.01.2018г. по заявление вх. № 73/18.01.2018 г. на съдия по вписванията при РС – Нова Загора, с което е извършен отказ да се впише прекратяване на договор за наем с нот.покана поради неплащане на наемната вноска от наемателя Ж.Г.П.. В жалбата се сочи, че обжалваното определение е незаконосъобразно, тъй като съдията по вписванията неправилно бил квалифицирал представения му договор за наем изхождайки от наименованието му, а не от съдържанието му. По същество той представлявал договор за аренда с характерните за това белези. Съгласно разпоредбата на чл. 27 ал. 2 прекратяването на арендните договори е обстоятелство подлежащо на вписване, за което е необходимо пред съдията по вписване да се представи едностранно волеизявление до длъжника, което да е в писмена форма. Такова уведомление под формата на нотариална покана било представено със заявлението за заличаване. Жалбоподателят посочва, че регистрирането на договора в Общинската служба по земеделие е още един аргумент за приемането му за аренден договор. Невписването на обстоятелството на прекратяване на договора било пречка за осъществяване на законосъобразното продължаване на действията по вписването на прекратените договори в ОСЗ – Нова Загора, което от своя страна щяло да доведе до спиране на субсидиите на изрядните земеделски стопани. Моли се да се отмени обжалваното определение и да се разпореди вписването на прекратяване на договор за аренда.

От събраните по делото доказателства съдът установи следното от фактическа страна:

На 13.06.2014 г. между жалбоподателя и Ж.Г.П. *** бил сключен договор за наем № 2 на земи подходящи за земеделско ползване, находящи се в с. Новоселец. Сключения договор е наименуван Договор за наем, посочено е, че се предоставят под наем земи, които са подходящи за земеделско ползване, срокът на договора е бил за 5 години, като наемателят се бил задължил да заплаща годишна наемна цена в размер на 18 000 лв. Договорът не е с нотариално заверени подписи на страните, но е бил вписан в Службата по вписванията, както и в Общинска служба по земеделие гр. Нова Загора. Тъй като наемателят не заплащал редовно наемната цена наемодателят решил да прекрати договора, като за целта му изпратил нотариална покана, която била получена от него на 05.04.2017 г. На 18.01.2018 г. било депозирано заявление от жалбоподателя до съдията по вписванията при РС . Нова Загора, с което било поискано да се впише прекратяване на договора за наем сключен с Ж. П.. Били приложени копия от договора между страните, както и копие от нотариалната покана за прекратяване на договора. На 18.01.2018 г. съдията по вписванията постановил определение № 2, с което отказал да извърши вписване на едностранното прекратяване на договора за наем, тъй като съгласно разпоредбите на чл. 4 и сл. от Правилника за вписвания този акт не подлежал на вписване.

По делото няма данни на коя дата жалбоподателят е получил обжалваното определение, но настоящата частна жалба е била депозирана в Службата по вписванията гр. Нова Загора на 02.02.2018 г. Тъй като липсват данни за точната дата на получаване на обжалваното определение от жалбоподателя съдът следва да приеме, че частната жалба е депозирана в законоопределения срок и не е просрочена от жалбоподателя.

Разгледана по същество същата се явява неоснователна.

Отказът на съдията по вписванията е законосъобразен.

В охранителното производство по чл.569 и сл. ГПК съдията по вписванията няма правомощията да изследва материалноправните предпоставки на акта, освен ако това не е изрично предвидено в закон. Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията (ПВ), се свежда до това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. В този смисъл са задължителните разяснения, дадени от ОСГТК на ВКС в т.6 от ТР №7/25.04.201 Зг. по т.д. №7/2012г.

В случая съдията по вписванията при НЗРС правилно е приложил закона и е съобразил задължителната съдебна практика, като е приел, че за да впише прекратяването на договора за наем, ще следва да извърши материалноправна проверка за валидното прекратяване на договорната връзка, което е извън правомощията му. Постановявайки отказа за вписване, в съгласие със закона са и изводите на съдията по вписванията, че на вписване в нотариалните книги подлежат само актовете, посочени в чл.112 ЗС и в чл.4 от ПВ, измежду които не е изявлението за прекратяване на наемен договор. Нормата на чл.569 ГПК определя нотариалните производства, по които се извършват съответните действия, като в т.5 са посочени: вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване в случаите, предвидени в закон. Освен тази норма, Правилникът за вписванията, издаден за прилагане на Глава XI на ЗС „Вписвания", в чл.2 изрично въвежда правилото, че вписване, заличаване и отбелязване се допуска само в изрично посочените от този правилник и закона случаи. Кои вписвания подлежат на заличаване изчерпателно са изброени в чл.13, чл.19 и чл.32 от ПВ - предвидено е заличаване на вписвания на искови молби и решенията по тях, постановени по изчерпателно изброените видове искове, заличаване на ипотеки и възбрани. В обобщение, относно договора за  наем  на недвижим  имот разпоредбата на чл.4,  б."е"  от ПВ  предвижда вписването на този вид договор, в т.ч. договор за наем на земеделска земя за срок по-дълъг от една година, но в ПВ не е предвидено вписване на прекратяване на наемен договор, нито извършване на заличаване на вписването на договор за наем на недвижим имот, като такова правило не е закрепено и в закон. Действие по заличаване на вписан договор за наем на недвижим имот би било и безпредметно, тъй като вписването на договора за наем има за цел той да бъде противопоставим на трети лица, за да се охранят интересите на наемателя за срока на действието на договора. Или в случая не са налице условията на закона за извършване на исканото вписване, като същото разрешение е дадено с Определение № 230/02.05.2012г. на ВКС по ч.гр.д. № 35/2012г., 1-во ГО и Определение №210/20.03.2013г. на ВКС по ч.гр.д. №3108/2013г., II-ро ГО.

Неоснователни са доводите на частния жалбоподател, че по своя предмет и съдържание договорът за наем от 2014 г. следва да се третира като договор за аренда, прекратяването на който подлежи на вписване в нотариалните книги. Както вече се посочи, извън компетентността на съдията по вписванията е да проверява материалноправните предпоставки на представения за вписване акт, включително и да тълкува договорни клаузи, като такава проверка не може да бъде извършена и от съда в настоящото производство по чл.577 ГПК. Все пак може да се отбележи, че представеният договор за наем не отговаря на основно изискване на договора за аренда, а именно подписите на договарящите страни не са нотариално заверени /противно на твърдяното в настоящата жалба от жалбоподателя/. По този начин не е изпълнено изискването на чл. 3 от ЗАЗ. Договорът е бил нотариално заверен за нуждите на вписването му в СлВп, но подписите на страните не са били нотариално заверени.

Като взе предвид казаното по-горе съдът намира, че обжалваното определение  следва да бъде потвърдено, а жалбата да бъде оставена без уважение.

С оглед на изложеното, съдът

 

 

О  П  Р  Е  Д  Е  Л  И:

 

 

 

         ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ депозираната от А.А. изпълнителен директор на „Мини Марица изток“ ЕАД със седалище и адрес на управление *********, жалба против определение № 2/18.01.2018г. по заявление вх. № 73/18.01.2018 г. на съдия по вписванията при РС – Нова Загора, като неоснователна.

 

Определението не подлежи на обжалване.

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

          ЧЛЕНОВЕ: